2.2. O local e o tempo de pagamento da renda 2.3. A transmissibilidade da dívida de rendas do arrendatário 3. A
duração do arrendamento 4. O fim do arrendamento 4.1.
As cláusulas de fim 4.2. A convenção limitadora quanto à transmissão da posição de arrendatário 4.3. (In)Transmissibilidade das cláusulas de fim 5. O direito de
preferência do novo arrendatário 5.1. Elementos
constitutivos do direito de preferência do arrendatário 5.1.1. A duração do contrato de arrendamento 5.1.2. O negócio jurídico: compra e venda ou dação em cumprimento 5.1.3. O local arrendado 6. O fiador do arrendatário 6.1. A fiança 6.2. O regime da fiança mercantil 6.2.1. A solidariedade do fiador 6.2.2. Acessoriedade da fiança 6.3. A transmissão da fiança para o novo arrendatário.
1. Breves Considerações
Finalmente, cumpre-nos fazer uma breve abordagem sobre o âmbito da transmissão da posição de arrendatário comercial, analisando o alcance da transferência do contrato de arrendamento celebrado com o primitivo arrendatário para o novo arrendatário.
2. As rendas
O contrato de arrendamento reveste natureza sinalagmática222 uma vez que, nos termos do disposto no art. 1031.º al. b) do CC, o senhorio tem a obrigação de proporcionar ao arrendatário o gozo da coisa e, nos termos do disposto no art. 1038º al. a) do CC, o arrendatário tem como correspetivo a obrigação de pagar a renda223.
Atento o disposto no art. 1075.º n.º 1 do CC, a renda corresponde a uma prestação pecuniária224 e periódica, ou seja, é uma prestação em dinheiro satisfeita com uma determinada regularidade. O quantitativo da renda é fixado entre senhorio e arrendatário sem qualquer limitação.
Vejamos então o que sucede às rendas quando ocorre a transmissão da posição de arrendatário comercial.
2.1. O valor
Em regra, a transmissão da posição de arrendatário comercial não envolve a alteração da importância da renda a pagar ao senhorio.
Esta proteção foi conferida às partes no pretérito e mantém-se no atual regime. A imutabilidade da renda tem em vista a proteção da liberdade de circulação do estabelecimento mercantil.
Ora, se por um lado inexiste qualquer modificação da renda imposta ex lege, por outro lado, é ilícita a estipulação de uma cláusula no contrato que determine o aumento da renda em caso de transmissão da posição de arrendatário mercantil225-226.
222 A sinalagmaticidade do contrato de arrendamento é geralmente aceite; veja-se, entre outros, LUÍS MENEZES LEITÃO, Arrendamento Urbano, ob. cit., p.49; FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, Novo Regime do Arrendamento Comercial, ob. cit., p. 177.
223 No Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 19-10-2010, Proc. Nº 1025/03.0TBALQ.L1-1, relator Afonso Henrique, disponível em www.dgsi.pt, realça-se que “(…) o contrato de arrendamento é um contrato de natureza bilateral ou sinalagmático, do qual resultam obrigações para ambas as partes, sendo fundamentais a obrigação do locador de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que se destina e a obrigação deste de pagar àquele a retribuição acordada, cada uma delas assumindo-se como o correspectivo da outra - cfr. os arts. 1031.º, alíneas a) e b) e 1038.º, alínea a)”.
224 Aplicando-se o disposto nos arts. 550.º a 558.º relativamente às obrigações de quantidade, às obrigações de moeda específica e às obrigações em moeda estrangeira.
225 Esta convenção era contrária à regra imperativa disposta no art. 115.º n.º 1 do RAU e, atualmente, é contrária à regra imperativa disposta no art. 1112.º n.º 1 al. a) do CC.
226 Veja-se ainda o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16-05-2002, Proc. Nº 02B1341, relator Quirino Soares, disponível em www.dgsi.pt, onde se analisam duas cláusulas apostas num contrato de arrendamento: uma determinava a atualização de renda em caso de trespasse ou cessão de quotas; outra determinava a atualização ordinária através dos coeficientes legais. O tribunal decidiu aqui que ambas as cláusulas eram válidas, mas que não poderiam ser aplicadas no mesmo ano. Tal orientação não é por nós perfilhada.
Saliente-se que, os contratos de arrendamentos estão sujeitos a atualizações de renda nos termos do disposto no art. 1077.º n.º 1 e 405.º n.º 1, ambos do CC. E isto, em nada afeta o supra referido pois a atualização de renda não depende da existência de negociação do estabelecimento comercial.
2.2. O local e o tempo de pagamento das rendas
O local de pagamento da renda tem como regime regra o disposto no art. 1039.º n.º 1 do CC que dispõe que o pagamento da renda deve ser efetuado no domicílio do locatário à data do vencimento, se as partes não fixarem outro regime. Assim, as partes têm total liberdade para fixarem o local de pagamento da renda, todavia, se tal não estiver fixado no contrato de arrendamento, há que aplicar o regime legal supletivo227.
O tempo de pagamento da renda tem como regime regra o disposto no art. 1075.º n.º 2 do CC que dispõe que se as rendas estiverem em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no 1.º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito. Conquanto, as partes podem convencionar regras próprias, diferentes do que está legalmente consagrado, isto porque, também esta norma tem cariz supletivo.
O local e o tempo de pagamento da renda são livremente estipulados pelas partes228. Havendo transmissão da posição de arrendatário comercial, o que sucede é que o novo arrendatário ingressa na exata posição do anterior, não existindo aqui qualquer alteração.
No acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 04-05-2004229 pode ler-se que “[h]avendo cessão da posição contratual válida por parte do inquilino, o cessionário está obrigado a respeitar o contrato de arrendamento existente (...)”.
227 Veja-se, neste sentido o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 15-11-2007, Proc. Nº 621/2007-2, relator Fátima Galante, disponível em www.dgsi.pt, no qual se pode ler que “[n]o caso dos autos, não ficou claro qual o lugar do pagamento das rendas, pelo que deve considerar-se que o mesmo deve ser efectuado no domicílio do arrendatário à data do vencimento da renda.”
228 Vide FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, Falta de Pagamento da Renda no Arrendamento Urbano, Almedina, Coimbra, 2010, pp. 30 e ss.
2.3. A transmissibilidade da dívida de rendas do arrendatário
Pode acontecer que o arrendatário do imóvel possua rendas em dívida aquando da transmissão do estabelecimento comercial.
Acontece que a transmissão da posição de arrendatário não envolve a transmissão das rendas em atraso230. Todavia, a transmissão das rendas em atraso pode ser transmitida para o novo arrendatário se tal for convencionado entre as partes.
Esta transmissão singular da dívida para o novo arrendatário opera-se respeitando o consagrado no art. 595.º n.º 1 al. a) e n.º 2 do CC. Significa isto que a assunção da dívida ocorre por contrato entre o antigo e o novo arrendatário e tem que ser ratificado pelo senhorio231. Ainda assim, o antigo arrendatário é solidariamente responsabilizado pelo seu pagamento, só ficando exonerado do pagamento da dívida se o senhorio fizer uma declaração expressa nesse sentido.