Como analisamos supra, no caso de trespasse, o legislador dispensa a necessidade do consentimento do senhorio para a transmissão do contrato de arrendamento para o adquirente do estabelecimento comercial, todavia, atento o disposto no art. 1112.º n.º 3 do CC, o legislador não dispensa que a transmissão seja comunicada ao senhorio.
A comunicação visa proporcionar ao senhorio o conhecimento do negócio através do qual operou a transmissão de arrendatário, bem como, dar-lhe conhecimento da identidade do novo arrendatário. Nas palavras de ORLANDO DE CARVALHO, “[a] exigência
do acto notificativo (…) deriva do interesse do senhorio de fiscalizar o trespasse, para saber se a cessão do arrendamento é, na verdade, imperativa.”106
Esta comunicação pode ser realizada quer pelo trespassante quer pelo trespassário, recaindo, sobre ambos, o ónus da prova da referida comunicação. O trespassante tem um dever legal de comunicar107, mas também, tem todo o interesse em assim se exonerar das suas obrigações perante o senhorio. O trespassário, não tendo esse dever jurídico, tem todo o interesse em tornar a transmissão efetiva em relação a si108.
Para uma comunicação eficaz exige-se forma escrita. Por uma questão de prova, mas também porque é este o princípio consagrado no art. 9.º n.º 1 do NRAU para as comunicações entre as partes, tem-se entendido que tal comunicação deve ser realizada por via de carta registada com aviso de receção109.
Quanto ao conteúdo da comunicação, esta deve consistir na remessa do próprio contrato de trespasse não bastando para o efeito que se envie uma missiva identificando o trespassário, o local e a data da celebração do trespasse.
Relativamente ao prazo para realizar a aludida comunicação, os autores não são unânimes. A doutrina e a jurisprudência maioritárias, têm entendido que, em caso de
106 ORLANDO DE CARVALHO, Critério e Estrutura do Estabelecimento Comercial, ob. cit., p. 620. 107 Cfr. art. 1038.º al. g) do CC.
108 Cfr. art. 1049.º do CC.
trespasse, a transmissão da posição de arrendatário, exige que a comunicação ao senhorio seja realizada no prazo de quinze dias atento o disposto no art. 1038.º al. g) do CC110-111.
Contudo, o autor FERNANDO DE GRAVATO MORAIS entende que o prazo da
comunicação deve respeitar o prazo de um mês que é aquele que regula o regime da locação previsto no art. 1109.º n.º 2 do CC. Justifica o autor que deve aplicar-se às regras do trespasse a norma da locação de estabelecimento comercial instalado em prédio arrendado. Aduz também ao argumento formal, referindo que desta forma centra-se o dever de comunicação nas regras sobre o arrendamento comercial. E por fim, invoca uma razão de coerência da disciplina da transmissão seja ela temporária, ou definitiva. Entende o autor que o art. 1109.º n.º 1 do CC consagra um afloramento do princípio geral aplicável a qualquer transmissão (temporária ou definitiva) do estabelecimento comercial instalado em prédio arrendado. Daí que se imponha que a notificação do trespasse ao senhorio no prazo de um mês112.
Este entendimento é aquele que aqui também assumimos. Não nos apraz que se aplique o prazo de quinze dias à comunicação ao senhorio do trespasse, que é uma transmissão definitiva, e o dobro do prazo (um mês) para a notificação da cessão de exploração que é uma transferência temporária. O prazo de um mês para a realização da comunicação é um prazo razoável e adequado para a realização da comunicação atento todos os seus termos.
Cabe, também aqui, ressalvar que tal prazo de trinta dias não se conta a partir da data da posse material do estabelecimento, mas sim a partir da data da realização do contrato pelo qual operou o trespasse. É, portanto, indiferente que o estabelecimento só seja entregue ao trespassário em momento posterior.
110 LUÍS MENEZES LEITÃO, Arrendamento Urbano, ob. cit., p. 101;JANUÁRIO DA COSTA GOMES, Arrendamentos Comerciais (Comentários à legislação especifica dos arrendamentos para comércio, indústria e exercício de profissão liberal), ob. cit., p. 64; JORGE ARAGÃO SEIA, Arrendamento Urbano, ob. cit., p. 678; JORGE PINTO FURTADO, Curso de Direito dos Arrendamentos
Vinculísticos, ob. cit., p. 739.
111 O Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25-11-2008, Proc. Nº 08A3399, relator Azevedo Ramos, disponível em www.dgsi.pt, dispõe que “[c]om efeito, o trespasse não depende de autorização do senhorio, mas o arrendatário tem por obrigação, imposta pela alínea g) do art. 1038 do C.C., comunicar-lhe, dentro de 15 dias, a cedência do gozo do prédio, sob pena daquele poder resolver o contrato - art. 64, nº1, al. f) do RAU.” No mesmo sentido, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20-10-1992, Proc. N.º 082368, relator Fernando Fabião, disponível em www.dgsi.pt, dispõe que “ (…) neste campo da necessidade ou não da comunicação, que é um aspeto que em nada contende com a maior ou menor facilidade de negociação do estabelecimento e em que não entra em jogo uma norma limitativa da liberdade de contratar própria do arrendamento comercial, parece-nos que é este contrato de arrendamento comercial o mais afim da locação do estabelecimento ou cessão de exploração, dado este último também participar da natureza locativa, pelo que é de aplicar a alínea g) do artigo 1038 que exige a comunicação ao locador.”
A comunicação regular ao senhorio do trespasse faz operar a alteração da posição de arrendatário comercial, atento o disposto no art. 224.º n.º 1 do CC. Sem esta comunicação, ou a sua comunicação irregular, faz com que a transmissão seja ineficaz em relação ao senhorio que pode resolver o contrato de arrendamento e dar a ordem de despejo, nos termos do art. 1083.º n.º 2 e) do CC.
SECÇÃO II - A transmissão da posição de arrendatário no caso de morte do