Grensen mellom seksjonseiernes

vil gjøre bestemmelsene lettere tilgjengelige, og være mer i tråd med burettslagslovas system.

OBOS deler utvalgets vurdering av at det er be-hov for å kunne etablere varige bruksretter til fel-lesarealer, med fire endringer: 1) Muligheten for å knytte varig enerett til seksjoner begrenses til til-fellene der eneretten legges til to eller flere sek-sjoner i fellesskap, 2) Adgangen til å etablere va-rige eneretter bør begrenses til de egentlige kom-binerte sameier, der det både er næringsdrift og boliger, og ikke også inkludere sameier hvor næ-ringsseksjonen bare er parkering e.l. til bruk for boligseksjonene, 3) Hvor en gruppe seksjonseiere får eksklusiv bruksrett til et fellesareal, bør vedli-keholdsansvaret fremdeles hvile på styret, mens vedlikeholdskostnadene bør bæres av gruppen, 4) Det bør fastsettes en grense for hvor lang en mid-lertidig enerett til å bruke et fellesareal kan være før den i lovens forstand må anses som varig.

OBOS støtter utvalgets forslag til regulering av vedlikeholdsplikten ved overføring av seksjon.

Amanuensis Gert-Fredrik Malt har forslag til lovtekniske forbedringer.

Sameiet Lagården Terrasse savner en regel som gir et eierseksjonssameie en generell adgang

til å fastsette at vedlikeholdsansvaret påhviler den enkelte seksjonseieren.

15.4 Departementets vurdering

15.4.1 Forholdet til vedlikeholdsreglene i burettslagslova

Alle høringsinstansene som uttaler seg om vedli-keholdsreglene er positive til at reglene i eiersek-sjonsloven bygges opp med utgangspunkt i bu-rettslagslova. Det er imidlertid noe uenighet med hensyn til hvor langt burettslagslovas regler bør være mønster for eierseksjonsloven. NBBL og OBOS går langt i å mene at burettslagslovas re-gler bør følges fullt.

Når det gjelder forholdet mellom eierseksjons-loven og burettslagslova generelt, viser departe-mentet til punkt 4.5.2. Når det gjelder vedlike-holdsreglene spesielt, er departementet enig med utvalget og høringsinstansene i at burettslagslo-vas regler kan fungere som et utgangspunkt for nye regler i eierseksjonsloven. Departementet oppfatter det slik at forskjellene som utvalget har foreslått til burettslagslovas regler, ikke er store, men godt begrunnet i forskjeller mellom bofor-mene. Selv om det er et poeng å ha regler som lig-ner på de i burettslagslova, er det etter departe-ments syn et større poeng å ha de reglene som er best tilpasset eierseksjonsforhold. Departemen-tet mener derfor at utvalgets forslag i store trekk bør følges. I den grad vedlikeholdsreglene i eiers-eksjonsloven også anses for å være de beste gene-relle reglene, bør heller reglene i burettslagslova endres. Departementet vil se på dette ved kom-mende revisjoner av burettslagslova.

15.4.2 Generelt om regelsystematikken OBOS’ forslag og begrunnelse for hvorfor utval-gets utkast til §§ 16 og 17 bør endre rekkefølge, er etter departementets vurdering god. Det gir samme rekkefølge på reglene som i erstatningsre-glene, der seksjonseierens ansvar behandles før sameiets ansvar. Departementet foreslår derfor at reglene får denne rekkefølgen.

15.4.3 Grensen mellom seksjonseiernes og sameiets vedlikeholdsplikt

15.4.3.1 Innledning

Utvalget foreslo ikke å gjøre endringer i gjeldende (ulovfestet) rett når det kommer til grensen mel-lom hva seksjonseierne skal vedlikeholde og hva

sameiet skal vedlikeholde. Ingen av høringsin-stansene har hatt prinsipielle innvendinger mot dette utgangspunktet, som også departementet er enig i. Dette innebærer at de enkelte seksjonsei-erne har vedlikeholdsplikten for bruksenhetene, mens sameiet har vedlikeholdsplikten for fellesa-realene. Departementet har imidlertid utformet lovtekstene litt annerledes enn det utvalget fore-slo.Departementet vil påpeke at når reglene utdy-pes og klargjøres, så kan dette i detaljene medføre justeringer av hvor grensene går. Departementet ser imidlertid ikke dette som et problem, etter-som det ofte er viktigere at det er klart angitt hvor grensene for vedlikeholdsplikten går, enn nøyaktig hvor grensen går. Departementet er oppmerksom på at enkelte av de grensedragningene som det her legger opp til, kan oppfattes som mer enn rettsavklarende – eksempelvis regelen om sek-sjonseierens rett til å skifte sluk på badet, jf. omta-len under punkt 15.4.3.4.

Departementet vil nedenfor gjøre rede for en del konkrete vurderinger av hvor grensen mellom seksjonseiernes og sameiets vedlikeholdsplikt bør gå.

15.4.3.2 Særlig om vinduer og ytterdører

Utvalget foreslo at seksjonseiernes vedlikeholds-plikt skal omfatte vinduer og ytterdører. Etter lov-forslaget skal vedlikeholdsplikten også omfatte re-parasjon og utskifting av det som er oppregnet som seksjonseierens ansvar. Samtidig er det presi-sert at utskiftingsplikten ikke skal omfatte vinduer og ytterdører. Utskifting av vinduer og ytterdører er da et fellesanliggende som må bekostes av sek-sjonseierne i fellesskap (sameiet).

Johan Greger Aulstad mener at den enkelte seksjonseieren bør være ansvarlig for alle utgifter knyttet til utskifting av vinduer og ytterdører til egen seksjon. For det første fordi han mener at seksjonseiere bør ha samme frihet til slik utskif-ting som eneboligeiere har. Hvis utvalgets hensikt med forslaget er å sørge for en noenlunde ensar-tet fasade på bygningen, ivaretas dette etter hans oppfatning allerede av reglene i plan- og bygnings-loven.¹ For det annet hevder han at lovforslaget gjør det nødvendig å trekke skillet mellom hva som er vedlikehold og reparasjon på den ene si-den, og utskifting på den andre siden.

Utvalget har ikke noen begrunnelse for hvor-for utskiftingsplikten hvor-for vinduer og ytterdører bør ligge til sameiet, mens reparasjonsplikten bør legges på seksjonseierne. Departementet mener imidlertid at det er nokså klart at årsaken, som også Aulstad påpeker, er hensynet til å bevare en enhetlig fasade. Spørsmålet blir da om dette hen-synet er tilstrekkelig ivaretatt gjennom plan- og bygningslovens regler som legger opp til at fasa-deendringer som ikke endrer bygningens karak-ter kan utføres uten søknad, mens større fasade-endringer er søknadspliktige. Etter departemen-tets syn er disse reglene verken tilstrekkelige el-ler egnet som avgrensningskriterium. En utskif-ting av et vindu eller en ytterdør vil i seg selv sjelden endre bygningens «karakter». Likevel kan det være gode grunner for at andre seksjonseiere ikke ønsker at bomiljøet skal endres gjennom en slik utskifting. Plan- og bygningslovens regler er mest egnet til å regulere forholdet til «omverde-nen», og det er ikke gitt at det bør være den samme grensedragningen internt i et sameie. I motsetning til Aulstad, mener departementet at det faktisk er en forskjell på å bosette seg oppå, ved siden av og under, andre personer i en eiers-eksjon, sammenlignet med å bosette seg i en ene-bolig med andre personer i nabolaget. Normalt bor man mye tettere på sine naboer i en eiersek-sjon enn i en enebolig. Dette berettiger at nabo-ene (de øvrige seksjonseierne) har mer å si for hvordan seksjonens ytre fremstår rent estetisk.

Departementet konkluderer etter dette med at verken hensynet til seksjonseiernes frihet, eller det at større fasadeendringer er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven, er viktige innvendin-ger mot utvalgets forslag.

Aulstads andre innvending mot utvalgets for-slag, at det kan være vanskelig å trekke grensen mellom vedlikehold og reparasjon (som påligger seksjonseierne) og utskifting (som påligger) sam-eiet, er viktigere. Departementet vil derfor for-søke å gi noen retningslinjer for grensedragnin-gen. Dersom utbedring/reparasjon av vinduet el-ler ytterdøren tilbake til samme tilstand og utse-ende er teknisk og økonomisk forsvarlig, er det ikke behov for utskifting av vinduet eller ytterdø-ren. Da påhviler plikten seksjonseierne. Eksem-pel: Knuses en vindusrute, og denne lar seg er-statte med en tilsvarende vindusrute, står vi over-for en reparasjon av vinduet, ingen utskifting. Da påhviler vedlikeholdsplikten seksjonseieren. Er det derimot nødvendig med en fullstendig utskif-ting av vinduet, enten fordi det teknisk eller øko-nomisk sett ikke lar seg forsvare (eller er mulig) å reparere vindusruten tilbake til samme tilstand

1 Etter plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav c er fasadeendringer i utgangspunktet søknadspliktige, men fasadeendringer som ikke fører til at bygningens karakter endres er unntatt fra søknadsplikt etter § 20-5 første ledd bokstav f.

som den hadde, eller fordi hele vinduet med inn-ramming mm. må skiftes ut, har sameiet vedlike-holdsplikten. Den bakenforliggende tanken, som kan gi en viss veiledning i grensetilfellene, er at dersom reparasjon eller utskifting medfører en endring av fasaden (eller – for så vidt gjelder ytter-dører som grenser mot innvendige fellesarealer – av det visuelle inntrykket av fellesarealene), er det sameiet som skal stå for dette. Synspunktene her er i samsvar med hva som er antatt i tilknytning til burettslagslova § 5-12, se Wyller; Boligrett (5. utg.) s. 130.

Departementet understreker samtidig at hvem som har vedlikeholdsplikten, ikke er ensbetydende med hvem som til sist ender opp med den økono-miske belastningen. Er det mangelfullt vedlike-hold av fellesarealene som medfører at en vindus-rute knuses, for eksempel ved at sameiet har van-skjøttet et tre på fellesarealet som velter og knu-ser ruten, kan seksjonseieren kreve erstatning av sameiet for reparasjonsomkostningen. Og om-vendt, dersom det er seksjonseierens bruk av sek-sjonen som medfører at hele vinduet må skiftes ut, kan sameiet kreve utskiftingskostnadene erstat-tet av sameieren. Et eksempel kan være hvis sek-sjonseieren ikke sørger for utlufting av seksjonen slik at vindusrammen råtner opp.

15.4.3.3 Særlig om rør

Utvalget foreslo at seksjonseiernes vedlikeholds-plikt skal omfatte rør.

Jørn Aass mener at problemstillingene knyttet til lekkasjer fra vannrør ofte ikke oppstår i tilknyt-ning til stigerørene, men rørene som går fra stige-røret og inn i seksjonene. Disse ligger ofte skjult i løsvegger. Ettersom rørene ligger skjult i kon-struksjonene, kan seksjonseierne ofte ikke opp-dage lekkasjene før skadene er et faktum. Iblant kan heller ikke grenrørene fra stigerøret byttes uten at også stigerøret byttes. Når sameiet da nek-ter å bytte stigerøret, er seksjonseieren i praksis fratatt muligheten til å foreta seg noe. Aass fore-slår derfor at rør som ligger skjult i vegg unntas fra seksjonseierens vedlikeholdsplikt, uavhengig av om denne veggen er bærende eller ikke.

Departementet kan ha sympati for dette synet, og den frustrasjonen en seksjonseier må føle hvis sameiet ikke vedlikeholder fellesarealene, og dette igjen medfører at seksjonseieren ikke får foretatt fornuftige vedlikeholdstiltak i seksjonen.

Samtidig rører høringsuttalelsen ved et større spørsmål: Hvor går bruksenhetens grenser? Etter gjeldende rett går grensene grovt sett i veggene og etasjeskillene. For vann og kloakk er det antatt

at grensen går ved anboringene til stamlednings-nettet, jf. Hagen m.fl.; Eierseksjonsloven (2. utg.) s. 68. Departementet mener at gjeldende rett bør videreføres. Departementet ønsker ikke å pålegge sameiet å vedlikeholde og skifte ut rør som be-finner seg i lettvegger inne i seksjonen. Slike veg-ger kan jo seksjonseieren selv flytte. Hva da om seksjonseieren ønsker å flytte på en lettvegg hvor det ligger et rør. Skal sameiet måtte bekoste denne flyttingen? Og hva om man eksempelvis må rive opp parketten i seksjonen for å få flyttet lett-veggen og røret? Skal da sameiet også måtte be-koste ny parkett i leiligheten som en følge av at seksjonseieren ønsker å flytte lettveggen? Depar-tementet er enig med utvalget i at vedlikeholds-plikten for rør inne i bruksenheten bør ligge til seksjonseieren.

15.4.3.4 Særlig om sluk på våtrom

Utvalget omtalte ikke vedlikeholdsplikten for sluk på våtrom spesielt.

OBOS fremhever at problemstillinger om sluk forekommer hyppig, og at loven derfor bør si noe om vedlikeholds- og utskiftingsplikten for disse.

Selv om ikke OBOS sier direkte at det er sluk på våtrom de har i tankene, antar departementet at det er disse slukene – og ikke sluk på balkonger etc. – OBOS fremhever som problematiske.

OBOS mener at vedlikeholdsplikten bør ligge til seksjonseieren, mens reparasjon og utskifting bør være sameiets ansvar. Der hvor reparasjon eller utskifting ikke er nødvendiggjort av slukets «egen beskaffenhet», anser OBOS det rimelig at kostna-dene med slukbyttet bæres av seksjonseieren selv.

Det kan diskuteres hvor mange eksempler lo-ven bør inneholde om et tema, særlig når lovtek-sten bruker uttrykket «slikt som». Uttrykket gir nettopp anvisning på at en oppregning ikke er ut-tømmende. Samtidig bør en eksemplifisering i en lovtekst omfatte problemstillinger som er prak-tiske i det virkelige livet. Når OBOS med sin erfa-ring mener at sluk er en praktisk viktig problem-stilling, er det gode grunner for å ta sluk inn i lov-tekstens oppregning.

OBOS’ forslag til endring av utvalgets utkast til

§ 17 tredje ledd annet punktum er vanskeligere.

Etter OBOS’ forslag vil reparasjons- og utskif-tingsplikten (og tilhørende kostnadsansvar) for sluket påhvile sameiet.

Problemstillingen med sluket er vanskelig. På den ene siden kan man se det slik at sluket er en forlengelse av rørsystemet, og derfor også bør være sameiets ansvar. Også det at det er vanskelig å skifte sluket uten å gripe inn i de bærende

kon-struksjonene taler for dette. På den annen side er sluket nærmest uløselig knyttet til membranen, ettersom sluket normalt må skiftes sammen med membranen dersom overgangen mellom disse skal bli tett. Dette tilsier at sluket bør være sek-sjonseierens ansvar.

Konsekvensen av OBOS’ forslag til endring av utvalgets utkast til § 17 tredje ledd annet punk-tum, vil være at enhver forsvarlig våtromsoppus-sing («forsvarlig» inkluderer regelmessig å skifte sluk) blir noe seksjonseieren må søke styret om tillatelse til. Det er grunn til å spørre om dette er ønskelig i et eierseksjonssameie, der den enkeltes frihet som utgangspunkt skal være større enn i et borettslag.

Et argument som taler for at sameiet bør ha re-parasjons- og utskiftingsansvaret for slukene, er en antagelse om at sameiet best sørger for at repa-rasjoner og utskiftinger av sluk blir gjort på en måte som forhindrer skade. Dette er imidlertid en usikker antagelse, for når en seksjonseier etter lovforslaget her vil bli erstatningsansvarlig der-som han ikke sørger for at reparasjon eller utskif-ting foretas på en forsvarlig måte (dersom sek-sjonseieren har ansvaret for dette), har han all grunn til å sørge for at skaden ikke oppstår. Er-statningsreglene har også den konsekvensen at dersom skaden først skulle oppstå, vil en skadelidt (sameiet eller en annen seksjonseier) i alle fall komme ut økonomisk skadesløs. Også dette mild-ner eventuelle følger av eventuelle mangelfulle re-parasjoner eller utskiftinger fra en seksjonseiers side.

Videre svikter en del av begrunnelsen for at sameiet bør ha reparasjons- og utskiftingsansvaret for sluket – at man vil forhindre at vann renner ned i den underliggende seksjonen – dersom sek-sjonene ikke ligger oppå hverandre. I vertikal-delte eierseksjonssameier, eller i eierseksjons-sameier som består av rekkehus eller kjedete ene-boliger, vil ikke en vannlekkasje fra et utett sluk være til nevneverdig ulempe for andre enn den ak-tuelle seksjonseieren selv.

En ulempe ved å gi sameiet vedlikeholdsplik-ten for slukene, er at vedlikeholdsplikvedlikeholdsplik-ten for to bygningsdeler som henger nært sammen – sluk og membran – blir splittet opp. Ikke sjelden er det nettopp en utett overgang mellom disse to byg-ningsdelene som gjør at vannskader oppstår. Ved å dele vedlikeholdsplikten for sluk og membran, risikerer man mange tvister som knytter seg til om det er sluket eller membranen som er årsaken til lekkasjen. Dette kan det i mange tilfeller også i praksis være umulig å gi svar på ettersom byg-ningsdelene er skjulte. For å unngå slike tvister,

er det best om vedlikeholdsplikten for membran og sluk er på samme hånd. Lovgiver bør ikke lage en regel hvor grensen mellom seksjonseierens og sameiets vedlikeholdsansvar nettopp går der man erfaringsvis vet at mange skadesaker oppstår – i overgangen mellom sluk og membran. Hvis sek-sjonseieren får ansvaret for sluket, vil grensen mellom sameiets og seksjonseierens ansvar i ste-det gå i overgangen mellom sluk og rør. Departe-mentet er ikke kjent med at dette er et like skade-belastet punkt i bygningskonstruksjonen som over-gangen mellom membran og sluk.

Som gjennomgangen har vist, er det argumen-ter som tilsier at slukene bør være sameiets repa-rasjons- eller utskiftingsansvar, og argumenter som taler for at det bør være seksjonseierens an-svar. Muligens, men uten at dette er dokumentert, vil flest vannskader unngås med OBOS’ forslag.

Samtidig vil en slik regel antagelig generere mange tvister knyttet til om skadeårsaken er noe sameiet har ansvaret for (sluket) eller noe sek-sjonseieren har ansvaret for (membranen). Depar-tementet ønsker ikke å foreslå en regel som i ut-gangspunktet ser ut til å kunne bli prosessdri-vende og som ikke tillater en seksjonseier å pusse opp badet uten å måtte søke styret. Departemen-tet er følgelig kommet til at seksjonseieren bør ha reparasjons- og utskiftingsansvaret for sluket.

15.4.4 Eneretter til å bruke deler av