9.9 Arealer som etter plan- og
9.9.4 Departementets vurdering
bytte plass med en som disponerer en slik plass uten å ha behov for det. For å sikre at nyoppret-tede eierseksjonssameier både innfører og behol-der bytteregler i vedtektene, kan eierseksjonslo-ven ha en regel om at vedtektene må ha slike re-gler.
forutsatt. Ifølge utredningen er det mindre viktig hvem som eier arealene (om seksjonseierne eier arealet sammen som fellesareal eller om arealet legges som tilleggsdeler til seksjoner eller i en el-ler fel-lere næringsseksjoner). Advokatselskapet Bing Hodneland foreslår at kommunen får hjem-mel til å kreve en tinglyst erklæring om rett til fel-les bruk som en servitutt heftende på eiendom-men, og at denne ikke kan slettes uten samtykke fra kommunen. Departementet har vurdert forsla-get, men er kommet til at det blir for komplisert å overlate dette til videre regulering gjennom bruk av servitutter.
9.9.4.5 Parkering
Dagens § 6 annet ledd tredje punktum annen del har vært kritisert fra flere hold fordi den har gitt uheldige resultater i parkeringssakene. Utvalget påpekte dette, og høringsinstanser som OBOS og NBBL har gitt uttrykk for det samme. Som nevnt ovenfor i punkt 9.9.4.2, foreslår departementet derfor å regulere parkeringsarealer i en egen be-stemmelse.
En undersøkelse utført av Høgskolen i Bergen viser at regelen praktiseres ulikt i kommunene når det kommer til fordeling av parkeringsareal i seksjoneringssaken.12 Antallet klagesaker til fyl-kesmannen underbygger at regelen skaper tol-kingsproblemer for kommunene når det gjelder parkeringsarealer.
Høgskolen i Bergen intervjuet flere av de større kommunene om hvordan de praktiserer be-stemmelsen når det gjelder fordeling av parke-ringsareal i seksjoneringssaken. Oslo kommune svarte at den i sin skjønnsutøvelse legger vekt på om sameiet tilfredsstiller kravene til antall parke-ringsplasser i reguleringsplanen. Kommunen bryr seg ikke om parkeringsarealene organiseres som fellesareal, som tilleggsdeler til seksjoner el-ler som én elel-ler fel-lere næringsseksjoner (der også andre enn beboerne kan kjøpe eller leie plass) så lenge antallet plasser totalt møter planens krav.
Praksis i Bergen kommune er ifølge undersø-kelsen at parkeringsarealer kun tillates opprettet som næringsseksjoner når sameiet har flere par-keringsplasser enn det plangrunnlaget og bygge-saken krever. Heller ikke alternativet med å legge parkeringsareal som tilleggsdeler til seksjoner til-lates hvis det ikke er tilstrekkelig antall
parke-ringsplasser til at alle bruksenhetene får egen plass.
Drammen kommune fører ifølge undersøkel-sen en klar og tydelig praksis på at parkerings-plasser skal være fellesareal hvis det ikke er nok plasser til alle.13 Hvis det er flere parkeringsplas-ser enn bruksenheter, tillater Drammen kom-mune at de overskytende plassene blir seksjonert som tilleggsdeler til seksjoner eller at parkerings-plassene blir organisert i én eller flere nærings-seksjoner.
Private aktørers praksis
Selvaag Bolig opplyser i sin høringsuttalelse at de av og til velger å organisere parkeringskjellere som anleggseiendom, men at det er et kostbart al-ternativ. Etter det departementet har forstått, er imidlertid opprettelse av anleggseiendom blitt en ikke helt uvanlig måte å organisere større parke-ringskjellere på.
Departementets forslag
OBOS skriver, slik departementet ser det, tref-fende om «urimelige fordelingsvirkninger» i sin høringsuttalelse. Som OBOS argumenterer for, er det mange grunner til at det er lite hensiktsmes-sig å kreve at parkeringsarealene skal seksjoneres til fellesareal selv om det ikke er like mange plas-ser som seksjoner. Departementet er enig med OBOS i at det er en fordel for både utbyggere og kjøpere av boligseksjoner og næringsseksjoner at parkeringsplassene kan fordeles til enkeltperso-ner, for eksempel som tilleggsdeler. For boligkjø-pere med bil vil det være avgjørende for valg av bolig om de er sikret en parkeringsplass eller ikke, og disse kjøperne er forutsetningsvis inter-essert i å betale det parkeringsplassen koster for å sikre seg denne. Andre boligkjøpere har ikke bil, og er ofte ikke interessert i å betale for en plass de ikke skal bruke. Dersom parkeringsplassene sek-sjoneres til fellesareal, må alle seksjonseierne være med og betale sin andel av parkeringsanleg-get enten de har behov for parkeringsplass eller ikke. Å bygge parkeringsplasser, særlig parke-ringskjellere i bystrøk, er svært kostbart og med-fører en uheldig prisøkning på boliger for de som ikke trenger plass i de kommunene som krever at plassene må være fellesareal. Dette rammer
sær-12 Rapporten Bedre kunnskap om forvaltningens erfaringer i seksjoneringssaker fra 1.12.2012 ble utført på oppdrag fra departementet.
13 Bing Hodneland opplyser i sin høringsuttalelse at noen
«umulige» kommuner krever at hele garasjeanlegg må være fellesareal uten at det kan utledes et slikt krav fra byg-gesaken.
lig førstegangskjøpere. Alle, også de som ikke øn-sker å bruke parkeringsanlegget, må dessuten være med å betale for vedlikehold og oppgraderin-ger av anlegget.
Departementet mener lovgiver bør legge til rette for mer fleksible løsninger for organisering av parkeringsareal enn å kreve at parkeringsareal alltid må være fellesareal. Departementet foreslår at kommunen i seksjoneringssaken bare skal kon-trollere at det er opprettet så mange parkerings-plasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever, og at det for øvrig skal være opp til utbyg-ger å bestemme hvordan parkeringsplassene skal organiseres, fordeles og disponeres. Forslaget svarer til den praksisen Oslo kommune fører i dag.
Konsekvensen av forslaget er at utbyggeren kan velge mellom flere alternativer når han skal fordele parkeringsplasser: Plassene kan være fel-lesareal dersom utbygger ønsker at de skal være til felles bruk for alle seksjonseierne. De kan også være én (eller flere) næringsseksjon(er), men da må seksjonen ha egen inngang. Næringsseksjo-nen kan eies av utbygger selv eller noen han sel-ger seksjonen til, noen av seksjonseierne eller alle seksjonseierne i fellesskap. Parkeringsplassene kan også seksjoneres som tilleggsdeler til bolig-seksjoner. Et siste alternativ er å organisere par-keringsarealet i en egen anleggseiendom.
Departementet presiserer at en annen konse-kvens av forslaget er at kommunen ikke kan kreve at parkeringsplasser skal seksjoneres som fellesa-real – heller ikke dersom det ikke er like mange plasser som seksjoner. Kommunens oppgave i seksjoneringssaken skal være å kontrollere at sameiet har laget så mange parkeringsplasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever, herunder at sameiet har så mange tilrettelagte plasser for forflytningshemmede som kommunen har stilt krav om (se neste punkt).
Spesielt om parkering for personer med nedsatt funksjonsevne
Tilrettelagte parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne er en viktig forutsetning for tilgjengelighet i byggverk. Byggteknisk for-skrift (TEK) § 8-9 tredje ledd stiller krav om at bygning med boenhet med krav om heis og bygg-verk med krav om universell utforming, skal ha til-strekkelig antall parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne. Parkeringsplassene skal være nær hovedinngang, og de plassene som er nærmest heis må reserveres for personer med nedsatt funksjonsevne. Plassene skal ha
tilfreds-stillende belysning og være tydelig skiltet og mer-ket. Kommunen kan stille krav til HC-plasser i planbestemmelser til reguleringsplan, og kan gå langt i å stille krav både når det gjelder antall, ut-forming, plassering og atkomst.
Departementet er enig med utvalget i at det er behov for regler som sikrer at plasser som kreves tilrettelagt med hjemmel i plan- og bygningslov-givningen blir gjort tilgjengelige for de som fak-tisk har behov for dem.
Kravet om parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne i planer, må etter de-partementets syn forstås slik at et angitt antall av plassene i sameiet må få en slik størrelse og en slik plassering (typisk nær heis og hovedinngang) at de kan brukes av forflytningshemmede. Retten til å bruke parkeringsplass må imidlertid en per-son med nedsatt funksjonsevne tilegne seg på van-lig måte ved å kjøpe en seksjon med parkerings-plass (hvis det ikke er gjesteparkering det er snakk om).
Utvalget vurderte «å åpne for en bytteordning der man kan selge disse plassene som tilleggsde-ler, men der kjøperen har plikt til å bytte plassen med en kjøper/sameier med nedsatt funksjons-evne». Utvalget landet imidlertid i stedet på å fore-slå en særregel om at parkeringsplasser for for-flytningshemmede må være fellesareal, begrun-net i at utvalget fant det vanskelig å lage gode og praktikable bytteordningsregler.
OBOS hevder i sitt høringssvar at utvalgets forslag har to svakheter. Departementet er enig i dette. For det første sikrer ikke forslaget at plas-sene faktisk blir tilgjengelige for de som trenger dem, forslaget sikrer bare at disse plassene er fel-lesareal. For det andre er det unødvendig å «låse»
plassene som fellesareal, og dermed trekke dem ut av det antallet plasser som kan selges ordinært.
OBOS opplyser at deres erfaring er at det som ho-vedregel er færre personer med behov for tilrette-lagte plasser enn det antallet som bygges. I prak-sis vil den foreslåtte regelen føre til at de tilrette-lagte plassene bygges i tillegg til de plassene ut-bygger uansett trenger med sikte på salg. Hvis en utbygger i et prosjekt for eksempel planlegger å bygge parkeringsplass til alle boligseksjonene, vil et krav om tilrettelagt plass komme som et rent og unødvendig ekstrakrav.
Både OBOS, Asker og Bærum Boligbyggelag og Selvaag Bolig mener at eksisterende vedtektsfes-tede bytteordninger fungerer godt, og tar til orde for å lovfeste en plikt til å bytte plass. De anfører at bytteordninger sikrer at plassene faktisk blir til-gjengelige for de som har behov for dem samtidig som plassene kan selges på ordinært vis.
Advokat-selskapet Bing Hodnelands utredning legger også til grunn at en bytteordning er å foretrekke frem-for å låse parkeringsplassene som fellesareal. De-partementet er enig i at det fremstår som unødven-dig å binde opp parkeringsplasser til fellesareal når personer med nedsatt funksjonsevne kan sik-res plass gjennom en bytteordning. Bytteordnin-ger forhindrer at plasser blir stående ubrukt i pe-rioder det ikke er personer som har krav på tilret-telagt plass. Indirekte bidrar en byttemodell anta-gelig også til lavere pris på boligene.
Vedtektsbestemte bytteordninger som depar-tementet har sett nærmere på, gir personer med dokumentert behov for en tilrettelagt plass rett til å søke styret om å få bytte plass med en som dis-ponerer en slik plass uten å ha behov for det. Sty-ret har plikt til å pålegge en seksjonseier å bytte dersom en seksjonseier med nedsatt funksjons-evne trenger plassen.
Departementet foreslår at loven får en regel om at sameiene må ha vedtekter som sikrer at de tilrettelagte plassene gjøres tilgjengelige for per-soner med nedsatt funksjonsevne. Det er opp til sameiet selv om de vil vedtektsfeste en bytteord-ning som beskrevet ovenfor, eller om de ønsker å sikre tilgjengeligheten på annen måte. En ved-tektsbestemt bytteordning kan for eksempel lyde slik:
Tilrettelagte parkeringsplasser er forbeholdt beboere som på grunn av nedsatt funksjons-evne har et dokumentert behov for tilrettelagt plass. Disse beboerne har krav på å få tilgang til plassen mot et midlertidig bytte av sin egen parkeringsplass. Byttet gjelder så lenge beboe-ren har et dokumentert behov. Styret kan gi nærmere regler om tildelingskriteriene. Plas-sen byttes tilbake ved salg av seksjonen. Det er ikke nødvendig å reseksjonere i hvert enkelt tilfelle. Denne vedtektsbestemmelsen kan ikke endres uten at samtlige seksjonseiere uttryk-kelig sier seg enige. Kommunen har vetorett mot endring av vedtekten.
Vedtekten må registreres i Foretaksregisteret for å sikre rettsvern overfor godtroende kjøpere som ønsker å beholde en bred parkeringsplass, jf. re-gelen i dagens lov § 28 tredje ledd og dette utkas-tets § 27.