13.4.1 Innføre tidsfrister for kommunens behandling
Departementet er enig med utvalget i at det ikke kan aksepteres at sakene ligger ubehandlet hos kommunen i flere måneder. Dette fører til unød-vendige merkostnader for utbygger som veltes over på kjøperne, og det skaper uforutsigbarhet i prosjektet. Det er også bred enighet blant hø-ringsinstansene om at en lovbestemt tidsfrist for saksbehandlingen vil bidra til at seksjoneringssa-ker blir rasseksjoneringssa-kere avgjort. Departementet anbefaler derfor å lovfeste tidsfrister for kommunens saks-behandling.
I ovennevnte undersøkelse fra Høgskolen i Bergen oppgir kommunene at kurante saker kan behandles på to til tre dager. Seksjoneringssaker kan imidlertid også være svært komplekse og ta vesentlig lengre tid. Departementet har derfor vurdert om sakene bør kategoriseres ut i fra stør-relse og/eller kompleksitet, og om loven bør ha to ulike frister for saksbehandlingen, slik som systemet er etter plan- og bygningsloven. Hoved-regelen i plan- og bygningsloven er tolv ukers frist, mens fristen kun er tre uker i de såkalte «en-kle» sakene.2
Et alternativ kunne i så fall være å definere to-, tre- og firemannsboliger, eventuelt også rekke-hus, som «enkle» saker med en kortere frist, mens leilighetskompleksbygg («blokker») og an-dre forutsetningsvis større bygg kunne følge et annet spor med en lengre frist. Et annet alternativ kunne være å skille mellom seksjonering av ny-bygg og seksjonering av eksisterende ny-bygg. Pre-misset måtte i så fall være at det ved seksjonering
av eksisterende bygg ofte er nødvendig med befa-ring, slik at saken blir mer arbeidskrevende for kommunen. Det er også mulig å tenke seg å skille mellom saker som krever oppmåling av uteareal og saker som ikke gjør det. Et siste, og egentlig mer «rettferdig» differensieringsalternativ, er å sette kortere frist for kommunens saksbehandling dersom søkeren har levert inn en gjennomarbei-det søknad med et godt tegningsmateriale. Slike vurderinger ville nødvendigvis måtte bero på gan-ske så skjønnsmessige kriterier.
Det er kompliserende at noen av disse katego-riene går «på tvers». For eksempel er det slik at to-mannsboliger («enkel» sak) ofte har uteareal som skal måles opp («vanskelig» sak), og hvor lang skal fristen da være?
Departementet er kommet til at det ikke lar seg gjøre å lage hensiktsmessige og rettferdige kategorier i seksjoneringssaker. Departementet er derfor enig med utvalget i at det bør være én felles frist for alle saker.
13.4.2 Hvor lang bør fristen være?
Departementet mener at fristen må være realis-tisk og forsvarlig, samtidig som den stiller krav om effektiv saksbehandling. Et alternativ er å ko-piere fristene i plan- og bygningsloven, som etter hvert er innarbeidet og kjent for aktørene. Depar-tementet mener likevel at tre uker, som er fristen for enkle byggesaker, er i knappeste laget. Videre har departementet forståelse for at de største kommunene mener at seks uker, slik utvalget foreslo, er urealistisk sett i forhold til arbeidet med disse sakene. På den annen side er tolv uker trolig for lang frist i mange saker, jf. at de store kommunene oppgir å bruke to til tre dager på de kurante sakene.
Departementet foreslår etter dette en saksbe-handlingsfrist på åtte uker. Åtte uker bør være til-strekkelig tid til å registrere søknader, behandle saken, treffe vedtak og føre seksjonene i matrik-kelen.
Tiden som går med til eventuell oppmålings-forretning skal ikke medregnes i denne tiden. Det følger av matrikkelforskriften § 18 første ledd at kommunen har en egen frist for denne oppgaven.
Oppmålingsforretning og matrikkelføringen skal være gjennomført innen 16 uker etter at rekvisi-sjon for oppmålingsforretning er mottatt. Departe-mentet ser ikke dette som avgjørende. Utbygger har selv en viss kontroll her. Dersom rask seksjo-nering er spesielt viktig, kan prosjektet som oftest greit realiseres uten oppmåling ved at utearealet i første omgang legges ut som fellesareal.
Seksjo-2 Saker som ikke krever dispensasjon, der det ikke er merknader fra naboer og som ikke krever uttalelse/tilla-telse fra andre myndigheter, jf. § 21-7.
nering av utearealet kan eventuelt skje på et se-nere tidspunkt.
Det kan diskuteres om tiden det tar å føre i matrikkelen skal regnes med i fristen. Kartverket mener det er uheldig å slå sammen frister for saksbehandling etter ulike lovverk og ved ulike myndighetsroller. Kartverket viser til at kommu-nen som seksjoneringsmyndighet skal behandle seksjoneringssøknaden og kommunen som lokal matrikkelmyndighet skal registrere vedtaket i matrikkelen. Departementet ser Kartverkets po-eng, men mener det er et viktigere hensyn å gi publikum forutsigbarhet for når seksjonerings-vedtaket – og med det matrikkelføringen – kan forventes. For publikum er det likegyldig om kommunens oppgaver frem til endelig vedtak på den ene siden og matrikkelføring på den andre si-den er hjemlet i ulike lovverk. Tinglysing kan ikke skje før kommunen har ført seksjoneringen i matrikkelen. Det er derfor viktig at også matrik-kelføringen skjer raskt.
Når søkeren har oppgitt at det er leiere av bo-lig i eiendommen som skal seksjoneres, skal kom-munen etter gjeldende rett vente med matrikkel-føring og oversendelse til tinglysing til eventuelle klager over seksjoneringsvedtaket er avgjort, jf.
dagens eierseksjonslov § 11 første ledd første punktum. Det medfører at vedtakene blir liggende på vent i tre uker og «spiser» en stor del av saks-behandlingsfristen. Når positive seksjonerings-vedtak svært sjelden påklages, kan dette virke nokså meningsløst.3 Departementet er imidlertid kjent med at mange kommuner fører seksjonene i matrikkelen før klagefristen på seksjoneringsved-taket er løpt ut. Og når leiers kjøperett nå foreslås opphevet, vil det presumptivt bli enda færre kla-ger på positive seksjoneringsvedtak. Departemen-tet mener derfor at kommunene bør føre seksjo-nene i matrikkelen så snart det foreligger et sek-sjoneringsvedtak. En slik praksis er påkrevd for å få til en mest mulig effektiv saksbehandling i hele kjeden frem til tinglysing. Matrikkelføringen er jo nettopp foreløpig og kan reverseres dersom det skulle komme klager. Tinglysingen skal og kan imidlertid ikke skje før klagefristen er gått ut.
Kommunen kan derfor ikke oversende saken til tinglysing før klagefristen har gått ut, og det er klart at det ikke foreligger klage. Dette siste re-presenterer i så måte en endring sammenlignet med gjeldende rett når det ikke er leier til bolig in-volvert.
13.4.3 Sanksjoner når kommunen oversitter fristen
13.4.3.1 Utvalgets forslag
Utvalget foreslo å sanksjonere fristoversittelser med redusert gebyrkrav gjennom å innføre tilsva-rende regler som i matrikkelforskriften. I saker om oppmålingsforretning etter matrikkelforskrif-ten reduseres gebyret med en tredjedel dersom fristen oversittes. Dersom forsinkelsen varer i mer enn tre uker faller ytterligere en tredjedel bort.
13.4.3.2 Høringsinstansenes syn
Bare noen få høringsinstanser har kommentert forslaget.
Bergen kommune mener at forslaget har gode grunner for seg, men synes det fremstår som lite konsekvent når utvalget ikke foreslår samme sanksjon overfor tinglysningsmyndigheten. For rekvirenten har det liten betydning om det er kommunen eller tinglysningsmyndigheten som forsinker prosessen. Kommunen foreslår derfor at brudd på saksbehandlingsfristene ikke skal sanksjoneres med redusert gebyr.
Stavanger kommune støtter prinsippet om å re-dusere gebyret ved fristoversittelse.
OBOS støtter forslaget.
Hwang Flater Analyse støtter forslaget om å re-dusere gebyret ved oversittelse av fristen, men foreslår en nedtrappingsmodell som skiller mel-lom små og store fristoversittelser.
13.4.3.3 Departementets vurdering
Departementet mener det kan ha god effekt å sanksjonere fristoversittelse med redusert krav på gebyr. Ettersom dette lovforslaget knytter eiersek-sjonsloven noe tettere opp mot plan- og bygnings-loven, mener departementet at det er mer naturlig at eierseksjonsloven har samme nedtrappingsmo-dell som plan- og bygningsloven enn som matrik-kelforskriften.4 Uansett, så er ikke de to nedtrap-pingsmodellene veldig ulike. Plan- og bygningslo-vens nedtrappingsmodell innebærer at gebyret re-duseres med 25 prosent av det totale gebyret for hver påbegynte uke tidsfristen oversittes.
3 Se kapittel 23 om kompetansefordelingen mellom Kartver-ket og kommunene
4 Se plan- og bygningsloven §§ 21-7 og 21-8 tredje ledd, jf.
byggesaksforskriften § 7-6.
13.4.4 Frist for å tinglyse seksjonerings-vedtak?
Kartverkets registerfører må registrere kommu-nens seksjoneringsvedtak i grunnboken innen to uker, jf. tinglysingsloven § 7. Dette er en generell frist for tinglysing av dokumenter, som altså ikke bare gjelder for tinglysing av kommunale seksjo-neringsvedtak.
Ifølge utvalget tinglyses de aller fleste seksjo-neringsvedtak i løpet av få dager, samtidig som fristen blir oversittet i noen kompliserte reseksjo-neringssaker. Siden fristen i dag er så kort som to uker, og denne overholdes i de aller fleste saker, mener departementet at det ikke er nødvendig å foreslå særlige regler om saksbehandlingstid for tinglysingen i eierseksjonsloven.