12.4.1 Innledning
Forslaget om å gi kommunen rett til å kreve re-seksjonering må sees i sammenheng med forsla-get om å tillate seksjonering allerede når det er gitt rammetillatelse til bygget. Departementet er klar over at det kan ha noen uheldige konsekven-ser å tillate tidlig seksjonering, men mener likevel at de positive effektene av et tidligere seksjo-neringstidspunkt oppveier de mindre heldige. De-partementet viser til omtalen av forslaget om å flytte seksjoneringstidspunktet i kapittel 11.
Departementet mener at det er gode grunner for å reseksjonere når det er avvik mellom det som er seksjonert og det som faktisk blir oppført.
Både av hensyn til nåværende og fremtidige sek-sjonseiere, sameiets interne drift og matrikkelens og grunnbokens troverdighet, bør avvik rettes.
Uten en rett for kommunen til å kreve reseksjone-ring, forutsetter avviksretting at sameiet selv be-slutter å reseksjonere, og det vil bare skje der hjemmelshaver ser seg tjent med dette.
Arealet bør for eksempel være riktig ettersom arealet legges til grunn for beregning av blant an-net eiendomsskatt, kommunale avgifter og formu-eskatt. Når brøken er fastsatt på grunnlag av areal, bør seksjoneringen dessuten bygge på rik-tig areal slik at fordelingen av felleskostnader blir korrekt.
Kommunen er både seksjoneringsmyndighet og bygningsmyndighet, og bør kunne avdekke av-vik mellom det som er seksjonert og det som fak-tisk blir oppført.
Kommunen må videre kunne gripe inn med pålegg der kommunen har gitt tillatelse til en bruksendring fra næringsformål til boligformål el-ler motsatt. Når en bygning elel-ler en bruksenhet i en bygning tas i bruk eller blir tilrettelagt til an-nen bruk enn det opprinnelig ble seksjonert til, mener departementet at endringen bør følges opp med en reseksjonering. Ny bruk kan påvirke om-givelsene og endre strukturen i nærmiljøet, noe som tilsier at eiendommen samtidig bør reseksjo-neres i tråd med det nye formålet. For nærmere omtale, viser departementet til kapittel 12.4.6 nedenfor.
12.4.2 Avvik av betydning
Departementet er enig med utvalget i at kommu-nens rett til å kreve reseksjonering skal gjelde for avvik «av betydning». Mindre avvik har ikke store
konsekvenser verken for eiere eller andre med etablerte rettigheter i bygget.
Departementet er enig med Advokatforenin-gen i at vurderingstemaet kan by på utfordringer fordi avvik «av betydning» er et skjønnsmessig kriterium. Hva som er et mindre avvik og hva som er et større avvik må nødvendigvis vurderes kon-kret og skjønnsmessig. Noen retningslinjer er det likevel mulig å gi:
Endring av seksjonenes formål skal alltid be-traktes som avvik av betydning. Arealavvik kan også gi grunnlag for å kreve reseksjonering.
Bruksenhetens størrelse og avviket målt i prosent har betydning. Departementet mener at et areal-avvik på ti prosent etter omstendighetene kan ut-gjøre et avvik av betydning.
Utvalget foreslo at sameiebrøken må endres i samsvar med forholdene uten at seksjonseierne kan motsette seg dette, men likevel slik at det inn-byrdes forhold mellom de gjenstående seksjo-nene skulle bestå. Advokatforeningen frykter at en slik regel kan slå uheldig ut ettersom sameie-brøken ikke trenger å være et resultat av arealfor-delingen mellom seksjoner og fellesareal. I tillegg kan seksjonseierne ha inngått særskilte avtaler knyttet til for eksempel utbygging av et loftsareal hvor sameiebrøken er fastsatt uavhengig av det konkrete BRA/p-rom utbygger klarer å bygge.
Departementet påpeker at sameiebrøken ofte gjenspeiler seksjonenes størrelser sett i forhold til det samlede arealet på bruksenhetene. I disse til-fellene vil det være enkelt å endre sameiebrøken forholdsmessig. Også i andre tilfeller vil det – ut ifra hvordan sameiebrøken opprinnelig ble fast-satt – ofte være mulig å beregne hvilke konse-kvenser en reseksjonering vil få for sameie-brøken. Departementet stiller seg etter dette bak utvalgets forslag om at sameiebrøken som hoved-regel skal endres i samsvar med de faktiske for-holdene. Dette forutsetter imidlertid at sameie-brøken er en direkte funksjon av seksjonenes størrelser eller at man har andre klare holdepunk-ter for grunnlaget for fastsettingen av brøken. Er brøken et uttrykk for seksjonenes verdi basert på faktorer som beliggenhet og utsikt, bør kommu-nen være tilbakeholden med å kreve at brøken en-dres.
At bruksenheter ikke blir bygget (ferdig), vil all-tid måtte betraktes som avvik av betydning. Utval-get foreslo at kommunen kan slette seksjoner som ikke blir bygget innen fem år etter seksjonerin-gen. Regelen skal hindre at seksjoner som bare eksisterer på papiret blir hengende ved eiendom-men, og derigjennom bidra til en ryddigere og mer troverdig matrikkel. Bruksenheter som er
på-begynt, men ikke ferdigstilt, kan ikke slettes etter denne regelen. Fem år bør være tilstrekkelig tid for utbygger til å ferdigstille planlagte seksjoner.
Har kommunen innrømmet utbygger en lengre frist for å ferdigstille seksjonene, skal ikke kom-munen kreve sletting før denne fristen er oversit-tet. Femårsfristen er slik sett ikke absolutt. Depar-tementet er enig med utvalget i dette.
Advokatforeningen spør om utvalget har lagt til-strekkelig vekt på at en risiko for panthaver vil medføre at det blir gitt færre byggelån, og/eller at bankenes utlånspraksis endres vesentlig. Slik de-partementet ser det, vil det alltid være en viss usikkerhet knyttet til panteobjektets verdi når seksjonering skjer før eiendommen er ferdig ut-bygd. Det vil både være risiko for feilangivelser ved selve seksjoneringen og at det videre i bygge-prosessen blir gjort avvik fra seksjoneringen. Ban-kens tiltro til hvorvidt byggeprosjektet faktisk vil ferdigstilles slik utbygger/låntaker har forespei-let, vil være et sentralt moment i vurderingen av om den ønsker å finansiere prosjektet. Departe-mentet kan ikke se at forslaget om å slette ikke ut-bygde seksjoner endrer dette i nevneverdig grad.
Departementet ser at en reseksjonering som innebærer sletting av en ubygd seksjon, kan være dramatisk for panthaveren i den aktuelle seksjo-nen. Pantet kan fortsatt ha en verdi som sikkerhet i form av en fremtidig utbyggingsmulighet, og denne muligheten vil gå tapt hvis seksjonen slet-tes. Departementet mener at problemet likevel er begrenset. For det første må profesjonelle långi-vere kunne forventes å føre et visst tilsyn med at lånemidler som stilles til disposisjon faktisk bru-kes til å bygge for. Hvis pantsatte seksjoner bare finnes på papiret, bør det også være begrenset hvor mye lånemidler som er frigjort i tilknytning til utbyggingen av disse. For det annet, hvis det er gått fem år fra seksjonering og seksjonene fortsatt ikke er bygget, er det lite sannsynlig at utbygging noen gang vil skje. At kommunen derfor «rydder vekk» papirseksjonen vil ikke være veldig beten-kelig. For det tredje er det nærliggende å anta at vilkårene for at banken kan tiltre pantet som oftest vil være oppfylt før den foreslåtte femårsfristen.
Da har banken, eller den som banken måtte videre-selge seksjonene til, en oppfordring til å få fart på byggeprosessen igjen. Banken har også mulighet til å søke om forlengelse av fristen.
Hvis en planlagt bygning blir seksjonert og det deretter viser seg at ingen eller nesten ingen byg-ningsdeler blir bygget ferdig, bør kommunen kunne slette hele seksjoneringen. Ved sletting opphører eierseksjonssameiet. Hvis det på slet-tingstidspunktet var ulike eiere av seksjonene, vil
disse bli sameiere i eiendommen i form av et al-minnelig, tingsrettslig sameie. Sameiebrøken overføres forholdsmessig fra eierseksjonssam-eiet til det ordinære sameierseksjonssam-eiet og heftelsene følger med til sameiernes ideelle andeler i dette sameiet uten at prioritetsrekkefølgen vil bli påvirket. Eier-seksjonssameiets vedtekter vil ikke bli overført til dette sameiet, og det ansees ikke bruksdelt, med-mindre det finnes et avtalegrunnlag for dette blant sameierne.
For å gjøre bestemmelsen effektiv, foreslo ut-valget at reseksjonering ikke forutsetter at pant-haver samtykker og at reseksjonering skal kunne gjennomføres uten hinder av rådighetsinnskrenk-ninger. Departementet er enig med utvalget og understreker at pantets verdi som sikkerhet uan-sett knytter seg til det som faktisk er bygget.
En byggesak avsluttes i praksis med at kom-munen gir ferdigattest. Det er først på dette tids-punktet kommunen kan fastslå om det er avvik mellom det som er seksjonert og det som faktisk blir bygget. Skjæringspunktet for å konstatere om det er avvik mellom det som er seksjonert og det som faktisk er bygget bør derfor etter departe-mentets mening være ferdigattest.
12.4.3 Kommunen har ikke plikt til å kreve reseksjonering
Departementet understreker at forslaget ikke på-legger kommunen noen plikt til å gripe inn når den oppdager avvik. Forslaget er ikke ment å ut-løse noe krav om å etablere et eget apparat for å håndtere denne typen saker, slik blant annet Geo-Forum er bekymret for. Derimot skal regelen gi kommunene et verktøy til å gripe inn når den av-dekker avvik av betydning.
Avviket kan også påpekes av andre enn kom-munen. Oppdager for eksempel en nyinnflyttet seksjonseier avvik av betydning, kan han gjøre kommunen oppmerksom på avviket og be om at kommunen pålegger sameiet å reseksjonere.
12.4.4 Plikten til å reseksjonere skal påhvile berørte seksjonseiere
Departementet er enig med utvalget i at pålegget om å reseksjonere må rettes mot eierne av nene på det tidspunktet kravet blir stilt. Er seksjo-ner solgt, må kravet derfor rettes mot de nye ei-erne.
Seksjonseierne må rette seg etter kravet fra kommunen. Dette betyr at reseksjonering ifølge forslaget ikke forutsetter beslutning på årsmøtet. I så fall ville kommunens pålegg kunne blitt stoppet
av seksjonseiere som ikke ser seg tjent med å rette opp feilen.
12.4.5 Tvangsmulkt når pålegget ikke etterkommes
Utvalget foreslo at kommunene skal kunne ilegge tvangsmulkt dersom et pålegg om reseksjonering ikke etterkommes. Utvalgets forslag bygger på plan- og bygningsloven § 32-5. Tvangsmulkt vil være tvangsgrunnlag for utlegg, jf. tvangsfullbyr-delsesloven § 7-2 bokstav d.
Departementet er enig med utvalget i at det er behov for å kunne sanksjonere unnlatelse av å et-terkomme pålegg. Det kan tenkes situasjoner hvor noen seksjonseiere gjør sitt for å kunne gjen-nomføre en reseksjonering, mens andre seksjons-eiere ikke medvirker. I slike tilfeller bør kommu-nen være forsiktig med å ilegge samtlige berørte seksjonseiere tvangsmulkt. Hvis en seksjonseier kan dokumentere at han har gjort det han kan for å gjennomføre reseksjoneringen (signert nødven-dige dokumenter osv.), er det liten grunn for kom-munen til å ilegge denne seksjonseieren tvangs-mulkt.
12.4.6 Bør kommunen også kunne kreve reseksjonering i andre tilfeller?
Utvalget foreslo at kommunens rett til å kreve re-seksjonering kun skal gjelde når kommunen fatter et seksjoneringsvedtak til et ubygget bygg eller bruksenhet på grunnlag av en rammetillatelse, og det som deretter bygges (eller ikke bygges) avvi-ker fra seksjoneringen. Utvalget mente at kommu-nen ikke skulle ha rett til å pålegge reseksjone-ring i andre tilfeller der sameiet iverksetter byg-ningsmessige endringer som gjør at seksjonerin-gen ikke lenger stemmer med det fysiske bygg-verket.1
Spørsmålet om kommunen også bør kunne kreve reseksjonering i andre tilfeller, er kommen-tert av Ålesund kommune. Kommunen foreslår at hjemmelen utvides også til tilfeller der kommunen godkjenner å bruksendre en eiendoms formål fra næring til bolig eller motsatt. For eksempel vil en eiendom som bruksendres fra næringsformål til boligformål uten etterfølgende reseksjonering fortsatt være næringsseksjon i matrikkelen. Åle-sund kommune påpeker at dette får konsekvenser for blant annet eiendomsskatt for de kommunene som har dette.
Departementet er enig med Ålesund kom-mune, og mener at forslaget skaper god harmoni mellom matrikkellova, plan- og bygningsloven og eierseksjonsloven. Kommunen bør kunne pålegge eiendommens hjemmelshaver å følge opp bruk-sendringer med reseksjonering for å sikre at eien-dommen er matrikkelført med riktig og godkjent formålsangivelse. I de fleste tilfeller vil hjemmels-haveren selv sørge for reseksjonering i forbin-delse med søknaden om bruksendring. Imidlertid vil en hjemmel nettopp sikre retting dersom hjem-melshaver velger å ikke reseksjonere.
Videre har departementet vurdert om det vil være hensiktsmessig å utvide regelen til å gjelde når et sameie gjør bygningsmessige endringer.
Departementet kan ikke umiddelbart se at det skulle være en særlig ulempe for sameiet å bli på-lagt å søke om en reseksjonering som avklarer de nye bygningsdelenes status. Bygningsdeler som oppføres på en seksjonert eiendom (uten at eien-dommen samtidig reseksjoneres) vil automatisk bli fellesareal. I tilfeller der bygningsdeler oppfø-res og er ment å skulle tjene som tilleggsareal til en seksjon, vil seksjonseiers egeninteresse frem-tvinge behovet for reseksjonering. Departementet kan derfor ikke se at det er behov for å pålegge re-seksjonering i slike tilfeller.
1 NOU 2014: 6 side 104