Departementet er enig med utvalget og slutter seg i hovedtrekk til deres argumenter. Til tross
for de innvendingene som kan gjøres mot å tillate seksjonering ved rammetillatelse, vil fordelene et-ter departementets vurdering veie tyngre enn ulempene.
Departementet ser at risikoen er større for at seksjoneringen ikke stemmer i forhold til senere fysisk tilstand dersom seksjonering kan skje alle-rede ved rammetillatelse. Flere høringsinstanser frykter konsekvensene av dette.
Oslo kommune støtter som nevnt forslaget, men opplyste i sin høringsuttalelse at det ofte er avvik mellom tidspunktet for rammetillatelse til igangsettingstillatelse. Departementet ba Oslo kommune utdype og tallfeste dette nærmere. I brev av 19. oktober 2015 opplyste Oslo kommune at de i 2014 behandlet totalt 141 byggesaker der det skjedde en endring i tidspunktet mellom ram-metillatelse og igangsettingstillatelse. Videre skrev kommunen at et stort antall av de endringene som skjedde mellom rammetillatelsen og igansettings-tillatelsen for eksempel gikk på endringer av an-svarlig foretak i byggesaken. Av de 141 sakene hadde 50 saker endringer som ville fått eller fikk en konsekvens for seksjoneringen (eller reseksjo-neringen). Av disse 50 var det imidlertid bare 20 saker der eiendommen er seksjonert eller ble sek-sjonert. Plan- og bygningsetaten behandlet altså ikke veldig mange byggesaker der det skjedde endringer mellom tidspunktet for rammetillatelse og igangsettingstillatelse som også fikk en konse-kvens for seksjoneringen. Kommunen opplyste imidlertid at mange byggesaker har endringer også etter at det er gitt igangsettingstillatelse.
Departementet mener at Oslo kommunes er-faringstall bør vektlegges i denne sammenheng.
Erfaringene fra Oslo kommune gir indikasjon på at endringene ikke vil gi så uheldige utslag som flere høringsinstanser frykter.
I denne sammenheng understreker departe-mentet at utvalget heller ikke hadde erfaring med at den tidligere regelen, som forutsatte rammetil-latelse, skapte nevneverdige problemer.
Seksjoneringstidspunktets betydning for finansieringen
Finans Norge etterspør en mer utførlig drøftelse av hvilke konsekvenser en lovendring kan få for fi-nansiering av byggeprosjekter. Departementet har derfor bedt advokatfirmaet BA-HR om å vur-dere konsekvensene av endringsforslaget. BA-HR påpekte at en eventuell lovendring ikke griper inn i den gjeldende situasjonen for bankenes praksis og mulighet til å finansiere byggeprosjekter. En mulig lovendring innfører ikke noen
begrensnin-ger i bankenes adgang til å pantesikre sine krav, snarere tvert imot vil en lovendring gi ytterligere fleksibilitet i finansieringssituasjonen. BA-HR på-pekte at finansnæringen i enkelte typetilfeller ved en slik lovendring vil få adgang til å sikre sine krav mot utbyggere på enklere og tryggere måter alle-rede tidlig i byggeprosessen. Den foreslåtte lov-endringen bidrar altså etter BA-HRs syn til at ut-byggere sammen med sine finansieringskilder får flere valgmuligheter for hvordan de ønsker å or-ganisere finansieringen.
Når det gjelder Finans Norges påpekning av behovet for «omfattende finansieringsavtaler» ved større utbyggingsprosjekter, mente BA-HR at det kan hevdes at det nettopp er i situasjoner hvor flere utbyggere og banker er involverte at finansi-eringsavtalene blir omfattende og at lovendringen derfor kan bidra til å forenkle avtaleverkene ved at hver bank kan tinglyse sitt pantekrav på den sek-sjonen eller de seksek-sjonene debitor for bankens krav har ansvar for å utvikle. En innvending mot dette kunne samtidig være at seksjonering tidlig i en byggeprosess vil være problematisk når ban-ken ikke ønsker at byggetomten seksjoneres. Be-grunnelsen for å motsette seg seksjonering kan være at banken ikke ønsker å bære risikoen for den usikkerheten slik seksjonering kan skape for panteobjektets verdi når byggeprosjektet etter hvert nærmer seg ferdigstillelse. BA-HR fremhe-vet imidlertid at banken i slike tilfeller kan tinglyse en urådighetserklæring samtidig som den tinglyser panteretten i forkant av seksjonerin-gen. Tinglyses en urådighetserklæring som ek-sempelvis sier at eiendommen ikke kan seksjone-res uten samtykke fra banken, får banken anled-ning til å motsette seg seksjonering på et «for tid-lig» stadium og den kan dermed unngå den risi-koen feilseksjonering kan medføre. Slike urådighetserklæringer er forholdsvis enkle å ut-forme, og kan dekke behovet for «ytterligere avta-leregulering» som Finans Norge frykter at lovend-ringen vil medføre.
Departementet stiller seg bak advokatfirmaet BA-HRs konsekvensanalyse.
Finans Norge etterlyser også en nærmere vur-dering av hvorvidt lovendringen kan føre til at det i større grad bygges i strid med seksjoneringen.
Bygging i strid med seksjoneringen kan tenkes å få konsekvenser for panteobjektets verdi, særlig der-som avvikene fra det der-som opprinnelig var planlagt blir store. Til dette har BA-HR svart at det alltid vil være en viss usikkerhet knyttet til panteobjektets verdi når seksjonering gjøres tidlig i byggeproses-sen. Det vil både være risiko for feilangivelser ved selve seksjoneringen, og at det videre i
byggepro-sessen mer eller mindre bevisst gjøres avvik fra hva seksjoneringen skulle tilsagt. BA-HR presi-serte likevel at det selv på tidspunktet for igang-settingstillatelse kan forekomme store avvik fra ei-endomsutviklerens opprinnelige planer. BA-HR gjorde videre oppmerksom på at det finnes mange typer igangsettingstillatelser, i enkelte byggepro-sjekter er det flere igangsettingstillatelser for ulike deler og ulike typer arbeid, og at det i dag er ulik praksis på kommunalt nivå med hensyn til hvilken igangsettingstillatelse det kan seksjoneres ved. Etter BA-HRs oppfatning vil lovforslaget gjøre at den uklarheten dagens regelverk rom-mer, ikke lenger kommer på spissen.
Videre vurderte BA-HR det slik at bankens til-tro til hvorvidt byggeprosjektet faktisk vil ferdigs-tilles slik utbygger/låntaker har forespeilet, vil være et sentralt moment i bankens vurdering av om den ønsker å finansiere prosjektet. BA-HR kunne ikke se at den foreslåtte lovendringen vil endre dette i nevneverdig grad. Ved store og uoversiktlige byggeprosjekter følger bankene ofte prosjektet tett, eksempelvis i form av byggelåns-kontrollører. Slik oppfølgning er nyttig ikke bare for banken, men kan også rent samfunnsøkono-misk sies å være nyttig i den forstand at kontroll fra bankens side blir en ytterligere pådriver for ut-bygger til å gå videre med et byggeprosjekt i den størrelsesorden, innenfor de frister og med de kvaliteter som er forespeilet. Lovendringen vil nok kunne føre til at bruken av byggelånskontrollører blir viktig for bankene fra en tidligere fase av byg-geprosessen, men dette er neppe negativt i seg selv fra et samfunnsøkonomisk ståsted, og kan heller ikke anses å medføre noen tungtveiende byrde for banken. BA-HR viste til at det er vanlig at utbyggerne selv må betale for byggekontrollen.
BA-HR avsluttet sin analyse med følgende vurde-ring:
Når så mye er sagt, må det likevel også påpe-kes at adgangen til seksjonering tidlig i bygge-prosessen, med tilhørende økt risiko for avvik mellom seksjonering og endelig utført tilstand, vil kunne ha uheldige sider det ikke er så lett å unngå. Det mest uheldige er antagelig der byg-geprosjekter ferdigstilles uten at avvik fra sek-sjoneringen avdekkes og/eller følges opp og korrigeres. Dette vil kunne gi uklare eien-domsforhold, med negative effekter både for og mellom aktuelle eiere, og ved senere even-tuelle overdragelser. Der avvik avdekkes og tas tak i, vil det kunne bli mer arbeid med reseksjo-nering eller annen form for oppretting av avvik.
Enkelte av disse problemene vil nok også
kunne håndteres ved at kommunen får hjem-mel til å kreve reseksjonering ved betydelige avvik, men heller ikke dette er helt uproblema-tisk, se nedenfor. Men på den annen side må det igjen minnes om at slike eventuelle proble-mer er noe en også kan ha med dagens ordning med igangsettingstillatelse som tidligste sek-sjoneringstidspunkt. Spørsmålet er med andre ord i hvilken grad slike problemer kan komme til å øke, om tidligste tidspunkt skytes frem som foreslått.
Som gjennomgangen over viser, bør Finans Nor-ges motforestillinger mot å fremskyve seksjo-neringstidspunktet fra igangsettingstillatelse til rammetillatelse etter departementets vurdering ikke tillegges avgjørende betydning. Den fore-slåtte lovendringens innvirkning på organisering av finansiering kan, dersom seksjonering er uøn-sket, motvirkes med forholdsvis enkle grep. Det er nok riktig at risikoen for at det bygges ut i strid med seksjoneringen øker dersom tidspunktet for seksjonering fremskyndes til tidspunktet for ram-metillatelse. De problematiske konsekvensene av utbygging i strid med seksjoneringen kan imidler-tid i stor grad nøytraliseres ved at kommunen får hjemmel til å kreve reseksjonering av slike bygg, jf. kapittel 12.
Samme seksjoneringstidspunktet for nybygg og eksisterende bygg
Utvalget foreslo at seksjoneringstidspunktet skal være det samme for nybygg og eksisterende bygg.
Finans Norge mener at seksjoneringstidspunk-tet for nybygg og ubygde seksjoner ikke bør like-stilles. Finans Norge viser til at det er større risiko for at eksisterende bygg vil bli bygget i strid med seksjoneringen, at de ikke blir bygget i det hele tatt eller at de blir bygget i strid med offentli-grettslige regler. Dette utgjør en særlig risiko for panthaver.
Advokatfirmaet BA-HR har gjort en konse-kvensanalyse også av dette forslaget. Advokatfir-maet mener at hensynene mot å tillate en tidlig seksjonering kan ha større tyngde i tilfeller hvor bygningsmassen i hovedsak allerede er oppført.
Endringer i eierbrøkene og etablering av nye sek-sjoner vil kunne ha stor innvirkning på eksis-terende rettighetsforhold i sameier, blant annet vil endringer kunne påvirke kostnadsfordelingen og stemmerettigheter mellom de ulike seksjonsei-erne. BA-HR mente likevel at risikoen knyttet til avvik kan avhjelpes ved aktsomhet hos
utbyg-gere/seksjonseiere. For bankenes del vil en god byggelånskontroll og en tett oppfølging av pro-sjekter kunne redusere risikoen for problemer.
Når det gjelder «papirseksjoner», mente BA-HR at disse er noe vanskeligere å oppdage i eksis-terende bygg, men at det må kunne forventes at banken undersøker og følger opp prosjektet nær-mere dersom en utbygger ber om lån på bak-grunn av at han skal bygge en ny seksjon i et ek-sisterende eierseksjonssameie. At bankene får et incentiv til en strengere kontroll, kan også her ha en positiv samfunnsøkonomisk effekt.
Advokatfirmaet BA-HR gjorde oppmerksom på at mens samme eier ved første gangs seksjone-ring av nybygg gjerne sitter på en rekke seksjoner som skal selges, så vil ikke oppgjør for de ulike seksjonene i et eksisterende bygg kunne skje før seksjonering er gjennomført, siden bankene på et tidligere tidspunkt ikke har noe panteobjekt. Opp-gjøret vil med dagens regler risikere å bli forsin-ket på grunn av saksbehandlingstid knyttet til sek-sjonering hos kommunen. Det vil derfor være en klar fordel at oppgjøret kan gjennomføres på et tidlig tidspunkt slik at banken løpende kan ta pant i seksjoner ved suksessiv ferdigstillelse.
Advokatfirmaet mente at det vil videre med-føre en lovteknisk forenkling å legge seksjonerin-gen til tidspunktet for rammetillatelse for bestå-ende bygninger ettersom det i dag oppstår mange grensetilfeller av hva som er en «bestående byg-ning». Begrepet «ferdig utbygget» er heller ikke entydig. Settes tidspunktet til «rammetillatelse»
for alle byggetiltak, uavhengig av om det er ny-bygg eller ny-bygging i tilknytning til eksisterende bygg, vil disse lovtekniske problemene falle bort.
Advokatfirmaet BA-HR konkluderte slik:
På den annen side kan det med rette hevdes at hensynene mot å tillate en tidligere seksjone-ring forsterkes ved seksjoneseksjone-ring av bestående bygg, herunder risiko for uklare eiendomsfor-hold som påvirker eksisterende seksjonseieres posisjoner. Eksemplene viser likevel at det er store fordeler knyttet til å tillate en tidligere seksjonering også for eksisterende bygg, her-under at man sikrer en lovteknisk enkel prak-sis og en aktsom långiver vil kunne ivareta sine interesser ved en aktiv kontroll.
Som konsekvensanalysen viser, er argumentene mot å tillate seksjonering ved tilbygg på bestå-ende bygg neppe så tungtveibestå-ende som Finans Norge hevder. Departementet mener at fordelene med at eksisterende bygg kan seksjoneres på
samme tidspunkt som nybygg veier tyngre enn ulempene.
Stavanger kommune er skeptisk til å tillate sek-sjonering på rammetillatelse for eksisterende bygg. Kommunen tildeler adresser ved igangset-tingstillatelser. Tidspunktet er valgt fordi eventu-elle endringer innebærer omrokkeringer av adresser og bolignummer i etterkant. Adressering skjer ved seksjonering, og avvik medfører også behov for omrokkering. Departementet mener det er viktig å finne gode løsninger på de prak-tiske utfordringene som Stavanger kommune be-skriver. Departementet mener imidlertid at det er utbygger selv som må ta ansvaret for at bygget får bolignummer og adresse som stemmer med de faktiske forhold. Det samme gjelder ansvaret for å korrigere opplysninger som legges til grunn for beregning av skattbare forhold.
For å sikre at tinglyste dokumenter reflekterer korrekte opplysninger, foreslår Oslo kommune at seksjoneringen på rammetillatelse gis status som foreløpig seksjonering. Kommunen foreslår at ved-taket avløses av et endelig seksjoneringsvedtak når igangsettingstillatelse foreligger. Alternativt kan dette gjøres ved søknad om brukstillatelse.
Utvalget har også vurdert dette alternativet i NOU 2014: 6 på side 49:
Utvalget har vurdert om det er mulig å innføre regler om «foreløpige seksjoneringer», dvs. at seksjoner som er opprettet før de er bygget, skal «falle bort» av seg selv hvis de ikke bygges i løpet av en bestemt frist. Et slikt bortfall vil gjelde hele seksjonssameiet, hvis ingen deler blir bygget, eller bare enkelte seksjoner som ikke blir bygget. Utvalget mener imidlertid at et automatisk bortfall vil kunne gi uheldige føl-ger i enkelte tilfeller. Det kan foreligge særlige og unnskyldelige omstendigheter som har medført at seksjoner ikke er blitt bygget innen fristen. Etter utvalgets oppfatning kan det være behov for en grundigere saksbehandling som kan ta hensyn til de konkrete forhold i slike til-feller. Utvalget foretrekker derfor at det gjen-nomføres en forvaltningsmessig prosess rundt endringene, fremfor et automatisk bortfall. I stedet for en foreløpig seksjonering foreslår utvalget at kommunen gis en klar hjemmel til å kreve reseksjonering hvis det bygges vesentlig ulikt fra det som er seksjonert, eller sletting av seksjoneringen der det ikke bygges i det hele tatt.
Departementet støtter utvalgets konklusjon. De-partementet frykter at mange saker med en regel
som Oslo kommune tar til orde for vil bli
«hengende» i matrikkelen uten et endelig kommu-nalt vedtak. Departementet er også skeptisk til å innføre en ny kommunal vedtakstype, fordi dette kan skape usikkerhet om fastsatte forvaltnings-prosesser om kommunale vedtak.
Én regel med ett tidspunkt er en forenkling
Forslaget om ett tidspunkt for seksjonering av både bestående og planlagt bygning fjerner samti-dig spørsmålene som etter dagens regel krever avklaring, jf. punkt 11.1 ovenfor. Departementet er enig med utvalget i at regelen også vil være en re-gelteknisk forenkling.
Advokatforeningen mener det er behov for ty-delig å presisere at rammetillatelsen også skal gjelde for seksjonering av eksisterende bygg. De-partementet ser behovet for en klar og entydig re-gel og foreslår derfor en annen lovformulering enn utvalget. Departementet foreslår å klargjøre i lovteksten at tidspunktet skal gjelde både for be-stående og planlagt bygning.
Kommunen skal kunne kreve reseksjonering ved betydelige avvik
Etter dagens lov kan ikke kommunen pålegge et eierseksjonssameie å reseksjonere dersom sek-sjoneringen ikke svarer til «virkeligheten». Utval-get foreslo å gi kommunen rett til å kreve resek-sjonering ved avvik mellom sekresek-sjoneringstegnin- seksjoneringstegnin-gene og de reelle forhold.
Departementet er enig med utvalget i at en slik regel vil gi kommunen det nødvendige verktøyet til å reagere der avviket fra rammetillatelse til igangsettingstillatelse blir betydelig. Kommu-nene har etterspurt en slik regel. Nærmere rede-gjørelse og vurdering av regelens innhold og rek-kevidde er omhandlet i kapittel 12.
Anleggseiendom skal fortsatt opprettes på tidspunktet for igangsettingstillatelse
Departementet er i resultatet enig med utvalget når det skiller mellom å opprette anleggseiendom og seksjonere bygninger. En reseksjonering er et internt anliggende for den enkelte eiendommens eiere. Opprettelse av anleggseiendom medfører derimot at et nytt gårds- og bruksnummer innfø-res i matrikkelen og at nye eiendomsgrenser opp-måles. Prosessen involverer ofte flere eiendom-mer.Å opprettholde ulike tidspunkt for seksjone-ring og for opprettelse av anleggseiendom kan by
på praktiske utfordringer. En anleggseiendom ut-vikles gjerne i samme prosess som seksjonerin-gen gjennomføres. Dette skjer typisk med en eller flere bygninger på grunnplan, med en felles an-leggseiendom under bakken. Får man ikke fradelt anleggseiendommen før seksjoneringen, vil area-lene under bakken inngå i de ulike sameiene – men da med uhensiktsmessige eiendomsgrenser.
Det kan være utfordrende å få endret dette på et senere tidspunkt, særlig dersom seksjonene har skiftet eiere. En anleggseiendom skal gjerne igjen seksjoneres i ulike seksjoner for å kunne tjene som panteobjekt for ulike utbyggere av kjelleren.
Departementet ser at det kan være en fordel å få utført dette tidlig i prosessen, koordinert med øv-rig seksjonering.
Departementet mener at utvalget med rette peker på at det er vanskelig å gi lovbestemmelser om at eiendomsgrenser kan kreves flyttet hvis en anleggseiendom blir bygget annerledes enn den er matrikulert. Forslaget om å kreve reseksjone-ring eller sletting har derfor liten overføreseksjone-ringsverdi til den tilsvarende problemstillingen for anleggsei-endom.
Departementet støtter etter dette utvalgets konklusjon om å fastholde igangsettingstillatelsen
som tidspunkt for å opprette anleggseiendom. I og med det ikke er helt klart hvilken «igangsettings-tillatelse» som skal utgjøre tidspunktet for oppret-telse av anleggseiendom, finner departementet grunn til å understreke at det er igangsettingstilla-telsen for den bygningen som anleggseiendom-men er knyttet til som gjelder. Et eksempel kan il-lustrerer dette: Det skal bygges en blokk for bolig og næringsformål over et garasjeanlegg. Blokka bestående av et antall boligseksjoner samt en næ-ringsseksjon, skal etableres som et eierseksjons-sameie. Garasjeanlegget skal etableres som en se-parat anleggseiendom. Anleggseiendommen kan etableres når det foreligger igangsettingstillatelse for garasjeanlegget, selv om det ikke foreligger rammetillatelse eller seksjoneringstillatelse for ei-erseksjonssameiet. Dersom igangsettingstillatel-sen for garasjeanlegget er delt i trinn, vil det være igangsettingstillatelsen for bygningen som sådan som gjelder som tidspunkt for å opprette an-leggseiendommen. Det vil derfor ikke være til-strekkelig med en igangsettingstillatelse som er begrenset til å grave ut byggegropa.