18.4.1 Innledning
Lovens regler om beslutningsmyndighet er sen-trale i forvaltningen og driften av et eierseksjons-sameie. Reglene bør derfor bygges opp slik at sek-sjonseierne lett kan lese og forstå dem. Som de-partementet har redegjort for i punkt 4.4, er det et siktemål med denne proposisjon å lage en lov som er skrevet i et klart og forståelig språk. Departe-mentet har derfor kommet frem til en lovtekst som avviker betydelig både fra 1997-loven § 30 og utvalgets forslag. Lovteksten er bearbeidet og for-enklet, og dagens regel er av pedagogiske hensyn delt opp i tre bestemmelser.
18.4.2 Flertallskrav
Departementet er enig med utvalget i at dagens beslutningsregler i hovedsak bør videreføres.
Dagens regler tar hensyn til den enkelte seksjons-eiers behov for vern mot urimelige beslutninger samtidig som de gjør det mulig å beslutte nødven-dige fellestiltak uten at alle er enige. Hovedrege-len om krav til vanlig flertall for beslutninger på årsmøtet som kan karakteriseres som vanlig for-valtning og vedlikehold videreføres. Departemen-tet forslår også å videreføre regler som gir eiet mulighet til å vedta bomiljøtiltak som har sam-menheng med deres bo- eller bruksinteresser.
Flertallskravet bør her gjenspeile kostnadene ved å gjennomføre tiltaket.
Eierseksjonssameier kan i tillegg ha ønske om å gjennomføre enkelte tiltak ut over vanlig forvalt-ning og vedlikehold, og et mindretall bør ikke kunne hindre dette. Slike bestemmelser er i 1997-loven inntatt i § 30 annet ledd og foreslås videre-ført med noen justeringer. Dette gjelder blant an-net vedtak om ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig vedlikehold og forvaltning. Videre gjelder det omgjøring av fellesarealer til nye bruks-enheter eller utvidelse av eksisterende bruksen-heter. Det gjelder også salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom eller andre rettslige disposi-sjoner som går ut over vanlig vedlikehold og for-valtning. Enn videre gjelder det samtykke til end-ring av formål for en eller flere bruksenheter og enkelte vedtak om reseksjonering av eiendom-men. For likevel å sikre at et betryggende flertall står bak disse beslutningene, bør det fortsatt være slik at saken behandles på årsmøtet og at vedtaket får minst to tredjedels flertall. Beslutninger som går ut over dette bør etter departementets vurde-ring fortsatt bare kunne gjennomføres med tilslut-ning fra alle eller de berørte.
18.4.3 Forslaget om å skjerpe flertallskravene for viktige beslutninger
Jørn Aass har foreslått at tiltakene nevnt i 1997-lo-ven § 30 annet ledd, jf. omtalen o1997-lo-venfor under punkt 18.3, bare kan vedtas med to tredjedeler av det totale antallet stemmer i sameiet. En slik regel ville innebære en skjerping av flertallskravene for å gjennomføre slike vedtak.
Årsmøtet er stedet hvor seksjonseierne skal møtes, diskutere og ta beslutninger som angår sameiet. Riset bak speilet er at seksjonseiere som ikke møter på årsmøtet, risikerer at et forslag som de er mot likevel blir vedtatt. Forslaget til Aass har som konsekvens at seksjonseiere som er mot et forslag kan unnlate å møte og delta i den demo-kratiske prosessen på årsmøtet, med liten risiko for at forslaget de er mot blir vedtatt. Dette under-graver grunntankene bak å ha et årsmøte og legi-timerer «hjemmesitting» som en måte å utøve de-mokratisk makt på.
I forlengelsen av dette, er det departementets syn at seksjonseiere som ikke ønsker å møte på årsmøtet, ville kunne lamme årsmøtets mulighet til å treffe avgjørelser som objektivt vurdert er for-nuftige for sameiet.
Departementet har derfor ikke fulgt opp for-slaget i proposisjonen.
18.4.4 Et «tak» for kostnader knyttet til bomiljøtiltak
I dag kan et kvalifisert flertall på årsmøtet vedta kostnadskrevende bomiljøtiltak som går ut over vanlig forvalting og vedlikehold. Departementet mener som utvalget at det er grenser for hvor store kostnader flertallet kan påføre den enkelte gjennom en slik beslutning. Imidlertid er det usik-kert hvor denne grensen går. En lovfestet øvre grense – et «tak» – vil derfor utvilsomt rydde all tvil av veien, og samtidig gi forutsigbarhet for hvor store utlegg et flertall kan pådra den enkelte.
Departementet er enig med utvalget i at gren-sen bør knytte seg til en regulator som gir et ut-trykk for levekårsutviklingen i samfunnet, og ta-ket bør økes i takt med velstandsutviklingen og ikke bare prisstigningen. Grunnbeløpet i folke-trygden fastsettes i medhold av folketrygdloven
§ 1-4 og reguleres etter forventet lønnsvekst i re-guleringsåret, justert for eventuelle avvik mellom forventet og faktisk lønnsvekst de siste år. Grunn-beløpet er derfor etter departementets vurdering godt egnet som regulator. Departementet følger opp utvalgets forslag og foreslår at grensen settes til halvparten av folketrygdens grunnbeløp.2 De-partementet legger til grunn at det er grunnbelø-pet som gjelder på vedtakstidspunktet som skal danne grunnlag for vurderingen av om kostna-dene overstiger maksimumsbeløpet og at det er tiltakets samlede økonomiske ansvar for den en-kelte som skal legges til grunn for vurderingen.
Dette betyr at det er den samlede kostnaden som er avgjørende. Grensen gjelder for den enkelte seksjonseier og den andelen han skal svare for et-ter sameiebrøken.
Departementet understreker at «taket» ikke er til hinder for at de som ønsker det kan gjennom-føre mer kostbare bomiljøtiltak. Som utvalget fremhevet, åpner lovforslaget for at en gruppe seksjonseiere som ønsker å gjennomføre et kost-bart fellestiltak, for eksempel et kostkost-bart innendørs svømmebasseng, kan få dette vedtatt ved å sørge for at de som ikke ønsker tiltaket, slip-per å betale for det. OBOS frykter at en slik ord-ning kan være vanskelig å drifte i praksis, og gir usikkerhet ved eierskifter. Etter departementets oppfatning henger imidlertid lovforslaget godt sammen, ettersom det i § 32 fjerde ledd er fore-slått at en gruppe seksjonseiere skal ha plikt til å holde bestemte deler av fellesarealet vedlike, med de kostnader dette nødvendigvis vil ha. Departe-mentet mener at forslaget åpner for større
fleksi-bilitet i å utnytte eiendommen på en hensiktsmes-sig måte.
Både OBOS og NBBL har fremholdt at utval-gets eksempel om installasjon av høyhastighets fi-bernett ikke er et dekkende eksempel på tiltak som omfattes av 1997-loven § 30 annet ledd bok-stav g. Slik departementet forstår det, mener disse høringsinstansene at slik installasjon utgjør vanlig forvaltning og vedlikehold som omfattes av § 30 første ledd (som dermed bare krever simpelt fler-tall for å bli vedtatt). Raskt internett, digital-TV og telefoni er blitt en del av vår hverdag. Norge har en høy grad av bredbåndsdekning, og regjeringen har en uttalt målsetning om å legge til rette for gode digitale løsninger for å gjøre hverdagen en-klere for innbyggerne. Slik departementet ser det, hører installering av slike linjer og nett under den vanlige forvaltningen av sameiet. Sameier må kunne fatte vedtak om leveranser av denne typen fellesanlegg med vanlig flertall. Konsekvensen av dette standpunktet er at også styret kan beslutte å installere høyhastighets internett, fibernett osv. på egenhånd, jf. lovforslagets § 49 annet ledd, der det heter at «beslutninger som årsmøtet kan fatte med vanlig flertall kan også fattes av styret». Der-som styret vet at det er delte meninger om saken i sameiet, vil det imidlertid være god styreskikk å legge saken frem for avgjørelse på årsmøtet.
18.4.5 «Særlig inngripende eller viktige avgjørelser»
Etter 1997-loven § 30 tredje ledd kreves det tilslut-ning fra samtlige seksjonseiere for vedtak som innebærer «vesentlige endringer av sameiets ka-rakter». Utvalget foreslo å endre ordlyden til «sær-lig inngripende eller viktige avgjørelser», og me-ner at forslaget er mer dekkende for de situasjo-nene man faktisk ønsker å regulere.
OBOS, NBBL og amanuensis Gert-Fredrik Malt er bekymret for at utvalgets forslag åpner opp for «kverulanter». Den foreslåtte bestemmel-sen favner etter departementets syn bedre over det reelle innholdet i bestemmelsen enn dagens lovtekst. Departementet vil ikke se bort fra at dagens uklare formulering om «vedtak som inne-bærer vesentlige endringer av sameiets karakter»
er årsaken til at bestemmelsen brukes lite i prak-sis. Etter departementets syn er det imidlertid uheldig om det er formuleringen av reglene – at publikum ikke skjønner hva regelen egentlig inne-bærer – som forhindrer dem i å påberope regelen.
Dagens regel er i så måte uheldig, og departe-mentet er enig med utvalget i at lovteksten i større
2 Grunnbeløpet (G) er per 1. mai 2016 kr 92 576.
grad bør peke på de reelle vurderingstemaene enn dagens lovtekst gjør.
Departementet understreker at endringen ikke innebærer at bestemmelsen får et nytt inn-hold, men denne ordlyden vil etter departemen-tets syn gjøre det mer tydelig i hvilke situasjoner det kreves at samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enig.
Malt har tatt til orde for at det forbudet som ut-valget har foreslått mot at sameiet vedtar at tiltak som rammer en seksjonseier særlig hardt, ikke bør være absolutt, og at tiltakene i enkelttilfeller bør kunne gjennomføres mot erstatning. Departe-mentet er i utgangspunktet ikke uenig i Malts be-traktninger. Det kan antagelig i enkelttilfeller være fornuftig at slike tiltak gjennomføres, hvis til-taket sett fra sameiets side er klart saklig og nød-vendig. Malts forslag vil imidlertid etter departe-mentets syn komplisere lovteksten ytterligere. Og
det er grunn til å stille spørsmål ved om det fak-tisk eksisterer et reelt behov for et slikt (snevert) unntak fra en hovedregel som OBOS mener i ut-gangspunktet ikke dekker noe praktisk behov.
Departementet har derfor valgt å ikke følge opp forslaget fra Malt.
18.4.6 Lovfeste at oppløsning av sameiet krever enighet
Loven har i dag ingen bestemmelse om oppløs-ning av sameiet. I forarbeidene til dagens lov er det imidlertid forutsatt at oppløsning ikke kan skje ved flertallsvedtak. Oppløsning av sameiet er utvilsomt en sak som krever at samtlige seksjons-eiere uttrykkelig sier seg enig. Departementet mener at dette også uttrykkelig bør fremgå av lo-ven og har foreslått en slik tilføyelse i lovforsla-gets § 51 første ledd bokstav b.