bygningsmessige endringer?
27.3.1 Innledning
Utvalget drøftet ikke om eierseksjonsloven bør ha regler som gjør det vanskeligere å bygge om bo-ligseksjoner til flere mindre utleieenheter, eller hybler. Stortingsrepresentantene Jan Bøhler, Ma-rianne Marthinsen, Marit Nybakk og Truls Wick-holm har imidlertid bedt departementet om å se nærmere på om eierseksjonsloven bør endres for å hindre dette. Fra representantforslaget om end-ring i eierseksjonsloven – demokrati i sameier for å hindre spekulasjon i utleie og oppkjøp, Doku-ment 8: 140 S (2014–2015), siteres:
I Oslo og andre storbyer opplever beboere i sameier en rekke utfordringer i bomiljøet som henger sammen med eierseksjonsloven. Sam-eiene peker på en stadig økende spekulativ
ut-leie som medfører konflikter og til dels farlige situasjoner knyttet til brann, vannskade og ge-nerell utrygghet. Det man nå ser var ikke kjente problemstillinger på det tidspunktet ei-erseksjonsreglene ble utarbeidet, men det un-dergraver i dag den store statlige og kommu-nale innsatsen som er lagt ned gjennom blant annet områdesatsingene og boligsosialt utvik-lingsprogram.
Mange steder i Oslo registreres en ny type utleie eller framleie av boliger. Det fins mange eksempler på omfattende ombygging av tradi-sjonelle familieboliger i både blokkbebyggelse og rekkehus, hvor boligene omgjøres til mange små rom som så leies ut enkeltvis.
Dette medfører at en vanlig blokkleilighet som opprinnelig ble bygget til en familie på 4–5 per-soner, blir omgjort til bokollektiv (hybler) for opp til tjue personer. Dette medfører en belast-ning på elektrisk anlegg, ventilasjon og avløp som medfører skade og fare, og det er opplyst om flere branntilløp og vannskader som følge av dette. Fordi stue og andre fellesrom er bygd om til små private rom, blir balkongene brukt som eneste fellesrom på døgnbasis året rundt, til sjenanse for øvrige beboere. Det er også stor beboersirkulasjon og liten oversikt over hvem som er beboere til enhver tid. En vet ikke len-ger hvem naboen er, og kortsiktige leietakere viser ofte liten interesse for å delta i dugnader og fellesskapsaktiviteter.
Flere av høringsinstansene som har uttalt seg til utvalgets forslag om å oppheve ervervsbegrens-ningen, har også tatt opp hyblifiseringsproblema-tikken:
Tokerudtoppen Sameie skriver at flere av «bo-ligspekulantene» har en forretningsidé som går ut på å bygge om eierseksjoner til hybelhus, noe To-kerudtoppen Sameie mener har store negative konsekvenser. Tokerudtoppen Sameie hevder at statistikk fra brann- og redningsetaten i Oslo viser at cirka 80 prosent av alle branntilløp er i utleieen-heter på østkanten, der problemet med hyblifise-ring er størst. Sameiet har hatt flere branner og branntilløp og det har vært narkotikasalg, slås-sing, bråk og politirazzia. Beboerne bor i hvert sitt lille rom i «hybelhus» med felles kjøkken og dusj, noe som medfører konflikter. Tokerudtoppen Sameie viser videre til at varmtvann og kloakk er dimensjonert til størrelsen på en normfamilie til gitt leilighet, og at sameiets varmtvannsanlegg går tomt for varmtvann på grunn av forbruk langt over normal mengde. For mange er kildesorte-ring et ukjent begrep, og korttidsleietakere har
in-1 Et offentlig utvalg som skal utrede hvordan delingsøkono-mien kan gi mer effektiv ressursbruk. Utvalget skal levere sin innstilling innen 1. februar 2017.
2 Flere av de høringsinstansene som kommer inn på pro-blemstillingen omtaler dette som et spørsmål om å unngå
«hyblifisering».
gen interesse av dette. Til slutt viser Tokerudtop-pen Sameie til at ombyggingen til utleieenheter ikke følger TEK 10 eller andre standarder. Brann-farlig isolasjon puttes i lettvegger og lufte- og ven-tilasjonssystemet blir feilbelastet. Lysforholdene er dårlige og rømningsveiene antakelig mangel-fulle.
Vestli Vel argumenterer langs de samme lin-jene som Tokerudtoppen Sameie og hevder i til-legg at slitasjen på fellesarealene er stor.3
Åslund boligsameie mener det er viktig å be-grense muligheten for ombygging av seksjoner til hybelhus.
Advokatselskapet Bing Hodneland mener mini-mumskravene til en boligseksjon bør oppfattes som et ønske om å unngå hybler som egen boen-het og at det derfor bør vises varsomboen-het med å ak-septere en friere adgang til å opprette flere boen-heter innenfor en seksjon. Lovgiver bør ha en be-visst holdning til problemstillingen.
7.3.2 Gjeldende rett 7.3.2.1 Innledning
Det finnes ingen offisiell definisjon av begrepene hybel, hybelhus eller hyblifisering, verken i eiers-eksjonsloven eller i plan- og bygningsloven med forskrifter. En vanlig språklig forståelse av begre-pet «hybel» er at dette er et enkeltrom i en bolig som benyttes til utleie, og hvor beboerne deler kjøkken, bad og wc enten med andre «hybelbebo-ere», eller med brukeren(e) av primærboligen.
Eierseksjonsloven har ikke regler som hindrer en seksjonseier i å gjøre enkle bygningsmessige endringer inne i boligen (bruksenheten) for å til-rettelegge for utleie til bokollektiver eller som selvstendige hybler. Eieren kan derfor dele opp stuen med lettvegger for å etablere hybler. Samei-ermøtet må imidlertid med to tredjedels flertall godkjenne større bygningsmessige endringer inne i boligen, jf. § 30 annet ledd bokstav a i dagens lov.
Dersom de bygningsmessige tiltakene inne i boligen innebærer endringer i bærende konstruk-sjoner eller lignende, inntrer det søknadsplikt et-ter plan- og bygningsloven. Også bruksendring kan utløse søknadsplikt etter plan- og bygningsloven, se punkt 7.3.2.2 nedenfor.
7.3.2.2 Bruksendring
Plan- og bygningsloven har ikke regler om utleie av bolig. Som et generelt utgangspunkt har derfor ikke bygningsmyndighetene noe med om eieren bruker boligen selv eller leier den ut.
Dersom en utleievirksomhet medfører at bo-ligen brukes på en helt ny eller helt annen måte, kan det likevel oppstå enkelte plan- og bygnings-rettslige problemstillinger. Dersom en bolig som har vært brukt som familiebolig i stedet tas i bruk som hybelhus, bokollektiv eller på en måte som ligner på hotellvirksomhet, og dette fører til økt trafikk, støy eller andre ulemper, kan det foreligge en søknadspliktig bruksendring.4 Det samme gjel-der gjel-dersom boligen, for eksempel gjennom om-bygging, tilrettelegges for annen bruk.
Etter plan- og bygningsloven er terskelen lav for å kunne kreve søknad om bruksendring. At terskelen er lav, er lagt til grunn av Høyesterett i flere dommer, senest i den såkalte Vangen Eien-dom-saken (Rt-2010-291). Kommunen kan kreve søknad så snart en bolig tas i bruk til, eller tilrette-legges for, noe annet enn det som følger av opprin-nelig tillatelse eller etablert lovlig bruk. Det samme gjelder dersom den endrede bruken kan påvirke forhold som plan- og bygningslovgivnin-gen skal ivareta5. Eksempler på forhold som plan-og bygningslovgivningen skal ivareta, er hensynet til forsvarlig planløsning, helse, miljø og teknisk infrastruktur.
Formålet med å kreve søknad om bruk-sendring, er at bygningsmyndighetene skal få mu-lighet til å vurdere om den endrede bruken er i tråd med arealplan og bygningsmessige krav, og at den skal få mulighet til å oppstille vilkår for å av-hjelpe eventuelle ulemper som bygningsmyndig-hetene mener endringen kan medføre. Når en bo-lig brukes til hybelhus, bokollektiv eller til utleie som ligner på hotellvirksomhet, kan det utløses andre byggtekniske og planmessige krav enn når den samme boligen brukes som privatbolig.
7.3.2.3 Kommuneplanbestemmelser om oppdeling av bolig
Etter plan- og bygningsloven § 31-6 kan kommu-nen gjennom bestemmelser i kommuneplakommu-nen stille krav om at det må foreligge tillatelse fra kommunen for å kunne slå sammen boliger eller
3 Vestli Vel er en sammenslutning av boligsameier, huseier-lag og borettshuseier-lag der både Vestliberget, Vestliterassen og Tokerudtoppen boligsameier er med.
4 Se plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav d, jf.
§ 20-2. Søknadsplikten er nærmere presisert i byggesaks-forskriften § 2-1.
5 Se byggesaksforskriften § 2-1 bokstav a og b.
dele opp boliger til hybler, se første ledd bokstav c. Formålet med plan- og bygningsloven § 31-6 er å ivareta boligpolitiske hensyn. Ved vurderingen etter plan- og bygningsloven § 31-6 skal ikke byg-ningsmyndighetene bare ta reguleringsmessige og bygningstekniske hensyn, men også sikre en forsvarlig utnyttelse av boligmassen i kommunen.
Dette fremgår blant annet av Ot.prp. nr. 66 (1983–
84) side 7 samt rundskriv H-18/94 om opphevelse av boligformidlingsloven og samordning av hus-leielovens og bygningslovens bestemmelser om bruksendring og riving mv.
Dersom plan- og bygningsloven § 31-6 er gjort gjeldende innen kommunen i kommuneplanen, jf.
pbl. § 11-9 nr. 5, gir dette kommunen hjemmel til å avslå søknad om bruksendring, riving, oppdeling eller sammenføyning selv om tiltaket i utgangs-punktet er i tråd med plan, lov og forskrift.
7.3.2.4 Restriksjoner i reguleringsplan mot oppdeling av bolig
Kommunen kan også i reguleringsbestemmelser for et bestemt område legge inn restriksjoner mot for eksempel oppdeling av bolig til hybler, jf. plan-og bygningsloven § 12-7 nr. 2. På denne måten har kommunen mulighet til å regulere uønsket «hybli-fisering».
7.3.2.5 Oppsummering
Eierseksjonsloven er ikke til hinder for at sek-sjonseiere leier ut boligen til en «vanlig»
hus-stand, et bokollektiv eller til enkeltpersoner som disponerer hver sin hybel i boligen. Ved endret bruk, eller tilrettelegging for endret bruk, kan det oppstå søknadsplikt etter plan- og bygningsloven.
Kommunen kan avslå en slik søknad hvis den har hjemmel enten i lov, forskrift eller arealplan, eller eventuelt oppstille vilkår for å avhjelpe ulemper som den mener bruksendringen kan medføre.
I tillegg kan kommunen vurdere om end-ringen er i tråd med arealplan, som for eksempel kommunale restriksjoner om oppdeling av boliger til hybler. Dersom bruken av boligen minner om hotellvirksomhet, kan kommunen også vurdere om bruken er i tråd med planformålet. Er bruken i strid med plan, må eierne søke om dispensasjon.
7.3.3 Departementets vurdering
Departementet er enig med representantene i at det er viktig å legge forholdene til rette for at folk som bor tett i borettslag og eierseksjonssameier skal ha gode og trygge bomiljøer. For departe-mentet er det derfor viktig at den rettslige regule-ringen av slike kollektive boformer er god. Regler om ombygging av boligseksjoner til hybler hører etter departementets vurdering naturlig hjemme i plan- og bygningslovgivningen, og er slik departe-mentet ser det allerede tilstrekkelig regulert der.
Departementet er derfor kommet til at det ikke er hensiktsmessig å gi særlige regler om «hyblifise-ring» i eierseksjonsloven.