7.1.1 Hva slags regel er dette?
Dagens eierseksjonslov er først og fremst en pri-vatrettslig lov som fordeler rettigheter og plikter mellom seksjonseierne. Loven har imidlertid også noen verktøy for å oppnå boligpolitiske mål, og den såkalte ervervsbegrensningen i § 22 tredje ledd er en av disse. Regelen omtales ofte også som et er-vervsforbud, ut fra synsvinkelen at det er forbudt å kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to bo-ligseksjoner i ett og samme sameie.
Bestemmelsen begrenser muligheten til å «er-verve» flere enn to boligseksjoner i samme sam-eie. Å erverve er et veldig juridisk og ganske van-skelig tilgjengelig begrep. En naturlig språklig forståelse av begrepet «å erverve» er at det hand-ler om å tilegne seg noe. Det finnes fhand-lere alterna-tive måter å erverve – eller tilegne seg – en bolig-seksjon på, men den klart vanligste måten er ved å kjøpe. Ervervet kan imidlertid også skje gjen-nom arv, arveforskudd, gave, gavesalg eller ved ekspropriasjon. Men fordi § 22 tredje ledd annet punktum gjør unntak fra hovedregelen når erver-vet skjer gjennom ekspropriasjon, arv og arve-forskudd, vil regelen i praksis som oftest bare ramme erverv gjennom kjøp.
7.1.2 Gjeldende rett
Etter dagens lov er det altså forbudt å kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie. Formålet med ervervsbegrensningen er å hindre at én seksjons-eier får en dominerende rolle i et boligsameie på bekostning av de øvrige seksjonseierne når de skal ta beslutninger. Hver boligseksjon har én stemme på sameiermøtet. Dersom en stor eieran-del samles på én hånd, og denne eieren ikke ser seg tjent med å pådra seg utgifter til felles vedlike-holdstiltak, kan denne eieren hindre viktige be-slutninger som gjelder drift og vedlikehold av ei-endommen.
Ervervsbegrensningen gjelder bare erverv, og loven hindrer derfor ikke at den som opprinnelig seksjonerer eiendommen velger å beholde alle seksjonene selv. Loven hindrer heller ikke at den som seksjonerer eiendommen beholder minimum 51 prosent av seksjonene selv og derigjennom sik-rer seg flertall når beslutninger skal tas på årsmø-tet. Begrensningen gjelder dessuten bare kjøp av boligseksjoner. Næringsseksjoner og fritidsboliger er ikke omfattet. Og som nevnt ovenfor i punkt 7.1.1, er det heller ikke forbudt å erverve gjennom ekspropriasjon, arv og arveforskudd. Staten, kom-munene og andre sammenslutninger med sam-funnsnyttig formål kan dessuten kjøpe så mange boligseksjoner de ønsker, jf. § 22 tredje ledd tredje punktum. Regelen vil derfor ikke være til hinder for å kjøpe boliger som skal leies ut til særskilte grupper.
Borettslagsmodellen bygger – i motsetning til eierseksjonsmodellen – på et «brukereieprin-sipp» der eieren (med noen unntak) selv må bo i boligen han eier. En andelseier i et borettslag kan derfor som hovedregel kun eie én bolig (andel).
Ervervsbegrensningen har derfor ikke noe mot-stykke i burettslagslova.
7.1.3 Historikk: Ervervsbegrensningen har vært omdiskutert
Ervervsbegrensningen er, som nevnt ovenfor, be-grunnet med et ønske om å spre eiendomsretten til seksjonene i et eierseksjonssameie slik at ikke for stor makt samles på én og samme hånd når be-slutninger skal tas. Det har vært omdiskutert om regelen er egnet til å oppnå dette formålet.
Ervervsbegrensningen kom inn i eiersek-sjonsloven av 1983 under Stortingets lovbehand-ling. Komitéflertallet uttalte følgende i Innst. O.
nr. 36 (1982–1983) på side 9:
Flertallet viser til at hensikten med loven er å spre eiendomsretten. Flertallet vil derfor begrense adgangen til å [l]eie flere seksjoner.
Enkelte kan imidlertid ønske å kjøpe en
leilig-het til sine barn eller foreldre og flertallet vil derfor sette antall leiligheter man kan eie i samme sameie til 2. Videre vil en gjøre unntak for arbeidsgivere som kjøper leilighet til utleie til sine ansatte. Flertallet vil foreslå et fjerde ledd til § 10 i overensstemmelse med dette.
Flertallet vil peke på at forbudet retter seg mot å erverve mer enn 2 leiligheter. Gårdeieren kan derfor fortsatt sitte med flere seksjoner slik han er forpliktet til hvis leietagerne ønsker å fortsette leieforholdet.
Kommunal- og arbeidsdepartementet foreslo å fjerne regelen ved forrige lovrevisjon, jf. Ot.prp.
nr. 33 (1995–96) om lov om eierseksjoner side 86–87. Hovedbegrunnelsen for forslaget den gan-gen var nettopp at ervervsbegrensningan-gen syntes lite egnet til å oppnå formålet. Departementet viste til at en investor som ønsker å erverve flere seksjoner står fritt til å etablere flere aksjeselska-per med formål å kjøpe seksjoner og at det er van-skelig å hindre at den egentlige kjøperen benytter stråmenn for samme formål. Under Stortingets behandling ønsket komitéens flertall likevel å be-holde regelen, jf. Innst. O. nr. 57 (1996–97) fra kommunalkomiteen om lov om eierseksjoner (ei-erseksjonsloven) på side 14. Begrunnelsen var at
«avskaffelsen av bestemmelsen kan føre til at flere seksjoner kan kjøpes for investering, spekulasjon og utleie, og [flertallet] ser dette som lite heldig».
7.1.4 Utvalgets forslag
Utvalget foreslo å oppheve regelen. Utvalget trakk frem tre hovedargumenter til støtte for sitt forslag.
Utvalgets hovedargument var at regelen er lett å omgå, og dermed lite egnet til å hindre noen i å kjøpe flere boligseksjoner. Utvalget hevdet at dette på en enkel måte kan gjøres ved å etablere ett eller flere aksjeselskaper. Investorer som øn-sker å kjøpe flere boligseksjoner i samme sameie, vil derfor kunne gjøre dette uavhengig av ervervs-begrensningen. Utvalget viste videre til at be-grensningen også kan omgås ved å benytte strå-menn, for eksempel slektninger. En familie kan skaffe seg en stor eierandel i et eierseksjonssam-eie ved å spre eierseksjonssam-eierskapet på flere familiemedlem-mer, uten at dette er i strid med loven.
Utvalget vurderte å skjerpe ervervsbegrens-ningen ved å forby disse (lovlige) «omveiene», men konkluderte med at en skjerpelse ville kunne gi urimelige og utilsiktede utslag. For eksempel ville en skjerpet regel kunne gå ut over slektnin-ger som ønsker å kjøpe flere seksjoner i samme eierseksjonssameie ut fra et reelt ønske om å bo i
nærheten av hverandre. Utvalget mente også at det ville være nærmest umulig å føre kontroll med hvilke eierinteresser som står bak aksjeselskaper som kjøper boligseksjoner, og hvem som er i slekt med hvem.
For det andre var utvalget på prinsipielt grunn-lag kritisk til å begrense folks rettslige og økono-miske handlefrihet i et ellers fritt eiendomsmar-ked. Dette begrunnet utvalget med at det har
«vanskelig for å se at enda mer inngripende, og gjerne mer komplisert, regulering av retten til å erverve boligseksjoner i et eierseksjonssameie, i tilstrekkelig grad kan forsvares av de hensyn stor-tingskomiteens flertall viste til».
For det tredje hadde utvalget erfart at ervervs-begrensningen kan være til hinder for en hen-siktsmessig utbygging av eierseksjonssameier.
Regelen hindrer at en utbygger bygger ut og sel-ger alle boligseksjonene samlet til én investor.
Selv om utvalget ønsket å oppheve ervervsbe-grensningen, mente utvalget at en stor leietake-randel kan være negativt for bomiljøet, for eksem-pel gjennom mer forsøpling og bråk. Utvalget på-pekte at dersom ervervsbegrensningen fjernes, så vil man stå fritt til å kjøpe flere boligseksjoner for utleie, med fare for økte bomiljøproblemer.
Utvalget pekte videre på at dagens regel ikke begrenser adgangen til å leie ut, og at det ikke er noe i veien for at alle boligseksjonene i et sameie er utleid. Utleierestriksjoner burde etter utvalgets syn gjøres ved en «direkte regulering i stedet for å gå veien om en begrensning i adgangen til å er-verve eierseksjoner». Utvalget understreket imid-lertid at de ikke kunne se tilstrekkelige negative effekter av utleie som kunne legitimere en slik be-grensning.
7.1.5 Høringsinstansenes syn
Høringsinstansene er delt omtrent på midten i sitt syn på forslaget. Et lite flertall går imot utvalgets forslag, og ønsker altså å videreføre ervervsbe-grensningen.
Statsbygg peker på noen konsekvenser av å oppheve ervervsbegrensningen, men er positiv til forslaget forutsatt at adgangen til å vedtektsfeste forbud mot erverv fra juridiske personer oppjuste-res eller fjernes.
Husbanken mener ikke noe direkte om erver-vsbegrensingen, men er generelt opptatt av å øke tilgangen på utleieboliger. Imidlertid mener Hus-banken at økt tilgang på utleieboliger må veies opp mot hensynet til et godt bomiljø.
Arendal kommune støtter forslaget.
Bergen kommune støtter forslaget og kommen-terer at det i små sameier kan være fordelaktig å gi mulighet «for oppkjøp for tilbakeføring av eldre bebyggelse til opprinnelig stand eller oppheving av seksjonering».
Oslo kommune støtter ikke forslaget. Oslo kommune mener det er uheldig at en stor andel seksjoner eies av en utleieinvestor for utleie i ett og samme sameie. Selv om dagens bestemmelse kan omgås, mener Oslo kommune at regelen bi-drar til å bremse at seksjoner kjøpes for investe-ring og utleie.
Trondheim kommune støtter ikke forslaget.
Kommunen mener det er viktig å ha et leiemarked av en viss størrelse og støtter prinsipielt sett tiltak som stimulerer til flere leieboliger. Kommunen mener at en liberalisering sannsynligvis «vil dispo-nere for en opphopning av leieboliger i enkelte sameier med fare for bomiljøproblemer». Kommu-nen ser også demokratiske betenkeligheter ved å konsentrere stemmeretten rundt et fåtall investo-rer innenfor ett sameie.
Advokatselskapet Bing Hodneland er positive til at ervervsbegrensningen oppheves «idet bestem-melsen enkelt kan omgås og gir et skinn av kon-troll med eierform og bruk som heller bør nedfel-les i sameiets vedtekter».
Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL) støtter ikke utvalgets forslag. ABBL mener at regelen motvirker at eierskap samles hos investorer med ønske om å leie ut seksjonene. Erfaringsmessig ser ABBL at det er vanskelig å opprettholde et godt bomiljø i sameier med mange leietakere.
ABBL mener at regelen er et svært viktig hjelpe-middel for å kunne opprettholde gode bomiljø, og at den fungerer godt selv om den er mulig å omgå.
Boligmentoren ser ingen tungtveiende grunner for å opprettholde regelen. Boligmentoren har er-fart at utleie kan bidra til et mindre godt bomiljø i sameiet enn når eier bor der selv, men mener at det ikke er tilstrekkelig god grunn til å opprett-holde regelen.
Boligprodusentene støtter forslaget. Boligpro-dusentene opplyser at mange av deres medlem-mer opplever det som et problem at de ikke kan selge flere seksjoner til én eier. I mange tilfeller er det helt greit at deler av et sameie fungerer som utleieenheter.
Finans Norge ser at det kan være boligpoli-tiske grunner til å opprettholde ervervsbegrens-ningen, men støtter opphevelse fordi regelen er forholdsvis enkel å omgå.
Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisa-sjon (FBIO) mener at de hensynene utvalget løf-ter frem taler for på en eller annen måte å
regu-lere utleien i et sameie. FBIO registrerer at det er vesentlig forskjell på bomiljøet i sameier med lite utleie, noe som også med tydelighet sees i boretts-lag hvor dette er begrenset til mulighet for utleie i to år. FBIO vil ikke ha en bestemt oppfatning av om problemet bør løses ved å ha en ervervsbe-grensning, eller ved å innføre en begrensing på ut-leiemuligheten.
Huseiernes Landsforbund opplyser at mange av deres medlemmer ønsker at regelen oppretthol-des. Huseiernes Landsforbund mener at de fleste eiere bør bo i sameiet for å få et godt bomiljø. I små sameier vil den som eier flere seksjoner fort bli enerådende ved å ha flertall på sameiermøtet.
Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd (KBL) mener at ervervsbegrensningen bør opp-rettholdes fordi opphopning av leieboliger kan gi bomiljøproblemer. KBL mener dessuten at omgå-else av regelen er mer «en teoretisk mulighet enn et faktisk problem», og at dagens ordning er et godt redskap for å forhindre opphopning av utleie og dertil fraværende eiere innenfor ett og samme sameie.
Norges Eiendomsmeglerforbund støtter forsla-get, og ber samtidig om at rekkevidden av be-stemmelsen i lovens § 22 annet ledd klargjøres.
NBBL mener at ervervsbegrensningen bør opprettholdes og skjerpes. NBBL mener at det bør stilles krav om at eierinteressene i de ulike selskapene ikke kan kontrolleres av samme perso-ner eller selskaper.
Norsk Eiendom støtter utvalgets forslag, og opplyser at mange utbyggere opplever det som et problem at de ikke kan selge flere seksjoner til én eier.
OBOS støtter ikke forslaget, og uttaler at det er deres «klare erfaring» at en høy andel utleieleilig-heter er en ulempe for bomiljøet. Selv om lovens begrensning kan omgås, mener OBOS at det utvil-somt er en ekstra hindring «hvis man må opprette egne selskaper som skal stå som hjemmelshaver til seksjoner», og at betydningen av dette ikke skal undervurderes. Dersom ervervsbegrensingen oppheves, kan det dessuten få negativ betydning for beboerdemokratiet idet en enkelt sameier kan få dominerende innflytelse på sameiermøtet.
Hwang Flater Analyse mener som et utgangs-punkt at eierseksjonssameier er en boligform be-regnet på et «mangfoldig eierskap», og at det der-for er ulemper med en der-for sterk konsentrasjon av eierskapet. Likevel mener de at dagens ordning med et ervervstak på to seksjoner er veldig re-striktivt. Hwang Flater Analyse foreslår derfor at ervervsbegrensningen beholdes, men at begren-singen økes til tre eller fire seksjoner.
Johan Greger Aulstad er enig med utvalget i at det i dagens boligmarked ikke er gitt at det er for-nuftig å gå inn for å vanskeliggjøre at en større del av boligbehovet blir dekket gjennom utleie. Der-som det er ønskelig å gjøre det vanskelig for pro-fesjonelle utleiere, har utvalget etter Aulstads syn rett i at en boliginvestor kan omgå regelen ved å opprette ulike aksjeselskaper som vedkommende kontrollerer, eller ved å bruke stråmenn. Han er videre enig med utvalget i at «det er svært lite an-befalelsesverdig, og antakelig heller ikke praktisk mulig, å forsøke å skjerpe dagens regler ved å forby aksjeselskaper med samme eierskap å er-verve mer enn to boligseksjoner i samme eiersek-sjonssameie, eller forby at nære slektninger til sammen erverver mer enn to boligseksjoner i et sameie». Etter Aulstads mening undervurderer utvalget imidlertid hvor brysomt det er å måtte opprette et nytt aksjeselskap for å kunne erverve inntil to seksjoner i et sameie hvor man fra før eier to seksjoner. Aulstad antar at de fleste som har opprettet et aksjeselskap med sikte på å drive boli-gutleie, har gjort dette av skattemessige årsaker, og ikke for å omgå ervervsbegrensningen. Aul-stad er ikke enig med utvalget i at ervervsbegren-singen fremstår «som et lite egnet virkemiddel til å motvirke de uheldige sidene en høy utleieandel kan ha for bomiljøet i et eierseksjonssameie.»
Tokerudtoppen Sameie, Vestli vel, Vestliberget Boligsameie og Vestliterrassen Boligsameie støtter ikke forslaget, og er overbeviste om at det vil få store negative konsekvenser for bomiljøet dersom ervervsbegrensingen oppheves.
Åslund Boligsameie støtter ikke utvalgets for-slag.
7.1.6 Representantforslag om å videreføre ervervsbegrensningen
Departementet mottok et representantforslag fra stortingsrepresentantene Jan Bøhler, Marianne Marthinsen, Marit Nybakk og Truls Wickholm datert 18. juni 2015. Representantforslaget lød slik:
Stortinget ber regjeringen opprettholde dagens begrensning i eierseksjonsloven om at ingen skal kunne eie flere enn to seksjoner i samme sameie.
Kommunal- og forvaltningskomiteen innstilte 31.
mai 2016 (Innst. 329 S (2015–2016)) på at forsla-get «vedlegges protokollen». Komiteen mente det var «hensiktsmessig å vente til saken kommer til Stortinget og man dermed får gjort en grundig
vurdering av alle faktorer og en helhetlig behand-ling av ny eierseksjonslov». Stortinget behandlet representantforslaget 7. juni 2016. Vedtak 804 ly-der som innstillingen.
7.1.7 Departementets vurdering
På et prinsipielt grunnlag er departementet kritisk til å begrense privates rettslige og økonomiske handlefrihet i et ellers fritt eiendomsmarked. De-partementet er imidlertid enig med flere av hø-ringsinstansene i at det er velbegrunnede argu-menter for nå å videreføre dagens regel. Regelens formål er å hindre for sterkt konsentrert eierskap, slik at ikke for stor makt samles på én og samme hånd når beslutninger skal tas. Dette er med på å sikre beboerdemokratiet. Departementet er ikke kjent med forskning som bekrefter påstanden om at høy utleieandel fører til dårligere bomiljø, men ut fra departementets generelle kjennskap til leie-markedet, er det rimelig å anta at dette i noen grad er tilfelle.
På den annen side, er departementet enig med utvalget i at det er lett å omgå regelen. På en rela-tivt enkel måte kan den som måtte ønske det, kjøpe flere enn to boligseksjoner i samme sameie ved å etablere ett eller flere aksjeselskaper. Inves-torer som ønsker å kjøpe flere boligseksjoner i samme sameie, vil derfor kunne gjøre dette uav-hengig av ervervsbegrensningen, og på helt lovlig vis. Utvalget vurderte om det er mulig å forby ak-sjeselskaper med samme eierskap å kjøpe flere enn to boligseksjoner, men konkluderte med at det er umulig å føre kontroll med hvilke eier-interesser som står bak aksjeselskaper som erver-ver boligseksjoner. Departementet er enig med utvalget på dette punktet. En slik regel vil dessu-ten lett komme i strid med prinsippet om at et ak-sjeselskap og dets aksjeeiere skal behandles som selvstendige og adskilte rettssubjekter, som ikke skal identifiseres med hverandre. Departementet vil derfor ikke anbefale en regel som går ut på å forby aksjeselskaper med samme eierskap å kjøpe flere enn to boligseksjoner.
Til tross for dette er det departementets opp-fatning at regelen delvis har virket etter sitt for-mål. Det vil alltid være noe arbeid med å stifte og drifte et aksjeselskap. Særlig krever det ressurser i de tilfellene man helst vil unngå, nemlig oppkjøp av tilnærmet alle seksjonene i et sameie. Ervervs-forbudet kan slik sett virke begrensende for hvor mange seksjoner en person eller et selskap øn-sker å kjøpe i ett og samme eierseksjonssameie.
Rask vekst i boligprisene øker risikoen for økonomisk ustabilitet. Det er stor
investerings-vilje i sekundærboligmarkedet i enkelte områder i landet, noe som bidrar til å presse boligprisene oppover. Tall fra Eiendomsverdi for 1. kvartal 2016 viser at 44 prosent. av boligene under 60 kva-dratmeter i Oslo ble kjøpt av en annen person enn den som bor i boligen. Om dagens regel har noen dempende effekt på boligprisene, er det vanskelig å vite noe sikkert om. Å fjerne begrensningen nå, vil likevel harmonere dårlig med de tiltakene regjeringen forøvrig iverksetter i forsøket på å dempe prisveksten i boligmarkedet.
Etter en konkret avveining, der det er lagt vekt på de utfordringene som nå knytter seg til presset i boligmarkedet, har departementet konkludert med at ervervsbegrensningen bør videreføres på kort sikt. I samsvar med departementets prin-sipielle syn, vil det imidlertid bli vurdert om be-grensningen kan oppheves på lengre sikt.