Departementet mener utendørs tilleggsdeler til ei-erseksjoner fortsatt bør registreres i matrikkelen.
Det vil svekke verdien av matrikkelen som et påli-telig eiendomsregister om registreringen av utea-realer til eierseksjoner ikke videreføres. Dette har konsekvenser for matrikkelens helhet og bru-kerne av matrikkelen. Grenseinformasjonen i matrikkelen har betydning ved kjøp og salg av fast eiendom, for forholdet mellom private aktører samt offentlig forvaltning og saksbehandling.
Departementet foreslår samtidig å forenkle kravene til oppmåling. Departementet er enig med Kartverket i at oppmålingsforretning for utendørs tilleggsdel som hovedregel kan skje i form av såkalt «kontorforretning», det vil si uten oppmøte, oppmåling og merking i terrenget. Det er en forutsetning for dette at tilleggsdelen er en-tydig definert i kartmaterialet ved hjelp av koordi-nater.
Eiendomsgrenser og bruksrettsgrenser vises likt i matrikkelen
Utvalget argumenterte med at dagens krav om re-gistrering i matrikkelen skaper forvirring fordi bruksrettgrensene vises likt som eiendomsgren-sene. Dette forleder etter utvalgets syn seksjons-kjøpere til å tro at utearealet er fradelt som egen eiendom og undergraver bevisstheten om at sek-sjonering er sameie også i den grunnen den eks-klusive bruksretten hviler på. Til dette bemerker departementet at også andre former for bruksrett vises i matrikkelkartet på samme måte som eien-domsgrenser, for eksempel grenser for feste-grunn. Problemstillingen utvalget beskriver, kan dessuten løses ved bruk av ulike farger eller an-dre anmerkingsmåter i matrikkelkartet for eien-domsgrenser og bruksrettsgrenser. Departemen-tet har i samarbeid med Kartverket igangsatt et arbeid for å se på slike mulige løsninger. Det gjel-der også bruk og utforming av godkjente merker for uteareal.
Matrikkelens troverdighet
Utvalget pekte også på at opplysninger i matrikke-len ikke har rettslig troverdighet på samme måte som opplysninger i grunnboka. Utvalget er opp-tatt av at matrikkelens anmerkning av grensene bare vil fungere som et bevis på hvor den reelle grensen går. Selv om departementet er enig med utvalget i at man ikke alltid kan legge til grunn at alle opplysninger i matrikkelen er riktige, er det viktig med et system som sikrer mest mulig tyde-lige grenser. Som Advokatforeningen og Ålesund kommune er inne på i sine høringsuttalelser, bi-drar dette til å skape ryddige forhold internt i sameiet. På den måten kan konflikter mellom sek-sjonseierne om hvor seksjonsgrensene går, i større grad unngås.
Fører oppmålingskravet til at andre og dårligere løsninger blir benyttet?
Utvalget hevdet at oppmålingskravet fører til at seksjonseierne, for å spare tid og penger, velger andre og dårligere løsninger. Slike løsninger vil først og fremst være vedtektsfestede bruksrettig-heter, for eksempel slik at visse seksjonseiere får enerett til å bruke et parkeringsareal som det kan være knapphet på. Departementet mener at det er uheldig dersom strenge krav til dokumentasjon fører til at mindre sikre løsninger velges, men at den enkelte søker i så fall selv må ta konsekven-sen av et slikt valg. På den annen side trenger ikke
vedtektsfestede løsninger alltid å være et dårlig al-ternativ. Departementet ser det heller slik at mu-ligheten til å velge vedtektsfestede løsninger kan gi brukerne en hensiktsmessig fleksibilitet til å velge mellom enklere løsninger med mindre sik-kerhet, eller full seksjonering med tilhørende re-gistrering i matrikkel og grunnbok som gir større sikkerhet for den eksklusive retten.
Betydningen av saksbehandlingstid og gebyrer Departementet har ikke sikre tall som viser hvor lang tid kommunene bruker på å behandle søkna-der om seksjonering, eller hvor mye saksbehand-lingstiden øker når søknaden også omfatter utea-real. Tall fra kommunenes KOSTRA-rapportering for 2015 viser at gjennomsnittlig behandlingstid for oppmåling av ny grunneiendom var i under-kant av seks uker. Det er ikke grunn til å tro at oppmåling av uteareal for eierseksjoner tar lengre tid enn dette, snarere tvert om. Departementet har heller ikke sikre tall for gebyrene, men det kan være grunn til å anta at de varierer en del mel-lom kommunene. Departementet er opptatt av å effektivisere registreringsarbeidet, og mener at kommunene ikke skal ta gebyrer som publikum opplever som urimelige. Forslaget om å åpne for bruk av kontorforretning i alle saker som er for-beredt med kartmateriale som tilfredsstiller tek-niske krav til entydige kartkoordinater, vil kunne forenkle de fleste saker hvor det er ønske om å legge utendørs tilleggsdel fast til bestemte seksjo-ner. Samtidig sikrer forslaget nødvendig doku-mentasjon og publisitet.
Nøyaktige grenser forebygger tvister
Slik departementet ser det, gjør behovet for nøy-aktige bruksrettsgrenser seg gjeldende i minst to relasjoner. For det første kan en potensiell kjøper av en eierseksjon ha nytte av informasjon om grensene til utearealet til seksjonen. For interes-senten vil alternativet til et oppslag i matrikkelen være å be om innsyn i vedlegget til seksjonerings-søknaden hvor grensene i tilfelle vil være innteg-net på situasjonskartet. En slik fremgangsmåte er imidlertid langt mindre tilgjengelig enn direkte oppslag i matrikkelen. Risikoen for tvist med sel-geren om hvilke arealer som tilligger seksjonen blir følgelig redusert ved bruk av oppmålingsfor-retning og påfølgende føring i matrikkelen. For det andre fører dette til ryddige forhold internt i sameiet når seksjonseierne enkelt kan finne infor-masjon om bruksrettsgrensene seg imellom, eller
mellom egne seksjoner og fellesarealer, i matrik-kelen.
Andre argumenter for å kreve registrering i matrikkelen Et argument for å beholde dagens ordning med registrering av utearealet i matrikkelen, er at digi-talisering og økt tilgang til informasjon på inter-nett gjør at matrikkelen vil få sterkere beviskraft i fremtiden. Departementet mener at det er lite fremtidsrettet å fjerne registreringskravet og der-med muligheten for elektronisk visning i matrik-kelen. For forbrukerne vil det være mer tungvint å måtte be kommunen om innsyn i seksjonerings-søknaden med tegningsmaterialet for å se hvor grensene går.
Et ytterligere argument er at matrikkellovas regler bør praktiseres likt for alle matrikkelen-hetstypene. Dersom krav om oppmålingsforret-ning fjernes, må også flere andre bestemmelser i matrikkellova endres. I forlengelsen av dette me-ner departementet at det blir uforutsigbart for publikum dersom det allerede nå gjøres vesent-lige endringer i reglene i matrikkellova som trådte i kraft så sent som i 2010.
Nærmere om forenklingen av kravene til oppmåling Departementet mener kontorforretning kan bru-kes i alle tilfeller der tegningsmaterialet er utar-beidet med entydig stedfesting i form av kartkoor-dinater. Enkel bruk av kontorforretning vil etter dette være hovedregelen for registrering av uten-dørs tilleggsdeler, jf. forslag til endring av
matrik-kellova § 34. Entydig fastsatte koordinater kan i de fleste tilfellene framskaffes på kurant måte, med korrekt utført tegnings- og kartmateriale med nødvendig nøyaktighet og i tilstrekkelig må-lestokk. Partene vil alltid ha muligheten til å rekvi-rere forretning med oppmøte, oppmåling og mer-king i terrenget om de ønsker dette.
Departementet vil for ordens skyld nevne at overgang til privat landmåling og sentral matrik-kelføring for tiden er under utredning. Eventuell konkurranse om slike oppdrag kan kanskje med-føre at oppmålingsforretningene kan foretas ras-kere og billigere i fremtiden.
Hvor går grensen mellom utendørs tilleggsdel og fellesareal i høyde og dybde?
Statens vegvesen etterlyser en vurdering av om et tilleggsareal også skal defineres i høyden og/eller i dybden – ikke bare i horisontalplanet. Statens vegvesen spør hvor grensen går mellom utearea-let til eierseksjonen og fellesareautearea-let, for eksempel i undergrunnen.
Til dette vil departementet bemerke at eien-domsretten strekker seg oppover og nedover, men at den ikke er presist avgrenset. Seksjonseie-rens bruksrett til utearealet gjelder oppover og nedover så langt eiendomsretten strekker seg på samme måte som for grunneiendom, jf. merknad til matrikkellova § 5 første ledd bokstav c i Ot.prp.
nr. 70 (2004–2005) om lov om eigedomsregistre-ring. Hvor langt og med hvilket innhold, må avgjø-res konkret i den enkelte sak.