5.2 THE RESULTS
5.2.2 Spaciousness of Living
Da análise procedida e no ângulo da positivação do direito de superfície, detecta-se que as codificações civis, da maioria dos países europeus, a partir dos fins do século XIX, o adotaram102. É o que sucedeu, na Alemanha, com a edição do Código Civil de 1896. No pós-guerra, houve ampla reforma, mediante
restritivos: podem ser divididos em: a) pactos que não podem ser sub-rogados ou sub-locados sem consentimento do proprietário; b) pactos de restrições comerciais: aqueles em que os locatários assumem o compromisso, por exemplo, de não desenvolver, naquela propriedade, determinado tipo de negócio.
regulamentação datada de 1919, com a finalidade de conferir-lhe caráter prático e efetivo. Na Itália, o Código Civil, de 1865, não estatuiu, explicitamente, sobre o direito real de superfície, porém muitos doutrinadores vislumbraram sua aplicação no artigo 448103 e 104. Já o Código Civil, de 1942, admitiu o instituto, reservando-o às construções e obras no subsolo, seguindo, nesse passo, o Código Civil Suíço de 1907. O Código Civil Espanhol de 1899 não sistematizou a matéria que veio a ser tratada por lei ordinária de 1956 e, presentemente, pela lei do solo, de número 8, datada de 28 de maio de 2007, instituindo uma modalidade urbanística de direito de superfície, com o objetivo de incrementar a construção. Também o Código Civil Português, de 1966, amplamente, contemplou o instituto, diversamente do anterior, que não o fez. No direito inglês, uma espécie de superfície está no sistema jurídico do building lease. A regulamentação na Bélgica se deu por lei específica, de 10 de janeiro de 1824, exigindo título público registrado. Tem caráter temporário, limitada a 30 anos, prevendo convenção, expressa, para prazos superiores. No Código Civil Austríaco, datado de 1811, cujos dispositivos sofreram alteração através de lei editada em 1912, admitiu-se o direito de superfície sobre construções e plantações sem um sistema unificado, ou seja, em vários dispositivos e com a denominação de domínio útil. Refere-se, expressamente, ao desmembramento da propriedade em duas, quando houver dois direitos sobre a mesma coisa imóvel, a substância e os frutos. Integrou-se a toda essa orientação legislativa o Código Civil Argentino, que em virtude da lei 25.509, de 11 de dezembro de 2001, acresceu à discriminação dos direitos reais, estatuída no artigo 2.503, o item 8º, referente à superfície florestal. Permaneceu, no entanto, a vedação, expressamente, à superfície urbana (artigo 103 Emanuele GIANTURCO, Contratti specialli: donazioni, enfiteusi, superficie, mutuo, comodato,
deposito, sequestro. Napoli: Luigi Piero, 1904, p. 198.
104 G. BENETTINI, et. al. Enciclopedia forense. Milano: Casa Editrice Dr. Francesco Vallardi, [s.d.],
2.614)105, 106 e 107. Os Códigos Civis do Uruguai e do Chile, silenciam sobre o assunto, embora a lei florestal desse último país, 15.695, de 11 de dezembro de 1984, já regulava o direito de superfície florestal108.
Em linhas gerais, quanto à matéria, os vários Códigos regulam a propriedade superficiária como autônoma e plena, separada da propriedade do solo, alguns admitindo que esse direito também se exerça no subsolo e outras estatuindo, tão- apenas, a utilização do subsolo no que for inerente e necessário à realização da superfície. É prevista a concessão do solo, por seu proprietário, para que o concessionário possa construir ou plantar ou, então, a alienação dos bens, que compõem a superfície, já materialmente existentes, ocorrendo assim a constituição por cisão. Afora o building lease do common law e a legislação italiana, sistemas que restringem a superfície à edificação, as demais legislações contemplam as plantações no âmbito da superfície; a da Argentina, diversamente, só disciplina a propriedade superficiária da vegetação florestal. É possível a transferência, no transcurso contratual, em razão da dissociação da propriedade, tanto do solo como da superfície, com direito recíproco de preferência entre ambos os titulares; a exceção está no direito português em que, unicamente, o titular do solo pode exercê-lo. A maioria dos Códigos estabelece prazos determinados muito elásticos, no mínimo trinta anos para a duração da superfície, enquanto que outros a posicionam por tempo indeterminado ou perpétuo. Há convergência quanto à extinção por força do termo final ou antes deste e no caso da contratação por tempo
105Paulo Roberto BENASSE, ob. cit., p. 68/70.
106 Ricardo José PAPAÑO, et. al.. Derechos Reales: propiedad horizontal, prehorizontalidad, tiempo
compartido... . Buenos Aires: Depalma, 1990, t.2, p. 143-153.
107Diana Coelho BARBOSA, ob. cit., p. 46-50 e 52-54.
108 Lydia E. Calegari de GROSSO, El Derecho Real de Superficie Forestal. Buenos Aires: Lexis Nexis
indeterminado, em decorrência de cláusula resolutiva, incluída no contrato. A aquisição pode se concretizar através de concessão ou alienação ou, ainda, por direito hereditário, admitida, em alguns diplomas, expressamente, a usucapião. Os ônus que pesarem sobre a superfície, com a resolução se extingüem, não os assumindo o proprietário do solo com a consolidação; transmitem-se, no entanto, à indenização, se convencionada. Denota-se o cunho social, plasmando todo o direito de superfície nos vários ordenamentos voltado ao incremento das construções principalmente para atender a população mais necessitada e ao favorecimento da regularização agrária. A extinção provoca a entrega ou o retorno da superfície ao proprietário do solo, facultada estipulação dispondo sobre o ressarcimento no contrato de concessão do direito de construir ou plantar ou na alienação da propriedade fiduciária. Neste tópico, o Código Civil da Província de Quebec, no Canadá, fixa a regra geral de que o senhorio, finda a propriedade superficiária, adquire por acessão a propriedade das construções, obras ou plantações, estando vinculado, contudo, à obrigação de pagar o valor ao superficiário. E vai além ao assinalar que, se o valor é igual ou superior ao do solo, o superficiário tem o direito de adquirir a propriedade, pagando seu valor ao senhorio; alternativamente, o superficiário, poderá retirar as construções, obras e plantações por ele feitas e desse modo fazer com que a propriedade do solo retorne ao estado anterior (artigo 1.116).