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2.6 Samlet utviklingsbeskrivelse
Após a aprovação do projeto do loteamento do Pacaembu em 1925, finalmente as obras foram iniciadas e lentamente começou sua implantação, pois as dificuldades para implantação das infraestruturas sobre o relevo muito acidentado do local, aliadas à presença dos cursos das águas que acomodavam os córregos e nascentes dentro da própria área dificultavam o andamento das obras, conforme pode ser facilmente evidenciado nas figuras reproduzidas a seguir:
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Figura 86: Início das obras do loteamento do Pacaembu – Cia City - Década de 1920. Fonte: Cia City. Disponível em: <http://www.ciacity.com.br>. Acesso contínuo em 2013.
Figura 87: Obras do loteamento do Pacaembu – Cia City – 1936. Fonte: Cia City. Disponível em: <http://www.ciacity.com.br>. Acesso contínuo em 2013.
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Em 1942, a Cia City lançou seu novo projeto, o Loteamento Pacaembuzinho, em uma área anexa ao loteamento do Pacaembu, contendo 150.000 m², conforme pode ser observado na figura a seguir reproduzida:
Figura 88: Material publicitário contendo anúncio do Pacaembuzinho. Fonte: Jornal Correio Paulistano. Edição de 1942, apud Associação Casa Pacaembu. Disponível em: <http://casapacaembu.com/historia- do-pacaembu.htm>. Acesso contínuo em 2013.
Assim como para o Pacaembu, a Cia City também determinou para o loteamento do Pacaembuzinho as restrições convencionais de uso e ocupação do solo para cada lote, gravando- as nos contratos de compra e venda e, consequentemente, nas escrituras públicas registradas no competente Cartório de Registro de Imóveis.
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Figura 89: Obras do Pacaembuzinho - 1940. Fonte: Cia City. Disponível em: http://www.ciacity.com. br>. Acesso contínuo em 2013.
Deve-se observar na Figura 89 a presença de animais que também auxiliavam nas obras de terraplenagem, o que indica a dificuldade para a realização das mesmas e ajuda a justificar a baixa intervenção optada e proporcionada com a utilização dos sistemas viários com traçados sinuosos e acomodados sobre o relevo primitivo, visando minimizar a execução de cortes e aterros excessivos.
Em 1941, com as obras do estádio finalizadas, as obras dos projetos da Cia City para o Pacaembu e Pacaembuzinho continuavam em ritmo lento devido, entre outras, às dificuldades de implantação já mencionadas anteriormente. É importante observar, entre outros aspectos importantes, as obras da construção da galeria de águas pluviais para drenar o vale e a presença de poucas construções de casas nessa parte do loteamento.
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Figura 90: Obras do Pacaembu - 1941, com destaque para a galeria de águas pluviais. Fonte: Cia City. Disponível em: <http://www.ciacity.com.br>. Acesso contínuo em 2014.
Na década de 1950, A Cia City disponibilizou uma peça gráfica contendo a unificação dos loteamentos Pacaembu e Pacaembuzinho, contendo: Pacaembu: 56 quadras / 1164 lotes ; Pacaembuzinho: 12 quadras / 303 lotes; totalizando: 68 quadras / 1467 lotes; conforme pode ser evidenciada na Figura 91, a seguir reproduzida:
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Figura 91: Material publicitário produzido pela Cia City em escala gráfica, em 1951. Fonte: Cia City. Disponível em: <http://ciacity.com.br/wp-content/uploads/2014/07/Planta-Pacaembú-28fev51.jpg>. Acesso contínuo em 2014.
É possível encontrar cópias dos projetos dos loteamentos executados pela Cia City, semelhantes à que está disponibilizada na figura anterior em vários lugares distintos, uma vez que elas foram feitas para divulgar os trabalhos da empresa perante o público em geral. No caso específico da cópia do projeto supracitado, é importante destacar que o traçado e demais detalhes do loteamento está em escala gráfica, apresenta a data de 1951 e está assinado pelo Eng. George Dodd.
A junção de todos os materiais oriundos das fontes até aqui identificadas, aliadas aos mapas disponíveis pelo software Google Earth e a realização de constantes visitas presenciais possibilitaram a produção do nosso redesenho, adiante reproduzido (Figura 92, Figura 93 e Figura 94), dos loteamentos desenvolvidos pela Cia City, denominados Pacaembu e Pacaembuzinho e também das adjacências.
Tal redesenho foi produzido em sistema CAD (escala real) permitindo, portanto, os aprofundamentos dos estudos para diversos tipos de pesquisadores, uma vez que facilita a visualização de todos os elementos técnicos utilizados em diversos campos de atuação, que podem ser definidos qualitativa e quantitativamente, respectivamente para as áreas de planejamento e produção de projetos técnicos.
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Figura 92: Redesenho dos loteamentos do Pacaembu e Pacaembuzinho elaborados pela Cia City e adjacências. Fonte: Acervo próprio - produção nossa.
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Figura 93: Ampliação do redesenho dos loteamentos do Pacaembu e Pacaembuzinho elaborados pela Cia City e adjacências - folha A3. Fonte: Acervo próprio - produção nossa.
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Figura 94: Ampliação do redesenho dos loteamentos do Pacaembu e Pacaembuzinho elaborados pela Cia City e adjacências. Fonte: Acervo próprio - produção nossa.
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É importante ressaltar que o redesenho supracitado proporcionou a constatação da aplicação de detalhes projetuais específicos, refletindo principalmente os conceitos e ideias de Barry Parker já elucidadas na presente dissertação em relação ao posicionamento e dimensionamento dos traçados aplicados para as ruas, suas curvaturas e, consequentemente, sobre a disposição e dimensionamento dos respectivos lotes.
Objetivando obter informações sobre os dois loteamentos vizinhos supracitados e sanar dúvidas sobre às restrições de uso e ocupação do solo impostas pela Cia City para os loteamentos Pacaembu e Pacaembuzinho, realizei uma visita no 5o Registro de Imóveis de São Paulo, em 02/07/2014, na qual foram constatados os seguintes aspectos principais:
As restrições de uso e ocupação do solo escrituradas para os lotes pertencentes aos loteamentos Pacaembu e Pacaembuzinho executados pela Cia City são idênticas; foi fornecida a cópia da matrícula 45.070, já utilizada na presente dissertação, contendo a transcrição da escritura do lote 24 da quadra 6, situado à Rua Itaperuna, 137 pertencente ao Loteamento Pacaembu, nas quais estão gravadas as restrições supracitadas;
O loteamento localizado entre o Pacaembuzinho e o cemitério do Araçá, foi desenvolvido pela Irmandade da Santa Casa de Misericórdia e também possui restrições contratuais escrituradas de uso e ocupação do solo; foi fornecida a cópia da matrícula 66.620, contendo a transcrição feita em 27/10/1955 da escritura do lote 8 da quadra 6, situado à Rua Silvio Portugal. As referidas restrições fixaram recuos obrigatórios menores aos estabelecidos para o Pacaembu, não fixou uma limitação adicional para a ocupação do lote constante no Código de Obras Arthur Saboya vigente naquela época e impôs a obrigatoriedade de se aprovar a planta de construção junto à Irmandade da Santa Casa da Misericórdia, conforme pode ser verificado na reprodução a seguir:
"Transcrição 30.849, feita em 27 de outubro de 1955, pelo 5º. Oficial de Registro de Imóveis da Capital, Fulano de Tal, brasileiro engenheiro, casado, residente e domiciliado nesta Capital, na Rua Camomil, 169 adquiriu por compra feita a Irmandade da Santa Casa de Misericórdia de São Paulo, nos termos da escritura de 09 de agosto de 1955, de notas do 5º. Tabelião desta Capital, e pelo preço de Cr$ 86.000,00, o lote 8 da quadra 6 situado à Rua Três (atual Rua Silvio Portugal, no. 55), onde mede 12,00 m, por 28,505m, do lado direito de quem da rua olha o terreno, confrontando com o lote 7, mede 28,80m, do lado esquerdo, por onde confina com o lote 9, medindo nos fundos, onde confina com o lote 16, 12,00m, sendo os lotes confinantes todos da mesma quadra e de propriedade da vendedora ou sucessores, encerrando a área de 344,00 m2. Imóvel esse havido em maior área pelas transcrições 14.224 no 1º. Registro e 4.967 no 4º. Registro.
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CONSTA DE CONDIÇÕES: a) no lote 15 da quadra 8, ora vendido não será construída, mais de uma casa, que com as respectivas dependências se destinará exclusivamente a moradia de uma única família e seus empregados, não sendo permitida a construção de prédio para habitação coletiva; b) o número de pavimentos será no máximo de dois, a saber: um pavimento térreo ao nível aproximadamente da rua principal e um pavimento superior, sendo também admitido um porão quando o declive do terreno o permitir; c) qualquer construção só poderá ser feita depois de aprovada pela Irmandade da Santa Casa e pela Prefeitura Municipal de São Paulo, as respectivas plantas e obtido o alvará de licença; d) o corpo principal da casa obedecerá aos seguintes recuos mínimos: 4,00m do alinhamento da rua, 8,00m das divisas do fundo do lote e 1,00m das divisas laterais; e) as dependências poderão ser edificadas no alinhamento das divisas do lote, devendo ainda ser recuada, no mínimo 13,00m do alinhamento da rua; f) a garagem, quando a declividade do terreno não permitir a sua colocação nos fundos do lote, poderá ser edificada no alinhamento lateral dos lotes, sendo, então recuado do alinhamento da rua no mínimo 4,00m. A garagem poderá ser construída no alinhamento da rua, quando o lote tiver grande corte, e desde que tenha a parte superior completamente coberto por terraço descoberto, conforme o art. 48, do Código Sabóia. Acima da garagem, o prédio principal poderá ser levantado respeitando o recuo lateral mínimo de 1,00m. Estas prescrições poderão ser derrogadas especialmente a pedido do comprador ou seus sucessores, desde que pelos mesmos seja obtido consentimento por escrito dos proprietários dos lotes adjacentes e sempre desde que haja da parte dos mesmos, reciprocidade de concessão, g) os fechos da frente do terreno terão a altura máxima de 1,50m e serão construídos com embasamento de alvenaria com 0,50m de altura máxima sobre o qual repousará gradil ou cerca coberta de alvenaria, de madeira ou metal contanto que a parte cheia do fecho não ocupe mais de 50% da área total. Havendo necessidade de construir muros de arrimo, estes poderão ser erigidos, desde que sejam revestidos de pedras decorativas ou cobertos com trepadeiras ou sebes vivas, que os compradores ou seus sucessores se obrigam a manter bem tratadas; h) os passeios obedecerão ao tipo adotado para o bairro do Pacaembu, constando de uma faixa de painéis de concreto de 1,00m com juntas de madeiras, ladeadas por duas faixas gramadas. As dimensões serão indicadas pela vendedora, ao tempo de ser feito o passeio; i) as instalações para ligação de luz elétrica, campainhas e telefones, serão subterrâneas entre as divisas do lote e a edificação principal e dependências. No caso de ser subterrâneas o cabo adutor, a entrada do ramal do mesmo para o lote, será subterrâneo; j) as canalizações de águas pluviais ou esgotos sanitários poderão atravessar o lote dentro das áreas não permitidas para a construção principal pelo que o comprador, desde já se compromete a permitir o escoamento das águas pluviais dos lotes vizinhos, através do seu lote e da maneira mais adequada, quando a topografia e a conformação dos mesmo o exigir, estabelecendo-se então a servidão perpétua." 228
A realização de uma rápida análise morfológica dos Projetos Pacaembu e Pacaembuzinho permitem destacar alguns aspectos importantes:
228 Restrições convencionais de uso e ocupação do solo do Pacaembu para lotes residenciais. Extraída da matrícula 66.620 emitida pelo 5o Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. São Paulo, 2014.
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1) Sistema viário sinuoso, acomodado em sua maior parte sobre o relevo natural e constituído por ruas e uma avenida, com as seguintes dimensões:
Ruas com larguras predominantes entre 10 e 18 metros, segundo as principais composições: Ruas com 10 metros de largura = passeios com 2,40 m + uma faixa de rolamento com
5,20 m;
Ruas com 12 metros de largura = passeios variando de 2,20 m a 2,50 m + uma faixa de rolamento variando de 7,00 m a 7,60 m;
Ruas com 15 metros de largura = passeios com 3,00 m + uma faixa de rolamento com 9,00 m;
Ruas com 18 metros de largura = passeios com 3,50 m + uma faixa de rolamento com 11,00 m.
Avenida Pacaembu e Rua Arnolfo Azevedo com 30 metros de largura, compostas por:
2 passeios laterais com 4,00 cada e um canteiro central com 3 m (=11 m) + duas vias de rolamento, contendo 9,50 m cada (=19 m).
2) Utilização de curvaturas nas ruas sempre tangenciais;
3) Utilização de raio mínimo predominante para as curvaturas de 12 metros no alinhamento das guias, com exceção para os casos que a redução foi provocada pela necessidade de concordância entre viários sinuosos, ou para vencer desníveis acentuados em esquinas, porém, sempre mantendo o raio mínimo de visualização nas praças e nos lotes superiores a 9 metros (no alinhamento e/ou na divisa).
4) Em ambos os loteamentos analisados, existem dimensões muito variáveis para os lotes, mas o padrão utilizado foi o mesmo, ou seja, predominância de lotes contendo larguras das frentes entre 12 e 20 m (dominante entre 14 e 16 metros) e fundos dominantes entre 30 e 45 metros; as áreas predominantes dos lotes variam entre 500 m² e 650 m².
5) Visualização da aplicação de muitos dos princípios estipulados por Barry Parker, principalmente no que diz respeito sobre o viário cortar o vale o mínimo possível, o qual deveria ser acomodado sobre o terreno natural ao longo das encostas, com uma forma distinta ao do
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tabuleiro de xadrez, propiciando uma inclinação aceitável para os deslocamentos das pessoas e veículos, além das vistas "pitorescas" que isto proporcionaria.
6) Os lotes em sua grande maioria possuem utilização residencial, destinado à acomodação de uma família e seus empregados. As exceções serão apresentadas no capítulo 4 da presente dissertação.
As características até aqui apresentadas, aliadas ao desenvolvimento do redesenho supracitado, demonstram que a Cia City instituiu um padrão de projeto, com a adoção de raios mínimos, tipologias para as ruas e calçadas, etc. Na figura apresentada a seguir está reproduzida uma quadra completa do Loteamento Pacaembu, com alguns elementos que podem auxiliar na compreensão desse conceito.
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Figura 95: Redesenho da Quadra 1A pertencente ao loteamento Pacaembu. Fonte: Acervo próprio. Produção nossa.
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