3 TRUSSELFAKTORER
3.1 Rømt oppdrettslaks
3.1.1 Forekomst av rømt oppdrettslaks
Até o ano de 1947 não foi encontrada nenhuma evidência sobre a existência da destinação de lotes, por parte da Cia. City, para ocupação coletiva e/ou para destinações não- residenciais nos loteamentos do Pacaembu ou do Pacaembuzinho, apesar do Ato Municipal no 127229, de 20/03/1931, incorporado ao Código de Obras como seu Artigo 40, já prever a criação de núcleos comerciais em zonas exclusivamente residenciais, desde que com anuência dos proprietários lindeiros.
Desde 1937 a Lei no 3571 permitia a extensão das restrições do Artigo 40, em especial o uso exclusivamente residencial, a outros logradouros urbanos: iniciando pelas avenidas Paulista, Angélica, Dom Pedro I, Pompéia, Higienópolis e Rua Maranhão. Em seguida o Decreto no 99, de 1941, ampliou, reforçou e detalhou a proteção concedida ao Jardim América, incluindo a proibição da ocupação vertical (a qual não era impedida pelo Artigo 40). A partir de então, por meio de sucessivos decretos promulgados pelos prefeitos paulistanos ao longo das décadas de 1940 e 1950 – mais enfaticamente apos um parecer favorável da Secretaria da Justiça de 1954 - a extensão do Artigo 40, impondo o uso exclusivamente residencial – com diversas variantes, ora permitindo edifícios, ora não, ora prevendo usos comerciais de âmbito local, ora não, ora excetuando vias ou trechos de vias dentro das zonas protegidas – aqueles que Feldman chama de
"decretos silenciosos" 230 - foi aplicada a muitas vias e bairros, entre eles o Pacaembu, e a outros loteamentos de alto padrão (somando-se às restrições de escritura previstas pela Cia. City e por outros loteadores de bairros-jardim, consagradas pelo Artigo 39 do Código de Obras).
Até o parecer de 1954 a competência da Prefeitura para regulamentar o uso e a ocupação do solo por decreto era objeto de polêmica, como se evidenciou no caso do Pacaembu, por conta da implantação do "núcleo comercial" do bairro. Baseando-se nas restrições e permissões da legislação existente, em 1947 um empreendedor, interessado em adquirir quatro lotes no
229 SÃO PAULO (SP). Ato municipal 127 de 20/03/1931. Câmara Municipal, São Paulo, SP. Disponível em: <http:// camaramunicipalsp.qaplaweb.com.br/iah/fulltext/atosgovernoprovisorio/AGP0127-1931. pdf>. Acesso em: 27/03/2014.
230 FELDMAN, Sarah. Planejamento e Zoneamento - São Paulo: 1947 - 1972. São Paulo: Edusp, 2005, pp. 162- 168.
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Pacaembu, propôs a criação de um núcleo comercial e multifamiliar composto por prédio baixo de apartamentos com térreo comercial, em localização central no bairro, junto à atual Praça Wendell Wilkie. Para viabilizar o negócio a Cia. City solicitou autorização municipal para construir um prédio para utilização mista, segundo consta na condição contratual existente na escritura de compromisso de venda e compra dos lotes denominados 1 a 4, da quadra 47, situados à Rua Gustavo Teixeira do Loteamento Pacaembu, datada de 30/06/1948, conforme reprodução a seguir:
"17º.) De acordo com o que ficou combinado entre as partes e consta da carta que, a 5 de fevereiro de 1947, o compromissário dirigiu à Cia City, esta submeteu à aprovação da Prefeitura Municipal as plantas e projeto preparados pelo compromissário para a construção de um edifício de quatro pavimentos (um térreo, destinado ao núcleo comercial do Pacaembu e três superiores destinados a apartamentos residenciais) no terreno objeto desta escritura. Ditas plantas e projetos foram aprovados (nos termos do que consta do Processo número – 17990/48, de que o compromissário tem pleno conhecimento), tendo a Prefeitura, em 16 do corrente mês, emitido o competente alvará de licença sob. no. 18665, cujos direitos e obrigações a Cia. City neste ato e por força da presente escritura cede e transfere ao compromissário, para que ele possa levar a efeito a construção do mencionado edifício, cessão e transferência essas que o compromissário declara aceitar." 231
A reprodução do documento histórico supramencionado, "Alvará de Licença no 18665", está inserida na seção dos anexos no final da presente dissertação, segundo a identificação Anexo - AN-6 e uma das plantas que originaram a unificação dos lotes supracitados, de 1 a 4 da quadra 47, pela Cia. City, está reproduzida na figura a seguir:
231 SÃO PAULO (SP). Processo municipal 6073 de 1951, sobre o projeto de Lei 655/1951. Câmara Municipal,
São Paulo, SP. Disponível em: < http://camaramunicipalsp.qaplaweb.com.br/cgi-P=PL6651951>. Acesso em: 27/08/2014.
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Figura 96: Planta realizada pela Cia. City sobre a unificação e posicionamento dos lotes na quadra 47 do Pacaembu. Fonte: Câmara Municipal, São Paulo, SP. Disponível em: <http://camaramunicipal sp.qaplaweb.com.br/cgi-P=PL6651951>. Acesso em: 27/08/2014.
A Cia. City também estabeleceu restrições contratuais de uso e de ocupação do solo para o novo lote que foi criado a partir da unificação citada anteriormente, impondo condições específicas para a construção de um prédio o qual constituiria o núcleo comercial do bairro, conforme consta na cópia da escritura de venda emitida pelo 6o Tabelião de Notas da Capital do Estado de São Paulo232 (cuja transcrição está inserida na seção dos anexos no final da presente dissertação, segundo a identificação Anexo - AN-7). As restrições impostas pela Cia. City são as seguintes:
"a) no lote comprometido será construído um prédio de quatro pavimentos (um térreo e três superiores), tolerando-se a existência de um porão onde a declividade do terreno o permitir, o qual constituirá núcleo comercial do bairro do Pacaembu. O pavimento térreo com o porão, se houver, será destinado exclusivamente à parte comercial bem como suas dependências propriamente ditas, podendo os outros três pavimentos ser destinados a apartamentos residenciais; b) no pavimento térreo desse prédio poderão ser instalados cinema, farmácia, leiteria, mercearia, confeitaria, empório, padaria, açougue, cabeleireiros, e outros, serviços e lugar para a instalação de utilidades necessárias aos moradores
232 SÃO PAULO (SP). Processo municipal 6073 de 1951, sobre o projeto de Lei 655/1951. Transcrição da matrícula. Câmara Municipal, São Paulo, SP. Disponível em: < http://camaramunicipalsp.qaplaweb.com. br/cgi-P=PL6651951>. Acesso em: 27/08/2014.
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do bairro, não sendo, entretanto, permitidas as instalações de postos de serviço para automóveis, venda de gasolina, etc., qualquer fábrica, indústria ou instalação que sejam nocivas ou mesmo incômodas aos vizinhos, seja pelos ruídos, silvos, poeiras, fumaça, emanações ou odores ou por qualquer motivo; c) as fachadas do edifício e suas dependências deverão ser previamente aprovadas pela Cia. City; d) o edifício principal, cuja área (andar térreo) não excederá de 1/3 (um terço) da área do terreno, obedecerá os seguintes recuos mínimos: seis metros do alinhamento da rua, quatro metros de cada uma das divisas laterais e oito metros da divisa dos fundos; e) a partir do alinhamento do fundo do prédio principal, mas separadas deste, poderão ser construídas as dependências (garagens, depósitos e acomodações para empregados), encostadas ou não ao limite lateral direito e nos fundos, cuja área (andar térreo) não excederá de um décimo da área do terreno. O Edifício dessas dependências não poderá ter mais de dois pavimentos (térreo e superior); f) os encanamentos de esgotos e das águas pluviais dos terrenos vizinhos (lados e fundos poderão atravessar o terreno dentro de dois metros das suas divisas; g) os fechos do alinhamento da rua terão a altura máxima de cinquenta centímetros e o espaço entre o alinhamento da rua e o do edifício principal será ajardinado ou ladrilhado. Os fechos laterais entre os mesmos – alinhamentos terão a altura máxima de 1,00 m; daí até os fundos do terreno, poderão atingir a altura máxima de dois metros; h) os passeios obedecerão ao tipo adotado para o bairro, isto é, constarão de uma faixa cimentada ladeada por duas outras gramadas, e as larguras dessas faixas serão indicadas pela Cia. City ao tempo de serem feitos os passeios; (...) k) qualquer construção só poderá ser feita depois de aprovadas pela Cia. City e pela Prefeitura as respectivas plantas e de obtido o alvará de licença, devendo, portanto, obedecer aos regulamentos municipais em vigor ao tempo da construção, além dos regulamentos estipulados nesta escritura. As condições constantes desta cláusula, que serão inscritas no Registro Geral e de hipotecas quando for outorgada a escritura definitiva de venda e compra, poderão ser alteradas, por acordo escrito da Cia. City e do compromissário, procedendo-se a alteração do referido Registro" 233
Deve-se ressaltar que apesar de as condições para construção do prédio aprovado pela municipalidade constarem na escritura anteriormente apresentada, também foram gravadas as restrições de uso e ocupação do solo para o lote resultante do respectivo remembramento, determinando que qualquer construção apenas poderia ser iniciada após a obtenção junto à Cia. City e à Prefeitura das aprovações nas plantas e emitido o respectivo alvará de construção. Portanto, a Prefeitura aprovou a iniciativa da City, mas sentiu-se ferida nas suas atribuições legais. Os técnicos do Departamento de Urbanismo propõem que o núcleo comercial abranja toda a Praça Wendell Wilkie e seja definido por uma lei municipal que ao mesmo tempo protegeria o
233 SÃO PAULO (SP). Processo municipal 6073 de 1951, sobre o projeto de Lei 655/1951. Transcrição da matrícula. Op. cit., fl.26.
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restante do bairro; a princípio, a lei geral de zoneamento proposta em 1949; porém, esta não foi nem levada a votação na Câmara, por meio de lei específica.234
Contrapondo-se à soberania da Cia. City em relação a imposição de restrições de uso e de ocupação do solo à propriedade privada, a Secretária de Negócios Jurídicos da Prefeitura de São Paulo, por meio do Processo no 13.421 de 1949, fl. 157, emitiu o seguinte parecer:
"Argumentar em contrário conduziria ao absurdo de admitir-se a possibilidade de qualquer particular sobrepor-se ao poder público, agindo este dentro das atribuições que, pelas leis, lhe são conferidas. Os dispositivos legais pertinentes às regras de urbanismo ficariam condicionadas ao que, nos respectivos títulos particulares de propriedade, se houvesse disposto. As cláusulas impostas pela Companhia City tinham e tem a sua eficácia condicionada aos princípios urbanísticos emanados de posturas legais superiores, desde que essas posturas se baseiem em leis maiores que conferem ao Município o direito à imposição de nova disciplinação, no que tange ao assunto." 235
Posteriormente ao parecer supracitado, em 22/12/1951, o Prefeito da Cidade de São Paulo, Armando de Arruda Pereira, encaminhou para apreciação da Câmara Municipal o Projeto de Lei no 665 (cuja transcrição encontra-se inserida na seção de anexos no final da presente dissertação sob a denominação Anexo - AN-8, estabelecendo como "de caráter estritamente residencial
logradouros públicos dos bairros Pacaembu e Pacaembuzinho (e criando) um núcleo comercial destinado a servir os mesmos bairros." 236
Por não abranger a totalidade dos bairros, apenas os logradouros originalmente loteados pela City, por ampliar o núcleo comercial previsto, e por não consagrar todas as restrições originais de seus loteamentos (nem mesmo o seu caráter horizontal e unifamiliar, nem o tamanho mínimo dos lotes) o Projeto de Lei no 665/1951, referente ao Pacaembu e Pacaembuzinho (ao contrário do Decreto no 99 de 1941, referente ao Jardim América, que havia incluído várias dessas restrições), desagradou à Companhia. A instituição desse núcleo comercial já tinha sido autorizado pela municipalidade e o Projeto de Lei no 665/1951 também motivou protestos dos moradores do Pacaembu e do Pacaembuzinho, uma vez que, segundo Feldman:
"Desencadeia a reação dos moradores / proprietários do Pacaembu. Um abaixo assinado tendo entre os signatários Laudo Natel, que virá a ser prefeito de São Paulo nos anos de 1970 e o banqueiro Amador Aguiar, é
234 FELDMAN, Sarah. Op. cit., pp. 173-176.
235 SÃO PAULO (SP). Processo municipal 13.421 de 1949, apud FELDMAN, Sarah. Planejamento e Zoneamento -
São Paulo: 1947 - 1972. São Paulo: Edusp, 2005, p. 171.
236 SÃO PAULO (SP). Projeto de Lei 655/1951. Câmara Municipal, São Paulo, SP. Disponível em: <http://camaramunicipalsp.qaplaweb.com.br/cgi-P=PL6651951>. Acesso em: 27/08/2014.
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encaminhado ao prefeito Armando Arruda Pereira. Consideram-se violados em seus direitos e reivindicam a garantia dada pelos contratos de aquisição dos lotes da City de manter o bairro destinado exclusivamente a construções residenciais." 237
Com efeito, tanto a permissão já obtida para um só edifício, como a instituição legal do núcleo comercial como um todo, não atendiam à condição originalmente imposta pelo Ato no 127 e pelo Artigo 40 do Código de Obras, exigindo a aprovação de 75% dos moradores situados num raio de 400 metros do núcleo proposto. Assim, a Cia City se manifestou contrariamente ao Projeto de Lei no 655/1951, elaborando um projeto substitutivo e encaminhando-o ao Prefeito por meio de uma carta238 (cuja transcrição encontra-se inserida na seção de anexos no final da presente dissertação sob a denominação Anexo - AN-9) na qual fez as seguintes considerações e solicitações principais:
Primordialmente se reportou contrária ao perímetro a ser regulado pela lei proposta, por ter se restringido apenas aos lotes pertencentes aos loteamentos Pacaembu e Pacaembuzinho, fazendo os seguintes questionamentos:
"Sendo certo, como está evidenciado, que a Prefeitura deseja "zonear’ uma área para fins residenciais – por que não incluir nessa área vários trechos adjacentes que são, também, "estritamente residenciais"? Por que não incluir o recente arruamento dos terrenos do "Asilo Sampaio Vianna" e de outros, também recentemente arruados, situados entre o Pacaembuzinho e os fundos do Cemitério do Araçá? Por que excluir os próprios terrenos daquele Asilo que, mais cedo ou mais tarde, serão loteados?" 239
Considerou uma discriminação o fato de não incluírem as áreas vizinhas supracitadas, destacando que "praticamente são partes de um só bairro, formando um só todo." 240
Contestou a ampliação do núcleo comercial junto à Praça Wendell Wilkie, uma vez que a Prefeitura já tinha autorizado a constituição de um núcleo comercial menor defronte da mesma Praça, fazendo o seguinte questionamento: "Por que não adotar para esse ou outro qualquer
bairro residencial, os mesmos sábios princípios consagrados nos parágrafos 1º, 2º e 3º do Art. 40 do Código de
237 FELDMAN, Sarah. Op. cit., p. 174.
238 SÃO PAULO (SP). - Processo municipal 6073 de 1951, sobre o projeto de Lei 655/1951. "Carta de reivindicação". Câmara Municipal, São Paulo, SP. Disponível em: < http://camaramunicipalsp.qaplaweb. com.br/cgi-P=PL6651951>. Acesso em: 27/08/2014.
239 Ibid., ibidem. 240 Ibid., ibidem.
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Obras?" e afirmando que "não pode a Municipalidade obrigar os proprietários a construir prédios para fins comerciais, por isso seria restringir o direito de propriedade." 241
Alertou para o fato da não-previsão no respectivo projeto de lei de imposições sobre as limitações para as alturas das edificações, das construções nos lotes; no que diz respeito aos recuos laterais e de fundos e relativas às condições "a respeito das dimensões mínimas dos lotes; de
um futuro remanejamento em lotes mais adequados" 242
O abaixo assinado dos moradores (cuja transcrição está inserida na seção de anexos no final da presente dissertação sob a denominação Anexo - AN-10) abordou de maneira incisiva os problemas que os signatários acreditavam que seriam criados com a instituição do núcleo comercial pretendido, enfatizando que resultaria na perturbação do "sossego e tranquilidade do
bairro":243
"Viola direitos dos signatários deste, os quais negociaram a aquisição das suas propriedades, com a garantia especial de ser o Pacaembu destinado exclusivamente a construções residenciais, nos termos das restrições impostas nos respectivos títulos e contidas no plano de loteamento, elaborado pela CITY OF SÃO PAULO IMPROVEMENTS AND FREEHOLD LAND COMPANY LIMITED, previamente aprovado por essa Prefeitura e registrado no Registro de Imóveis, em conformidade com a Lei Federal." 244
A Câmara Municipal de São Paulo, através de seu departamento denominado Assistência Técnica Legislativa, emitiu o parecer (cujo teor encontra-se inserido na seção de anexos no final da presente dissertação sob a denominação Anexo - AN-11), com data de 06/03/1952, considerando improcedentes as solicitações e argumentações formuladas pela Cia. City e pelos moradores do Pacaembu e Pacaembuzinho, com destaque para a seguinte afirmação: "Não é por
iniciativa particular que se pretende a criação do núcleo em apreço, em toda a Praça Wendell Wilkie; é o poder público que julga de interesse social essa medida, ponderando, para isso elementos que só a ele cabe ponderar." 245
241 Ibid., ibidem. 242 Ibid., ibidem.
243 Processo municipal 6073 de 1951, sobre o Projeto de Lei 655/1951. "Abaixo assinado". Câmara Municipal, São Paulo, SP. Disponível em: <http://camaramunicipalsp.qaplaweb.com.br/cgi-P=PL6651951>. Acesso em: 27/08/2014.
244 Ibid., ibidem.
245 Processo municipal 6073 de 1951, sobre o Projeto de Lei 655/1951. "Parecer da ATL." Câmara Municipal, São Paulo, SP. Disponível em: <http://camaramunicipalsp.qaplaweb.com.br/cgi-P=PL6651951>. Acesso em: 27/08/2014.
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Diante do requerimento da City e dos pareceres supracitados emitidos respectivamente pela Secretaria de Negócios Jurídicos e pela Assistência Técnica Legislativa da Câmara, em 15/09/1955, foi promulgada a Lei Municipal no 4792 246 pelo Prefeito de São Paulo, Juvenal Lino de Matos, a mais completa e detalhada legislação de zoneamento até então promulgada em São Paulo, contendo disposições sobre o zoneamento nos bairros do Pacaembu e Pacaembuzinho, com destaque para as determinações referentes à Zona Residencial e ao Núcleo Comercial supracitados, consagrando e até mesmo ampliando as restrições convencionais de uso e ocupação do solo previamente determinadas pela Cia City, inclusive no que se refere ao caráter horizontal e unifamiliar da zona residencial e ao tamanho mínimo dos lotes, e mantendo o perímetro de abrangência apenas para os dois loteamentos da Cia City, e mantendo o núcleo comercial ampliado abarcando toda a Praça Wendell Wilkie.
Para um melhor entendimento das novas regras de uso e ocupação do solo impostas para os lotes pertencentes aos loteamentos Pacaembu e Pacaembuzinho, introduzidas pela Lei no 4792/1955, a seguir são apresentadas duas tabelas comparativas sobre as restrições impostas pela Cia. City versus aquelas impostas pela Prefeitura, para a Zona Residencial e o Núcleo Comercial, com destaque para a imposição municipal sobre o coeficiente de aproveitamento, que segundo Feldman:
"Introduz-se pela primeira vez, em São Paulo, o coeficiente de aproveitamento - índice que relaciona a área do lote com a área construída para definir o volume da construção. A lei estabelece o coeficiente de aproveitamento 2, que só se aplica ao núcleo comercial." 247
246 SÃO PAULO (SP). Lei municipal 4792 de 15/09/1955. Câmara Municipal, São Paulo, SP. Disponível em: <http://camaramunicipalsp.qaplaweb.com.br/iah/fulltext/leis/L4792.pdf>. Acesso em: 11/03/2014. 247 FELDMAN, Sarah. Op. cit., p. 172.
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TABELA 1
ZONA RESIDENCIAL PACAEMBU
Item com restrição aplicável: CIA CITY - Restrições escrituradas
PREFEITURA - Lei no 4792/1955
Usos permitidos Uma família e seus criados *Residencial, mais alguns usos indicados na observação fora da tabela
Recuo frontal mínimo 6,00 m 6,00m, podendo chegar a
4,00m (dependendo da profundidade média do lote) Recuo frontal para pórticos,
janelas, terraços, etc.
4,00 m (dependendo da aceitação da Prefeitura)
Não determina
Recuos laterais mínimos 2,00 m 2,00 m podendo ser reduzido
em função da medida da frente do lote
Recuo fundo mínimo 8,00 m ou 9,00 m
(dependendo da aceitação da Prefeitura)
8,00 m, podendo ser reduzido em função da medida do fundo do lote Ocupação máxima para a
construção principal em relação à área do lote
1/4 ou 1/3
(dependendo da aceitação da Prefeitura e do lote vizinho)
Altura máxima 3 pavimentos 10,00 m ou 2,5 pavimentos, podendo chegar a 3
(condição: grande
declividade).
Ocupação máxima para as dependências externas constantes da edícula e garagem
1/10 da área do lote 1/10 da área do lote, limitada a 100 m2
164
TABELA 1
ZONA RESIDENCIAL PACAEMBU
Item com restrição aplicável: CIA CITY - Restrições escrituradas
PREFEITURA - Lei no 4792/1955 Recuo frontal para a garagem
quando o terreno tiver grande corte
Dispensado Não determina
Fecho frontal Altura máxima de 1,50m,
construído com gradil sobre uma mureta com altura inferior a 50 cm
Não determina
Muro de arrimo Permitido, mediante
autorização da Cia City
Não determina
Passeios Uma faixa cimentada,
ladeada por duas outras gramadas, com definição das larguras (no momento da construção) pela Cia City
Não determina
Dimensões mínimas para o caso de união de lotes e posterior desmembramento Frente de 12,00 m, profundidade de 24,00 m e área de 400,00 m² (predominante) Frente de 14,00 m e área de 500,00 m², com exceções determinadas fora da tabela. *(2)
Alteração das restrições Condicionada à aceitação da Cia City e dos lotes vizinhos
Não determina
Condições adicionais para as construções
Deverão obedecer também às legislações vigentes
Não determina
Tabela 1: Comparativo sobre as restrições impostas pela Cia. City versus aquelas impostas pela Prefeitura (Lei no 4792 de 1955) para Zonas Residenciais.
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Observação (1): Usos permitidos pela Prefeitura: I – habitação particular residencial;
II – templos;
III – bibliotecas e museus; IV – jardins de infância;
V – clubes recreativos ou desportivos sem fins de lucro; VI – chácaras;
VII – consultórios, escritórios ou estúdios de uso pessoal de profissionais, se anexos à respectiva residência.
Observação (2): Condições mínimas da Prefeitura para subdivisão de terrenos ou remanejamentos de lotes:
Frente de 16,00 m e área de 600,00 m², para os lotes com frente para a Avenida Pacaembu, Avenida Arnolfo Azevedo e Praça Charles Miller;
Frente de 12,00 m e área de 400,00 m²; para os lotes que confrontarem de frente ou fundo com o Cemitério do Araçá;
Frente de 14,00 m e área de 500,00 m²; para os demais lotes.
No quadro supracitado deve-se observar que as imposições determinadas pela Lei no 4792/1955, com exceção do núcleo comercial e das permissões de utilização dos lotes da zona