As ruas do comércio, por excelência, promovem a integração entre as áreas públicas – como a rua, as calçadas, os parques e praças – e as áreas privadas – como os edifícios de toda sorte e os diferentes usos da cidade – residencial, institucional, serviços etc. A atividade da compra, além de seu papel essencial para manutenção dos consumidores, compreende também um caráter de atividade cultural, social e de busca de novas experiências, assim como promove a sensação de conforto em um ambiente familiar. Porém, com o crescimento
34 Nota-se, no entanto, que as centralidades escolhidas estão localizadas em áreas consolidadas do quadrante sudoeste da cidade, podendo haver diferenças significativas se o estudo houvesse incluído outras áreas da cidade.
dos bairros tradicionais e o surgimento de novas centralidades nos grandes centros urbanos – com a transição e readaptação de muitas de suas áreas comerciais às novas realidades sócio-econômicas e aos novos hábitos de seus consumidores – os velhos modelos de renovação têm sido revistos. Faz-se, portanto, necessária a ampliação dos estudos sobre as experiências recentes de desenvolvimento de centros comerciais através de novas estratégias, com perspectivas atualizadas do mercado e das dinâmicas da cidade.
É necessário compreender os fluxos de toda a ordem (mercadorias, pessoas, veículos informações), conhecer suas origens, destinos, percursos, intensidade, características. Ou seja, entender esta nova dinâmica do urbano e suas inter-relações que pedem uma nova abordagem e um novo pensamento sobre seus processos para, então, podermos melhor nos aparelhar para enfrentar o planejamento, a gestão e intervenção do espaço urbano neste novo contexto, onde a única certeza que fica é a velocidade da mudança. (VARGAS, 2006).
Nos nossos centros urbanos, o comércio tem se implantado como resposta às pressões de mercado, as quais, tradicionalmente têm determinado as decisões da política urbana. Em detrimento dos pequenos estabelecimentos, os grandes projetos são priorizados e, como consequência, o planejamento e a (re)qualificação dos polos comerciais de rua não são prática corrente. A ocupação comercial e de serviços gera conflitos e muitas vezes é ha adaà deà p edat ia ,à aleat ia à eà i asi a à o à elaç oà aosà usosà li dei os.à E à o t aposiç oàaosàefeitosà egati osàdeàsuaài se ç oà despla ejada à denominada também espo t ea ou orgânica ), a proximidade e conveniência de estabelecimentos comerciais é um dos elementos importantes na promoção e valorização das áreas de moradia e de trabalho (WATCHER & GILLEN, 2006), além de sua vital importância na geração de empregos locais35. Em contraposição às zonas de uso exclusivo, as zonas de uso misto – quando
monitoradas para harmonizar os diferentes usos – têm o potencial de trazer maior vitalidade às ruas e maior qualidade de vida às cidades.
O estudo desenvolvido (na Tabela 2, a seguir) por Susan Watcher da Wharton School (WATCHER & GILLEN, 2006) demonstra a importância das condições dos polos comerciais de rua na definição do valor dos imóveis de um bairro. Para efeito de análise dos resultados, a autora utilizou oà alo àdoài el à o oàindicativo da qualidade de vida do bairro. A análise constatou que o aumento do valor de um imóvel tem relação positiva com três fatores principais: arborização da via; qualidade do ambiente urbano e proximidade a um centro comercial. O resultado reafirma a importância da requalificação urbana no desenvolvimento da economia local, justificando o valor do investimento público nesses processos. Ainda
35 O comércio foi responsável por cerca de 26% dos empregos gerados em 2010, sendo então o terciário o maior empregador do país, segundo a FECOMERCIO SP.
assim, a autora reitera a necessidade de avaliação do impacto dos investimentos por parte dos governantes e o difícil controle da consequente valorização dos imóveis (em processo de enobrecimento), o que pode provocar consequências imprevistas nos preços da área. (WATCHER & GILLEN, 2006).
Variável Porcentagem do
Impacto Impacto em US$
<= ¼ milha de um corredor comercial em
“excelente” condição 23% $19.021
¼ a ½ milha de um corredor em
“excelente” condição 11% $9.097
Proximidade a uma árvore 9% $7.443
Melhorias nas vias e calçadas 28% $23.156
1% de aumento no índice de criminalidade -14% ($11.578) Escolaridade (Índice de crianças sem
escolaridade) -5% ($3.970)
Localização dentro de um BID 30% $24.397
Tabela 2: Impacto Estimado, Valor dos Imóveis vs. Variáveis Locais Fonte: WATCHER & GILLEN, 2006, traduzido e editado do original.
O estudo aponta também para a importância da gestão e manutenção das áreas estudadas, além do impacto significativo nas áreas servidas pelos BIDs36. Justifica-se
novamente a nossa premissa de que as mudanças causadas pelos processos de requalificação – e da consequente gentrificação – são sempre acompanhadas por transformações drásticas no setor comercial e de serviços de uma região. E daí seguem-se as consequências nas diversas configurações locais desses espaços de transição,
36 BID: Business Improvement District é uma área definida onde as empresas se obrigam a pagar imposto adicional para financiar projetos, gestão e manutenção da área por uma agência privada.
representados pelos centros comerciais de bairro tradicionais e pelos centros menores que servem a vizinhança.
O urbanismo contemporâneo que se ocupa do lugar especifico, como o bairro criativo, transforma os espaços intermediários, frequentemente representados pelo comércio e pelos serviços, em espaços de transição pós-modernos. (ZUKIN, 1991). A li ia idade à liminality) tem crescido cada vez mais na cidade contemporânea ao transformar osà espaçosà sag adosà daà ultu aà eà doà u doà se ula à doà o io . (ZUKIN, 1991, P. 41). Esses espaços limiares se ia à espo s eisà po à complicar o esforço na construção da identidade ,àpoisàs oàespaçosà ambivalentes, que transitam entre o mercado global e o local; entre a propriedade (o valor) privado e o uso público; entre o trabalho e a casa; entre o comércio e a cultura . (ZUKIN, 1991, p.41, tradução nossa). Os espaços limiares respondem às pressões de mercado e suas transformações são guiadas pelas necessidades de seus produtores e consumidores.