Komparative virksomheter

I dette delkapittelet vil vi presentere komparative virksomheter til Entra. Disse vil til sammen utgjøre bransjeselskapene og brukes til å finne gjennomsnittsvirksomheten i eiendomsbransjen.

Som nevnt tidligere består eiendomsbransjen av ulike kategorier og segmenter. For å avgrense utvalget av virksomheter er vi derfor nødt til å sette noen kriterier for utvelgelsen. For det første er vi nødt til å finne selskaper som har sin hovedvirksomhet innen næringseiendom og særlig innen segmentet kontoreiendom. For å finne representative nøkkeltall ønsker vi i tillegg at selskapene skal være børsnoterte for dermed å enkelt kunne brukes til sammenligning. Til slutt må også selskapenes virksomhet være sammenlignbar, dvs. at selskapene har en lignende forretningsidé som det Entra har.

I Norge finnes det ikke mange selskaper utenom Entra som oppfyller disse kriteriene. Det eneste andre børsnoterte eiendomsselskapet som har sin hovedvirksomhet innen kontoreiendom er Norwegian Property, som ble tatt av børs i august 2021. Det betyr at vi må utenfor Norges grenser for å finne ytterligere komparative virksomheter og vi trenger ikke å dra lenger enn til Sverige for å finne et større utvalg. En kan også finne sammenlignbare selskap andre steder i Europa, men et problem en møter på da er at markedsforholdene kan være ulike på tvers av landegrenser og at for eksempel eiendoms- og leiepriser drives av andre forhold enn i Norge. Dette kan også være tilfelle når vi sammenligner med svenske selskaper. Vi vurderer derimot markedsforholdene i Norge og Sverige til å være relativt like, og dermed ikke til hinder for å utgjøre et godt sammenligningsgrunnlag.

På bakgrunn av de gitte kriteriene har vi kommet fram til følgende komparative virksomheter:

Norwegian Property, Castellum AB, Fabege AB og Atrium Ljungberg AB. I det følgende vil vi gjøre en kort gjennomgang av hvert av selskapene.

2.3.1 Norwegian Property

Norwegian Property er et norsk eiendomsselskap som fram til 30.august 2021 var notert på Oslo Børs. Selskapet avholdt sin siste kvartalspresentasjon 9.juli 2021, men har lagt ut kvartalsrapport for tredje kvartal og det er denne rapporten som danner grunnlag for de sammenligningene vi vil gjøre. Bakgrunnen for at vi velger å inkludere selskapet selv om alle kriteriene pdd. ikke er oppfylt er at vi ønsker enda et selskap som er eksponert for det norske eiendomsmarkedet og har sin hovedvirksomhet innen kontoreiendom. Ved utgangen av tredje kvartal hadde Norwegian Property en eiendomsportefølje verdt ca. 24 milliarder kroner

(Norwegian Property, 2021). Selskapet har en relativt konsentrert portefølje der 67 % utgjør kontoreiendom, mens resterende består av handel, varehus og innendørs parkering.

Satsningsområdet til Norwegian Property er sentrale beliggenheter i Oslo og omegn, særlig i området Aker Brygge, men også steder som Nydalen og Fornebu.

2.3.2 Castellum AB

Castellum AB er med sin markedsverdi på ca. SEK 63 mrd. per tredje kvartal 2021 et av Nordens største eiendomsselskaper. Selskapet fokuserer på eiendommer i vekstregioner i Sverige, gjerne i nærheten av større svenske byer (Castellum, 2020). Ved utgangen av tredje kvartal 2021 befant for eksempel 29 % av eiendommene seg i nærheten av Stockholm (Castellum, 2021). I tillegg har selskapet eiendom i store skandinaviske byer som København og Helsinki. Eiendomsporteføljen er variert og inneholder både kontoreiendom, felleseiendom og lager- og logistikkeiendom, men kontoreiendom utgjør den største andelen med 54 %. Ved siste kvartalspresentasjon rapporterte selskapet en verdi på eiendomsporteføljen på SEK 97 milliarder (Castellum, 2021). Castellum har dermed eiendomsporteføljen med størst verdi av selskapene som utgjør gruppen med bransjeselskaper.

2.3.3 Fabege AB

Fabege AB er et annet svensk eiendomsselskap. Selskapet er notert i Sverige og har en markedsverdi på ca. SEK 45 mrd. Fabege skiller seg fra Castellum ved at det geografiske satsingsområde er begrenset til Stockholm, i tillegg har de en enda mer konsentrert eiendomsportefølje der 83 % er kontoreiendom (Fabege, 2021). Blant de komparative virksomhetene er Fabege AB derfor det selskapet som kommer nærmest Entra sine 90 % når det kommer til andel av eiendomsporteføljen som er kontoreiendom. Ved siste kvartalspresentasjon vurderte selskapet eiendomsporteføljen sin til en verdi på SEK 80 milliarder (Fabege, 2021).

2.3.4 Atrium Ljungberg AB

Atrium Ljungberg AB er det siste selskapet i gruppen som utgjør komparative virksomheter.

Selskapet er børsnotert i Sverige og har en markedsverdi på ca. 25 milliarder svenske kroner. I likhet med Castellum har Atrium Ljungberg en eiendomsportefølje med eiendommer i en rekke svenske byer, men skiller seg igjen fra Castellum ved at de kun har virksomhet i Sverige. Ved

utgangen av tredje kvartal 2021 hadde selskapet en eiendomsportefølje verdt SEK 48 mrd og av denne utgjorde 51 % kontoreiendom (Atrium Ljungberg, 2021).

Oppsummering av bransjeselskapene:

2.3.5 Gjennomsnittsvirksomheten

Bransjegjennomsnittet er dermed representert ved Norwegian Property, Castellum, Fabege, Atrium Ljungberg og Entra. I 2020 hadde gjennomsnittsvirksomheten en årlig leieinntekt på NOK 2,84 mrd. Medianen er imidlertid NOK 2,58 mrd, noe som forteller oss at et av selskapene trekker uforholdsmessig mye opp. Dette er Castellum som med sin størrelse og NOK 6 mrd. i årlig leieinntekt skiller seg fra de andre. Norwegian Property befinner seg på andre siden av skalaen og trekker snittet ned med en årlig leieinntekt på NOK 0,7 mrd.

Andelen kontoreiendom varierer blant de utvalgte selskapene, men alle har en andel på over 50 % og påpeker i sine årsrapporter at dette er segmenter de satser på. Den gjennomsnittlige gjenværende varigheten på nåværende kontrakter blant bransjeselskapene er 4,96 år med en median på 4,68 år. Her er det Entra som drar opp snittet med 7,1 år og Atrium Ljungberg og Castellum som trekker ned med hhv. 3,5 og 3,9 år. Når det kommer til andel offentlige leietakere, som vi har trukket frem som en særegen egenskap ved kundebasen til Entra, er ikke dette noe som alle selskapene opplyser om i årsrapportene sine. Entra og Castellum er unntakene med hhv. 58 % og 12 % andel offentlige aktører blant leietakerne.

En trend blant de utvalgte bransjeselskapene er deres fokus på bærekraftige løsninger og miljøvennlige bygg. En stor andel av eiendomsporteføljene til selskapene er enten miljøsertifiserte eller på vei til å bli det. Dette er en tydelig trend i bransjen ettersom aktørene innen næringseiendom innehar et stort ansvar når det kommer til å redusere utslippsnivået i

Selskap Markedsverdi Land Verdi eiendomsportefølje Andel kontoreiendom Geografisk satningsområde

Entra ASA 35 mrd. Norge 63 mrd. 85 % Oslo, Trondheim, Bergen, Stavanger

Norwegian Property ASA 12 mrd. Norge 24 mrd. 67 % Oslo

Castellum AB 69 mrd. Sverige 46 mrd. 52 % Stockholm, Gøteborg

Fabege AB 48 mrd. Sverige 79 mrd. 83 % Stockholm

Atrium Ljungberg AB 26 mrd. Sverige 48 mrd. 51 % Stockholm, Gøteborg, Malmø, Uppsala

Tabell 2-3: Nøkkelinformasjon om de ulike bransjeselskapene som benyttes som komparative selskaper per 30.11.2021

verden. Faktisk viser det seg at bygg står for rundt 40 % av verdens energibruk (Entra, 2021).

Hvor langt de ulike selskapene har kommet i sin miljøsatsing varierer, men en som skiller seg ut er Entra, som allerede i 2007 begynte å legge en strategi for hvordan de skulle bli miljøledende i bransjen.