8. Strategisk rentabilitetsanalyse
8.3 Driftsfordel
I dette delkapittelet skal vi analysere driftsfordelen til Entra. Driftsfordelen kan dekomponeres i bransjefordel, ressursfordel og gearingfordel (Knivsflå, 2021l). Vi får da følgende uttrykk:
Entra 2021T 2020 2019 2018 2017 2016 2015 Tidsvektet
Bransjefordel 0,011 0,021 0,019 0,015 0,020 0,022 0,018 0,018
(+) Ressursfordel 0,014 0,015 0,025 0,020 0,025 0,022 0,009 0,019
(=) Strategisk driftsfordel 0,026 0,036 0,044 0,035 0,046 0,044 0,027 0,037
(+) Gearingfordel 0,012 0,016 0,024 0,021 0,033 0,035 0,021 0,021
(=) Driftsfordel 0,037 0,052 0,068 0,056 0,079 0,079 0,048 0,058
(+) Finansieringsfordel -0,009 -0,018 -0,019 -0,012 -0,003 -0,019 0,000 -0,015
(=) Strategisk eierfordel (SEF) 0,029 0,033 0,050 0,042 0,073 0,060 0,048 0,043
der
ndr = netto driftsrentabilitet ndk = netto driftskrav
nfgg = netto finansiell gjeldsgrad mig = minoritetsgrad
Bransjefordel og ressursfordel utgjør samlet sett selskapets strategiske driftsfordel, slik som nevnt i kapittel 4. Den strategiske driftsfordelen kan imidlertid også uttrykkes som følgende:
𝑆𝑡𝑟𝑎𝑡𝑒𝑔𝑖𝑠𝑘 𝑑𝑟𝑖𝑓𝑡𝑠𝑓𝑜𝑟𝑑𝑒𝑙 = 𝑛𝑒𝑡𝑡𝑜 𝑑𝑟𝑖𝑓𝑡𝑠𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑡𝑒𝑡 − 𝑛𝑒𝑡𝑡𝑜 𝑑𝑟𝑖𝑓𝑡𝑠𝑘𝑟𝑎𝑣
Tabell 8-3: Strategisk driftsfordel
Figur 8-3: Strategisk driftsfordel
Slik det fremgår av tabellen og figuren har Entra hatt en strategisk driftsfordel i hele analyseperioden. Det tidsvektede gjennomsnittet tilsier at Entra i snitt har hatt en strategisk
driftsfordel på 3,7 prosent. Vi må følgelig se nærmere på kildene til den strategiske driftsfordelen for å kunne peke på årsaken.
I de neste delkapitlene vil vi analysere de ulike komponentene av driftsfordel, herunder bransjefordel, ressursfordel og gearingfordel, før vi avslutningsvis vil oppsummere funnene i en tabell. Formålet er å komme frem til Entra sin driftsfordel, samt kildene til driftsfordelen.
8.3.1 Bransjefordel
Bransjen vil ha en bransjefordel dersom netto driftsrentabilitet for bransjen overstiger netto driftskrav til bransjen (Knivsflå, 2021l). Dette uttrykkes slik:
𝐵𝑟𝑎𝑛𝑠𝑗𝑒𝑓𝑜𝑟𝑑𝑒𝑙 = 𝑛𝑑𝑟𝐵 − 𝑛𝑑𝑘𝐵
Bransjefordelen fremkommer i tabellen under:
Tabell 8-4: Bransjefordel
Figur 8-4: Bransjefordel
Det fremgår av tabellen og figuren at det tidsvektede gjennomsnittet for bransjefordelen er på 1,8 prosent. Vi konkluderte i den strategiske analysen i kapittel 4 med at det forelå en moderat
bransjefordel på kort sikt, hvilket stemmer overens med målt rentabilitet. Vi ser imidlertid at netto driftsrentabilitet trender nedover mens netto driftskrav holder seg relativt stabilt. Dette er konsistent med vår forventning om at bransjefordelen minker på lang sikt.
8.3.2 Ressursfordel
I motsetning til bransjefordelen som angår hele bransjen, omhandler ressursfordel bare det enkelte selskapet, som i vårt tilfelle er Entra. Ressursfordelen vil følgelig være det som skiller selskapets rentabilitet fra bransjen. Dersom selskapet har en rentabilitet som overstiger bransjesnittet vil selskapet ha en ressursfordel, og en ressursulempe dersom det ikke er tilfellet.
Vi kan uttrykke ressursfordel drift slik:
𝑅𝑒𝑠𝑠𝑢𝑟𝑠𝑓𝑜𝑟𝑑𝑒𝑙 𝑑𝑟𝑖𝑓𝑡 = (𝑛𝑑𝑟 − 𝑛𝑑𝑟𝐵) + (𝑛𝑑𝑘𝐵− 𝑛𝑑𝑘)
Slik det fremgår av uttrykket over består ressursfordelen av to ledd. Det første gir uttrykk for hvorvidt selskapet har en netto driftsrentabilitet som overstiger bransjens. Det andre leddet gir uttrykk for om selskapet har et netto driftskrav som er lavere enn bransjens. Vi har imidlertid i delkapittel 7.3.4 forutsatt at Entra og bransjens netto driftskrav er det samme. Følgelig faller det siste leddet bort.
Tabellen og figuren under presenterer ressursfordelen til Entra:
Tabell 8-5: Ressursfordel
Figur 8-5: Ressursfordel
Som det fremgår av tabellen, har Entra hatt en ressursfordel i samtlige år av analyseperioden.
Ressursfordelen har vært stabil frem til 2019, men noe fallende utover perioden. Dette er i tråd med vårt resultat fra den strategiske analysen hvor vi peker på at det på lang sikt vil være vanskelig å besitte en fordel og de vil således nærme seg gjennomsnittet i bransjen. Likevel så ser vi at Entra oppnår en høyere netto driftsrentabilitet enn bransjen. Dette kan tilskrives faktorer som lange kontrakter med solide leietakere og sentrale eiendommer, slik som påpekt i kapittel 4.
For å få et bedre innblikk i hva ressursfordelen skyldes velger vi å benytte oss av en DuPont-analyse hvor vi dekomponerer ressursfordelen i en marginfordel og omløpsfordel. Dette kan uttrykkes på følgende måte:
𝑅𝑒𝑠𝑠𝑢𝑟𝑠𝑓𝑜𝑟𝑑𝑒𝑙 𝑑𝑟𝑖𝑓𝑡 = (𝑛𝑑𝑚 − 𝑛𝑑𝑚𝐵) ∗ 𝑜𝑛𝑑𝑒 + (𝑜𝑛𝑑𝑒 − 𝑜𝑛𝑑𝑒𝐵) ∗ 𝑛𝑑𝑚𝐵
der
ndm = netto driftsmargin
onde = omløpet til netto driftseiendeler
Netto driftsmargin måler evnen selskapet har til å generere netto driftsresultat per krone omsatt, og er et mål på lønnsomhet. Omløpet til netto driftseiendeler måler evnen selskapet har til å skape driftsinntekter per krone investert, og er et mål på effektivitet.
Marginfordel
En marginfordel forekommer når et selskap har lavere driftskostnader per krone enn det bransjen har, målt i forhold til driftsinntektene (Knivsflå, 2021l). Marginfordelen kan uttrykkes som følgende:
𝑀𝑎𝑟𝑔𝑖𝑛𝑓𝑜𝑟𝑑𝑒𝑙 = (𝑛𝑑𝑚 − 𝑛𝑑𝑚𝐵) ∗ 𝑜𝑛𝑑𝑒
I tabellen under presenteres marginfordelen for Entra:
Tabell 8-6: Marginfordel
Vi ser av tabellen at Entra oppnår en marginfordel i samtlige år av analyseperioden. For å se nærmere på hva som er kildene til den uvektede marginfordelen vil vi gjennomføre en common-size analyse. Her uttrykkes resultatpostene som en prosentandel av driftsinntektene.
Dette gjør det mulig å sammenligne resultatpostene på tvers av ulike selskaper. Analysen av Entra og bransjen fremgår av tabellene under:
Tabell 8-7: Common-size analyse av Entra
Tabell 8-8: Common-size analyse av bransjen
Det kan av og til være misvisende å sammenligne linje for linje ettersom selskaper kan ha ulik praksis for klassifisering av inntekter og kostnader. Det stilles imidlertid krav til hva som kan inkluderes i de ulike samlepostene. Følgelig vil vi sammenligne samlepostene driftsresultat i egen virksomhet, netto driftsresultat i egen virksomhet og netto driftsresultat.
Vi ser at Entra i snitt oppnår en driftsmargin i egen virksomhet på 84,87 prosent mot bransjens 70,85 prosent. Dette er langt høyere og kan tilskrives lavere driftskostnader enn bransjen samlet sett. Men som presisert i forrige avsnitt er det forskjellig praksis for hva som inngår i driftskostnader. Vi merker oss likevel en langt høyere driftsmargin i egen virksomhet. Hva gjelder netto driftsmargin i egen virksomhet oppnår Entra i snitt en margin på 70,79 prosent mot bransjens 58,89 prosent. Vi ser av tabellen at den fallende marginen i forhold til forrige samlepost skyldes at Entra har marginalt høyere driftsrelatert skatt i egen virksomhet.
Avslutningsvis ser vi på den store samleposten netto driftsresultat. Der fremgår det av tabellen at Entra i snitt oppnår en netto driftsmargin på 77,89 prosent mot bransjens 59,07 prosent. I grove trekk så vil vi trekke frem to poster som er avgjørende for den høye marginen til Entra.
Det er først og fremst lavere driftskostnader og høyere resultatandel fra felleskontrollert- og tilknyttede virksomheter.
Omløpsfordel
En omløpsfordel forekommer når selskapet har høyere driftsinntekt per krone investert, eller lavere kapitalbinding per krone omsatt enn bransjen (Knivsflå, 2021l). Omløpsfordelen kan uttrykkes slik:
𝑂𝑚𝑙ø𝑝𝑠𝑓𝑜𝑟𝑑𝑒𝑙 = 𝑛𝑑𝑚𝐵∗ (𝑜𝑛𝑑𝑒 − 𝑜𝑛𝑑𝑒𝐵)
I tabellen under presenteres omløpsfordelen for Entra:
Tabell 8-9: Omløpsfordel
Slik det fremgår av tabellen har Entra i snitt hatt en marginal omløpsulempe på -0,4 prosent.
Det vil si at Entra har lavere driftsinntekter per krone investert i eiendom i bransjen eller lavere kapitalbinding per krone omsatt enn bransjen. Det vil for kapitalintensive bransjer, slik som eiendomsbransjen, være naturlig med en lav omløpshastighet. Vi ser at omløpet til netto driftseiendeler har hatt en synkende trend i analyseperioden. Dette kan blant annet forklares med at økningen i eiendomsverdiene har økt mer relativt til leieprisene.
Under presenterer vi de samlede funnene i dekomponeringen.
Tabell 8-10: Dekomponert ressursfordel
Som det fremgår av tabellen så kan Entra sin ressursfordel utelukkende tilskrives deres marginalfordel.
8.3.3 Gearingfordel
Det er en fordel å “geare” driften så lenge driften er lønnsom. Gearing vil si å låne penger for å investere i driften. Gearing er følgelig en skalering av den strategiske fordelen.
Gearingfordelen kan uttrykkes slik:
𝐺𝑒𝑎𝑟𝑖𝑛𝑔𝑓𝑜𝑟𝑑𝑒𝑙 = (𝑛𝑑𝑟 − 𝑛𝑑𝑘) ∗ (𝑛𝑓𝑔𝑔 + 𝑚𝑖𝑔)
Vi ser av formelen at selskapet bare har en gearingfordel dersom netto driftsrentabilitet er større enn netto driftskrav. Under presenterer vi Entra sin gearingfordel:
Tabell 8-11: Gearingfordel
Slik det fremgår av tabellen har Entra i snitt en gearingfordel på 2,1 prosent. Som presisert i delkapittel 8.3 har selskapet en målt rentabilitet som er høyere enn netto driftskrav. Dette fører til at den målte gearingfordelen blir positiv. En gearingfordel samsvarer godt med hvordan eiendomsbransjen har operert i den siste tiden. Fallende renter har ført til en yieldkompresjon som har drevet eiendomsprisene og leieinntektene opp. Som følge av det har selskapene kunnet ta opp mer lån og skapt merverdier utover netto driftskrav.
8.3.4 Oppsummering driftsfordel
Tabell 8-12: Dekomponert driftsfordel
Slik det fremgår av tabellen over ser vi at det tidsvektede snittet av driftsfordelen er 5,8 prosent.
Driftsfordelen skyldes i hovedsak en lønnsom bransje kombinert med at Entra er drevet godt sammenlignet med bransjen.