Entras avvik fra gjennomsnittsvirksomheten (mtp. ressurser)

ressurser)

Ettersom vi har valgt bransjeselskaper med like karakteristikker som Entra kan det være vanskelige å finne ut hvilke områder Entra skiller seg fra de andre på. I det følgende delkapittelet skal vi derfor forsøke å identifisere ressurser som Entra besitter som er særegne for selskapet. Denne informasjonen skal deretter brukes som grunnlag for den mer dyptgående interne ressursorienterte analysen i kapittel 4.3.

2.4.1 Leietakere

Offentlige leietakere

Nesten 60 % av Entra sine leietakere er fra offentlig sektor (Entra, 2020). Dette er trygge og solide leietakere som er betalingsdyktige og ønsker lange kontrakter (Estate, 2004). Offentlige leietakere er derfor attraktive for eiendomsselskaper med kontoreiendom fordi det sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm. Det faktum at nærmere 60 % av Entra sine leietakere kommer fra det offentlige forteller oss at Entra har et godt fotfeste innen segmentet. Historien til Entra som et heleid, statlig selskap med formål om å eie offentlige bygg, er nok en forklarende årsak til det. Likevel har Entra klart å holde utleiegraden høy siden børsnoteringen i 2014, selv om både staten har solgt seg ut og det er invitert en rekke private aktører inn blant kundemassen.

Lange kontrakter

Ved utgangen av tredje kvartal 2021 hadde leiekontraktene til Entra en vektet gjennomsnittlig gjenværende leietid på 7,1 år (Entra, 2021). Ser vi på gjennomsnittsvirksomheten er det samme tallet 5 år. Som nevnt tidligere er offentlige virksomheter opptatt av lange kontrakter, dette kan dermed forklare noe av Entra sin lange gjenværende kontraktstid. Samtidig har Entra også her klart å opprettholde en høy kontraktstid i forhold til bransjegjennomsnittet, selv om andelen private leietakere har vært økende siden 2014. En forklarende årsak til dette kan være Entra sine høye krav til leietakere. Entra har et uttalt ønske om at kundemassen skal bestå av solide kvalitetsselskaper som ønsker lange kontrakter. På kundelisten finner vi blant annet private selskaper som Sopra Steria, Schjødt, Norconsult og Circle K.

Kundetilfredshet

Entra sin visjon er at de mest fornøyde menneskene er de som jobber i Entrabygg (Entra, 2020).

At høy kundetilfredshet fremgår direkte i strategiske visjonen forteller oss at dette er noe Entra legger stor vekt på, og i forhold til bransjesnittet scorer Entra høyere på flere parametere. En årsak til dette kan være at selskaper med høy kundetilfredshet gjør det bedre i aksjemarkedet,

Figur 2-5: Historisk oversikt over utleiegrad og andel leietakere i offentlig sektor

i tillegg til at kundene knytter emosjonelle bånd og gjerne vender tilbake (Lervik-Olsen, 2020).

Når Entra lykkes med å oppnå en høy grad av tilfredshet fra sine kunder, regner de derfor med at sjansene for at de samme kundene fornyer sine leiekontrakter øker (Entra, 2019).

2.4.2 Miljøfokus

I dagens samfunn er fokus på miljø og bærekraftige løsninger helt essensielt for enhver bedrift.

The World Green Building Council er en global, ideell organisasjon som jobber for å redusere utslipp forbundet med bygge- og konstruksjonsbransjen. Organisasjonen mener at grønne bygg kan bidra til at flere av FNs 17 bærekraftsmål kan nås (Czerwinska, 2021). Eiendomsbransjen bærer derfor et særlig ansvar og det er viktig for aktørene i bransjen å være bevisst dette ansvaret. For Entra sin del har fokus på bærekraft og miljø vært en del av strategien helt siden oppstarten i 2000 og konsernsjef Sonja Horn sier at en grønn portefølje er en forutsetning for fremtiden (Entra, 2019). Miljølederskap er derfor en av selskapets strategiske pilarer og skal gjennomsyre organisasjonen. Dette lykkes selskapet godt med og i Q3 2021 kunne Entra rapportere at de hadde mottatt en GRESB score, som måler hvordan selskap gjør det innen ESG, på 92 mot et bransjesnitt på 86, noe som er den høyeste scoren blant alle de nordiske aktørene (Entra, 2021).

Miljøsertifisering

Grønne bygg oppnår høyere leiepriser, dekningsgrad og salgspriser enn ikke-bærekraftige bygg (Rigstad, 2019). Et av miljøtiltakene til Entra er derfor å miljøsertifisere sine bygg. Ikke bare er dette fornuftig fra et økonomisk perspektiv, men det støtter også opp om Entra sin miljøstrategi som sier at “våre prosjekter skal ha lav miljøbelastning” (Entra, 2020). Entra sertifiserer sine bygg gjennom miljøsertifiseringsverktøyet BREEAM. Dette er Europas ledende miljøsertifiseringsverktøy for bygninger (WSP, 2021). Formålet til sertifiseringen er å motivere til bærekraftig design og bygging i alle fasene av et prosjekt. I Norge heter ordningen BREEAM-NOR og er en tilpasning av den internasjonale standarden til norske forhold. Denne består av fem klassifiseringer som byggene kan motta. De ulike klassifiseringene er: Pass, Good, Very Good, Excellent og Outstanding. Sertifiseringen går ut på at en rekke kategorier for miljøprestasjoner som ledelse, helse- og innemiljø, energi, transport, vann, materialer, avfall, arealbruk og forurensing, vurderes (WSP, 2021).

Entra har som mål at alle nye prosjekter skal oppnå sertifiseringen BREEAM-NOR Excellent og at alle eiendommer som pusses opp skal sertifiseres med BREEAM-NOR Very Good (Entra, 2020). I årsrapporten for 2020 opplyses det om at 58 % av verdien på Entra sin eiendomsportefølje kommer fra bygg som enten er sertifisert eller i ferd med bli sertifisert (Entra, 2020). I tiden fremover er en slik sertifisering av stor betydning. Flere internasjonale studier viser at bygg som er miljøsertifisert av BREEAM har høyere leieinntekter og markedsverdi, lavere driftskostnader, økt brukertilfredshet og redusert finansiell risiko (Soulti

& Leonard, 2016).

Miljøfinansiering

Ved utgangen av tredje kvartal 2021 stammet 55 % av Entra sin finansiering fra grønne finansieringskilder (Entra, 2021). Disse finansieringskildene består av både grønne banklån og obligasjoner. Spesielt markedet for grønne obligasjoner har hatt en enorm vekst siden den første obligasjonen ble utstedt i 2007 (Blomberg, 2021). Ifølge årsrapportene til Entra gir denne formen for finansiering lavere finansieringskostnader, samtidig som det er en attraktiv investering for investorer med fokus på miljø. Per dags dato har Entra 9 grønne obligasjoner med nominelt utestående beløp på ca. 11 mrd. kr. I tillegg til å sertifisere selve byggene som Entra eier, er det også sertifiserings- og miljøkrav knyttet til utstedelse av grønne obligasjoner.

I Norge er det CICERO som foretar en slik sertifisering og Entra er blitt tildelt mørkegrønn sertifisering, som er den beste mulige klassifiseringen.

2.3.3 Kompetanse

Det er liten tvil om at Entra har bred erfaring innen eiendom og eiendomsforvaltning i Norge.

Selskapet har en unik posisjon innenfor kontoreiendom og har utviklet en særegen innsikt i bransjen. Kompetansen som er opparbeidet hos de ansatte gjennom årenes løp er derfor viktig for selskapet. Å bygge og beholde kritisk kompetanse er derfor et viktig fokusområde for Entra (Entra, 2020). En avgjørende faktor for å holde på kritisk kompetanse er at de ansatte trives på jobb. Hvert år gjennomfører Entra en spørreundersøkelse knyttet til motivasjon og trivsel på jobb. Til dette bruker de en undersøkelse fra Ennova, som er standardisert og gir en samlet score. I 2020 oppnådde Entra en score for motivasjon og trivsel på 82 poeng. Til

sammenligning var det nasjonale referansepunktet på 72 og scoren for å havne innenfor de 25

% beste og motta “top of class”-merket på 78 (Entra, 2020).

Når det kommer til å bygge kompetanse har Entra etablert Entra-skolen. Dette er et tiltak for å utvikle kompetanse og engasjement i selskapet som skal sikre at de ansattes behov for kontinuerlig faglig utvikling blitt oppfylt (Entra, 2020). På Entra-skolen tilbys det derfor utdannings- og opplæringsprogrammer for alle nivåer av organisasjonen. En slik plattform for utvikling av faglig kompetanse er nok ikke særegent for Entra. Det som gjør kompetansen til en ressurs som skiller seg fra gjennomsnittsvirksomheten er kompetansen knyttet til offentlige leietakere, miljøsertifisering og en lang historie innen forvaltning av kontoreiendom. Når selskapet sitter på en slik kompetanse og kan bruke denne i utviklingen av de ansattes kompetanse bygger Entra en humankapital som skiller seg fra gjennomsnittsvirksomheten.