Justering av målefeil

Justering vil si å endre på de rapporterte regnskapstallene slik at de bedre reflekterer de underliggende økonomiske forholdene, og på den måten gjør en overstyring (Knivsflå, 2021h).

Spørsmålet er om vi som analytikere egentlig har bedre forutsetninger for å gi et bedre bilde av regnskapet. Det er selskapet selv som utarbeider finansregnskapet og en skulle derfor tro at selskapet, som innsider, besitter bedre informasjon enn det vi som outsidere gjør.

Siden målefeil av type 1 egentlig er et tegn på en strategisk fordel og det forutsettes at det ikke foreligger type 3 målefeil som følge av reviderte årsregnskap, er det kun målefeil type 2 vi ønsker å analysere og eventuelt justere for. For Entra sin del er de forholdene som vi anser som mest aktuelle å justere for, og som vi ønsker å kommentere nærmere, virkelig verdi på investeringseiendommer, rentebærende gjeld og leieavtaler.

Virkelig verdi på investeringseiendommer

Siden 2008 har Entra rapportert sine investeringseiendommer til virkelig verdi etter regnskapsstandarden IAS 40. I henhold til standarden kan en velge om investeringseiendommer skal balanseføres til virkelig verdi eller anskaffelseskost. Dersom en velger virkelig verdi skal gevinst eller tap som oppstår som følge av verdiendring på investeringseiendom, innregnes i resultatet for den perioden gevinsten eller tapet oppstår. Entra har valgt denne metoden, noe som fører til at verdiendringer på investeringseiendom blir tatt inn som en resultatpost i resultatregnskapet i hver regnskapsperiode. Et vilkår for å kunne rapportere til virkelig verdi er at verdien kan måles pålitelig. Til å oppfylle dette vilkåret henter Entra derfor inn verdivurderinger fra selskaper som driver med analyse av næringseiendom.

Fra Entra sine årsrapporter leser vi blant annet at Akershus Eiendom, Cushman & Wakefield Realkapital og Newsec er blitt hentet inn for å vurdere verdien på eiendomsporteføljen.

Entra har som formål å eie, kjøpe, selge, drive, utvikle og forvalte fast eiendom og annen virksomhet som har sammenheng med dette (Entra, 2020). Selv om Entra kjøper og selger eiendom, er ikke hensikten å “trade” eiendommer. En slik strategi vil ikke være egnet til å utgjøre en strategisk fordel på lang sikt, ettersom superrentabilitet på finansielle eiendeler og gjeld er forventet å være null. I delkapittel 4.4.3 kom vi frem til at Entra har en strategisk fordel.

Dette fordi vi identifiserte en ressursfordel som følge av at selskapet har ressurser som skiller seg fra andre i positiv forstand, i tillegg til en bransjefordel i seg selv. Dersom vi beregner rentabilitet basert på balanseverdier som inkluderer verdiendringer på investeringseiendommer, vil vi ikke fange opp superrentabiliteten som vi har identifisert i den strategiske analysen. Realiteten er at vi ville endt opp med en rentabilitet rundt null fordi en antar at Entra “trader” eiendom. Ettersom dette ikke er tilfelle vil vi dermed få en målefeil som følge av at vi benytter virkelig verdi på investeringseiendommer i balansen. Dette er en feil som vi ønsker å justere for, slik at vi kan beregne en rentabilitet på faktisk investert kapital og ikke en rebalansert balanseverdi som inkluderer verdiendringer.

Måten vi ønsker å justere for målefeilen på er å fjerne merverdier i balansen og verdiendringer i resultatet for både Entra og bransjen. Verdiendringene i resultatet har vi allerede trukket ut og identifisert som unormale poster i delkapittel 5.3.1. Når det kommer til å justere balansen er vi nødt til å finne anskaffelseskost på investeringseiendommene. Ettersom dette er informasjon som ikke fremgår av alle selskapenes årsrapporter, er vi nødt til å gjøre noen forenklinger. Når vi justerer, vil vi derfor beregne et forholdstall mellom virkelig verdi på eiendommene og den bokførte verdien for Entra og benytte dette forholdstallet til å tallfeste balanseverdier på investeringseiendom for resten av bransjen. Ifølge våre beregninger kommer vi til en pris/bok-verdi på 2,12 for Entra sine investeringseiendommer, noe som vil si at anskaffelseskost er ca.

halvparten av verdien målt etter virkelig verdi. Vi tenker at dette er en rimelig antagelse, ettersom prisveksten på eiendom har vært markant siden Entra ble stiftet. Forholdstallet bruker vi dermed til å justere balanseverdiene for resten av bransjen. Når vi justerer verdien av eiendommene til kost på aktivasiden av balansen, fordeler justeringen seg mellom egenkapital,

utsatt skatt og finansiell gjeld på passivasiden. For å opprettholde den samme egenkapitalandelen vil vi derfor forutsette den samme kapitalstrukturen som når eiendommene vurderes til virkelig verdi. Bakgrunnen for dette at dersom vi kun fordeler justeringen på egenkapital og utsatt skatt, vil dette medføre en urimelig lav egenkapitalandel. Siden justeringen medfører en reduksjon i finansiell gjeld må vi også justere finanskostnadene i resultatregnskapet, noe som gjør at vi klassifiserer finanskostnadene tilhørende den reduserte gjelden som en unormal post.

Rentebærende gjeld

Eiendomsbransjen er en kapitalintensiv bransje og Entra er avhengig av gode bankforbindelser for å sikre finansiering på sine prosjekter. At selskapet er avhengig av finansiering og mange av prosjektene gjeldsfinansiert, medfører høye rentekostnader og at rentebærende gjeld utgjør er en vesentlig del av balansen. Slik gjeld går under betegnelsen finansielle forpliktelser og behandles av IFRS 9, der det står at finansielle forpliktelser skal verdsettes til amortisert kost.

Dette er tilfelle for Entra for regnskapsårene 2019 til 2021. Fra 2015 til 2018 ble den rentebærende gjelden målt til virkelig verdi etter IFRS 13. Siden det er brukt to ulike målemetoder i analyseperioden kunne det vært hensiktsmessig å justere regnskapstallene slik at rentebærende gjeld er målt etter samme metode i hele analyseperioden. Samtidig vil dette medføre at vi er nødt til å ta en rekke forutsetninger og det er ikke sikkert dette vil føre til en bedre fremstilling av finansregnskapet. Vi velger derfor ikke å justere for endringen i målemetode.

Leieavtaler

IFRS 16 om leieavtaler trådte i kraft fra og med 2019. Dette er en standard som har hatt store implikasjoner for finansiell rapportering, da så godt som alle IFRS-rapporterende selskap benytter seg av leieavtaler (PwC, 2016). Standarden fører blant annet til at leietaker må balanseføre enhver leieavtale, der det før standardens ikrafttredelse var et skille mellom operasjonelle og finansielle leieavtaler. For Entra sin del er dette hensyntatt i årsregnskapet fra og med 2019 iht. til regelverket. Spørsmålet blir om det i tillegg er nødvendig å gjøre samme operasjon for resten av analyseperioden. Ved innregning av leieavtaler i 2019 økte Entra sine forpliktelser med MNOK 237. Ser vi dette i forhold til totalbalansen ved utgangen av 2019,

utgjorde den nye forpliktelsen kun 0,46 prosent av totalkapitalen. Ved utgangen av 2020 ble den samme balanseposten målt til MNOK 230. Samlet sett anses derfor ikke posten som vesentlig i den forstand at det er av betydning å innregne en tilsvarende post i årsregnskapene for 2015 til 2018. Etter vår mening vil det å justere disse årsregnskapene for leieavtaler kun medføre risiko for støy i regnskapet ettersom det ved mangel på informasjon vil måtte tas en rekke forutsetninger for å beregne størrelsen på posten.

Oppsummering

Følgelig vil det ikke gjøres noen justeringer for rentebærende gjeld og leieavtaler. Bakgrunnen for dette er at vi anser disse forholdene som forhold av mindre betydning for forståelsen av regnskapet og anser risikoen for at justering kun medfører økt støy i regnskapet for stor. Vi vil derimot justere for effektene knyttet til at Entra måler sine investeringseiendommer til virkelig verdi. Dette gjør vi for at vi skal kunne beregne rentabilitet på driften på riktig grunnlag slik at vi får frem den strategiske fordelen.

Den justerte resultatoppstillingen og balansen for Entra og bransjen presenteres hhv. i delkapittel 5.4.2 og 5.5.