São analisados sete casos recentes e relevantes de requalificação em edifícios de escritórios na cidade de São Paulo, onde são avaliadas as principais formas de incentivo do mercado atual. Mesmo que ainda pouco explorado no Brasil, muitas empresas já estão interessadas neste ramo de atuação. Na sequencia são expressas as formas que surgem o interesse de investidores neste tipo de empreendimento.
4.1.1 Requalificação pelo proprietário/administrador
Neste primeiro tipo de iniciativa de requalificação, o interesse inicial surge particularmente da empresa administradora, do condomínio e/ou do proprietário do edifício. Com o interesse mais voltado a recuperação e valorização do imóvel e para conseguir interesse de usuários mais qualificados para locação ou compra, ou até revisando valores de locação e manter os existentes com melhor estrutura. Este tipo de investimento é observado nos casos dos Edifícios Numa de Oliveira e CBPO.
A requalificação do Numa de Oliveira partiu de uma parceria entre os condôminos do edifício e o proprietário do imóvel. Os dois lados se beneficiaram com as melhorias. De um lado as empresas que estão instaladas no edifício terão melhor qualidade e visibilidade no prédio que ocupam, de outro o proprietário que tem seu imóvel valorizado e conservado.
Outro caso de requalificação por incentivo do proprietário é o edifício CBPO Oscar Americano, encomendado pelo Grupo Panamericano, proprietário do imóvel. Atualmente o edifício esta em obras de requalificação, e o investimento partiu diretamente do proprietário.
4.1.2 Requalificação através do sistema built-to-suit
Também conhecido como “locação sob encomenda”, o built-to-suit, consiste no aluguel de imóveis, tanto comerciais como industriais, construídos sob medida para os ocupantes, visando atender as necessidades especificas de cada empresa, tais como localização, acesso, metragem, configuração e distribuição de ambientes.
Conforme Fabio Cilli, (2004, p. 07):
“O Built-to-suit (BTS) tem origem na necessidade especifica de um usuário em ocupar um determinado tipo de imóvel, com ou sem características peculiares de localização, e o seu desejo e/ou necessidade de locação. Assim, o usuário não [...] imobiliza capital como ativo imobiliário, transferindo o empreendimento para o empreendedor. Portanto, o imóvel gerado em um BTS é construído especialmente para um ocupante especifico e se volta para locação; segue critérios pré- estabelecidos, devidamente estudados e analisados pelo usuário por meio de técnicas adequadas de planejamento de espaço, que envolvem o padrão construtivo, as especificações técnicas, o arranjo físico, o crescimento da empresa, a flexibilidade para expansão, a localização, dentre outros fatores.”
Segundo Wiazowski, o built-to-suit também é utilizado para operações de requalificação de edifícios, ou seja, o usuário, ou locatário, busca no mercado um investidor, uma empresa interessada em adquirir, se for o caso, e requalificar o edifício existente e equacionar os fundos para a implantação de um projeto. Todo custo representa o investimento a ser realizado, e o fluxo futuro de alugueis caracteriza-se em sua renda, ou retorno.
Nesta pesquisa não é abordado nenhum caso especifico de requalificação através deste sistema, mas pode se destacar como um exemplo de requalificação com incentivo tipo built-to-suit, o realizado pela Jonas Lang LaSalle, consultoria de investimentos e serviços imobiliários para a Atento, empresa de call center que emprega 50 mil funcionários. A Atento ocupa edifícios existentes, que são completamente adequados, com foco principalmente nas instalações elétricas e de telecomunicações, geralmente com prazo curto para adequação em aproximadamente 120 dias para entrega.
4.1.3 Requalificação pela empresa/usuário final
Neste caso o investimento e iniciativa parte da empresa que ocupa o edifício buscando a requalificação e a adequação do imóvel as suas necessidades mais imediatas e especificas. Isto acontece no caso do edifício sede da Telesp, requalificado em 2001, que é comentado nos estudos de casos. Com a aquisição da Telesp pelo Grupo Telefônica, o edifício sede também foi transferido para o novo proprietário, que
encomendou o projeto de requalificação, para adequação do edifício a suas novas necessidades empresariais.
A Telefônica possuía um programa de necessidades mais ampliado do que o então utilizado pela antiga Telesp. Depois da constatação de patologias de construção, o edifício passou pelo processo de requalificação, com investimento total do novo proprietário. É importante salientar que desde o inicio, o projeto foi elaborado de acordo com as necessidades da empresa que ali se instalaria, conforme estudado mais adiante.
4.1.4 Requalificação como investimento
Nesta modalidade, investidores e empreendedores dedicam seus recursos à exploração de empreendimentos imobiliários. Eles visam lucros obter provenientes das receitas de alugueis pagos pelas empresas ocupantes do empreendimento, ou venda das unidades existentes e eventualmente a formação de condomínios.
Dessa forma as empresas que buscam um local para instalação de suas atividades, procuram espaços para locação, encontrando locais completamente adaptados as suas necessidades. O controle do aluguel é o tradicional, praticado pelo mercado, com garantias de fiança ou deposito em parcelas mensais, sem resíduo como “leasing” 21.
Assim todo o custo de aquisição e renovação dos prédios fica a cargo dos investidores empreendedores, que almejam obter, em curto, médio e longo prazo, o montante investido obtendo lucro através de locação ou venda.
21 O leasing é um contrato denominado na legislação brasileira como “arrendamento mercantil”. As partes desse
contrato são denominadas “arrendador” e “arrendatário”, conforme sejam, de um lado, um banco ou sociedade de arrendamento mercantil e, de outro, o cliente. O objeto do contrato é a aquisição, por parte do arrendador, de bem escolhido pelo arrendatário para sua utilização. O arrendador é, portanto, o proprietário do bem, sendo que a posse e o usufruto, durante a vigência do contrato, são do arrendatário. O contrato de arrendamento mercantil pode prever ou não a opção de compra, pelo arrendatário, do bem de propriedade do arrendador. (fonte: Banco Central do Brasil)
Dos casos estudados podem-se destacar os edifícios, Bela Paulista, o Paulista 1100 e o Paulista 2028. Nestes casos, grupos de investidores compram o edifício “envelhecido”, muitas vezes depreciado e com instalações obsoletas, mas que possuem bom potencial de reposicionamento de mercado. Desta forma encontram na requalificação condições de posicioná-lo comercialmente com agilidade muito maior do que fazendo uma nova construção. É importante lembrar que uma construção nova envolve diversas etapas, muitas vezes difíceis de serem encaminhadas em áreas mais urbanizadas, tais como: compra do terreno, com ou sem demolição, contratação de profissionais técnicos, aprovação do projeto junto aos órgãos competentes e construção completa, desde as fundações, passando pela estrutura até chegar ao acabamento.
4.2 OS SETE CASOS RECENTES ESTUDADOS DE REQUALIFICAÇÃO DE