A conduta antissocial envolve institutos como a função social da propriedade e o devido processo legal. De fato, parece ser este o binômio mais importante do tema, pois é verificado que a conduta antissocial impõe real perigo à paz social do condomínio, muito embora o devido processo legal seja um pilar da sociedade democrática e garantista. Por isso, admite-se a periculosidade do condômino antissocial e suas alterações provocadas no seio condominial, bem como a exigência da legalidade para respaldar os mecanismos disciplinares conforme a gravidade das faltas e reiteração. Todavia, a conciliação e a mediação atendem à função do Direito de tratamento dos conflitos sociais, como leciona Rocha (2009, p. 11) que “[...] a necessidade de viver em sociedade reúne os indivíduos e força-os a coordenar suas atividades particulares de maneira que cumpram uma função social no sentido de que devem servir à realização de um processo social determinado”.
Assim, formula-se como considerações finais algumas proposições com suas devidas explicações: a inclusão do condomínio no rol das pessoas jurídicas do art.44/CC; a menção de propositura de Ação de Investigação de Conduta Antissocial (julgando a conduta antissocial mediante critérios estabelecidos em lei), e; proposta para alteração do CPC para incluir um novo tipo de procedimento especial: a Ação de Investigação de Conduta Antissocial baseada nos ritos da Ação Monitória e do Inquérito Para Apuração de Falta Grave. As três situações mencionadas são importantes porque este estudo esclarece que a adoção dessas medidas ajudam a sanar a questão da aplicabilidade da multa como única forma de punibilidade do condômino antissocial. Em adotar estes mecanismos, a legislação estará eivada de poderes para excluir o condômino antissocial sem a discussão de ilegalidade e/ou improcedência do pedido.
A primeira é a inclusão do condomínio (geral e edilício) no rol das pessoas jurídicas, art. 44/CC, como forma de sustentar a capacidade passiva e ativa processual, bem como respaldar a utilização de todas as faculdades da vida civil para exercer direitos e cumprir obrigações conforme a orientação dos negócios jurídicos formalizados. Ou seja, o condomínio deixa de atuar mediante decisão assemblear em nome da coletividade de comproprietários, tendo capacidade de realizar suas próprias vontades, nos limites definidos em convenção e na lei, oriundos de negócios jurídicos. Assim, por exemplo, a compra de um imóvel seria bem mais simples para o condomínio, pois hoje tal ato é decisão da assembleia geral com anuência de todos os condôminos e estes serão considerados proprietários do bem negociado ou constituíram associação para tal fim. Assim, do ponto de vista ideal seria recomendável uma nova redação no art.44/CC com a seguinte redação:
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Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado: I - as associações;
II - as sociedades; III - as fundações.
IV - as organizações religiosas; V - os partidos políticos.
VI - as empresas individuais de responsabilidade limitada;
VII – os condomínios geral e edilício. (grifo e alteração nosso)
A segunda orientação visa uma enumeração do art.1337, parágrafo único, CC. Seria a menção da Ação de Investigação de Conduta Antissocial como forma de exclusão do condômino antissocial, após análise fática e material do feito. Em considerando insustentável a convivência de tal condômino, este será retirado do seio condominial mediante alienação em hasta pública após penhora da unidade autônoma. A renda do produto da alienação (após retirada dos valores correspondentes das multas e das percas e danos incidentais) será em favor do condômino antissocial. No plano prospectivo, propõe-se a seguinte redação ao art.1337 do CC:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia, não afastando a
possibilidade da Ação de Investigação de Conduta Antissocial nos casos permitidos em lei. (grifo e alteração nosso)
O terceiro ponto nos aspectos é o saneamento da problemática do devido processo legal. Não vislumbra-se, afora nas questões do inadimplemento de obrigações propter rem (e.g. cotas condominiais), condições processuais/materiais para exclusão do condômino antissocial. Assim, mesmo descumprindo a função social da propriedade como diploma constitucional, o agente não pode sofrer nenhuma sanção não prescrita em lei, evitando caracterização de afronta ao princípio do devido processo legal.
De fato, é preciso criar algum mecanismo processual para discutir a matéria na seara judicial. Por isso, depois do vasto estudo apresentado, sugere-se a criação, por parte do legislador, do seguinte instrumento processual: Ação de Investigação de Conduta
Antissocial. Este instituto processual seria eivado de característica encontradas nas Ações
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As ações monitórias possuem caráter probatório. Suas hipóteses de incidência recaem: no pagamento de quantia em espécie; a entrega de coisa fungível ou de bem móvel/imóvel, e; o adimplemento de obrigações de fazer ou não fazer firmado em prova escrita sem eficácia de título executivo com devedor capaz. Ou seja, tem-se um instrumento processual que formaliza o crédito, numa situação mista da execução dos títulos judicial e extrajudicial.
A importância da analogia é devida a esta discussão. A conduta antissocial deve ser o condão da discussão processual do mecanismo proposto. A prova cabe a quem alegar o fato, tendo importância sua legalidade na constituição/declaração ou não da conduta estudada. Também seria interessante a observância dos demais ritos processuais em consonância com a monitória: citação do réu para cumprimento da obrigação discutida em quinze dias; honorários de 5% sobre o valor da causa; a conversão da inicial em título executivo judicial quando o réu silenciar sobre o feito (não oposição à inicial) e; possibilidade de embargos similares nos casos permitidos da monitória. Em resumo, o rito e a forma procedimental da monitória como forma da discussão da conduta antissocial.
Em acolhido o feito, o condômino gozaria de prazo para desocupação do imóvel para penhora e alienação em hasta pública, ainda sendo titular das obrigações de sua unidade autônoma até a conclusão da execução, pois o ônus da execução recai sobre o devedor. Em rejeição da pretensão, o condômino continuará com os poderes elencados no art.1228 CC e, dependendo das condições do processo, poderá propor ação indenizatória decorrente dos danos morais e materiais oriundos da causa.
Ademais, a formalização do crédito: neste caso, a declaração da existência de conduta antissocial com a devida punibilidade do ilícito civil através das multas, dos valores de percas e danos ou da sanção sobre o imóvel mediante alienação forçada em hasta pública após penhora da unidade autônoma. Os valores obtidos, após dedução das sanções pecuniárias incidentes ao feito, serão revestidos em favor do condômino antissocial.
O outro modelo de ação a ser estudado é o Inquérito Para Apuração de Falta Grave. Esta medida ajudaria no sentido de elencar situações onde o condômino incorreria em conduta antissocial, pois a falta grave é uma forma qualificada da justa causa ou da rescisão contratual do empregado estável que incorre em justa causa.
As medidas adotadas em relação à justa causa (art. 482 CLT) poderiam elencar situações da configuração do ato antissocial. Mesmo tendo um caráter taxativo, os elementos da justa causa poderiam ajudar na formação de um rol numerus apertus no que couberem nas condutas antissociais do condômino, tais como: incontinência de conduta ou mau
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procedimento; ato de indisciplina ou de insubordinação; ato lesivo da honra ou da boa fama praticado no serviço contra qualquer pessoa, ou ofensas físicas, nas mesmas condições, salvo em caso de legítima defesa, própria ou de outrem, e; ato lesivo da honra ou da boa fama ou ofensas físicas praticadas contra o empregador e superiores hierárquicos, salvo em caso de legítima defesa, própria ou de outrem.
Estes elementos, formadores de um rol enumerativo, também poderiam ter inspiração no instituto da affectio societatis porque se afere dessa manifestação de vontade o desejo e a permanência nos atos negociais da sociedade empresa. Ou seja, é necessário uma colaboração ativa, consciente, paritária entre os sócios e desejo de lucro e partilha. Em não acontecendo algum dos mecanismos citados ou verificando-se vício de vontade de algum dos sócios, percebe-se a não ocorrência da affectio societatis.
Porém, diferente da instrução do art. 494 CLT, o condômino antissocial demandado, em observância à presunção de inocência e ao direito à moradia, ficaria com totais poderes sobre a unidade autônoma em conformidade com o art. 1228 CC.
Espera-se que a discussão ora posta auxilie os condomínios em suas contendas, bem como na conscientização da utilização da propriedade conforme os ditames constitucionais da função social da propriedade e as regras de eficácia horizontal e vertical dos direitos fundamentais nas relações civis. Somente no sinalagmatismo dos direitos e obrigações pode-se construir relações jurídicas duradouras e passíveis de isenção de inúmeros problemas e discussões. Embora observa-se uma sociedade violenta e egoísta, pode-se trabalhar para a construção de condutas, direitos e obrigações baseadas na confiança e na honestidade, tendo seus conflitos resolvidos pelos mecanismos da mediação e da conciliação, deixando de movimentar a jurisdição e perfazendo o caminho de um direito comunitário, justo e solidário. Por fim, a academia está aberta para mais estudos sobre este caso e, pesquisando mais especificamente, outros autores poderiam reforçar a matéria com o fito de realizar as alterações aqui propostas na lei e no comportamento humano visando ao bem comum.
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