O Direito das Obrigações consiste num ramo do Direito que tem como objeto as normas incidentes na relação jurídica credor versus devedor. Ou seja, é uma relação jurídica horizontal, pessoal e patrimonial que somente pode ser direcionada à pessoa do devedor. Este responde, de forma positiva ou negativa, de acordo com a prestação devida ao credor. Tem-se em Gonçalves uma definição sobre o tema (2012, Capítulo 1, Item 2, ISBN 978-85-02-14844-4, e-book):
O direito pessoal, por sua vez, consiste numa relação jurídica pela qual o sujeito ativo pode exigir do sujeito passivo determinada prestação. Constitui uma relação de pessoa a pessoa e tem, como elementos, o sujeito ativo, o sujeito passivo e a prestação. Os direitos reais têm, por outro lado, como elementos essenciais: o sujeito ativo, a coisa e a relação ou poder do sujeito sobre a coisa, chamado domínio.
O direito obrigacional, também chamado de pessoal, é um tipo de direito de crédito relativo, pois não há o efeito erga omnes, devendo ser oponível a figura do devedor somente. Ao contrário, o direito real tem a qualidade de se opor sobre toda a coletividade, perfazendo o caminho de um direito absoluto, aderindo a coisa aos ditames do seu titular em todos os lugares através do direito de sequela.
A jurisprudência, entretanto, em casos isolados, reconheceu que os direitos reais podem ter efeitos limitados. A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça apresenta: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Com o fito de proteção à moradia, esta súmula promove a segurança jurídica para mutuários e hipotecários de boa-fé do Sistema Nacional de Habitação (SNH) e atende ao disposto no art.6°, caput, CF/1988. Prova disso é o REsp nº 1432693 /2013 SP, onde o STJ julgou e rejeitou recurso de sociedade empresária que questionava o cancelamento via judicial de hipoteca em seu nome. REsp nº 1432693 /2013 SP:
EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA ENCOL SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE.
TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (STJ; REsp n° 1432693 / SP 2013; Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE; Julgado em 27/09/2016; Órgao Julgador: TERCEIRA TURMA; Data da Publicação no DJe :06/10/2016)
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Em linhas gerais, a empresa alegou que a Justiça não poderia ter desfeito uma garantia hipotecária outorgada por uma incorporadora em seu favor, pois o cancelamento foi proposto por terceiro. Todavia, o terceiro já havia quitado o imóvel junto à incorporadora. Assim ensina Tartuce (2014, Capítulo 1, Item 3, ISBN 978-85-309-5373-7, e-book):
Percebe-se que a eticidade e a socialidade acabam fazendo milagres no campo prático, relativizando o rigor formal da concepção dos direitos reais em prol da proteção do vulnerável contratual, daquele que sempre agiu conforme a boa-fé. Em conclusão, pode-se afirmar que a eficácia contra todos dos direitos reais não é tão forte assim. No tocante aos efeitos dos direitos reais e dos direitos pessoais patrimoniais, portanto, pode-se dizer que há uma aproximação teórica e prática.
Diante do exposto, percebe-se uma notória diferença entre os direitos reais e pessoais, muito embora a menção do REsp nº 1432693/2013 SP e a colocação do doutrinador acima trazerem hipótese em contrário: direitos pessoais possuem natureza facultativa, deixando a negociação a cargo da autonomia da vontade, enquanto direitos reais são questões de ordem pública.
Postas essas explicações, agora pode-se estudar o objeto deste tópico: as obrigações propter rem. Era necessário este procedimento porque essa obrigação é classificada como obrigação mista, pois há elementos do direito real e do direito pessoal envolvidos. De fato, a obrigação propter rem é uma obrigação híbrida configurada por meio da vinculação do devedor à uma coisa com a responsabilidade de cumprir prestação à ela correlatada. É uma obrigação vinculada à uma coisa. Ensina Pereira (2012 A, p.40):
Sem penetrarmos nas disputas de escolas, situamos a obligatio propter rem no plano de uma obrigação acessória mista. Quando a um direito real acede uma faculdade de reclamar prestações certas de uma pessoa determinada, surge para esta a chamada obrigação propter rem. É fácil em tese, mas às vezes difícil naquelas espécies que compõem a zona fronteiriça, precisar o seu tipo. Se se trata, puramente, de exigir prestação em espécie, com caráter autônomo, o direito é creditório, e a obrigação correlata o é stricto sensu; se a relação traduz um dever geral negativo, é um ius in re, e a obrigação de cada um, no puro sentido de abster-se de molestar o sujeito, pode apelidar-se de obrigação real.
Com isso, não se pode confundir obrigação propter rem com a chamada obrigação com eficácia real. A obrigação com eficácia real é uma obrigação pessoal pura e típica que vincula o credor ao devedor por meio de registro na forma da lei, tendo oponibilidade erga omnes como um direito real. Exemplo é o contrato de locação: como obrigação locatícia, se averbada no registro do imóvel, deve ser respeitada pelo pretenso adquirente na hipótese do art.8°da Lei n° 8.245 de 18 de Outubro de 1991, in verbis:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo
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se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Em consonância com este trabalho, a obrigação propter rem incide nos condomínios na forma do art.1345/CC (o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios) e no art. 1336, I/CC. (São deveres do condômino I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção) com prazo prescricional de cinco anos, nos casos regidos pelo Código Civil de 2002, segundo REsp n° 1483930 /2014 DF:
EMENTA RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA.DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS
CONDOMINIAIS. DÍVIDAS LÍQUIDAS, PREVIAMENTE
ESTABELECIDAS EM DELIBERAÇÕESDE ASSEMBLEIAS GERAIS, CONSTANTES DAS RESPECTIVASATAS. PRAZO PRESCRICIONAL. O ART. 206, § 5º, I, DO CÓDIGOCIVIL DE 2002, AO DISPOR QUE PRESCREVE EM 5 (CINCO)ANOSA PRETENSÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS LÍQUIDASCONSTANTES DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR, É OQUE DEVE SER APLICADO AO CASO.1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015 (art.543-C do CPC/1973), é a seguinte: Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação. 2. No caso concreto, recurso especial provido. (STJ; REsp n° 1483930 /2014 DF; Relator: Ministro Luis Felipe Salomão; julgado em 23/11/2016; Órgao Julgador: SEGUNDA SEÇÃO; Data da Publicação no DJe : 01/02/2017)
Assim, é conduta antissocial a omissão do condômino em pagar a respectiva cota condominial para as despesas ordinárias e extraordinárias. Os objetivos a serem protegidos são as custas operacionais do condomínio, a boa-fé em relação aos demais condôminos e a responsabilidade solidária das obrigações do condomínio. Portanto, mesmo com uma relação de inquilinato, o proprietário condômino é o responsável legal do pagamento devido a sua relação ser caracterizada pela obrigação propter rem. Tem-se jurisprudência abaixo consoante com o exposto:
Agravo regimental. Condomínio. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Legitimidade. Proprietário. Em se tratando de obrigação propter rem, as despesas de condomínio são de responsabilidade do proprietário, que tem posterior ação de regresso contra o exmutuário. (STJ, AgRg no Ag 776.699/SP, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, 3.ª Turma, j. 19.12.2007, DJ 08.02.2008, p. 1).
Processual civil e civil. Condomínio. Taxas condominiais. Legitimidade passiva. Adjudicação. Adquirente. Recurso não conhecido. 1– Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em adjudicação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel adjudicado, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. 2 – Recurso não
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conhecido. (STJ, REsp 829.312/RS, Rel. Min. Jorge Scartezzini, 4.ª Turma, j. 30.05.2006, DJ 26.06.2006, p. 170).
TJ-DF - APELACAO CIVEL APC 20060111342522 DF (TJ-DF) Ementa: DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS. TAXAS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO
PELA PROPRIETÁRIA. INADIMPLÊNCIA DA INQUILINA.
PERMANÊNCIA. BENEFÍCIOS DA LEI Nº 1.050/60. DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. BASTANTE. 1. A INADIMPLÊNCIA DO INQUILINO QUANTO AO PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS RENDE AZO À RESCISÃO DO CONTRATO E À DECRETAÇÃO DO DESPEJO, AINDA QUE A LOCATÁRIA TENHA QUITADO O DÉBITO JUNTO AO CONDOMÍNIO. 2. A DECLARAÇÃO DA PARTE NO SENTIDO DE QUE NÃO POSSUI CONDIÇÕES DE ARCAR COM AS DESPESAS DO PROCESSO, SEM PREJUÍZO PRÓPRIO OU DE SUA FAMÍLIA É O QUE BASTA PARA A CONCESSÃO DOS BENEFÍCIOS CONTIDOS NA LEI Nº 1.050/60, ESPECIALMENTE AQUELES PREVISTOS EM SEU ARTIGO 12. 3. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (APC 2006 01 1 134252-2; Rel. Des. MARIO-ZAM BELMIRO; 3a Turma Cível; Julgado em 13/02/2008; Publicado no DJ às fls. 104/113 05/03/2008).
Em relação ao inquilino, o tratamento é contratual. O condômino repassa o encargo da cota condominial ao inquilino por mera obrigação pessoal. Contudo, o senhorio proprietário continua sendo o responsável pelo adimplemento da obrigação propter rem da cota condominial, pois o vínculo é da coisa com o proprietário. Ademais, este é o motivo pelo qual não se altera o título de crédito de tal obrigação, pois mesmo sendo alugada, a unidade autônoma tem sua cobrança da cota condominial em nome do condômino e não em nome do locatário. Em faltando ao pagamento, o condômino pode rescindir o contrato com o possuidor em nome do não cumprimento de cláusula contratual.