LB-2011-154200 – overdragelse av fast eiendom

Spørsmålet i denne avgjørelsen fra Borgarting lagmannsrett var hvorvidt kjøpere av en eiendom kunne kreve kjøpesummen redusert i medhold av avtl. § 36.³³ Handelen ble foretatt blant annet på bakgrunn av en takst utferdiget av selgernes megler. Da kjøperne et par år etter kjøpet innhentet nye takster fra nye takstmenn, kom disse til en vesentlig lavere takst enn opprinnelig selgers takstmann, og kjøperne fikk en vesentlig lavere pris enn hva vedkommende selv hadde betalt da eiendommen ble videresolgt noen år etter kjøpet. De gjorde etter dette gjeldende at prisen de hadde betalt var urimelig høy, og at den lå ca. 46 % over den reelle markedsprisen på kjøpstidspunktet. Prisen var noe høyere enn taksten, og denne ble påstått å være villedende.

33 LB-2011-154200, avgjørelse av 28.01.2013

26 3.4.2.2 Rettens vurdering av taksten

Lagmannsretten starter med en generell presentasjon av avtl. § 36, der den uttaler at bestemmelsen har som utgangspunkt at avtaler inngås for egen risiko, og at urimelighetsterskelen ligger forholdsvis høyt.³⁴

Etter dette veksler retten mellom å se på hvordan den opprinnelige taksten ble fastsatt, og forskjellen mellom prisen eiendommen ble kjøpt for, og senere solgt for, av de misfornøyde kjøperne.

I gjennomgangen av hvordan den opprinnelige taksten ble fastsatt, uttaler retten følgende:

«Han [selgers takstmann] har opplyst at han som takstmann ikke var lokalkjent i Hole kommune, og at han derfor gjorde særlig grundige undersøkelser i markedet for å anslå riktigst mulig verdi. Han støttet seg til boligprisstatistikken og til oppnådd salgspris for sammenliknbare eiendommer i området, noe som medførte en del ekstraarbeid. Ved verdiansettelsen la han betydelig vekt på eiendommens beliggenhet i forhold til Steinfjorden, en beliggenhet han anså som meget god [...] Lagmannsretten kan ikke se at det er gitt noen villedende opplysninger i takst eller salgsprospekt. En ordinær verdi- og lånetakst vil alltid måtte baseres på et visst skjønn, noe som også er bekreftet at [sic] de takstmenn som forklarte seg om dette under ankeforhandlingen.»³⁵

Her ser retten ut til å foreta en vurdering av verdivurderingens forsvarlighet. Den ser hen til hvordan takstmannen gikk frem da han satt prisen, og det konstateres at han i den anledning tok prisen for sammenliknbare eiendommer i betraktning, i tillegg til særlige forhold knyttet til den konkrete eiendom. Deretter konstateres det at en verdivurdering vil bero på skjønn, og at den ikke var villedende i dette tilfellet. På dette punkt ser retten altså ut til å benytte den første av de to fremgangsmåtene for overprøving av verdivurderinger presentert under punkt 3.1.5. Den spør seg om taksten/verdivurderingen er forsvarlig.

Retten er derimot heller ikke blind for forskjellen mellom opprinnelig pris og videresalgspris.

Først slår den fast at det relevante i denne sammenheng er å se hen til en sammenlikning mellom den kjøpesummen kjøperne betalte i 2008, og den prisen de selv oppnådde ved salget i 2011. Kjøperne betalte 3,725 mill. i 2008, og boligen ble solgt for 3,2 mill. av kjøperne i 2011. Retten mener at det ikke er noen «påfallende uforholdsmessighet» mellom disse to summene.³⁶

34 ibid.

35 ibid.

36 ibid.

27

Bak synpunktet om at det ikke foreligger noen «påfallende uforholdsmessighet» mellom de to summene ligger blant annet betraktninger knyttet til eiendomsmarkedet. Lagmannsretten fremlegger følgende betraktninger:

«Retten legger til grunn at markedsprisen i eiendomsmarkedet defineres ved den høyeste pris en kjøper til enhver tid er villig til å betale for den aktuelle eiendommen [...] Kjøperne har forklart i retten at de ønsket seg den aktuelle boligen, og høynet sine egne bud for å få tilslag på eiendommen før avtalt visning med en annen potensiell kjøper fant sted. I en slik situasjon fremstår den aktuelle prisen som eiendommens markedspris [...] Markedet vil alltid svinge noe, og hvilken pris som oppnås kan bero på rene tilfeldigheter.»³⁷

Den første setningen i dette sitatet må nok forstås med et forbehold. Det klare utgangspunktet må vel være, som retten sier, at markedsprisen i eiendomsmarkedet defineres ved den høyeste prisen en kjøper til enhver tid er villig til å betale – på samme måte som i de fleste andre markeder. Men dette kan neppe være noe mer enn et utgangspunkt. Dersom en lar spørsmålet om hva en korrekt markedspris er bli avgjort utelukkende ved å se hen til hva den aktuelle eiendommen gikk for, så vil man prinsipielt sett avskåre enhver kjøper fra å gjøre gjeldende en anførsel om overpris. Det som betales, vil jo da per definisjon være markedspris. Uttalelsen fra retten må nok derfor forstås med det forbehold at ved vurderingen av hva som er korrekt markedspris, vil også flere omstendigheter enn den prisen som faktisk ble betalt, kunne tas i betraktning i spesielle tilfeller. Et liknende synspunkt er også påpekt av kjøpers prosessfullmektig.³⁸

Utover dette gir vurderingene i sitatet god mening – slik forholdene var ved avtaleinngåelsen, fremstår kjøpesummen som markedspris i dette tilfellet.

Det bør også nevnes at retten flere steder fremhever at en kjøper har risikoen for å kjøpe fast eiendom i et marked vedkommende ikke kjenner, og at når kjøperne i denne saken utviste en særlig aktivitet gjennom flere bud på samme dag for å sikre seg eiendommen, må det fastslås at risikoen var deres. Det var heller ingen betydningsfull ulikhet i styrkeforholdet mellom partene i følge retten.³⁹

3.4.2.3 Sammenfatning og relevans for hovedproblemstillingen

Hvilke prinsipper sitter en igjen med etter å ha sett på hvordan retten vurderer taksten, og hvilket lys kaster disse over hvordan en skal gjøre dette der formuesgodet som selges, er kunst?

37 ibid.

38 ibid.

39 ibid.

28

Saken er relativt komplisert. Et viktig utgangspunkt i denne saken som ellers er at partene har risikoen for egne prisforutsetninger.

Retten tar flere prinsipper i bruk ved vurderingen av taksten og avtaleforholdet. Den foretar som nevnt over både en vurdering av hvorvidt verdivurderingen er forsvarlig, og hvor stor forskjellen er mellom kjøpspris og salgspris. I forbindelse med sistnevnte er den opptatt av hvordan eiendomsmarkedet fungerer, særlig den omstendighet at prisene svinger. Dette minner om de to hovedtilnærmingene tidligere beskrevet i avsnitt 3.1.5.

Det er neppe grunnlag for å si at den ene eller den andre tilnærmingen er mest korrekt her. En må først og fremst nøye seg med å konstatere at en vurdering av en taksts riktighet kan være en sammensatt prosess, og at begge de to hovedtilnærmingene kan være viktige for å belyse alle relevante aspekter. Dersom en verdivurdering fremstår som uforsvarlig, vil nok dette være et sentralt element. På samme måte ser det ut til at forskjellen mellom kjøpesum og salgssum kan få betydning der forskjellen er stor nok. Men det var den ikke i dette tilfellet.

Dersom en skulle vurdert verdiutsagn avgitt av en selger av kunst i lys av disse prinsippene, ville en sett det slik at det er relevant å se hen til både hvordan verdivurderingen av kunsten er foretatt, og hva forskjellen mellom kjøps- og salgspris viser seg å bli. I forbindelse med sistnevnte vil det være relevant å se hen til hvordan det aktuelle segmentet i kunstmarkedet fungerer, og da særlig på volatilt det er. Dersom en betydelig forskjell mellom kjøps- og salgspris skyldes en endring i markedsforholdene i etterkant av kjøpet, er forskjellen neppe relevant – differansen mellom kjøps- og salgspris bør bare anses interessant i den grad den sier noe om at det forelå en forskjell mellom markedspris og betalt pris på kjøpstidspunktet.

Generelt sett vil mindre forskjeller mellom kjøps- og salgspris neppe være tilstrekkelig for å konstatere at en verdivurdering er uriktig ved salg av kunst mellom nogen lunde likeverdige privat parter. Terskelen ser ut til å være satt høyt.

3.4.3 LB-2017-2096 – overdragelse av fast eiendom