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É imóvel particular ou privado a terra ou solo ou prédio cuja propriedade ou o domínio seja de pessoa física ou jurídica. São terras adquiridas legalmente, através de título legítimo,

que lhe garante o pleno exercício do direito de propriedade. Cumpre observar, que somente o título representado pela escritura de compra e venda não transmite a propriedade, havendo necessidade de que o mesmo seja levado ao registro, no CRI - Cartório de Registro de Imóveis, para operar-se a transferência e conseqüente aquisição efetiva da propriedade.

Para quem pretende adquirir imóvel rural em regiões de conflitos fundiários é importante a verificação da cadeia dominial. Através desta, pode-se obter a relação de todos os proprietários anteriores, até alcançar-se o título de origem que garantiu a propriedade da pessoa física ou jurídica, primeiro dono do imóvel rural e que permitiu a sua transferência do patrimônio público para o domínio particular.

Ademais, não podem ser objeto de alienação as terras localizadas em áreas indígenas e em áreas de reservas ou parques florestais, por serem considerados bens públicos.

Outro cuidado que se impõe a quem pretenda adquirir terras rurais é o fato da existência de títulos falsos, oriundos de fraudes, como falsificações de livros de registros de imóveis e de procurações, mediante o uso de meros papéis timbrados, carimbos e assinaturas falsas.

Este processo de falsificação caracteriza o que popularmente se denomina de grilagem, onde os títulos decorrem da prática de tais atos fraudulentos e acarretam a inexistência de direitos em razão de a nulidade operar-se de ‘pleno jure’.

Convém acrescentar que o Registro de Imóvel no Cadastro do INCRA, acompanhado dos recibos de pagamento do ITR - Imposto Territorial Rural, não se constituem em comprovantes da propriedade da terra. Isso porque INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária elabora seu cadastro com base nas simples declarações do contribuinte e não no título de propriedade do imóvel.

Isso significa dizer que até mesmo um simples posseiro pode ter consigo um comprovante de pagamento do ITR.

Resta salientar ainda que à propriedade privada da terra deva intrinsecamente se ater a uma função social e seu uso está condicionado ao bem-estar coletivo previsto nos artigos 184 e 186 da Constituição Federal de 1988, sob pena de a mesma sofrer desapropriação por interesse social para fins de reforma agrária.

Segundo o artigo 98, do Código Civil, são públicos os bens pertencentes à União, ou aos Estados, ou aos Municípios. Todos os outros são particulares, seja qual for à pessoa a que pertencerem. Por seu turno, a Constituição Federal define que:

“Art. 20 São bens da União:

I – os que atualmente lhe pertencem e os que lhe vierem a ser atribuídos; II – as terras devolutas indispensáveis á defesa das fronteiras, das fortificações e construções militares, das vias federais de comunicação e à preservação ambiental, definidas em lei;

(...)

Com relação à possibilidade de exploração das terras públicas pelo Poder Público, há que se considerar, preliminarmente, o inteiro teor do artigo 10, do Estatuto da Terra, ‘in verbis’:

“Art. 10 O Poder Público poderá explorar, direta ou indiretamente, qualquer imóvel rural de sua propriedade, unicamente para fins de pesquisa, experimentação, demonstração e fomemto, visando ao desenvolvimento da agricultura, a programas de colonização ou fins lucrativos de assistência técnica e de readaptação.

§

1º Somente se admitirá a existência de imóveis rurais de propriedade pública, com objetivos diversos dos previstos neste artigo, em caráter transitório, desde que não haja viabilidade de transferi-los para a propriedade privada”.

Conforme se pode ver a exploração do imóvel rural, pertencente ao domínio público, ficará restrita às atividades que visem ao desenvolvimento da agricultura (estações experimentais e centros de pesquisa), a programas de colonização ou fins educativos de assistência técnica e de adaptação.

Admite o referido dispositivo, no seu § 1º, a existência de imóveis rurais públicos com destinação diversa da prevista no seu caput, mas somente em caráter transitório e desde que não haja possibilidade imediata de alienação à propriedade privada.

Assim, na hipótese de o Poder Público incorporar ao seu patrimônio terras rurais decorrentes do processo expropriatório por interesse social ou do processo discriminatório de terras, tão logo o faça deverá promover a sua distribuição para fins de reforma agrária, isto é, dar-lhe a destinação prevista no artigo 10 do Estatuto da Terra ou aliená-las de conformidade com o artigo 8º, do Decreto-lei 2.375/87.

As terras públicas também não podem ser objeto de contrato de arrendamento ou de parceria rurais, a não ser de forma excepcional. Tal vedação decorre do artigo 94 do Estatuto da Terra, que assim dispõe:

“Art. 94. É vedado contrato de arrendamento ou parceria na exploração de terras de propriedade pública, ressalvado o disposto no parágrafo único deste artigo. Parágrafo único. Excepcionalmente, poderão se arrendadas ou dadas em parceria terras de propriedade pública, quando:

a) razões de segurança nacional o determinarem;

b) áreas de núcleos de colonização pioneira, na sua fase de implantação, forem organizadas para fins de demonstração;

c) forem motivo de posse pacífica e a justo titulo, reconhecida pelo Poder Público, antes da vigência desta lei”.

Complementado o referido dispositivo, o artigo 14 da Lei 4.947/66 autorizou o IBRA a permitir, a titulo precário, nas áreas pioneiras do País, a utilização de terras públicas sob qualquer das formas de uso temporário previsto no Estatuto da Terra.

Todavia, foi o Decreto 59.566/66 (Regulamento do Estatuto da Terra) que, no seu artigo 81, procurou regular a incidência do parágrafo único do artigo 94, do Estatuto da Terra, embora, equivocadamente, somente tenha se referido expressamente ao artigo 14 da Lei 4.947/66, conforme se reproduz:

“Art. 81. Nos termos do artigo 14 da Lei nº 4.947, de 1966, o IBRA poderá permitir, após os necessários estudos em cada caso, e sempre a titulo precário, nas áreas pioneiras do País, a utilização de Terras publicas, sob qualquer das formas de uso temporário previsto no Estatuto da Terra, bem como promover sua progressiva adaptação às normas estabelecidas na referida Lei e neste Regulamento.”