As iniciativas para enfrentar o problema da habitação, como a construção dos conjuntos habitacionais pelos IAP’s, deixaram de fora um problema importante que é o enfrentamento da questão fundiária urbana. A arquiteta Ermínia Maricato ressalta que “os governos municipais e estaduais desviaram sua atenção dos vazios urbanos” (MARICATO, 2008, p. 21). Deve-se salientar o caráter corporativo da produção habitacional dos institutos. A distinção entre quem seria beneficiado no acesso à moradia não se dava pelo aspecto social, mas pela associação do trabalhador a uma corporação específica, representada por seu Instituto (LIMA, 2007). Os setores sociais não assalariados eram estigmatizados como marginais, excluídos da proteção do Estado. Para aqueles que não tiveram acesso a uma unidade nos conjuntos restou buscar moradia em outra alternativa habitacional, que começa a se firmar no período: loteamentos localizados nas periferias das grandes cidades. Muitos desses loteamentos eram construídos de forma irregular e em certas ocasiões os próprios compradores eram obrigados a arcar com os custos da expansão da infraestrutura urbana (BONDUKI, 2004). Desde a abolição do trabalho escravo, quando se acelera o processo de urbanização das cidades, observa-se que o crescimento sempre se deu com a exclusão social. E grande parte desses excluídos foi obrigada a construir suas casas nas periferias, à revelia da legislação urbanística, em loteamentos quase sempre ilegais e sem orientação técnica especializada (auto-construção).
O crescimento urbano impulsionado pelos loteamentos ilegais trouxe uma característica ao urbanismo brasileiro ainda mais preocupante que é a agressão ao meio ambiente. Vale lembrar que o descuido com o meio ambiente remonta períodos anteriores ao crescimento das cidades. A economia agrária, que predominava no Brasil até o século XIX, constituía-se praticamente de monoculturas voltadas para o mercado externo como o café, açúcar, cacau e borracha. Caio Prado Junior, analisando esses ciclos econômicos destacou que eles sempre ocorreram acompanhados de intensa predação ambiental (PRADO JUNIOR, 1988).
No começo do século XX, muitas destas terras extensas, exauridas e arrasadas pela monocultura se desmembram em pequenas propriedades, que foram vendidas aos imigrantes europeus (que chegaram ao Brasil em busca de trabalho) ou àqueles trabalhadores que se estabeleceram por conta própria, deixando as fazendas que serviam até então. Além da crise financeira que afetou o mercado do café, a expansão das aglomerações urbanas foi um dos fatores que estimularam a transição de grandes fazendas para pequenas propriedades rurais, como ressalta Prado Junior (1988). As cidades demandavam um abastecimento de gêneros variados: verduras, legumes e frutas, um tipo de negócio não atrativo para os latifundiários. Desta forma, lavradores mais modestos se estabelecem nessas pequenas propriedades rurais.
Muitas dessas propriedades rurais se transformaram em áreas de expansão das cidades industriais que cresciam em direção ao campo. Os empreendedores, visando exclusivamente à especulação financeira, loteavam essas áreas, sem qualquer preocupação em atender à legislação urbanística ou ambiental. A falta de planejamento adequado permitiu que fosse criado um grande estoque de loteamentos destinados à baixa renda, como observa Bonduki (2004), estudando a história da cidade de São Paulo. Muitos desses loteamentos não oficializavam sequer a aprovação de sua estrutura viária, pois eram construídos apartados da cidade legal. As ações do poder público estavam, desta forma, impedidas pela clandestinidade: como não era possível à prefeitura levar os serviços urbanos às ruas executadas em desacordo com a Lei “justificava-se” a falta de investimentos públicos nos loteamentos destinados à baixa renda.
O aparente descaso do governo em combater o surgimento desses loteamentos clandestinos contribuiu para agravar a situação. Em 1937, o governo federal regulamentou o loteamento de terrenos através do Decreto-Lei 58 (BRASIL, 1937). No entanto, como observa Bonduki (2004), o decreto tratava apenas dos aspectos jurídicos dos loteamentos, como o registro em cartório dos imóveis, deixando de lado o tratamento urbanístico das áreas loteadas, além de não prever instrumentos legais para punir os loteamentos clandestinos. Somente em 1979, com a Lei 6766, (BRASIL, 1979) foram definidas regras de controle urbanístico a serem obedecidas
na aprovação dos loteamentos, como a proibição de lotear em áreas classificadas como de proteção ambiental, localizadas em terrenos insalubres ou perigosos.
A introdução do apartamento como forma de habitação da classe média teve início na década de 1940, como observa Maricato. Mas, foi com a implementação do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Banco Nacional da Habitação (BNH), criados pelo regime militar em 1964, que as cidades brasileiras sofreram uma mudança na sua imagem, adensando-se com a proliferação dos edifícios verticais de apartamentos. Para se entender os resultados desse crescimento nas cidades é preciso lembrar que o processo de desenvolvimento brasileiro foi acompanhado de uma intensa concentração de renda,e de segregação social.
A urbanização superacelerada foi resultado de um modo particular de industrialização conduzida pelo Estado, caracterizando o que Candido Malta Campos Filho chamou de clientelismo urbano. O Estado assumiu o papel de agente motor do crescimento econômico, concentrando capitais em setores que considerava prioritários. Para isso, contava com recursos captados que iam além dos impostos, mas também resultantes da poupança compulsória (FGTS) ou das poupanças livres. A urbanização das cidades não foi considerada prioritária. Em uma primeira fase, a indústria de bens de produção foi incentivada e, em uma segunda, a indústria de bens de consumo, seguida da exportação desses bens e, por último, o incentivo à agricultura para exportação. Constrói-se infraestrutura de apoio a essas atividades como a criação de rodovias, aeroportos, hidrelétricas, etc.. Os processos decisórios são levados por uma elite privilegiada de investidores e um dos critérios para entrada e saída deste “clube” é a eficiência empresarial demonstrada (CAMPOS FILHO, 2001).
Nas cidades, os investidores pequenos e médios descobrem que a especulação imobiliária era uma forma segura de garantir ganhos para suas aplicações. O mercado imobiliário era facilmente compreendido por eles, que assistiam para onde as cidades se desenvolviam. A especulação imobiliária cresceu rapidamente e os vazios urbanos chegaram ao ponto de representar, nas cidades brasileiras na década de oitenta, cerca de metade do espaço utilizável para fins de edificação
(CAMPOS FILHO, 2001). Não era necessário investir em melhorias. Bastava que os proprietários esperassem a valorização dos terrenos, pois as cidades cresciam e alcançavam esses vazios. Quando finalmente essas áreas eram verticalizadas, a infraestrutura existente mostrava-se insuficiente e por isso era necessário trocá-la por outra de maior capacidade. Desta forma, o pouco dinheiro reservado às cidades era direcionado para bairros que já possuíam infraestrutura, mas que se tornaram insuficientes devido ao aumento da concentração populacional, em detrimento aos investimentos nas periferias, nos bairros onde se concentram as populações de baixa renda.