O conjunto foi projetado para ocupar uma quadra com dimensões de 120,0x120,0m, permitindo sua implantação na malha original da zona urbana de Belo Horizonte, em eventuais vazios existentes ou em áreas centrais desapropriadas para este fim. A recomendação para utilização de quadra com área relativamente pequena para um empreendimento popular (14.400 m²), se deu de forma a viabilizar sua inserção em áreas centrais, permitindo a ocupação do solo urbano pela população de baixa renda, ou em outras palavras, permitindo o exercício da função social do solo urbano. Partindo das especificações mínimas determinadas pela cartilha do PMCMV, foram incorporadas as especificações sustentáveis, descritas no item 5.2.3, como requisitos de projeto. Uma prerrogativa social adotada no empreendimento é a reserva de área dedicada ao desenvolvimento de atividade de trabalho rentável na área da residência. Foram previstas lojas com abertura direta para a malha viária- junto aos sobrados T05, espaços múltiplos dedicados à loja externa ou atelier interior, escritório interior- casa T04, ou espaço para construção futura de oficina- sobrado T05. Observa-se que nos conjuntos habitacionais dos IAP’s ocorriam áreas reservadas para atividade comercial; nos atuais programas de financiamento social, que trabalham com recursos do FAR, não existem previsão orçamentária para construção de imóveis comerciais, apenas residenciais.
A Lei 6.766/79 (BRASIL, 1979) determina que os lotes urbanos devam ter uma área mínima de 125,0m², com frente mínima de 5,0 metros e, por essa razão, os
menores lotes possuem dimensão de 5,0m de frente por 25,0m de fundos. Os lotes das esquinas são os de maior área, 250,0m² -com 10,0m de frente por 25,0 de fundos. Em razão da existência de Lei Municipal que regula o uso do solo urbano (BELO HORIZONTE, 1997), reservando afastamento mínimo frontal non aedificandi, o percentual de área útil dos lotes de esquina é menor em comparação a um lote de mesma área, com apenas uma divisa frontal. Uma terceira modulação reserva lotes com área de 180,0m² -9,0m de frente por 20,0m de fundos. A divisão da quadra organizada no formato “U” cria uma área interiorizada, com uma praça que pode ser usada como área de lazer ou para agricultura familiar, além de uma rua interna, utilizada para estacionamento. Em atendimento à legislação urbanística municipal, foi reservada, no mínimo, uma vaga de estacionamento por residência. Duas ruas de pedestres comunicam o espaço interior com as residências que dão frente para as ruas da malha urbana.
A Lei Municipal 9.078/2005 (BELO HORIZONTE, 2005) dispõe sobre a Política da Pessoa com Deficiência para o Município de Belo Horizonte. Conforme o disposto no Art. 23, nos edifícios multifamiliares verticais com mais de oito unidades, não sujeitos a instalação de elevadores, pelo menos 10% de unidades habitacionais devem ser acessíveis. Apesar da Lei não estabelecer reserva acessível para condomínios horizontais, o projeto previu a construção de quatro unidades acessíveis. A quadra foi dividida em 64 lotes, trazendo oito tipologias diferentes para as residências. Somente nas unidades acessíveis e nas residências implantadas nas esquinas (maiores lotes), foram previstas vagas de garagem junto à edificação. As demais unidades serão atendidas pelas vagas reservadas no estacionamento. As tipologias estão resumidas no QUADRO 1.
QUADRO 1
Tipologias das residências unifamiliares
Tipologia Descrição* Área (m²)
Casa T01 Três dormitórios, jardim interno, loja externa, vaga veículo 97,69 Casa T02 Tipologia acessível com um quarto, vaga veículo 47,95 Sobrado T03 Construção geminada, dois pavimentos, dois dormitórios, área
reservada para futura oficina ou atelier de trabalho (11,60m²)
58,69
Casa T04 Um dormitório, um escritório interno 49,99 Sobrado T05 Frente da residência para área interna. Construção geminada, dois
pavimentos, dois dormitórios, loja externa com abertura para malha urbana (20,94m²)
57,54
Casa T06 Dois dormitórios, com previsão para expansão futura para mais um quarto, jardim interno, loja externa ou oficina incorporada à residência
68,67
Casa T07 Três dormitórios, jardim interno, loja externa ou oficina incorporada à residência
74,37
Casa T08 Três dormitórios, jardim interno. 70,09 * Todas as residências dispõem de sala de estar, um banheiro, cozinha e área de serviço, complementadas por demais espaços conforme descritos.
Em virtude da organização da quadra, as residências cujos alinhamentos frontais se abrem para a rua interna tiveram suas plantas espelhadas em relação às correspondentes, voltadas para a malha viária urbana (tipologias T06 e T06A, T07 e T07A, T08 e T08A). Nas tipologias não geminadas, os espaços destinados ao jardim interno (descoberto) ajudam a melhorar o microclima local, pela possibilidade de tratamento paisagístico da área. Além disso, ajudam na renovação do ar interior, funcionando como área de menor pressão, promovendo a ventilação natural térmica. Os afastamentos laterais presentes em todas as tipologias servem para permitir a entrada de luz e ventilação naturais. As dimensões das esquadrias atendem às exigências de salubridade do Código de Obras Municipal e aos requisitos técnicos para permitir a ventilação cruzada nos ambientes. A TAB. 1 resume as dimensões das esquadrias adotadas nas residências do empreendimento.
TABELA 1
Dimensões das esquadrias
Os telhados integralmente voltados para norte ou parcialmente, nos casos das plantas espelhadas, servem para alocar os sistemas de aquecimento solar para os chuveiros das residências. Todos os telhados serão embutidos em platibandas; as calhas funcionam como coletoras da água da chuva, que serão direcionadas para caixas de passagem (CP) instaladas em todos os lotes. A precipitação pluvial recolhida nas residências será tratada em um sistema biológico de filtragem e será reutilizada no próprio condomínio, para lavagem das ruas internas ou como reserva de segurança para combate a incêndio.
Todas as unidades serão providas de fossas sépticas (FS). O esgotamento da cozinha de cada residência será direcionado para a fossa; seus efluentes serão lançados no solo através de valas de infiltração. Somente os efluentes oriundos das instalações sanitárias, sujeitos à contaminação por agentes patogênicos, não serão tratados no local, mas lançados na rede urbana de esgotamento sanitário (Ver projeto, item 5.3).