Reduksjon 3): Fra aktørskap til betydningsmessig lukning

A instalação das infra-estruturas adequadas para consumo de eletricidade ou de gases combustíveis tem de ser feita durante a construção do edifício ou ainda por meio des reformas no mesmo. Nesse sentido, uma mudança no energético usado para aque- cimento de água, como se discute aqui, tende a ser facilitada em um momento de grande volume de construção, como se verifica nos últimos anos.

Projeções do Secovi indicavam que as vendas de imóveis novos no município de São Paulo deveriam crescer 15% em 2007. Em 2006, houve um crescimento de 19% em

comparação com o anterior, totalizando 28,3 mil unidades. Em termos de recursos dis- poníveis para financiamento, o nível de aumento deveria atingir em torno de 20%. Esse crescimento, que também se verifica em níveis semelhantes no restante do país, é asso- ciado a um processo de aprimoramento na legislação do setor e a uma conjuntura eco- nômica favorável (informação pessoal91).

Esse nível de desenvolvimento do mercado imobiliário se deve à recuperação do mesmo após a crise dos anos 1980 e 1990, que fez com que, no início da década de 2000, a quantidade de imóveis financiados por ano no país chegasse ao limite mínimo de 30 mil unidades (VIEIRA, 2007). Ao longo de todo esse período, os financiamentos

imobiliários foram desestimulados por conta da inflação alta e das constantes mudanças de moeda. Também eram mais complicadas as condições para recuperação do imóvel em caso de inadimplência (informação pessoal92).

A situação começou a mudar a partir de 1997, com a instituição da alienação fiduciária dos imóveis. Esse procedimento permite que o próprio imóvel em negociação seja usado como garantia para a dívida financiada. Com isso, os credores podem recupe- rar o bem em caso de inadimplência. Nos últimos anos, a legislação também evoluiu no sentido de proteger os mutuários de problemas na construção, como a falência da em- presa responsável pela obra (VIEIRA, 2007).

A queda da taxa básica de juros e dos impostos incidentes sobre os materiais de construção, bem como estímulos governamentais para que os bancos passassem a desti- nar recursos aplicados em poupanças a financiamentos imobiliários, completaram esse cenário. Os bancos estrangeiros que ingressaram nos últimos anos no país, como o San- tander, em 1995, e o HSBC, em 1997, trouxeram para o mercado brasileiro a cultura do crédito imobiliário, fomentando a competição por esse segmento de mercado. Além disso, a abertura de capital das empresas de construção civil, que tem se verificado des- de 2005, está levando a um aumento generalizado dos investimentos dessas companhias em todo o país (informação pessoal93).

91 _{As informações foram obtidas por meio de entrevista com o diretor-executivo do Secovi-SP, Celso}

Petrucci, que tratou sobre o déficit imobiliário e a expansão do mercado. A entrevista foi feita em 13 de junho de 2007.

92 _Ibid.

93 _{Celso Petrucci, do Secovi-SP, em entrevista, também forneceu as informações relativas a valores de}

O resultado de tudo isso foi um aumento expressivo nos recursos disponíveis para financiamento imobiliário. O crescimento do setor também aparece no número de unidades construídas. De acordo com dados do Secovi, foram financiadas 61,1 mil uni- dades com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) em 2005 e 113,8 mil no ano seguinte, um crescimento de 86,3%. Apenas na cidade de São Paulo, o número de novas residências passou de 20,1 mil em 2004 para 28,3 mil em 2006. O investimento total efetuado no setor na cidade em 2006, de R$ 9,7 bilhões, foi o maior desde os anos 1980.

Além do crescimento, o sistema de financiamento imobiliário também está mais acessível. Estimativas do Secovi indicam que 20% dos recursos já são destinados para os públicos das classes C e D. Anteriormente, esses públicos praticamente não tinham acesso ao crédito dos bancos. Essa abertura se deve à melhora de renda e da capacidade de pagamento, inclusive por conta da redução das taxas de juros, e ao aumento dos pra- zos de financiamento e também da parcela financiada para até 80% - quando são recur- sos da poupança - e 100% - quando são recursos do FGTS. Anteriormente, esses por- centuais ficavam entre 50% e 60%, respectivamente. Mas a perspectiva é que a fatia de recursos destinada às classes C e D não cresça muito, podendo chegar no máximo à fai- xa de 30% do montante total nos próximos anos.

Isso sugere que o atual desenvolvimento imobiliário não será suficiente para sanar o déficit imobiliário do país. Os recursos do SBPE disponíveis devem ser acessí- veis apenas a famílias com renda média mensal de no mínimo cinco salários mínimos, com conta em banco e acesso ao crédito imobiliário. Com isso, estimativas indicam que apenas 14% do déficit imobiliário deva ser atendido por meio do mercado imobiliário convencional.

Essa situação pode ser explicada pela falta de imóveis voltados para a classe baixa: a alta produção de imóveis verificada nos últimos anos não está atendendo à mai- or demanda no país, que são unidades na faixa entre R$ 40 mil e R$ 60 mil (PRIMI,

2007).

O déficit imobiliário no país é estimado em 7,9 milhões de moradias ou 14,9% do estoque de domicílios (FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO, 2006). A maior parte desse défi-

cit se concentra na Região Sudeste (42,5%). De acordo com a mesma fonte, em núme- ros absolutos, o estado de São Paulo registra um déficit de 1,51 milhão de unidades ha-

bitacionais. Esse cálculo leva em conta as residências consideradas precárias, o ônus excessivo com aluguel e a coabitação familiar94.

Além de muito significativo, o déficit habitacional é crescente. No estado de São Paulo, em particular, esse crescimento ocorre a taxas superiores às do crescimento da população. No período entre 1993 e 2004, foi registrado um crescimento médio de 3,7% ao ano (GVCONSULT, sem data), bem acima do crescimento registrado no país como um

todo, de 1,9%.

Esse contínuo crescimento da demanda por novos imóveis dificulta o atendimen- to de todas as famílias pelos programas habitacionais dos governos (informação pesso- al95). Um exemplo disso é o trabalho da CDHU no estado de São Paulo. Os dados dis- poníveis mostram que, apesar de seus esforços, a empresa está longe de conseguir inter- ferir de maneira significativa na redução do déficit. Desde 1966, a empresa construiu 411.610 unidades habitacionais96. Em 2006, foram 22.442, das quais 6.539 estão locali- zadas na capital e 5.755 em outros municípios da Região Metropolitana de São Paulo.

5.5. Conclusões do capítulo

Neste capítulo retomou-se a discussão sobre o uso de eletrotermia no país tendo em vista o histórico do setor elétrico brasileiro e também as projeções de crescimento do consumo e da produção de eletricidade no país. O uso de gases combustíveis como substitutos de parte dessa eletricidade nos sistemas de aquecimento de água colaboraria com a estruturação de uma matriz energética mais racional. O atual momento do merca- do imobiliário brasileiro favorece tal transformação, já que a inclusão de tais sistemas é mais simples durante a construção dos edifícios.

94 _{A coabitação familiar é a principal manifestação do déficit habitacional: 56,8% dos casos, enquanto as}

residências precárias respondem por 19,7% dos casos, e o ônus excessivo com aluguel por 23,5% dos casos. Este componente se refere às famílias urbanas com renda familiar de até três salários mínimos, que moram em casa ou apartamento (domicílios urbanos duráveis) e que despendem mais de 30% de sua renda com aluguel (FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO, 2006).

95 _{A avaliação é do secretário executivo do Programa Qualihab, da CDHU, Raphael Pileggi, em entrevista}

feita em 5 de março de 2007.

96 _{Dados relativos ao período de 1967 a abril de 2007. A CDHU foi criada apenas em 1989, dando se-}

qüência ao trabalho desenvolvido anteriormente por outras empresas estatais. Os dados estão disponíveis em http://www.cdhu.sp.gov.br/aplicacoes/internauta/perfil/oferta/uh_gestao.pdf; acesso em 18 de maio de 2007.