Um aspecto importante relativo à questão temporal e que também foi bastante debatido durante a elaboração da Norma Brasileira de Desempenho de Edifícios refere-se aos prazos de garantia e de responsabilidade de uma construção e de seus sistemas, elementos e componentes.
A garantia tem um aspecto jurídico, que envolve prazos de responsabilidade legais estabelecidos conforme a legislação de cada país, e um aspecto técnico e contratual, que regula as relações entre os construtores e os consumidores de imóveis. A questão da responsabilidade legal na construção civil é uma matéria complexa do ponto de vista jurídico, e envolve questões como prazos de prescrição,
decadência, presunção, jurisprudências existentes, etc., além de vários tipos de dispositivos legais, tais como o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil Brasileiro.
Apesar do enfoque técnico desta dissertação, existe uma interface entre o mundo técnico e jurídico no tocante ao desempenho das construções, aos prazos de garantia e de responsabilidade dos agentes envolvidos, que foram objeto de vários debates durante o processo de discussão pública da Norma de Desempenho, inclusive com a presença de advogados especialistas nestes temas e, por esta razão, foram abordados neste trabalho.
Do ponto de vista legal, o prazo de garantia é aquele estabelecido na lei ou no contrato, durante o qual o construtor responde pelo vício, independentemente de culpa. Deve repará-lo sem esquiva, salvo se provar uma das causas excludentes da responsabilidade (DEL MAR, 2007).
No caso brasileiro, o prazo legal de garantia das construções é de cinco anos para itens de solidez e segurança da obra, expresso no artigo 618 do Código Civil Brasileiro (2003), conforme transcrição abaixo:
“Artigo 618: Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”
A garantia pode ser definida também como um contrato ou acordo que estabelece que o produtor de um produto ou serviço deve concordar em reparar, repor ou oferecer a assistência necessária quando o produto falha ou o serviço não atende às demandas do usuário, antes de um momento pré-especificado no tempo, correspondente à duração da garantia (ELSAYED, 1996). Na Norma Brasileira de Desempenho de Edifícios, consta a seguinte definição de prazo de garantia:
“Período de tempo em que é elevada a probabilidade de que eventuais vícios ou defeitos em um sistema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam em desempenho inferior àquele previsto.”
É intuitivo considerarmos que quanto maior for o tempo que um produto ou sistema funciona sem apresentar defeitos ou queda de desempenho, maior será a probabilidade de que ele tenha sido bem executado por quem o produziu. Essa linha de raciocínio vale para um edifício, para um eletrodoméstico ou para qualquer outro produto. Podemos interpretar, a partir dessa visão e da definição técnica adotada na NBR 15575-1, que o não surgimento de vícios ou defeitos durante o período de garantia de um sistema, elemento ou componente, fornece uma espécie de atestado de ele foi bem construído, pois se tivesse ocorrido um problema de execução ou de utilização de materiais com defeito de fabricação, os vícios ou defeitos do sistema provavelmente teriam surgido durante o período de garantia. Por exemplo, se um sistema hidrossanitário tem um prazo de garantia de três anos, e se durante este período não surgirem defeitos e o desempenho previsto foi mantido, é muito provável que este sistema tenha sido bem executado e que não tenham sido utilizados elementos e componentes com defeito de fabricação. É importante realçar o caráter probabilístico deste conceito, é impossível garantir verdadeiramente que o desempenho previsto de uma edificação será mantido ao longo de toda a vida útil de projeto, mesmo que num período menor ao da própria vida útil (igual ou maior ao prazo de garantia), este tiver sido atingido.
Assim, a definição do prazo de garantia possui um aspecto legal, associado à responsabilidade dos construtores e demais agentes envolvidos, que depende da legislação de cada país e do contrato entre o construtor e os seus clientes, além de um aspecto técnico, que considera o período de garantia como um prazo no qual o desempenho é praticamente assegurado pelo construtor, com alta probabilidade de ocorrer. Este autor advoga que os construtores e incorporadores deveriam considerar, na concepção dos seus projetos, o período de garantia como um período onde o desempenho deve ser mantido mesmo que os usuários não executem as manutenções previstas nos manuais técnicos.
Uma solução seria a concepção, no nível do projeto, de um desempenho maior do que o desejado, de tal maneira que a queda de desempenho decorrente da não execução das manutenções ainda o mantivesse dentro do patamar desejado. É claro que esta consideração tem limites, pois o desempenho pode diminuir bruscamente por outras causas externas, tais como acidentes, falta de cuidados de
uso, etc., mas a premissa de considerar o prazo de garantia, do ponto de vista técnico, como um prazo de desempenho assegurado, nos parece adequada.
Quanto à relação entre o prazo de garantia e a vida útil de uma edificação, os consumidores aceitam intuitivamente que o prazo de garantia é uma parte da vida útil de um produto, até porque estamos habituados a adquirir produtos com prazos de garantia inferiores às suas vidas úteis. Um automóvel, por exemplo, não foi projetado para uma vida útil de apenas um ano, conforme o prazo oferecido por muitos fabricantes. Porém, o fabricante de automóveis não explicita e nem responde diretamente pela vida útil dos veículos que fabrica, pelo menos do ponto de vista técnico, pois não há uma norma técnica que estabeleça uma vida útil mínima obrigatória para cada veículo4.
Apesar disso, há um consenso na sociedade sobre a obrigação do “recall” pelos fabricantes quando ocorrem problemas, mesmo fora do prazo de garantia, e podemos dizer que o mercado de automóveis está maduro neste aspecto. No caso da construção civil, os consumidores têm dificuldade em avaliar a causa de certos defeitos que surgem nos imóveis ao longo de sua vida útil e acabam aceitando como “inevitáveis”, aqueles que surgem após o prazo de garantia. Não há uma cultura na sociedade e no setor de que uma falha de fabricação deve ser corrigida pela construtora, mesmo que a origem do problema seja do próprio projeto, por exemplo.
Com a publicação da Norma de Desempenho prevista para 2008, e estabelecendo uma vida útil mínima obrigatória para cada sistema nela contemplado, surgiram muitas dúvidas, durante as discussões públicas do Projeto da Norma, quanto à responsabilidade do construtor durante o período da vida útil.
Se o projeto de um edifício precisa obrigatoriamente ser concebido para atender a uma vida útil potencial, o construtor não deveria garantir o desempenho da construção durante todo o período da vida útil? Discutimos neste capítulo que o desempenho de um sistema previsto no nível do projeto depende de vários fatores ao longo do tempo para ser atingido. Alguns estão sob a governabilidade do
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Informações verbais obtidas com o Dr. Carlos Del Mar, consultor jurídico de Secovi e SindusconSP, durante o processo de discussão pública da Norma Brasileira de Desempenho de Edifícios.
construtor e outros dependem de ações pós-obra, de responsabilidade dos usuários e dos administradores das construções. Portanto, a responsabilidade pela não obtenção do desempenho durante todo o período da vida útil pode ser do construtor, dos próprios usuários ou dos administradores na fase pós-obra.
A chave para se resolver tal questão e minimizar estas dúvidas consiste na definição clara das incumbências de cada interveniente num empreendimento para que a vida útil e o desempenho desejado sejam obtidos, e na rastreabilidade das causas quando houver necessidade de definição de responsabilidades pelo não atingimento do desempenho. A Norma de Desempenho, do ponto de vista técnico, procurou resolver tais questões definindo as incumbências de cada interveniente para a obtenção do desempenho e a vida útil mínima obrigatória a ser estabelecida nos projetos, além de recomendar prazos mínimos de garantia para cada sistema do edifício.
A Norma de Desempenho recomendou prazos de garantia que foram considerados defensáveis tecnicamente e justos para o consumidor, e são diferentes para cada sistema da edificação, conforme discutido no tópico seguinte. O único prazo de garantia constante em lei é o de cinco anos para a solidez e segurança, conforme já citado. Este assunto é bastante complexo, pois envolve questões técnicas, jurídicas e interesses econômicos de todos os agentes participantes do macro-setor da construção civil. A Tabela 2 ilustra os prazos de garantia recomendados na Norma Brasileira de Desempenho.
Tabela 2 – Prazos de garantia
SISTEMAS, ELEMENTOS,