Inúmeros aspectos influenciaram os tipos de uso do solo encontrados na região, como por exemplo, as características do sistema viário, o transporte público e seus diferentes modais, passado da linha férrea e a proximidade desta, o esvaziamento da região central (de usos e pessoas),a redução no valor das transações realizadas e no valor da terra, as políticas urba- nas das últimas décadas, dentre outros mais.
Na área da Santa Ifigênia os usos públicos ocupam atualmente cerca de 36,6% do total do solo urbano, dividindo-se em Praças (0,8%), Sistemas de Circulação de Veículos (21,5%), Sistemas de Circulação de Pedestres (10,7%) e Equipamentos de Uso Público (3,4%). O pa- pel do espaço público como palco da vida urbana é relativamente escasso, uma vez que a maior porção deste encontra-se destinada à circulação de veículos, enquanto o pedestre de- ve dividir-se entre as calçadas (geralmente ocupadas pelo comércio ou pouco convidativas para o uso) e as praças que existem no perímetro de estudo, que juntas somam menos de 1% da área disponível. Quanto aos usos privados, existe um destaque para o uso misto com predominância comercial ou de serviços (29,8%), seguido pelo uso estritamente comercial (25,1%). A função residencial encontra-se em terceiro lugar (19,6%), seguida pelo setor de serviços. (EIA-NOVALUZ, 2010).
O comércio é bastante forte na região, ocupando geralmente o pavimento térreo das edifica- ções ou em edificações voltadas somente para este uso. A Rua General Osório concentra o comércio voltado para veículos automotores e motomotores, a espacialização dessa área é tão visível que até mesmo bares e restaurantes têm dificuldade em se manter no local, o uso residencial é bastante pontual nas proximidades, geralmente encontra-se em sobreloja ou edificações de baixo porte, para as mais verticalizadas se observa que muitas unidades estão
aparentemente vazias. O uso residencial destaca-se na região que vai da Av.São João até a Av. Rio Branco, principalmente nas proximidades da Av.Ipiranga, nesta área percebe-se um comércio de aspecto mais local, focado em suprir as necessidades básicas dessa população residente e os diversos hotéis que existem nas proximidades.
A Av. Rio Branco concentra um uso mais voltado para serviços e comércio, e marca não apenas um fluxo de veículos e pessoas que atravessam a região, como também sinaliza uma mudança na dinâmica das funções urbanas. No seu entorno e na porção das quadras locali- zadas no lado direito da área, sentido estação da Luz, predomina o uso comercial voltado a eletrônicos e informática, com concentração na Rua Santa Ifigênia e entorno. Nesta área, até mesmo o uso comercial predominante na Rua General Osório se modifica, passando para es- ta tipologia de comércio. A presença de lotes sem uso ou sendo utilizados para fins de esta- cionamento é grande nesta região, existem algumas edificações habitacionais, mas aparen- temente estão apenas parcialmente ocupadas ou até mesmo vazias. Também nas proximi- dades encontram-se muitos albergues ou quitinetes funcionando como apoio para o intenso uso comercial.
As Ruas Triunfo e Protestantes nas proximidades da Rua Mauá configuram uma outra dinâ- mica de uso do solo na região. São vias menos movimentadas onde existem galpões, depósi- tos e oficinas funcionando em edificações de planta industrial que antes forneciam apoio às atividades da linha férrea. Muitos edifícios e lotes encontram-se abandonados nesta região, fechados ou parcialmente demolidos. Nas proximidades do Largo General Osório próximo à Rua Mauá, existe um forte comércio especializado voltado para a música, talvez devido à proximidade da Escola de Música Tom Jobim e da Sala São Paulo, neste entorno também se
percebem alguns bares, restaurantes e habitações, geralmente concentrados nas quadras que limitam-se com a Rua Mauá.
Ao observar os setores e padrões de uso identificados na região, a única área que apresenta algum movimento considerável no período noturno é o entorno da Av. São João e Av. Ipiran- ga, seja pelos bares, restaurantes ou pelo fluxo dos habitantes e turistas locais. Outras áreas onde se verifica algum fluxo de pessoas no período noturno é nas proximidades de equipa- mentos importantes como a Escola de Música, o Centro Paula Souza e a Praça Princesa Isa- bel (nesta última realizam-se atividades neste horário como futebol infantil, entre outras). As demais áreas sofrem bastante o impacto do esvaziamento noturno, apresentando um uso pontual nos períodos fora do horário comercial, momento em que se potencializa a aglomera- ção dos moradores de rua e usuários de droga que levaram a área a ser apelidada de Craco- lândia.
Mesmo no espaço onde existe maior concentração de uso residencial faltam espaços públi- cos que contribuam para a qualidade da vida urbana, os espaços livres são mínimos e o pa- pel do espaço público como ferramenta de integração social é aparentemente deficiente na região como um todo. Em alguns pontos o convívio entre os habitantes locais até acontece , no entanto, são pontos específicos e em horários específicos. Esse convívio ainda deve divi- dir o espaço com o intenso fluxo gerado pelo comércio especializado local, concentrado em meio aos bares, restaurantes ou comércio local, sendo a utilização das praças que integram o perímetro - Júlio Mesquita, Largo General Osório e Alfredo Issa - bastante reduzida para a atividade do lazer urbano.
FIGURA 47: Características de uso do solo na região.
FONTE: Base Google Maps e Google Street View com tratamento pelo autor.
3.6.6. HABITAÇÕES:
O deslocamento das classes de maior poder aquisitivo para outras regiões da cidade e a mo- dificação do padrão e no valor das atividades econômicas praticadas na região central como um todo acabou por atrair outras camadas sociais e modificar o perfil socioeconômico tanto da região central como do perímetro em estudo. Infelizmente, mesmo com essa modificação de padrões e dinâmicas, a área permanece com uma grande concentração de edificações ociosas, sejam elas voltadas para a tipologia comercial ou habitacional. Enquanto muitas de- las apesar de habitadas ou em funcionamento apresentam-se em processo de deterioração evidente.
De acordo com dados do RIMA (2010) e das informações constantes no Cadastro Territorial e Predial de Limpeza - CTPL na região existem cerca de 7,131 mil unidades habitacionais ou domicílios registrados, porém, estima-se que, deste total, cerca de 40% encontram-se vazios, sendo caracterizados como ociosos/desocupados. Segundo o pesquisa desenvolvida pelo RIMA (2010) é difícil identificar a porcentagem exata de edificações invadidas uma vez que a própria população residente, por vezes acaba omitindo essa informação por medo de repre- sália.
Com relação ao tipo de domicílio predominante na região, o cadastro de moradores elabora- do pela Rima (2010) destaca que nas entrevistas realizadas cerca de 50% dos moradores re- side em habitações alugadas, enquanto cerca de 40% afirma residir em habitações próprias, o restante afirma residir em habitação cedida ou invadida.