Kapittel
1. Bakgrunn
2. Planstatus og rammebetingelser 3. Beskrivelse av planområdet 4. Beskrivelse av planforslaget 5. Konsekvenser av planforslaget
6. Forhåndsuttalelser
I store saker kan kapitlene eventuelt deles inn i underpunkter; 4.1, 4.2 osv.
Reguleringsplan
Illustrasjonsplan
1. BAKGRUNN
Sakens forhistorie: Planen fremmes på bakgrunn av gjeldende reguleringsplan for Ask sentrum der området er avsatt til byggeområde for bolig.
Saksgang hittil
- Igangsetting av planarbeidet ble varslet i brev datert 13.04.11 og i annonse i Romerikes Blad og Eidsvoll Ullensaker Blad.
- Gjerdrum kommune er kontaktet vedrørende avtale om sikring av kommunens boligpolitiske mål.
2. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Rikspolitiske retningslinjer/Statlige planbestemmelser
Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging, Rundskriv T-5/93 Saksnr. 92/3928 PL 20. august 1993:
Hensikten med retningslinjene er å oppnå en bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging både i kommunene og på tvers av kommuner, sektorer og
forvaltningsnivåer. B10 ligger nært til tettstedet Ask, som har godt kollektivtrafikknett. Det legges også opp til bussholdeplasser nær bebyggelsen.
LOV 2009-06-19 nr 100: Lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven):
og økologiske prosesser gjennom bærekraftig bruk og vern. I bekkedraget vest for B10 er det stadig utglidninger av leirmasser. NGI v/Odd Gregersen anbefaler å etablere en
fordrøyningsdam og heve bekkenivået på deler av området, for å stabilisere bekkedraget. Her legges det vekt på å bevare en randsone av eksisterende vegetasjon mot golfbanen og legge opp til at naturlig vegetasjon kan spre seg på de planerte områdene. Det legges vekt på å ikke plante inn fremmede arter som ikke hører hjemme i Ask.
Kommuneplanens arealdel: I Kommuneplan 2002-2014, vedtatt av kommunestyret
05.03.03, er planområdet avmerket som byggeområde for bolig, friområde og mulig fremtidig område for golf.
Gjeldende regulering: Reguleringsplan for Ask sentrum, vedtatt av kommunestyret 24.04.02 og 29.05.02. I gjeldende regulering er planområdet, B10, regulert til byggeområde for bolig, offentlig trafikkområde kjøreveg og gang-/sykkelvei og offentlig friområde.
Området B10 skal bebygges med kjedehus, rekkehus, terrassehus eller lavblokker i inntil 3 etasjer med maksimal mønehøyde 10m. BYA skal være 30-35%.
Område B10 kan bygges ut etter at det det er foretatt en helhetlig terrengplanering som utføres etter godkjente planer. Disse planene skal baseres på grunnundersøkelser og nødvendige risiko- og sårbarhetsanalyser som dokumenterer tilstrekkelig stabilitet i områdene etter planering og utbygging.
Område B10 kan ikke bebygges før detaljert reguleringsplan er godkjent av kommunestyret.
Kjøreveg V1 og gang-/sykkelveg GS1a og GS1b skal være anlagt når B10 bygges ut.
I område regulert til friområde skal det tilrettelegges for allmenn ferdsel.
Før reguleringsplan legges ut til offentlig ettersyn skal det foreligge godkjent
utbyggingsavtale for det aktuelle område eller del av område som mellom Gjerdrum kommune og utbygger.
For boliger skal det avsettes minimum 80 m2 uteoppholdsarealer pr. leilighet.
Det skal avsettes minimum 2 p-plasser pr. 3 roms leilighet eller større, og 2 plasser pr.
enebolig.
Reguleringsplan for Gjerdrum golfpark- Brådal
Pågående planarbeid: Det er igangsatt planarbeid med ny Kommuneplan for perioden 2011- 2023. Planprogrammet til kommuneplanen ble vedtatt i kommunestyret 01.09.10.
3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET I DAG
Beliggenhet, størrelse, bruk: Planområdet ligger ved kommunesenteret Ask, har en størrelse på 65000m2 og består av jordbruksareal. I øst grenser det til boligområder bestående av frittliggende og konsentrert boligbebyggelse og i sør, vest og nord mot jordbruksareal.
Beskrivelse av området: Området som skal bebygges med kjedede boliger (B10-1 – B10-6) består av dyrket grasmark og området som skal bebygges med lavblokker (B10-7 – B10-8) består av gammel hagemark.
Trafikk: Det ligger ingen veier i planområdet.
Eiendomsforhold: Området omfatter gnr/bnr 37/141 og 39/2, og deler av gnr/bnr 37/1 og 40/3. Alle eiendommene er privateide.
Landskap, vegetasjon: I planområdet er det foretatt bakkeplanering i forbindelse med utbygging av B9. Grunnen består av leiravsetninger på mer en 35m dybde, der dybdene under 6-12m antas å bestå av sensitiv/kvikk leire.
Øst og sørvest i planområdet renner bekker, og langs deler av disse vokser det frodige
vegetasjonsbelter. Dette gjelder også for den østre delen av planområdet som strekker seg som en grønn korridor mellom eksisterende boligbebyggelse. Det er ikke gjort undersøkelser av artssammensetning.
Områder for biologisk mangfold: Det er ikke foretatt registrering av biologisk mangfold i forbindelse med planarbeidet. Det meste av området består av dyrket mark uten biologisk mangfold, men vegetasjonsbeltene rundt bekkene kan inneholde biologisk mangfold i form av viktige naturtyper eller arter.
Bebyggelse, estetikk: Området er ubebygd.
Kulturminner: I Kulturminneplan for Gjerdum, vedtatt i kommunestyret 23.04.02, er det ikke registrert bevaringsverdige kulturminner i området. Det er ikke foretatt arkeologiske undersøkelser av området eller funnet automatisk fredete kulturminner.
Infrastruktur: Øst for området ligger RV 120 som er den viktigste ferdselsåren gjennom Ask. Veien er tildels en gjennomfartsåre, men i stor grad også knyttet til lokal bruk da
forretninger, kontorer og institusjoner ligger langs denne. Veiens funksjon som ”nervesystem”
for tilliggende funksjoner/arealbruk er derfor sentral.
Gjerdrum og Ask har kollektivforbindelse til Oslo i form av buss. Denne kjører hver halvtime i rushtiden morgen og ettermiddag.
Gjerdrum har to kommunale barnehager, og flere private barnehager. Ungdomsskole og barneskole ligger i Ask.
I Ask sentrum ligger Bo- og behandlingssenteret med tilknyttet helsesenter. Flere leger, fysioterapeuter, helsesøstre, jordmor, hjemmesykepleie og hjemmehjelp har base der, og trygdeboliger ligger også i tilknytning til dette området. Sosialtjenesten tilhører NAV og har kontorer i Herredshuset som også ligger i Ask.
4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Reguleringsforslagets hovedgrep: Den sentrale delen av området reguleres til boligformål og bolig/tjenesteyting (omsorgsboliger) og deles inn i sju felt, B10-1 til B10-4, B/T og B10-7 til B10-8. Det legges opp til utbygging av ca.40 kjedede eneboliger, 8 omsorgsboliger med
tilleggsenheter og 4 lavblokker med 6 leiligheter i hver. Sentralt i området reguleres en felles atkomstvei, f_V2, med fire videre forgreninger ut til de respektive feltinndelingene. Den sentrale felles atkomstveien tilknyttes ny offentlig kjørevei, o_V1.2,sørvest i planområdet.
Estetisk redegjørelse: Området som ligger mot B9 (B10-7 og B10-8) bebygges med de samme hustypene som det er på B9. Resten av feltet som ligger innenfor denne planen bygges ut med konsentrert småhusbebyggelse i form av kjedede eneboliger eller rekkehus med parkering under husene. Illustrasjonsplanen viser kjedede eneboliger.
Reguleringsformål:
Bebyggelse og anlegg
- boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse - golfbane
- renovasjonsanlegg
- øvrige kommunaltekniske anlegg - lekeplass
- kombinert formål bolig/tjenesteyting Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - kjøreveg
- fortau
- gang-/sykkelveg
- annen veggrunn- tekniske anlegg - kollektivholdeplass
- parkeringsplasser Grønnstruktur -friområde -turvei/skiløype Hensynssoner -frisikt i vegkryss
Arealoversikt
Bebyggelse og anlegg: 39439m2
- boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse og bolig/tjenesteyting: 14908m2 - blokkbebyggelse: 5854m2
- golfbane: 14645m2
- renovasjonsanlegg: 101m2
- øvrige kommunaltekniske anlegg: 43m2 - lekeplass: 3889m2
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: 17263m2 - kjøreveg: 6479m2
- fortau: 212m2
- gang-/sykkelveg: 2311m2
- annen veggrunn- tekniske anlegg: 6607m2 - kollektivholdeplass: 160m2
- parkeringsplasser: 1494m2
Grønnstruktur: 7996m2
- friområde og turvei/skiløype: 7996m2
Utnyttelse: Total % BYA for del av B10 som bygges ut er i reguleringsplan for Ask satt til 30 – 35 %. Dette er ikke iberegnet internt veinett, felles p-plass, renovasjonsanlegg og lekeplasser/fellesarealer. I vedlagte detaljreguleringsplan er %BYA pr. byggefelt: B10-1:
45%, B10-2: 50%, B10-3: 35%, B10-4: 45%, B/T: 45%, B107: 40%, B108: 40%.
Kjøreadkomst: B10 tilknyttes offentlig kjøreveg, o_V1.2, med felles kjøreveg f_V2 og o_V7. Felt B10-1 og B10-2 får kjøreatkomst fra f_V3. Felt B10-3 får kjøreatkomst fra f_V2.
Felt B/T får kjøreatkomst fra f_V2. Felt B10-6 får kjøreatkomst fra f_V5. Felt B10-7 får kjøreatkomst fra f_V4 og f_V5. Felt B10-8 får kjøreatkomst fra f_V4 og o_V8.
Parkering: Boligene i felt B10-1 til B10-3 og 10-6 får 2 parkeringsplasser pr. bolig der den ene er i en carport eller evt. parkering under husene. Den andre plassen er foran carporten.
Boligene i felt B10-7 og B10-8 får 2 parkeringsplasser pr. leilighet, hvor den ene er i garasje og den andre er foran garasjen. Det anlegges i tillegg to felles parkeringsplasser med til sammen 12 plasser sentralt i området og i B10-7 – B10-8 anlegges det 12 parkeringsplasser fordelt på 4 områder. Lastebilparkering som tidligere var plassert på nordsida av V1 i forbindelse med boligfelt B9 flyttes til golfparkens areal sør for vei o_V1.2.
Utearealer: Det opparbeides private utearealer i tilknytning til hver enkelt bolig. Disse er orientert mot sørvest og vil få gode solforhold, og de vil skjermes mot tilliggende veier og bebyggelse med vegetasjon. I tillegg til de private uteområdene skal det opparbeides lekeplasser og fellesoppholdsarealer rundt i området.
Tilgjengelighet: Boligene får universell utforming i følge ny TEK10.
Landskap/Grøntstruktur: For å tilfredsstille krav til stabilitet samt å muliggjøre plassering av kjedede eneboliger, småblokkbebyggelse og veier, vil landskapet måtte omformes i utstrakt grad. Det utformes til tre terrasser med forholdsvis bratte skråninger mellom. Disse vil ha en høydeforskjell på 3-5m.
Den østre delen av planområdet reguleres til friområde som skal opparbeides som en grønn korridor på begge sider av ny gang- og sykkelvei. Langs gang-/sykkelveien settes det av et belte for turvei/skispor. I forbindelse med opparbeiding av gang- og sykkelveien er bekken som renner øst i området blitt hevet.
Bekken som renner i område regulert til golf i sørvest heves for å ivareta stabile grunnforhold.
Sol / skyggeforhold: Boligene orienteres mot sørvest for å oppnå optimale sol- og lysforhold.
Støyskjerming: Det er regulert inn støyskjerming langs Fjellveien.
Gang- sykkelveier: Gang-/sykkelveg GS2, øst for B10, reguleres, og anlegges når B10 bygges ut. Gang-/sykkelvegen er tilknyttet RV 120 som fører til Ask sentrum, og den knyttes sammen med det interne veinettet i B10 med tre gangforbindelser. Disse gangforbindelsene vil opparbeides som trapper, og vil dermed ikke få universell utforming. Langs kjørevei o_V1 vil det også opparbeides gang-/sykkelvei.
Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse): I følge teknisk notat fra Norges Geotekniske Institutt, datert 05.06.07, er det er tidligere foretatt enkle grunnundersøkelser og ROS-analyse av planområdet, NGI-rapport 20021504-1, som viser at grunnen består av tykke
leiravsetninger og at det i dag er middels sannsynlighet for leirskred. Analysen viste også at utbygging av området vil ha en positiv effekt på stabilitetsforholdene forutsatt oppfylling i ravinene. Det foreligger, i følge det tekniske notatet, ikke tilstrekkelige data om grunnen til å foreta eksakte beregninger av stabilitetsforholdene i området. Se vedlagte tekniske notat fra NGI datert juni 2011.
Forutsetninger for gjennomføring: Da det er kvikkleire i grunnen, og det skal anlegges boliger, er det en forutsetning at de stabilitetsmessige forholdene er tilstrekkelig gode både gjennom anleggsperioden og permanent. Norges Geotekniske Institutt har gjennomført supplerende grunnundersøkelser som grunnlag for utbygging av feltene. Kvalitetsfyllinger er kun nødvendig der det bygges veier og der det skal bygges hus.
Forslagsstillers begrunnelse for forslaget
Planen anses å være i tråd med retningslinjene for samordnet areal og transportplanlegging.
Boligområdet er lokalisert i gangavstand fra Ask sentrum med nærhet til forretninger,
kontorer, institusjoner og kollektivforbindelser. Forslaget begrenser dermed transportbehovet og fremmer miljøvennlig transport. På bakgrunn av nærheten til sentrum tillegges
utbyggingshensynet større vekt enn vernet av dyrket mark av høy kvalitet.
Etter gjennomføring av konsekvensvurderinger for naturverdier, biologisk mangfold og vannforurensning i forbindelse med bekkelukkinger anses planen å være i henhold til prinsippene om kunnskapsgrunnlaget og føre-var-prinsippet i naturmangfoldloven.
Planen anses å være i tråd med de overordnende planene for området, Kommuneplan 2002- 2014 og Reguleringsplan for Ask sentrum, når de overstående forutsetningene for planen er gjennomført.
Det vil bli gjennomført utbyggingsavtaler for området mellom Gjerdrum kommune og utbygger.
5. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
Miljømessige konsekvenser: Dyrket grasmark og gammel hagemark blir omskapt til
boligområder med hager. I en anleggsperiode vil derfor det biologiske livet i forbindelse med slik jordbrukslandskap bli redusert, men noe blir erstattet av det biologiske liv som man finner i hagarealer.
Barn og unge: Planen vil ikke ha negative konsekvenser for oppvekstvilkårene for barn og unge.
Grøntstruktur: Områder avsatt til friområde i kommuneplanens arealdel vil bli opparbeidet som grøntområder.
Estetikk: Området som ligger mot B9 (B10-7 og B10-8) bebygges med de samme hustypene som det er på B9. Resten av feltet som ligger innenfor denne planen bygges ut med
konsentrert småhusbebyggelse i form av kjedede eneboliger eller rekkehus med parkering under husene. Illustrasjonsplanen viser kjedede eneboliger.
Trafikk: Planen vil kunne føre til noe økt trafikkmengde på RV 120, da den ny offentlige hovedveien, o_V1.2, vil kobles til denne i sørvest. De nye gang-/sykkelveiene som fører fra B10 til RV 120 vil imidlertid muliggjøre at daglige gjøremål kan foretas til fots eller med sykkel.
Støy: Planen vil ikke ha uakseptable støykonsekvenser for omgivelsene.
Luftforurensning: Planen antas ikke å medføre uakseptabel økning i luftforurensing.
Tilgjengelighet Andre miljømessige konsekvenser Planen vil medføre nedbygging av dyrket mark av høy kvalitet. Veid opp mot områdets nærhet til sentrum anses dette som akseptabelt.
6. FORHÅNDSUTTALELSER Referat av forhåndsuttalelser:
Akershus fylkeskommune gjør i brev datert 24.05.11oppmerksom på at selv om det kan være ukjente fornminner i området selv om det ikke er registrert automatisk fredete kulturminner her tidligere. Dersom man under arbeid støter på fornminner skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Rette myndighet skal varsles i henhold til kulturminneloven. Det gis ingen merknader knyttet til nyere tids kulturminner.
Fylkesrådmannen minner om at rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen må legges til grunn og punkt 5 omhandlende fysisk utforming trekkes frem spesielt. Det anbefales at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om at leke- og fellesarealer skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest/brukstillatelse til boligene, og at bevaringsverdige naturkvaliteter kartlegges så tidlig som mulig for å hindre unødige inngrep på steder som er naturlig egnet for lek. Det anbefales også at det etableres
ferdselsforbindelser for myke trafikanter før utbyggingen er ferdigstilt, og at det i bestemmelsene stilles krav om anlegg for sykkelparkering, fortrinnsvis under tak nær inngangsparti.
Fylkesrådmannen anbefaler at muligheten for fjernvarmeanlegg utredes.
Fylkesrådmannen viser til forskrift om rammer for vannforvaltningen som trådte i kraft 01.01.07, og forutsetter at tiltaket ikke reduserer muligheten for å oppfylle kravene i denne.
På bakgrunn av tilsendt materiale mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/delplaner.
NVE, Norges vassdrag og energidirektorat (NVE) Region Øst skriver i epost av 24.05.11 at området er kartlagt i forhold til kvikkleireskred, og ligger innenfor en faresone med lav faregrad. De er kjent med at det er gjort supplerende grunnundersøkelser og beregnet områdestabilitet i samband med tidligere utbygging. De har videre fått opplyst av Odd Gregersen at terrenget vil tas ned der nye boliger skal oppføres, samtidig som bekkedrag fylles opp og heves til et høyere nivå. Gregersen opplyser at dette vil bedre områdestabiliteten betydelig, og ut over kravet i NVEs retningslinjer 2/2011. På bakgrunn av dette ber de om at disse forholdene beskrives nærmere i reguleringsplanen, slik at det tydelig framgår at
sikkerheten i forhold til kvikkleireskred er ivaretatt i tråd med våre retningslinjer NVE 2/2011.
Statens vegvesen, Region øst bemerker i brev datert 09.05.11 at kartutsnitt som følger med varselet er lite lesbart og mangler gnr/bnr, veinavn stedsnavn mm. Ny atkomstvei til B10 og gjeldende reguleringsplaner som berøres av planarbeidet er heller ikke vist. De savner opplysninger om antall boenheter som planlegges, og opplysninger om eventuelle
rekkefølgekrav i gjeldende reguleringsplan i forhold til bygging av veier, gang-/sykkelvei.
Dersom det ikke foreligger rekkefølgekrav for hvilke veitiltak som skal gjennomføres før ny utbygging kan skje i gjeldende reguleringsplan, forutsettes dette tydeliggjort i forbindelse med detaljreguleringen. Det forutsettes at retningslinjen for støy T-1442 legges til grunn ved utbyggingen.
Gardermoregionens interkommunale brannvesen IKS uttaler i brev datert 05.05.11 at det i forbindelse med utbyggingen er viktig at § 11-17 i TEK, som omhandler tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper, blir ivaretatt. Dette gjelder også tilgjengelighet til og i bygninger, og eventuelle behov for ytterligere vannforsyning utendørs.
ROAF, Romerike avfallsforedling, uttaler i brev datert 16.05.11 at de ønsker å bli kontaktet når planene blir mer konkrete. De anbefaler at det i områder med ny bebyggelse legges opp til fellesløsninger der det er mulig, og at det er ønskelig minimere mengden støyende og tidvis farlig trafikk i boligområdene. I områder av en viss størrelse er det ønskelig at det også avsettes plass til returpunkt for glass- metall.
Kommentarer til forhåndsuttalelser:
Akershus fylkeskommune
Kommentarene til fylkeskommunen er ivaretatt så godt som det lar seg gjøre.
NVE, Norges vassdrag og energidirektorat (NVE) Region Øst I bestemmelsene settes det krav om geoteknisk oppfølging.
Statens vegvesen, Region øst
De opplysningene som Statens vegvesen, Region øst ber om, var ikke bestemt når vi varslet oppstart av planarbeidet. Dette vil de kunne vurdere når planen sendes ut på høring.
Gardermoregionens interkommunale brannvesen IKS Dette vil bli ivaretatt under utbyggingen av feltene.
ROAF, Romerike avfallsforedling
Det er tatt hensyn til kommentarene fra ROAF i planen og bestemmelsene.
FORTEGNELSE OVER DE ENKELTE VEDLEGG SOM SKAL FØLGE SAKEN:
Vedlegg:
FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER
FORSLAG TIL REGULERINGSKART
ILLUSTRASJONSPLAN
ILLUSTRASJONER, SNITT OG FASADER
FORHÅNDSUTTALELSER
ROS-ANALYSE
