Reguleringsplan – diverse problemstillinger
Tone Hau Steinnes
Tema
• Mindre endring av reguleringsplan
• Endring av formål
• Betydningen av inntegnet tomtegrense
• Sivilombudsmannens uttalelse om
reguleringsplan for Lian og Kystadmarka (Sør-
Trøndelag)
Mindre endring av reguleringsplan
• Plan- og bygningsloven
§12-14 Endring og oppheving av reguleringsplan
• Omfatter områderegulering og detaljregulering
•
§12-14, første ledd:
For utfylling, endring og oppheving av
reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan.
Mindre endring av reguleringsplan forts.
•
§12-14, andre ledd:
Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om mindre endringer i
reguleringsplan eller til å vedta utfyllinger
innenfor hovedtrekkene i planen. Små endringer kan delegeres til administrasjonen
.
Mindre endring av reguleringsplan forts.
•
§12-14 tredje ledd:
Før det treffes slikt vedtak, skal saken
forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttale seg. Jf.
for øvrig § 1-9.
• Må suppleres med forvaltningsloven
§16
• Forarbeidene: hvis det foreligger innvendinger fra berørte fagmyndigheter eller private, vil
ikke endringen kunne anses som mindre.
Mindre endring av reguleringsplan forts.
• Ikke en hvilken som helst innvending fra
berørte private parter vil gjøre det nødvendig med full planprosess.
• Avgjørende må være om saken blir godt nok opplyst.
• Protest fra fylkeskommunen eller berørt statlig sektororgan – endringen vil ikke anses som
mindre.
Mindre endringer av reguleringsplan forts.
• Hva som er mindre endring må avgjøres ut fra konkret vurdering i den enkelte sak.
• Grensen mellom endring og mindre endring:
- innstramming av tidligere praksis
- ikke gå utover hovedtrekkene i tidligere plan - ikke ha nevneverdig betydning for noen
berørte parter eller interesser
- ikke i strid med overordnede planer
Endring av formål
• Går utover hovedtrekkene i tidligere plan.
• Vil som regel være av betydning for berørte parter eller interesser.
• Er derfor ikke «mindre endring», og må behandles etter
§12-14 første ledd.
• Kan være aktuelt med begrenset høring.
• Endring av arealformål uten korrekt prosess
medfører ugyldighet.
• Bestemmelse til offentlig ettersyn:
Området kan bebygges med industri/lager og
tilhørende anlegg. Maks. tillatt utnyttelse, BRA = 100%. Parkeringskjeller under terreng regnes
ikke med i tillatt utnyttelse. Innenfor området tillates forretninger for plasskrevende varer; så som biler, motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre.
• Vedtatt bestemmelse:
Området kan bebygges med industri/lager og
tilhørende anlegg. Maks. tillatt utnyttelse, BRA = 100%. Parkeringskjeller under terreng regnes
ikke med i tillatt utnyttelse. Innenfor området tillates forretninger for plasskrevende varer; så som biler, motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre. Innenfor området tillates det også etablert kontor.
Betydning av inntegnet tomtegrense
• Spørsmål om tolkning av reguleringsplan:
- tomteinndeling er inntegnet på plankartet - ikke vedtatt bestemmelser som fastslår
rettslig betydning av inntegningen
• Var tidligere noe uklart om inntegning på plankartet er tilstrekkelig, eller om det også må vedtas bestemmelser som fastslår
rettsvirkning av inntegningen.
Betydning av inntegnet tomtegrense forts.
Miljøverndepartementet i Planjuss nr. 1/2012:
• Plan- og bygningsloven gir hjemmel for å kartfeste arealbruken.
• Reguleringsbestemmelser brukes for å utdype arealbruk og binde opp forhold som ikke
kommer klart nok frem av kartet.
Betydning av inntegnet tomtegrense forts.
• Dersom tomtene er inntegnet på plankartet, er det naturlig tolkning av planen at inntegningen er juridisk bindende.
• Slik fortolkning skaper forutsigbarhet og bidrar
til en enkel håndheving av reguleringsplanen.
Betydning av inntegnet tomtegrense forts.
• Miljøverndepartementets konklusjon:
Inntegnede tomtegrenser må anses bindende vist på reguleringsplankartet.
Det er ikke nødvendig med tilhørende
reguleringsbestemmelser som fastslår en slik rettsvirkning.
• Er selvfølgelig adgang til å vedta bestemmelser som sier at tomtegrensene på plankartet er
veiledende e.l.
Lian og Kystadmarka - bakgrunn
• Reguleringsplan for Lian og Kystadmarka vedtatt av Trondheim bystyre 20. november 2008.
• Erstatter reguleringsplan fra 1985.
• Omfatter område i bymarka i Trondheim, blanding av hytter og boliger.
Lian og Kystadmarka – bakgrunn forts.
• Kommunens intensjon med ny plan:
- rydde opp i et område med
forvaltningsmessige utfordringer i form av
ulovlige boforhold og ulovlig byggevirksomhet - mindre blanding av hytter og boliger
- skape mer homogene områder - legge til rette for økt friluftsliv
Lian og Kystadmarka - bakgrunn forts.
• Videreføring av «bortregulerte» eiendommer fra tidligere plan fra 1985.
• Ubebygde eiendommer og eiendommer med
bebyggelse «til nedfalls» også «bortregulert» til friområde eller friluftsområde.
• Regulering til friluftsområde gir ikke eiere rett til å kreve innløsning, jf. pbl 1985 § 25, nr. 6.
• Mange ulovlig bebygde eiendommer ble regulert til bolig.
Lian og Kystadmarka - bakgrunn forts.
• Omtrent 80 klager, variert innhold.
• Reguleringsplanen stadfestet av Fylkesmannen i Sør-Trøndelag 14. desember 2009.
• Klage til Sivilombudsmannen. Sak 11/40, uttalelse 20. desember 2012.
Lian og Kystadmarka - bakgrunn forts.
• Sombs undersøkelser tok særlig sikte på
situasjonen for hytteeiere som får eiendommene
«bortregulert» gjennom den nye planen.
• Hovedpoeng i klagene fra disse grunneierne:
- formålet med planen og hensynet til allmennheten ikke ivaretatt
- «privat omfordelings- og amnestiplan»
- usaklig forskjellsbehandling av grunneiere
Lian og Kystadmarka – reguleringsformål og kommunens skjønnsutøvelse
• Reguleringsvedtak må ikke:
- være mangelfulle eller vilkårlige
- være motivert ut fra utenforliggende hensyn
- fremstå som sterkt urimelig eller uforholdsmessig overfor den enkelte grunneier
- innebære forskjellsbehandling av grunneiere uten at det foreligger tilstrekkelige saklige grunner
Lian og Kystadmarka – reguleringsformål og kommunens skjønnsutøvelse forts.
• Regulering til friluftsområde medfører at
oppgradering av kondemnabel bebyggelse er i strid med reguleringsformålet.
• Bebyggelsen kan dermed ikke settes i stand eller tas i bruk.
• Ingen innløsningsrett eller rett til erstatning ved regulering til friluftsområde.
Lian og Kystadmarka – reguleringsformål og kommunens skjønnsutøvelse forts.
• Klare negative konsekvenser for eiere av hytter som anses som kondemnable.
• Står i skarp kontrast til eiere som får hytter regulert til bolig.
• Når valg av reguleringsformål bygger på
individuell vurdering av den enkelte eiendom, stilles det særlige krav til reguleringsarbeidet.
Lian og Kystadmarka - bebyggelsens tilstand
• Bebyggelsens tilstand kan være et relevant
moment i vurderingen av ønsket fremtidig bruk, men kan ikke være eneste kriterium.
• Uttrykket «bortregulering» er ikke brukt i plan- og bygningslovgivning, og gir uheldige
assosiasjoner.
• Gir inntrykk av at formålet med regulering har vært å fjerne bebyggelsen.
Lian og Kystadmarka - bebyggelsens tilstand forts.
• Et slikt snevert siktemål er ikke i samsvar med plan- og bygningsloven, og vil medføre at
reguleringen må anses ugyldig.
• Finnes mindre inngripende virkemidler for å få
«ryddet opp» i området, f.eks. pålegg om sikring, istandsetting og riving.
Lian og Kystadmarka – tiltak gjennomført i strid med loven
• Generelt ikke noe i veien for at bygninger oppført i strid med tidligere regulering blir «lovlige» etter ny regulering.
• Bebyggelse kan være et relevant faktum når fremtidig arealutnyttelse skal vurderes.
• Bærer galt av sted hvis myndighetene ser helt bort fra ulovlighet.
• Den som tar seg til rette, har ikke samme beskyttelsesverdige interesse i å få fortsette etablert bruk.
• Usikkert om eiendommer med bebyggelse «til nedfalls» er bedre egnet til friluftsområde enn andre eiendommer.
• Er det som fremstilles som friluftsinteresser
knyttet til et generelt ønske om å begrense antall bebygde eiendommer?
• Når det samtidig legges opp til fortetting der ulovligheter ettergodkjennes på bekostning av friluftsinteressene, kan det spørres om relevante planhensyn er overveid og saklige hensyn er tatt.
Lian og Kystadmarka - myndighetenes
fremgangsmåte og begrunnelser
• Forskjellsbehandling stiller strenge krav til myndighetenes vurderinger og begrunnelse.
• Noen få grunneiere får tilnærmet verdiløse eiendommer.
• Foreligger ikke positive og konkrete, relevante hensyn som forklarer eller rettferdiggjør valgene som er tatt.
• Inntrykk av at grunneiere som har tatt seg til rette, oppnår fordeler på bekostning av andre.
Lian og Kystadmarka - myndighetenes
fremgangsmåte og begrunnelser forts.
• For de eiendommer hvor det står en bygning som er «bortregulert», kan reguleringsplanen ikke opprettholdes i nåværende form.
• Tvil om planen er motivert av saklige hensyn.
• Forskjellsbehandling av naboer uten saklige begrunnelser.
• Ber Fylkesmannen i Sør- Trøndelag se på saken på nytt.
