3 Metode
4.3 De unges erfaringer med religionsundervisning og deres lesning av
4.3.2 Et utdrag fra lærebokmateriale
No Brasil, doutrinalmente, ante a omissão legislativa, basicamente duas posições antagónicas se colocam a respeito da temática: de um lado, há quem entenda pela prevalência invariável da vontade da “maioria” condominial – esta é a posição defendida por CÂMARA428 –; de outro, há quem defenda a possibilidade de temperamento da regra legal, designadamente nas hipóteses de abuso de direito ou violação ao princípio da boa fé – nessa quadra se posicionam FRANCO429, DINIZ430, LOPES431, FARIAS e ROSENVALD432, SCAVONE JR.433, LOUREIRO434, e VENOSA435. Outros tantos passam ao largo da discussão436. Por coincidência de razões, no que toca aos limites no direito de representação, CÂMARA437 defende a plena liberdade dos condóminos para autorreger-se no particular, ao passo que os demais autores que tratam do tema mostram-se favoráveis à sua limitação por força da lei, assim se posicionando, mais enfaticamente, FRANCO438 e LOPES439, seguidos por SCAVONE JR.440, VENOSA441 e DINIZ442.
428 CÂMARA, Hamilton Quirino, op. cit., p. 266. 429 FRANCO, J. Nascimento, op. cit., p. 109. 430 DINIZ, Maria Helena, op. cit., p. 277. 431 LOPES, João Batista, op. cit., p. 130-133.
432 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson, op. cit., p. 818-819. 433 SCAVONE Jr., Luiz Antonio, op. cit., p. 894.
434 PELUSO, Cezar, coord.; LOUREIRO, Eduardo... [et al.] – Código Civil comentado. 7ª ed. Barueri: Editora
Manole, 2013, p. 1395.
435 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., p. 397.
436 Sem referência ao problema específico objeto desta dissertação, entre outros: GAMA, Guilherme Calmon
Nogueira da – Direitos Reais. São Paulo: Atlas, 2011, no capítulo respeitante ao “Condomínio Edilício”, p. 396- 425; RIZZARDO, Arnaldo, op. cit., no capítulo “Propriedade Horizontal ou Edilícia”, p. 637-687, apesar de referir à possível contagem dos votos em assembleia por maioria de pessoas, citando trecho da obra de Caio Mário da Silva Pereira; TARTUCE, Flávio, op. cit., p. 933-956, no sub tópico “Do condomínio edilício”; PEREIRA, Caio Mário da Silva – Condomínio..., op. cit., p. 153-169, que, apesar de tratar de temas variados no Capítulo referente à assembleia de condóminos, não entra neste mérito; e AVAAD, Pedro Elias, op. cit., que trata da assembleia de condóminos e seus respetivos quóruns nos Capítulos 15º (p. 145-147), 16º (p. 149-154) e 18º (p. 163-169), sem nada referir em relação à temática proposta.
437 CÂMARA, Hamilton Quirino, op. cit., p. 430 e ss. 438 FRANCO, J. Nascimento, op. cit., p. 98-100. 439 LOPES, João Batista, op. cit., p. 135-136.
440 SCAVONE Jr., Luiz Antonio, op. cit., p. 903-905. 441 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., p. 396-398. 442 DINIZ, Maria Helena, op. cit., p. 279-280.
Faz-se necessário aprofundar no enfrentamento das posições expostas. Considerando o número considerável de autores estudados e a abrangência das matérias tratadas por cada um deles, esgotar-se-ão todos os temas que envolvem o direito das minorias condominiais eventualmente tratados por cada um deles – incluindo as problemáticas relativas à “ditadura da maioria de um só”, da “ditadura das procurações” e a referência ao “abuso das minorias”.
Quanto à primeira posição, refratária tanto em relação à possibilidade de intervenção judicial em hipóteses de prevalência da maioria patrimonial, bem como quanto à pretensão de imposição (legal) de limite para o número de mandatos na assembleia, CÂMARA figura como seu expoente.
A uma, no que toca à “ditadura da maioria de um só, o autor refere especificamente a um caso concreto443 no qual, numa edificação composta de dezessete apartamentos de igual valor, um único condómino é proprietário de sete deles, possuindo, portanto, a maioria do número de votos, de modo que a reunião da assembleia dos condóminos era ato puramente formal, eis que todas as questões trazidas pelos demais condóminos eram sumariamente rejeitadas, e todas as introduzidas por ele – incluindo a eleição da própria esposa para o exercício das funções de síndico – eram prontamente aprovadas, unicamente pelo condómino maioritário (com votos contrários de todos os demais presentes, mas sem qualquer significância real), e sem direito à discussão. Enfim, claramente se instaurou, nesse caso, uma “ditadura” de um único condómino. As assembleias eram mera formalidade, pois todas as matérias e assuntos de interesse à vida condominial já haviam sido previamente decididos por este único condómino (em família), detentor, singularmente, da maioria do capital investido (das frações ideais) na edificação e consequentemente do número de votos na assembleia.
Não obstante, mesmo diante da situação narrada, defende o jurista, invariavelmente, a primazia da vontade da maioria [das frações] nas assembleias, equiparando a assembleia de condóminos às assembleias legislativas – nas quais há prevalência da vontade da maioria – e também às empresas – em que o peso dos votos nas deliberações é determinado pelo número
de quotas sociais. Defende o jurista que caberia à minoria, legitimamente, unir-se,
acompanhar as assembleias de condóminos e suas votações, delas participando de forma
443 CÂMARA, Hamilton Quirino, op. cit., p. 265-266. Estes são os termos da dúvida enviada pelo condómino de
um condomínio edilício ao jurista: “Moro num prédio de 12 apartamentos, onde somente um proprietário possui 7 imóveis. Na última reunião de condomínio, com a participação dele, de sua mulher (com a devida procuração) e demais 4 proprietários (um estava ausente), ao votarmos determinadas questões, nada do que tínhamos em mente foi votado, pois obviamente, por ele ter maioria, decidia tudo e ponto final, sem qualquer direito à discussão. Até mesmo a eleição do síndico foi desta maneira, pois como proprietária tive os votos dos outros presentes e ele votou na própria esposa e assim ficou decidido. Pergunto: isto tudo é correto? De que adianta então reunião de condomínio neste prédio, pois tudo já vem decidido de casa? [...]”.
ativa, pois, em sua visão, conquanto não detenha a minoria poder deliberativo capaz de alterar diretamente o resultado das votações assembleares, muitas questões e problemas seriam resolvidos pela adequada participação e intervenção dos condóminos minoritários, visando os
interesses maiores da coletividade444.
Todavia, tem-se como crítica possível a tal pensamento o facto de que, ainda que a minoria participe ativamente das deliberações da assembleia, expondo as melhores e corretas questões e razões no interesse da coletividade, não terá como impedir a imposição da vontade pela maioria (que poderá ser, em verdade, uma minoria subjetiva). Ademais, apesar da menção feita pelo autor às assembleias legislativas, o peso dos votos na assembleia condominial, assim como ocorre nas sociedades comerciais, não leva em conta o número de pessoas, mas o capital investido. Há de se buscar, outrossim, outros mecanismos de proteção ao(s) condómino(s) minoritário(s), designadamente quando representem o maior número de pessoas na edificação (maioria subjetiva). Além disso, independentemente da maioria condominial, há, no caso narrado, clara violação ao direito de participação dos condóminos
minoritários, pois não lhes foi permitido efetivamente participar na formulação da
deliberação, não puderam intervir nas discussões – na verdade, nem sequer houve discussão – e manifestar sua vontade – que se limitou à expressão meramente conclusiva (e formal) do voto. Portanto, anuláveis todas as deliberações tomadas nestas circunstâncias por este só facto – que se torna ainda mais gravoso ante a “maioria de um só” condómino, eis que, ao ignorar ou mitigar o direito da minoria de efetivamente participar na construção da vontade coletiva, o que se tem de resultado é tão somente uma vontade particular, singular, autoritária e impositiva. Não se pode sequer ser chamada de “deliberação”, que pressuporia sua construção através da participação da coletividade dos condóminos. Por fim, no caso narrado, também contaminada a deliberação para aprovação do síndico, pois, sendo eleita a própria esposa do condómino maioritário, ante o conflito de interesses existente, o correto seria que ele não participasse da votação ou, participando, seu voto fosse desconsiderado para esta deliberação.
Já no respeitante à imposição de limites ao número de procurações que podem ser outorgadas a um mesmo condómino, o autor deixa expresso inexistir limitação legal para tanto, defendendo não caber à lei interferir em tal seara particular, que poderá ser tratada internamente, na convenção de condomínio, entendendo que deveriam os condóminos mobilizar-se para o comparecimento às assembleias em lugar da outorga indiscriminada de
procurações445. Entretanto, a posição adotada não resolve, ao menos aprioristicamente, os casos problemáticos de “ditadura das procurações” verificados na prática.
Apesar disso, ao analisar casos concretos envolvendo abusos no direito de representação em assembleias446, indica a possível anulabilidade de deliberações tomadas em determinadas circunstâncias, independentemente de cláusula convencional – como no caso do voto em causa própria do síndico detentor de várias procurações, designadamente para sua reeleição ou aprovação de suas próprias contas –, porém, reconhece, invariavelmente – à falta de norma convencional em sentido contrário – a impossibilidade de limitação de número de mandatos outorgáveis a uma mesma pessoa ou mesmo da abrangência dos poderes, não se fazendo necessário especificar a orientação dos votos para cada deliberação proposta – valendo a procuração genérica (que apenas restringirá o direito de ser votado, se esse poder não constar da mesma).
Em suma, o caso descrito – inclusive mais grave que o exemplo base dado no tópico antecedente –, envolve conduta que, naquelas circunstâncias, além de ofender o princípio da boa fé, configura abuso do direito447 – partindo da premissa de que é lícito e legítimo o exercício regular do direito à maioria dos votos na assembleia por ser proprietário da maioria das frações (do capital investido) na edificação.
No tocante à segunda posição, que reconhece o problema e busca vedar a “ditadura” condominial – seja do condómino maioritário, seja do condómino portador de várias procurações –, de um modo geral, argumentam seus defensores que, diferentemente do verificado nas sociedades comerciais (ou empresariais) – nas quais prevalece e delibera-se sobre interesses predominantemente económicos –, nos condomínios delibera-se a respeito de problemas humanos e familiares, bem como sobre questões envolvendo sensíveis relações de vizinhança, designadamente nas edificações para moradia, a reclamar normativa “flexível” – por vezes com recurso ao abuso do direito448 como fundamento para impugnar deliberações –, objetivando a convivência harmoniosa entre seres humanos, incompatível com determinações impostas por um ou alguns poucos condóminos, ainda que sejam maioria condominial, em
445 Idem, op. cit., p. 430-431. 446 Idem, op. cit., p. 432; 434-438.
447 Cfr. tratado mais detidamente neste Capítulo, infra.
448 Cfr. FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson, op. cit., p. 818-819; PELUSO, Cezar, coord.;
virtude do capital investido no edifício449 – ou em razão da concentração de procurações nas mãos de um único condómino, passando a atuar ditatorialmente em causa própria.
Neste quadrante, tratando da “ditadura da maioria de um só”, FRANCO450, antes do advento do Código Civil de 2002 – sob à égide exclusiva da Lei nº 4591/64, portanto –, analisando outros ordenamentos jurídicos à época, escreveu que:
(a) em Itália, enquanto a lei estabelece solução “real” (conforme a coisa), a prevalecer a maioria das quotas da edificação nas deliberações da assembleia – cumprindo acrescer, para fins de atualização, que mantido atualmente o mesmo critério legal real (patrimonial), sendo as maiorias formadas de acordo com o valor das quotas (art. 1105 do Código Civil italiano451), e o valor total da coisa comum (art. 1108 do Código Civil italiano452), obrigando as deliberações também à minoria dissidente, ressalvando a lei, apenas, para a validade das deliberações, que todos os condóminos tenham sido previamente informados sobre os
449 Cfr. FRANCO, J. Nascimento, op. cit., p. 109. “Ponto dos mais delicados é o da preservação do direito da
minoria, quando um grupo ou alguns poucos condôminos possuem diversas unidades autônomas e, por isso, podem direcionar as deliberações da assembleia segundo seus interesses. Em alguns casos, um só condômino possui a maior parte do condomínio, de sorte que a assembleia constitui mera formalidade porque um só voto aniquila todos os dados em sentido contrário. Invocando-se analogia com as sociedades comerciais, em que nas deliberações predomina a maioria de interesses, tem-se admitido no Brasil, a ditadura da maioria, deslembrando- se que nem sempre as regras aplicáveis às sociedades servem para o condomínio de edifícios. Nas assembleias das sociedades empresariais delibera-se sobre interesse predominantemente econômico, enquanto nas dos edifícios, mormente quando residenciais, decide-se sobre problemas humanos e familiares, delicadas relações de vizinhança, o que justifica normas flexíveis no objetivo de se alcançar tranquilidade e harmonia entre os habitantes do edifício. Trata-se de uma situação diferenciada, em que não se busca decisão sobre um proveito econômico, mas consenso para a melhor convivência de seres humanos, e, por isso, incompatível com a chamada ‘maioria de um só’ ou de uns poucos”. Mais à frente, acresce, em defesa do direito da minoria, que o “poder deliberativo da maioria não é absoluto. Em todas as comunidades de interesses, desde as sociedades anônimas até os simples clubes associativos, impera o respeito aos direitos subjetivos de seus membros e à opinião da minoria, que tem o direito de se fazer ouvir, pois é para isso que são convocados todos os condôminos ou pessoas a eles equiparados.” (p. 117).
450 Idem, p. 109-112, citando autores italianos, franceses, espanhóis e a legislação mexicana, conforme analisado
no corpo do texto, com comentários, acréscimos e atualizações.
451 “Art. 1105 Amministrazione. Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa
comune (1106). Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore (872)”.
452 “Art. 1108 Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione Con deliberazione della maggioranza
dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti. E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni. L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune”.
assuntos a deliberar –; a jurisprudência teria abrandado o rigor legal, excluindo a possibilidade da “maioria de um só” contra todos – “uno solo contro tutti” – , mediante aplicação do princípio equitativo da igualdade nos votos (equalização individual) – que pressupõe uma pluralidade de pessoas para formação da maioria –, reforçado pelo entendimento da doutrina, a propor um sistema misto – possibilitando, de um lado, que as partes deliberem ou convencionem previamente (mediante aprovação conforme o critério real legal) que as futuras deliberações serão tomadas por maioria de pessoas, e, de outro, que, mesmo ausente tal convenção prévia, o sistema pessoal poderia ser implicitamente admitido, de tempos em tempos, pelos condóminos;
(b) em Espanha, a doutrina considerava a solução legal – que, igualmente, estabelecia o número de votos consoante a maioria das “quotas de participação” – não democrática, ante seu cariz plutocrático, propondo solução tida por mais justa e razoável, contudo, assim havia estabelecido terminantemente a jurisprudência do Tribunal Supremo de Espanha, para quem, sendo dois os condóminos partícipes da assembleia, representando um deles uma quota maior do condomínio, a ele corresponderia a administração, sendo obrigatórias suas decisões, salvo
se gravemente prejudiciais aos demais condóminos – por relevante ao estudo, cabe aqui um
parêntesis para um breve comentário mais contemporâneo da legislação espanhola, citada pelo jurista, eis que foi modificada por sucessivas leis (inclusive neste ano de 2019), atendendo aos reclamos doutrinais e incorporando a ressalva da jurisprudência: conquanto preveja a lei, como regra, o critério real, sendo os números dos votos dos condóminos proporcionais às suas “quotas de participação” (nomeadamente, conforme art. 17, em seus vários nos)453, institui norma específica sobre o tema em análise, permitindo a impugnação das deliberações da assembleia (cfr. art. 18)454, entre outros motivos, designadamente quando
453 “Artículo diecisiete. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: [...] 7. Para
la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. [...] 9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios. [...]”.
454 “Artículo dieciocho. 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de
conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. 2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios. 3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley
resultarem gravemente lesivos aos interesses da própria coletividade em benefício de um ou
vários condóminos (nº 1, letra “b”) ou quando, sem previsão jurídica legal ou contratual,
impuserem grave prejuízo a algum condómino, ou quando tenham sido adotadas com abuso
de direito (nº 1, letra “c”).
(c) em França, a legislação da década de 1960455 – que permanece inalterada no particular, é de se acrescer456 –, a fim de prevenir a prepotência do condómino maioritário e evitar riscos mais sérios, estabelece regra, segundo a qual, o voto do condómino detentor de mais da metade do capital investido na edificação é reduzido nas deliberações da assembleia condominial para igualar-se à soma dos votos dos restantes condóminos, evitando-se a “‘ditadura’ da maioria de um só em detrimento da minoria composta de vários” – o conflito (de difícil solução) que se poderá criar a partir da aplicação deste dispositivo, em caso de oposição entre o condómino maioritário e todos os demais, evidenciado pela própria doutrina francesa: poderá não se constituir nenhuma maioria na assembleia geral, o que remeteria a questão obrigatoriamente para o tribunal, mas, ainda assim, considerado risco de menor gravidade do que o da soberania de uma única pessoa; e
(d) no México, na ocasião, a matéria era tratada pela Lei de 28 de Dezembro de 1972457, em seu art. 27, VI458, que estabelecia que, no caso de um único condómino representar mais de 50% dos votos, para a validade das deliberações seriam necessários, também, 50% dos votos restantes, e, não se chegando a consenso os condóminos, qualquer dos condóminos poderia submeter a questão à arbitragem. Particularmente quanto ao direito mexicano, cabe acrescer, para fins de atualização, que a lei em questão foi revogada e sucedida por outras tantas459, com disposições similares no particular, atualmente vigendo a “Lei de Propriedade