5 Drøfting
5.2 Tro, tilhørighet og livstolkning
No tocante às iniciativas legislativas, em Portugal, a própria omissão doutrinária revela não se tratar o tema da “maioria de um só” um problema que reclame solução jurídica especial, sendo justificável o silêncio legal, mesmo porque o regime funda-se, essencialmente, no cariz patrimonial das relações condominiais. Igualmente, no que toca ao direito de representação – e seus potenciais impactos no direito das minorias e maiores –, o tema está bem delineado na lei e na doutrina, também não reclamando maiores preocupações do jurista e legislador.
Ademais, o arcabouço jurídico português já existente permite a correção de pontuais
casos de abuso – como se verifica em hipóteses como a da redução de penalidade excessiva
imposta pela assembleia, entre outros casos –, havendo normativo expresso quanto à possibilidade de impugnação das assembleias condominiais anuláveis, por contrariedade à lei e aos estatutos internos – que comporta, como comprova o caso da redução da penalidade excessiva, aplicação dos institutos gerais do negócio jurídico, a permitir o recurso ao abuso de direito, à boa fé, entre outros princípios – solução aplicável a todas as deliberações eventualmente lesivas aos demais condóminos.
No Brasil, apesar da absoluta carência de normas e prazos especiais para a impugnação das assembleias condominiais, o legislador mostra preocupação com a questão ventilada, acerca da “tirania da maioria de um só”, seja pelo condómino maioritário ou por aquele que concentra um grande número de procurações e passa a atuar em causa própria, a justificar a existência de projeto de lei acerca dos dois temas.
Com efeito, o Projeto de Lei nº 6960/2002488, convertido no atual Projeto de Lei nº
699/2011489, de iniciativa parlamentar da Câmara dos Deputados, dedicou-se à matéria (pelos dois ângulos supramencionados) e por isso merece destaque.
Diferentemente de como se empreendeu na análise dogmática, não sendo muitas as proposições (na verdade, apenas dois projetos de idêntico teor no particular), por razões de ordenação lógica, primeiro será analisado o projeto de lei quanto à problemática da “maioria de um só” do condómino maioritário, e, em seguida, naquilo que refere à “ditadura das procurações” ou abuso no direito de representação dos condóminos nas assembleias.
488 CÂMARA dos Deputados do Brasil – Projeto de Lei nº 6960/2002. Disponível em
http://www2.camara.leg.br.
489 CÂMARA dos Deputados do Brasil – Projeto de Lei nº 699/2011: “Altera o Código Civil, instituído pela Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002”. Disponível em http://www2.camara.leg.br.
Primeiramente, no que toca à ditadura do condómino maioritário, o projeto de lei propunha490 a inclusão de um § 2º ao art. 1352 do Código Civil brasileiro, a dispor que “[n]o
caso de um mesmo condômino possuir mais de uma unidade ou fração ideal, seu direito de voto será limitado à soma dos votos dos demais coproprietários, cabendo ao presidente da mesa, em caso de empate, o voto de desempate”491.
Consoante sua própria justificação, citando a professora SCHWARTZ, que sugeriu o acréscimo do § 2º ao art. 1352492, e, principalmente, a já mencionada obra de FRANCO493, o projeto tinha por objetivo ressalvar o direito das minorias no condomínio, justamente buscando instituir na legislação brasileira critério semelhante ao francês – tido por mais justo e humano.
O projeto, entretanto, recebeu parecer de rejeição da Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados da modificação deste dispositivo legal (art. 1352), no sentido de que a matéria deve ser regulada na convenção de condomínio, a teor do disposto no parágrafo único (que se tornaria § 1º), de modo que não se poderia “de um momento para o outro, limitar o direito do proprietário sem previsão da convenção de condomínio”494.
Pode-se objetar, contudo, que, rejeitado o projeto, resta mantida a omissão legal sobre a matéria, sendo certo que a mera remissão à regulação interna condominial – que pode ser omissa no particular –, não soluciona a questão – que está a depender de tratamento legal específico. Ademais, há maiores razões jurídicas a admitir a limitação ao direito de propriedade por meio de uma lei do que através da convenção ou regulamento do condomínio; aliás, é a lei que estabelece os critérios e quóruns para deliberação das assembleias – e não o inverso.
490 Entre outras várias alterações e inclusões ao Código Civil brasileiro.
491 CÂMARA dos Deputados do Brasil – Projeto de Lei nº 6960/2002. Disponível em
http://www2.camara.leg.br; CÂMARA dos Deputados do Brasil – Projeto de Lei nº 699/2011: “Altera o
Código Civil, instituído pela Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002”. Disponível em
http://www2.camara.leg.br. A proposta, quando apresentada no bojo do segundo projeto de lei, teve alterada apenas a redação da palavra “co-proprietários”, antes redigida sem hífen, senão vejamos: “No caso de um mesmo condômino possuir mais de uma unidade ou fração ideal, seu direito de voto será limitado à soma dos votos dos demais co-proprietários, cabendo ao presidente da mesa, em caso de empate, o voto de desempate”.
492 “[...] Art. 1352: O acréscimo do parágrafo segundo ao art. 1352 foi sugerido pela professora ROSELY
BENEVIDES DE OLIVEIRA SCHWARTZ, da Faculdade Metropolitana Unida – FMU – São Paulo, autora do livro Revolucionando o Condomínio, publicado pela Editora Saraiva em 1996 (2001 – 6ª edição) e objetiva ressalvar o direito das minorias. Atualmente, nas assembléias de condôminos, os votos são proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, ou número de unidades pertencentes a cada condômino [...]”, transcrevendo, ao depois quase que integralmente a doutrina de FRANCO no particular.
493 Na obra acima referida neste estudo, cfr. FRANCO, J. Nascimento, op. cit., p. 109.
494 CÂMARA dos Deputados do Brasil – Parecer da Comissão de Constituição e Justiça e de Redação ao Projeto de Lei nº 6960/2002, Relator Deputado Vicente Arruda, 2003. Disponível em
Trata-se, ademais de legítima opção do legislador, deixar ou não a matéria a cargo da vontade dos particulares – que poderão estabelecer, na convenção de condomínio, o critério que lhes parecer mais conveniente –, no entanto, ao fazê-lo, para o comum dos casos, não se aprovará ou não se conseguirá aprovar (por depender dos votos do próprio condómino maioritário) qualquer modificação no critério de votos proporcionais às frações ideais – nem se conseguirá instituir uma tal cláusula que permita a redução dos votos do condómino maioritário.
O projeto também recebeu parecer de rejeição da Comissão de Desenvolvimento Económico, Indústria e Comércio, o Projeto recebeu parecer geral de aprovação, mas não no particular da alteração pretendida para o art. 1352. Com efeito, neste ponto, de acordo com o parecer, as quotas-partes ideais refletem o poder político de cada condómino, além de as
convenções de condomínio poderem estabelecer critério diverso da regra legal – sendo
comum que se estabeleça um critério de voto não proporcional às frações ideais, ainda que assim o seja para o rateio das despesas –, a modificação interferiria no direito de propriedade constitucionalmente previsto495.
Pode-se igualmente objetar o parecer dado: quanto à possibilidade de se alterar o critério através da convenção, pelas mesmas razões apresentadas quando da análise do projeto de lei anterior, tal constatação nada altera ou contribui para a resolução do problema ventilado; no que toca à alegada “interferência no direito de propriedade”, com a devida vênia, o direito de propriedade não é ilimitado nem absoluto – devendo atender ao seu fim social –, sofrendo várias restrições, com especial relevo na propriedade horizontal, em que há o convívio conjunto de vários proprietários, com iguais direitos, inclusive sobre as partes comuns, e as questões se resolvem através das assembleias formadas por estes proprietários. Ademais, seria incoerente e atentatório ao sistema jurídico, que a lei (federal) não pudesse interferir no direito de propriedade para alterar o critério do número de votos dos condóminos, mas que a convenção de condomínio – norma particular interna, cuja validade subordina-se à lei – pudesse fazê-lo. E, precisamente por não ser absoluto, existem restrições (e renúncias)
495 CÂMARA dos Deputados do Brasil – Parecer da Comissão de Desenvolvimento Económico, Indústria e Comércio ao Projeto de Lei nº 699/2011, Relator Deputado Laércio Oliveira, 2014. Disponível em
http://www2.camara.leg.br. Conforme o documento, quanto à alteração “do art. 1.352 entendo que a iniciativa do legislador busca apresentar uma solução a questão que tem sido objeto de acaloradas discussões no Poder Judiciário. A Convenção do Condomínio poderá estabelecer um critério para estas situações como ocorre, comumente, no caso das edificações mistas que preveem a possibilidade de votos não proporcional à fração ideal, ainda que este seja o critério para o rateio das despesas. A fixação da quota-parte ideal se reflete no direito de propriedade e no poder político de cada condômino, ocorrendo no momento da instalação do condomínio. Desta forma, a alteração proposta interfere diretamente no direito de propriedade previsto no art. 5º da Constituição Federal”.
legítimas aos direitos, inclusive aos fundamentais, mormente quando em confronto com outros direitos fundamentais (como o dos demais proprietários); se legítima a disposição pelo particulares através de regra convencional, legítima a disposição pelo legislador.
Por fim, é de se ressaltar que referida a proposta recebeu apoio de parte da doutrina para a resolução da questão da tirania do condómino maioritário496. Comentando a iniciativa, VENOSA497 afirma que o projeto pretende exatamente impedir que o condómino sistematicamente maioritário – proprietário de várias unidades no condomínio, como costuma com as incorporadoras (quando ainda não alienaram todas as unidades do empreendimento imobiliário) –, imponha sua vontade, ditatorialmente. Entretanto, critica o autor o critério de desempate pelo presidente da mesa, pretendido pela lei, preferindo que se qualifique o voto de outra forma, nos casos de empate, (aí sim) com base nas (próprias) frações ideais.
Em segundo lugar, no que diz respeito ao abuso no direito de representação e a chamada “ditadura das procurações”, os mesmos Projetos de Lei (6960/2002 e 699/2011), propõem o acréscimo de um parágrafo único ao art. 1354 do Código Civil brasileiro – também sugerido pela professora SCHWARTZ, conforme justificação498 –, para fazer incluir um limite ao número de mandatos que poderão outorgados a uma mesma pessoa, nos seguintes termos: “Os condôminos poderão se fazer representar por procuração, sendo
vedada a outorga de mais de três mandatos à mesma pessoa”.
A justificação do normativo então projetado – francamente baseada nas posições doutrinais de FRANCO e de LOPES499, que se inspiram na legislação francesa –, visa a impedir a implantação de “verdadeiras ditaduras” no âmbito condominial, eis que,
496 Cfr. DINIZ, Maria Helena, op. cit., p. 277, o Projeto de Lei nº 699/2011 objetiva ressalvar o direito das
minorias. Atualmente, nas assembleias de condôminos, os votos são proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, ou número de unidades pertencentes a cada condômino”; e VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., p. 397.
497 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., p. 397.
498 A justificação do projeto, que também transcreve integralmente a doutrina de FRANCO quanto ao tema,
destaca, ainda que o “acréscimo do parágrafo único ao art. 1.354 também foi sugerido pela professora Rosely Benevides De Oliveira Schwartz e objetiva limitar o número de procurações por participante nas assembléias de condomínio.
499 Nas obras já citadas no presente estudo. Na justificação do projeto, além de transcrever-se integralmente a
doutrina de FRANCO quanto ao particular, consta que a norma projetada “[...] objetiva limitar o número de procurações por participante nas assembléias de condomínio. São freqüentes a implantação de verdadeiras ditaduras, onde o síndico se mantém no cargo (eleição) por meio de muitas procurações em seu nome. Essas procurações na sua maioria são obtidas dos co-proprietários que não estão morando no condomínio e seus apartamentos estão alugados. Além da eleição o síndico faz uso dessas para aprova obras (rateio extras) e até suas próprias contas. [...] Como se vê, sobram símiles justificando a limitação do número de procurações a um só mandatário, para se evitar o que o jurista Kênio de Souza Pereira denominou ‘ditadura das procurações’ (cf. BOI - Boletim do Direito Imobiliário, nov. l98, n.33.p.6). Segundo o juiz do 2° Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, Dr. João Batista Lopes em seu livro Condomínio (Editora Revista dos Tribunais) [...]”, transcrevendo, em seguida, os dizeres de LOPES.
frequentemente, o síndico mantém-se no cargo – que é eletivo –, através do voto de vários mandatos outorgados em seu nome, sendo certo que, em sua maioria, essas procurações são obtidas com condóminos que não moram no edifício e cujos apartamentos encontram-se alugados (ou arrendados); além da própria eleição para o cargo de síndico, há casos em que o mandatário faz uso desse expediente para aprovação de obras e até suas próprias contas.
Recebeu a proposta, contudo, igual parecer de rejeição da Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados500, com fundamento no princípio da intervenção mínima na
autonomia privada, devendo a lei permitir, ao máximo, a liberdade nas relações particulares,
de modo que devem regular-se os condóminos pelas normas que reputarem adequadas, conforme celebrado na convenção de condomínio.
A mesma crítica que se fez ao parecer de rejeição do projeto no atinente à pretendida modificação do art. 1352 – referente à “maioria de um só” –, faz-se aqui: poderia a lei dispensar tratamento especial à matéria, eis que, na omissão ou impossibilidade de os condóminos deliberarem em sentido contrário, prevalecerá a vontade do condómino que detiver o maior número de procurações – aliás, a própria assembleia que pretenda deliberar tal assunto pode revelar-se frustrada precisamente pela atuação de um ou poucos condóminos dotados de poderes genéricos outorgados por vários condóminos, atuando em causa própria contra tal deliberação para o futuro.
Não obstante, também como seu antecessor, recebeu parecer da Comissão de Desenvolvimento Económico, Indústria e Comércio da Câmara dos Deputados501, pela rejeição da pretendida modificação, ao argumento de violação aos princípios constitucionais
da liberdade e da autonomia da vontade particular, espelhada na convenção de condomínio e
não por imposição legal.
Semelhantes críticas sobre ele pesam: na omissão ou impossibilidade de os condóminos (pelo quórum exigente de 2/3) aprovarem tal cláusula, a questão estará relegada à eventual cláusula da convenção de condomínio (usualmente omissa). Ademais, nem a autonomia da vontade nem o direito de propriedade são absolutos, podendo o legislador estabelecer a eles
500 CÂMARA dos Deputados do Brasil – Parecer da Comissão de Constituição e Justiça e de Redação ao Projeto de Lei nº 6960/2002, Relator Deputado Vicente Arruda, 2003. Disponível em
http://www2.camara.leg.br. No dizer do parecer do relator: “A idéia é boa e louvável, porém entendo ser matéria típica da Convenção de Condomínio. A lei deve permitir ao máximo a liberdade nas relações privadas. Os condôminos devem regular-se pela Lei que reputarem adequadas”.
501 CÂMARA dos Deputados do Brasil – Parecer da Comissão de Desenvolvimento Económico, Indústria e Comércio ao Projeto de Lei nº 699/2011, Relator Deputado Laércio Oliveira, 2014. Disponível em
http://www2.camara.leg.br. Conforme o documento, sou totalmente contrário a modificação legislativa, por entender que há inequívoca violação ao princípio constitucional que assegura o direito de liberdade ao cidadão (art.5º). A autonomia da vontade há de prevalecer, devendo, quando muito, ser tratada de forma pontual nas convenções, mas de forma privada, nunca decorrendo de imposição legal.”.
restrições; comparativamente, se é a lei que permite aos condóminos usar de sua autonomia da vontade para, por exemplo, modificar o critério de cálculo do número de votos de cada condómino (art. 1.352, parágrafo único) – o que não ocorre em Portugal, onde o critério do número de votos decorre de norma cogente, indisponível –, com mais razão poderá a lei restringir o exercício da representação nas assembleias. E, note-se, que, na verdade, o normativo projetado, (i) não restringe a autonomia da vontade, pois, assim como ocorre hoje, poderiam os condóminos, através da convenção de condomínio, modificar o critério para mandato e procurações nas assembleias; e (ii) não haveria propriamente restrição ao direito de representação dos condóminos, pois o que a proposição pretende vedar é que tão somente que uma mesma pessoa receba muitas procurações em seu nome (mandatária de inúmeras pessoas para uma mesma reunião assemblear).
Por fim, também no tocante a este projeto, manifesta-se, maioritariamente, a doutrina502 positivamente às alterações pretendidas, repisando os argumentos e doutrina existentes sobre o tema, consoante a justificação do projeto, ressalvando-se entendimento contrário, em defesa da liberdade condominial, sem interferência estadual503.
Constata-se, da análise dos projetos de lei brasileiros, o conflito do legislador brasileiro quanto à liberdade condominial: enquanto uns defendem a intervenção do Estado para o estabelecimento de limites e parâmetros entendidos mínimos, outros sustentam a mais absoluta liberdade dos particulares. Não se trata, pois, de não reconhecer o legislador a existência do problema, mas de entender caber aos particulares autorregular-se.
De outra banda, não mostra preocupação o legislador brasileiro em estabelecer regras e prazos especiais para a impugnação de deliberações de assembleias de condóminos – como se verifica no Código Civil português e nas legislações de outros países, como a espanhola504 –, continuando o intérprete a recorrer aos longos prazos gerais do Código Civil brasileiro.
502 Cfr. DINIZ, Maria Helena, op. cit., p. 279, o Projeto de Lei nº 699/2011 procura limitar a representação dos
condóminos por procuração a, no máximo, três mandatos por pessoa – e, de resto, transcreve a doutrina constante da sua justificação, fazendo referência ao parecer de rejeição da Comissão de Constituição e Justiça –; e VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., p. 396-397.
503 CÂMARA, Hamilton Quirino, op. cit., p. 430-431.
504 “Artículo dieciocho. 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de
conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. 2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o