2 Styringsdokumenter, teoriperspektiver og tidligere forskning
2.2 Teoriperspektiver og tidligere forskning
2.2.2 Elevers lesning og erfaringer
A administração do Condomínio Edilício147, ou, nos dizeres do Código Civil Português, a administração das partes comuns da edificação sob o regime da propriedade horizontal148, compete, nos dois ordenamentos jurídicos: (a) à assembleia de condóminos – que se trata do órgão deliberativo e soberano condominial149, composto pela totalidade dos condóminos, representativos, portanto, da integralidade do capital investido na edificação ou quotas ideais –; e (b) ao administrador, no direito português (cfr. art. 1430º, nº 1 do Código Civil Português), ou síndico, no direito brasileiro (conforme arts. 1347 e ss. do Código Civil Brasileiro).
A legislação portuguesa regula minuciosamente o funcionamento (art. 1431º, Código Civil Português), a convocação e funcionamento das assembleias (art. 1432º, Código Civil Português), inclusive a impugnação das deliberações (art. 1433º, Código Civil Português) e a possibilidade de se estabelecer compromisso arbitral (art. 1434º, Código Civil Português).
Já a legislação brasileira é extremamente lacunosa quanto a prazos e a forma de convocação para assembleias, remetendo à convenção de condomínio (v.g., art. 24 da Lei nº 4591, de 1964). O Código Civil dispõe acerca da eleição de síndico (art. 1347), da possibilidade de transferência dos poderes de representação ou funções administrativas a outrem, que não o síndico (art. 1349), da convocação pelo síndico e pelos demais condóminos, na falta daquele, para as assembleias gerais (arts. 1350, caput e § 1º, e 1355), da possibilidade de deliberação substitutiva pelo juiz (art. 1350, § 2º), dos quóruns constitutivo e
deliberativo das assembleias em geral (arts. 1351 e 1352), bem como os quóruns especiais
para aprovação e alteração da convenção de condomínio, mudança da destinação do edifício e da unidade imobiliária (arts. 1333 e 1353). O Código prevê, ainda, a proibição de deliberação da assembleia se não tiver havido a convocação de todos os condóminos (art. 1354) e a possibilidade de se criar um “conselho fiscal”, de caráter consultivo, para emitir parecer sobre a prestação de contas apresentada pelo síndico (art. 1356).
Especificamente no que tange ao quórum para deliberar, tema que será detidamente tratado no próximo capítulo, por ora, basta a noção de que, não obstante tanto a legislação
147 Como está intitulada a Secção II do Capítulo próprio do Condomínio Edilício no Código Civil Brasileiro. 148 Conforme consta da Secção IV do Capítulo próprio da propriedade horizontal no Código Civil Português. 149 PEREIRA, Caio Mário da Silva, Instituições..., op. cit., p. 168.
brasileira150 quanto a legislação portuguesa151, preveem quóruns diferenciados – por vezes qualificados –, a depender da matéria objeto da deliberação152, a regra geral, aplicável ao comum dos casos, uma vez constituída a assembleia, é a do voto por “maioria simples dos votos representativos do capital investido”153, maioria esta cujo referencial, em segunda convocação, vê-se reduzido aos votos dos condóminos presentes (arts. 1418, nº 1 e 1430, nº 2, Código Civil Português; art. 1352, parágrafo único, Código Civil Brasileiro; art. 24, § 3º, Lei nº 4591, de 1964). Portanto, as possibilidades de tomada de decisões arbitrárias, abusivas ou simplesmente ilegais são infinitas. Entretanto, a contrapartida não é fácil; as hipóteses de impugnação às decisões assembleares são restritas e o âmbito de atuação fiscalizatória dos tribunais é reduzido, sendo remota a decretação judicial de nulidade de deliberação em assembleia.
150 O código civil brasileiro prevê quoruns deliberativos variados nos seus arts. 1332, 1349, 1351, quoruns constitutivos e deliberativos ordinários nos arts. 1352 e 1353, além dos quoruns convocatórios dos arts. 1350, §
1º e 1355, em caso de omissão do síndico.
151 O código civil português prevê quoruns e regras variados nos arts. 1419º, nº 1, 1422º-A, 1424, 1425, 1428,
1432, entre outros.
152 NETO, Abílio – Manual da Propriedade Horizontal. 4ª ed., Lisboa: Editora Ediforum, 2015, p. 694. Mais à
frente, o jurista bem sistematiza o regime jurídico das deliberações qualificadas (cfr. p. 295; 297-298): “[...] as deliberações que tenham por objeto a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal carecem do acordo de todos os condóminos. [...] há, porém, outras deliberações para as quais a lei exige a unanimidade, mas em que essa exigência assume uma intensidade menor, e, daí, a possibilidade de a suprir através dos mecanismos previstos nos nºs 5 a 8 daquele art. 1432º. É o que sucede na hipótese contemplada no nº 1 do art. 1428º [...] há deliberações que só podem ser tomadas se reunirem o voto concordante de 2/3 do valor total do prédio, como é o caso: das obras que algum ou alguns condóminos pretendam realizar nas suas fracções e que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (art. 1422º-3) [...] há deliberações que não só exigem o voto concordante de 2/3 do valor total do prédio, como, além disso, se exige que não haja oposição de qualquer condómino, embora possa haver abstenções. É o que sucede em relação à: disposição do regulamento de condomínio que impute o pagamento de serviços de interesse comum aos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que especifique e justifique os motivos que determinam o novo regime (art. 1424º-2) [...] há deliberações que têm de ser aprovadas pela maioria dos condóminos, sendo ainda essencial que essa maioria numérica seja representativa de 2/3 do valor total do prédio, consoante ocorre relativamente a: obras que constituam inovações nas partes comuns do prédio (art. 1425º-1). [...] há deliberações, em edifícios que tenham pelo menos oito fracções autónomas, que carecem da aprovação da maioria dos condóminos, sendo fundamental que esta maioria represente a maioria do valor do prédio, regra esta que é aplicável às seguintes inovações (art. 1425º-2): colocação de ascensores, e, instalação de gás canalizado. [...] temos deliberações que exigem dupla maioria, tanto do número de condóminos como do capital investido. Cai nesta previsão a deliberação de: reconstrução do edifício que tenha sido destruído numa parte correspondente a ¼ ou menos do seu valor total (nº 2 do art. 1428º). Finalmente, há um conjunto de deliberações que só podem ser tomadas por maioria dos votos do capital investido, contanto que não haja oposição de qualquer dos condóminos presentes ou representados [...]. É o que sucede relativamente às deliberações que: proíbam a prática de quaisquer actos ou actividades (art. 1422º-2-d); e autorizem a divisão de uma fracção em novas fracções (art. 1422º-A-3)”. No direito brasileiro, bastante mais simples, são as seguintes as hipóteses de deliberação com quorum qualificado: a alteração do destino da edificação ou alteração das frações exclusivas demanda deliberação unânime (art. 1351, Código Civil Brasileiro), a aprovação e a alteração da convenção de condomínio demanda deliberação por maioria qualificada de 2/3 dos condóminos (arts. 1332 e 1351, Código Civil Brasileiro).
Estes pontos são cruciais para o presente estudo e serão aprofundados no capítulo seguinte, oportunidade em que haverá tratamento detalhado das deliberações assembleares e suas implicações para o tema objeto deste estudo.
Quanto às figuras do administrador (Portugal) e do síndico (Brasil), atuam de forma semelhante nos dois países.
No Brasil, o síndico é o órgão executivo do condomínio, exercendo a administração geral do condomínio, inclusive financeira, exercendo poder de polícia interna no condomínio, cumprindo e fazendo cumprir as determinações legais, convencionais, e regulamentares do condomínio154. Em suma, incumbe ao síndico “defender os direitos e interesses comuns dos condôminos”155, sendo o órgão executor das deliberações da assembleia de condóminos156.
O síndico, que poderá ser terceiro alheio ao condomínio, pessoa natural ou coletiva, é eleito pela assembleia geral de condóminos, pelo período de dois anos, renovável (art. 1347, Código Civil Brasileiro). A atividade do síndico não configura relação de emprego157, nem mesmo prestação de serviços propriamente dita, tratando-se de representação da coletividade, que poderá ser ou não remunerada, conforme dispuser a Convenção de Condomínio. É usual, sendo o síndico também condómino, que, ao invés de receber uma contraprestação pecuniária, seja isentado do pagamento da contribuição no período em que exerce a atividade158.
As atribuições básicas do síndico estão previstas no art. 1348 do Código Civil Brasileiro, a saber: convocar as assembleias dos condóminos (inciso I)159; representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa
154 PEREIRA, Caio Mário da Silva, op. cit., p. 169. 155 DINIZ, Maria Helena – Curso..., op. cit., p. 274. 156 Ibidem.
157 Quanto à natureza da função do síndico, trata-se de representação dos condóminos tão somente, não
configurando nem vínculo de emprego, nem prestação de serviços, sendo a Justiça do Trabalho brasileira inclusive incompetente para a apreciação e julgamento das lides oriundas dessa relação. Nesse sentido decidiu o Tribunal Regional do Trabalho da 9ª Região do Brasil, cfr. Acórdão da 1ª Turma com o número 2799100- 58.2009.5.09.0001, de 12 de julho de 2011, Relator Ubirajara Carlos Mendes, razão pela qual entendeu que não detinha competência para apreciação da ação ajuizada por síndico [administrador] de condomínio pleiteando diferenças no seu pagamento. Asseverou que inexiste contrato de “atividade” entre o condomínio e o administrador, mas tão somente uma relação de representação de todos os condóminos, inclusive dele próprio, estando ele – e os demais membros eleitos – subordinados ao estatuto do condomínio e às deliberações da assembleia de condóminos. Entendeu, portanto, pela inexistência de atividade laboral e emprego ou mesmo trabalho. Na mesma linha, FRANCO, J. Nascimento, op. cit., p. 22: “Analogicamente, o síndico pode ser equiparado ao mandatário, visto que é investido da administração do edifício por eleição realizada numa Assembléia Geral dos condôminos. Não se trata, portanto, de empregado do condomínio, nem locador de serviço, ainda que receba alguma remuneração, razão pela qual a ele não se aplica nenhuma das disposições relativas à legislação trabalhista ou à locação de serviço”.
158 VIANA, Marco Aurélio, op. cit., p. 482.
dos interesses comuns (inciso II)160; dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio (inciso III)161; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia (inciso IV)162; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores (inciso V)163; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano (inciso VI)164; cobrar dos condóminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as coimas devidas (inciso VII); prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas (inciso VIII)165; e realizar o seguro da edificação (inciso IX)166. A convenção de condomínio, o regimento interno, e as deliberações da assembleia podem prever outras obrigações além destas.
Ressalte-se, por fim, ser comum, na prática quotidiana brasileira, a previsão, na Convenção de Condomínio, de eleição de um subsíndico, o que encontra respaldo na doutrina e jurisprudência167.
Quanto ao administrador, previsto nos arts. 1430º, 1435º e seguintes do Código Civil Português, é eleito e exonerado pela assembleia de condóminos (art. 1435º, nº 1), desempenhando, primordialmente, as funções previstas no art. 1436º. Na falta da assembleia, poderá ser nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer condómino (art. 1435º, nº 2), ou exonerado por ele nas hipóteses legais (art. 1435º, nº 3). O art. 1435º-A regula a hipótese do administrador provisório.
À semelhança do direito brasileiro, em Portugal, o cargo de administrador pode ou não ser remunerado, podendo ser desempenhado por condómino ou por terceiro (art. 1435º, nº 4).
160 Perante órgãos administrativos e judiciais, representando o condomínio. No direito brasileiro, o Condomínio é
um “ente despersonalizado”, não se equiparando a uma pessoa coletiva. Contudo, tem capacidade processual, sendo o síndico seu representante (cfr. art. 75, XI, Código de Processo Civil Brasileiro de 2015); ações judiciais não são ajuizadas em nome do síndico em nome próprio (sob pena de ilegitimidade ad causam), mas sim em nome do Condomínio, figurando o síndico como seu representante.
161 Por ser o síndico órgão executor, não pode deliberar sobre o ajuizamento ou defesa de ações judiciais,
devendo submeter a questão à assembleia de condóminos.
162 Manifestação do poder de polícia interna, nos dizeres de PEREIRA, Caio Mário da Silva – Instituições..., op. cit., p. 169.
163 Exercendo também aqui o poder de polícia interna. Ressalte-se que o Código, ao se valer da expressão
“possuidores” tem alcance maior do que se dissesse apenas “condóminos”. Isto porque, não só os condóminos proprietários de frações autónomas, mas todos os possuidores, detentores, locatários e usuários das unidades exclusivas e das partes comuns submetem-se às disposições legais, convencionais, regulamentares e assembleares.
164 Como visto, incumbe-lhe a administração financeira do condomínio. 165 Ónus da administração financeira por ele exercida.
166 Não obstante seja obrigação de todos os condóminos arcar com o seguro obrigatório da edificação, incumbe
ao síndico realizar a contratação.
O Código Português regula expressamente a legitimidade ativa e passiva do administrador em juízo (art. 1437º) e prevê o cabimento de recurso contra seus atos para a assembleia de condóminos (art. 1438º).
Diferentemente da legislação brasileira, o período de funções do administrador é de um ano, renovável, salvo disposição em contrário (art. 1435º, nº 4), mantendo-se nas funções até eleição ou nomeação de seu sucessor (art. 1435º, nº 5).
Consoante disposto no art. 1436º do Código Civil Português, as funções básicas do administrador, além de outras que venham a ser estipuladas pela assembleia de condóminos, são: a) convocar a assembleia dos condóminos; b) elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano; c) verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro; d) cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns; e) exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas; f) realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns; g) regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum; h) executar as deliberações da assembleia; i) representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas; j) prestar contas à assembleia; l) assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio; e, por fim, m) guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio. Portanto, as funções e poderes do administrador são basicamente os mesmos do síndico no direito brasileiro, podendo ser subdivididos168 em: (i) funções de administração corrente das partes comuns do edifício; (ii) funções de gestão financeira do condomínio; (iii) funções de execução das normas e deliberações; e (iv) poderes de representação do conjunto dos condóminos.