Fonte: elaboração própria, com base em banco de dados disponibilizado pela SEMURB – Natal, em 2014.
A vila, que era uma opção para a população com rendimentos médios de um salário mínimo, com a extinção do BNH e a ausência de promoção de habitação pública, começou a atrair cada vez mais uma população com rendimentos superiores, como é o caso da Vila de Ponta Negra e das vilas localizadas no bairro de Nova Descoberta – cujas centralidades as tornam espaços atrativos (CAVALCANTE, 2004). Para a população solvável, o mercado atuou na oferta de novas tipologias, em destaque os condomínios verticais e horizontais. No final da década de 1980, começam a surgir na cidade os condomínios horizontais, em áreas pouco valorizadas no mercado de terra: na Região Sul – na fronteira com Parnamirim –, destinados à população de rendimentos médios a baixos, e nas proximidades dos bairros elitizados, no perímetro urbano, voltados para população de altos rendimentos (SILVA, 2004).
Os condomínios verticais em Natal surgiram como um modismo que denotava status social pela residência em apartamentos, sendo vistos como “uma alternativa de vida dentro dos critérios modernos” (COSTA, 2000, p. 160). Assim, essa tipologia foi voltada principalmente para a população de médio e alto rendimento. As regiões Leste e Sul foram as primeiras a concentrar essa modalidade de habitação, em destaque para os bairros de Tirol, Lagoa Nova e Petrópolis. A partir da década de 1990, outros bairros começaram a ser alvos da verticalização, sendo o bairro Nossa Senhora do Nazaré o primeiro da Região Oeste a ser contemplado70 A partir do ano 2000, o processo de verticalização intensificou-se, em decorrência tanto da preferência pela moradia em apartamento quanto da capitalização da renda da terra através de solo criado. Como diriam Cunha e Smolka (1980, p. 37), “é o elevado preço das localizações urbanas que justifica a verticalização”. Os conjuntos com a tipologia de apartamentos, produzidos pelo BNH, também impulsionaram o mercado imobiliário. Na série histórica de 2002 a 2003, mais de 58% dos anúncios referentes a conjuntos habitacionais que estavam à venda ofereciam apartamentos.
Muitos desses empreendimentos, ofertados pelo mercado, eram promovidos pelo sistema de cooperativas habitacionais autofinanciadas (MORAIS, 2004), que “consiste na construção de imóveis, com a antecipação de recursos do próprio grupo de associados – dispensando o concurso da intermediação financeira – a custos
70Nessa análise, a partir de Costa (2000), estão contemplados, apenas, os edifícios de mais de 4 pavimentos e com elevador.
operacionais e mediante um sistema solidário de caráter cooperativo” (FERREIRA; MORAES, 2003). Essas cooperativas começaram a atuar fortemente no início dos anos 1990, de acordo com Ferreira e Morais, no “momento em que o Estado brasileiro se retira do papel de gerenciador das cooperativas habitacionais surgidas institucionalmente em 1966” (FERREIRA; MORAES, 2003). Com a instrução nº 1980/93 do Banco Central, houve a desvinculação das cooperativas do corpo dos agentes financeiros do SFH, e elas pararam de receber os recursos do FGTS, deixando de haver uma obrigatoriedade de controle e fiscalização do Estado (em relação às COHABs) como agente financeiro. Em 1999, as cooperativas habitacionais representaram 30% do total de habitação produzida no mercado imobiliário de Natal, com empreendimentos localizados em várias áreas da cidade, tanto nobres como pouco valorizadas, mas, pela pressão do mercado, elas começaram a atuar em áreas circunvizinhas – o bairro de Nova Parnamirim (limite entre Natal e Parnamirim), por exemplo, começou a ser um forte alvo dessas promoções (RICHTER, 2001). A ocorrência de promoção de habitação para o mercado, sem que necessariamente houvesse a preocupação em dirimir o déficit habitacional, pode ser verificada no percentual de cooperados, do Brasil, que já estavam adquirindo outra casa: 46% (FERREIRA; MORAES, 2003).
As linhas de financiamento da CEF para a habitação viabilizaram o autoempreendimento, por meio de carta de crédito individual ou associativa. A carta de crédito associativa destinava-se a grupos que adquiriam o terreno e empreendiam a construção de unidades habitacionais (de 02 a 500 unidades) e a urbanização dos lotes. No final dos anos 1990, os bairros de Emaús e de Nova Parnamirim (pertencentes à cidade vizinha de Parnamirim) foram líderes de recepção desses empreendimentos (TURRA, 2003), constituindo uma ocupação que ocorreu, não em função da dinâmica do município, mas de um transbordamento de Natal em direção aos municípios da Região Metropolitana (CLEMENTINO; ALMEIDA, 2009).
As novas modalidades de oferta de habitação localizaram-se principalmente nas áreas mais distantes ou em outros municípios vizinhos. Disso resultou uma revalorização dos conjuntos habitacionais promovidos pelo BNH, principalmente pela sua incorporação ao crescimento urbano que a cidade vivenciou ao longo do tempo. O conjunto Neópolis, por exemplo, passou a ser área central na cidade. O conjunto Ponta Negra, dado o turismo, sofreu alterações significativas de mudança de uso do
solo. Furtado (2008) destaca o percentual de área coberta e o tamanho dos terrenos como bases para a indexação desses conjuntos às áreas valorizadas da cidade.
A ocupação daqueles bairros mais recentes, sobretudo os conjuntos residenciais, também a casa seguindo um padrão de área coberta maior que os demais bairros da cidade, por abrigar uma classe média, que ao longo dos anos, foi modificando e expandindo suas residências, fazendo desaparecer, em muitos desses bairros/conjuntos, o estilo tradicional dessas moradias nas fachadas ou mesmo no tamanho (FURTADO, 2008, p. 157).
Medeiros (2007), em dissertação que versa sobre as condições de vida e moradia nos conjuntos habitacionais de Natal, conclui que a população que reside nesses conjuntos não é uma população pobre. A comparação do valor de rendimento declarado pelos moradores de conjuntos (dados de Valença 1997/1998) com os rendimentos médios dos moradores dos bairros (Censo de 2000), demonstra que a maioria dos conjuntos habitacionais em Natal é ocupada por uma população de rendimentos superiores aos do bairro em que estão inseridos (ver mapa 7).
No ano de 2002, os anúncios referentes aos conjuntos demonstram um amplo dinamismo dessas unidades habitacionais, sendo um ano peculiar, em que os níveis de ofertas de aluguel chegaram a 59,4%, o que não se mantém nos anos seguintes, em que a venda chega a atingir 100% dos anúncios (anos 2006 e 2008). A partir de 2009, há ofertas para alugar ou vender nos conjuntos habitacionais. Os valores variam conforme a região/bairro, mas não apresentam nenhuma depreciação por serem de conjuntos do BNH.
Dados de tributação e registro de imóveis, como Imposto Sobre a Transmissão Intervivos (ITIV) e certidões de habite-se, reforçam a centralidade em que os conjuntos habitacionais se inserem dentro da lógica imobiliária formal. Usemos como exemplo a espacialização do número de transações do ITIV em 2011 (mapa 8).
Mapa 7 - Conjuntos habitacionais com população de rendimento superior à média