Fonte: elaboração própria, com base em banco de dados disponibilizado pela SEMURB – Natal, em 2013.
A espacialização do ITIV permite constatar a existência de um corredor de valorização em Natal, denominado por Medeiros (2011) de EIV, Eixo de Investimentos e Valorização Imobiliária. Verificou-se que há uma concentração de conjuntos habitacionais nesse eixo, não deixando de haver um índice elevado de transferência de propriedade em áreas com conjunto que se situam fora do EIV.
A demanda por moradia era uma situação real que justificou o imperativo de uma política pública de habitação e de desenvolvimento urbano. Verifica-se, na reconstrução da trajetória dessa política, que o mercado imobiliário foi impulsionado pelas ações do BNH. Ampliou-se o loteamento da cidade, como forma de investimento. Algumas peculiaridades da geografia urbana da cidade resultaram numa apropriação diferenciada dos produtos do BNH em Natal.
O pioneirismo de alguns projetos colocou Natal na frente da política habitacional e de desenvolvimento urbano pautada pelo Banco Nacional da Habitação. A inserção dos conjuntos nos eixos de crescimento e valorização imobiliária viabilizou sua ocupação por uma população de maior poder aquisitivo. Os padrões construtivos, principalmente no que diz respeito ao tamanho das áreas construídas, tanto pela COHAB como pelo INOCOOP, afastaram o estigma de pobreza dos conjuntos habitacionais do BNH em Natal.
Mesmo com a divisão, a partir do preço do solo, entre os conjuntos de INOCOOP, predominando em áreas mais valorizadas pelo mercado, e os de COHAB, em uma área taxada como popular, os conjuntos destacam-se, de forma geral, em relação às áreas (bairros) onde estão inseridos. A própria atuação desigual foi combinada, criando um contraponto de comparação entre os dois agentes, mas também em relação a outras ofertas de moradia. A valorização dos conjuntos é, assim, perceptível a partir de uma análise comparativa desses com outros espaços residenciais da cidade, destacando-se em aspectos como: ordenamento urbano, oferta de equipamentos coletivos de saúde, educação, lazer e sociabilidade.
A dinâmica intraconjunto, verificada em levantamento de campo, no ano de 2014, é resultante de mudanças significativas de uso do solo, que sã um reflexo de: a) estratégias pessoais de provisão de moradia – desmembramento de residências em pequenas unidades habitacionais, construção de edifícios –; b) mudança para usos comerciais; c) a combinação de uso (residencial e comercial). Essa é uma
matéria que será tratada nos próximos capítulos, com um estudo empírico em quatro conjuntos habitacionais da cidade. A metodologia utilizada para definir esses conjuntos e os procedimentos de pesquisa será apresentada no início do capítulo 4.
4SEGREGAÇÃO: PRODUÇÃO E APROPRIAÇÃO DESIGUAL DO AMBIENTE CONSTRUÍDO
Como abordado nos capítulos 2 e 3, a segregação que foi recorrente nos projetos do BNH, é tema frequentemente estudado nas pesquisas que contemplam a questão da política habitacional no Brasil. A gentrificação, por outro lado, ainda é pouco contemplada nos estudos sobre os produtos do BNH, assim como a correlação desses dois processos, em um mesmo recorte espacial. Pretende-se neste trabalho fazer uma análise mais detalhada desses processos nos conjuntos habitacionais em Natal direcionando um olhar pontual para os conjuntos: Cidade da Esperança, Cidade Satélite, Ponta Negra e Soledade. Para analisar esses processos conjuntamente, em perspectiva histórica da produção do espaço residencial, decidiu-se pelo recorte a partir de uma variável correlacionada à valorização da área. A revisão teórica apresentada aponta para uma ocupação de áreas mais valorizadas por uma população de maior rendimento.
Utilizou-se os dados de rendimento do banco de dados de Valença (1997/1998), para a delimitação desses conjuntos, do estudo de caso, em três etapas. A primeira etapa é a verificação dos cálculos relativos ao rendimento médio dos moradores dos conjuntos e sua comparação com o rendimento médio dos moradores do bairro onde está inserido o conjunto. Desse primeiro procedimento destacaram-se os conjuntos cujos moradores possuíam rendimentos médios mais elevados do que os rendimentos médios do bairro. Na segunda etapa compara-se os rendimentos médios dos moradores dos conjuntos habitacionais com o teto salarial estabelecido, pelo agente operacional (COHAB ou INOCOOP), como limite para inscrição nos programas de financiamento. Buscou-se evidenciar os conjuntos cujos moradores tinham rendimentos médios superiores ao teto salarial exigido pelo agente operacional. A terceira etapa constitui-se no agrupamento dos conjuntos habitacionais que foram destacados obrigatoriamente nas duas etapas anteriores. Por último, foi definido um filtro estabelecendo parâmetros qualitativos de exclusão que serão detalhados mais adiante.
O cálculo realizado para verificar o diferencial entre o rendimento médio da família moradora do conjunto e o rendimento médio do bairro (onde o conjunto está inserido) foi: o rendimento médio do conjunto (base de dados de Valença,1997/98) multiplicada por 100, dividida pelo rendimento do bairro, menos 100.Como resultado,
listam-se os trinta e quatro (34) conjuntos habitacionais que apresentaram rendimento superior ao do bairro (Tabela 5).
Tabela 5 - Conjuntos com rendimento médio maior do que a do bairro
Conjunto Rendimento* médio do bairro, em 2000 Rendimento* médio do conjunto, em 1997/1998
Percentual do rendimento dos moradores do conjunto a mais do que os moradores do bairro
Alagamar 10,5 33 215,2 Além-Potengi 3,1 4 27,4 Alvorada 2,9 4 37,0 Boa Vista 3,8 12 220,0 Cidade da Esperança 4,4 6 36,7 Cidade Satélite 9,8 11 12,4 Conjunto Universitário 18,0 24 33,3 Eldorado 2,6 3 14,9 Gramoré 2,61 4 53,3 Igapó 3,3 8 146,2 Jardim Botânico 8,4 16 90,7 Mar Sul 18,0 19 5,5 Natal Sul 10,5 14 33,7 Neópolis 8,4 13 54,9 Nova Natal 2,6 4 53,3 Novo Horizonte 3,1 5 59,2 Pajuçara 3,14 5 59,2 Panatis 4,3 8 87,8 Panorama 4,26 9 111,3
Parque das Dunas 3,1 4 27,4
Parque das Pedras 8,4 10 19,2
Parque dos Coqueiros 2,9 7 139,7
Parque dos Rios 8,4 13 54,9
Ponta Negra 10,5 26 148,3 Potengi 4,3 6 40,8 Santa Catarina 4,26 5 17,4 Santarém 4,26 5 17,4 Serrambi 10,5 12 14,6 Soledade 4,3 6 40,8 Torre do Mar 10,5 20 91,0 Vila Morena 15,7 21 33,9 Vila Verde 3,1 4 27,4
Fonte: elaboração própria, com base em VALENÇA, 1997/1998, e IBGE (Censo 2000). Nota: * Valores em unidades de salários
O cálculo realizado para obter a valorização dos conjuntos em relação ao teto do agente operacional foi o rendimento médio do conjunto (base de dados de Valença,1997/98) multiplicado por 100, dividido pelo teto do agente operacional. Na Tabela 6 visualizam-se os vinte e seis (26) conjuntos com rendimento superior ao teto do agente operacional.
Tabela 6- Conjuntos com rendimento médio maior do que o teto do agente operacional
Conjunto Rendimento* médio do conjunto, em
1997/1998 Teto**do agente
Diferença percentual do rendimento dos
moradores do conjunto em relação
ao teto por agente
Alagamar 33 10 230 Bairro Latino 15 10 50 Boa Vista 12 10 20 Candelária 15 10 50 Cidade da Esperança 6 5 20 Cidade Satélite 11 10 10 Conjunto Universitário 24 10 140 Igapó 8 5 60 Jardim Botânico 16 10 60 Jiqui 7 5 40 Lagoa Nova 15 5 380 Mar Sul 19 10 90 Mirassol 12 5 140 Natal Sul 14 10 40 Neópolis 13 10 30 Panatis 8 5 60 Panorama 9 5 80
Parque dos Rios 13 10 30
Pirangi 8 5 60 Ponta Negra 26 10 160 Potengi 6 5 20 Serrambi 12 10 20 Soledade 6 5 20 Torre do Mar 20 10 100 Vila Morena 21 10 110
Fonte: elaboração própria, com base em VALENÇA, 1997/1998
Nota: * Valores em unidades de salários. ** Teto da COHAB 5 salários mínimos; do INOCOOP 10 salários mínimos.
Realizada a sobreposição dos conjuntos destacados nas etapas 1 e 2, obtiveram-se (19) conjuntos, apresentados na Tabela 7.
Tabela 7 - Conjuntos com rendimento médio maior do que o bairro e do que o teto do agente operacional
Conjunto Percentual em que o rendimento médio do conjunto é maior do
que o bairro
Percentual em que o rendimento médio do conjunto é maior do que o
teto do agente operacional
Alagamar 215,19 230 Boa Vista 220,00 20 Cidade da Esperança 36,67 20 Cidade Satélite 12,36 10 Conjunto Universitário 33,26 140 Igapó 146,15 60 Jardim Botânico 90,70 60 Mar Sul 5,50 90 Natal Sul 33,72 40 Neópolis 54,95 30 Panatis 87,79 60 Panorama 111,27 80
Parque dos Rios 54,95 30
Ponta Negra 148,33 160 Potengi 40,85 20 Serrambi 14,61 20 Soledade 40,85 20 Torre do Mar 91,02 100 Vila Morena 33,93 110
Fonte: elaboração própria, com base em VALENÇA, 1997/1998, e IBGE (Censo 2000)
Os detalhes desses conjuntos (tipologia, agente operacional, localização – quanto à região administrativa e ao bairro – tamanho e ano da construção) são apresentados no quadro 4. Esses critérios foram utilizados para definir de forma qualitativa os conjuntos contemplados no levantamento de campo realizado em 2013/2014 para essa tese.
Quadro 4 - Detalhamento dos conjuntos com rendimento médio maior do que a do bairro e do que o teto do agente operacional
Conjunto Modalidade Agente Região Unidades Bairro Ano
Alagamar Casa INOCOOP Sul 158 Ponta Negra 1979
Boa Vista Casa INOCOOP Oeste 305 Nordeste 1967
Cidade da Esperança Casa COHAB Oeste 2.434 Cidade da Esperança 1967
Cidade Satélite Casa INOCOOP Sul 3.545 Pitimbu 1982
Conjunto Universitário Casa/Apto INOCOOP Sul 192 Capim Macio 1975
Igapó Casa COHAB Norte 113 Igapó 1977
Jardim Botânico Apartamento INOCOOP Sul 552 Neópolis 1981
Mar Sul Apartamento INOCOOP Sul 240 Capim Macio 1987
Natal Sul Casa INOCOOP Sul 185 Ponta Negra 1989
Neópolis Casa INOCOOP Sul 760 Neópolis 1967
Panatis Casa COHAB Norte 1.123 Potengi 1979
Panorama Casa COHAB Norte 260 Potengi 1975
Parque dos Rios Apartamento INOCOOP Sul 204 Neópolis 1981
Ponta Negra Casa INOCOOP Sul 1.837 Ponta Negra 1978
Potengi Casa COHAB Norte 379 Potengi 1975
Serrambi Apartamento INOCOOP Sul 712 Ponta Negra 1989
Soledade Casa COHAB Norte 2.485 Potengi 1978
Torre do Mar Apartamento INOCOOP Sul 192 Ponta Negra 1989
Vila Morena Apartamento INOCOOP Sul 168 Candelária 1989
Fonte: Elaboração com base nos dados de VALENÇA, 1997/1998, e MEDEIROS (2007)
Os conjuntos semiverticalizados (apartamentos) não foram tomados para amostragem, por representarem já uma valorização explícita. Como abordado por Costa (2000), o morar em apartamento recebeu uma valorização simbólica na cidade. Além disso, os apartamentos são projetos de pequeno porte. Seguindo essa lógica de exclusão, a preferência por estudar os conjuntos habitacionais com mais unidades habitacionais (grande porte), dados os impactos de inserção e a reserva de equipamentos coletivos, optou-se por recortar a área de estudo para os conjuntos com mais de mil e quinhentas (1500) unidades habitacionais. Esse recorte contemplou enfim os conjuntos: Cidade da Esperança, Cidade Satélite, Ponta Negra e Soledade. É um recorte satisfatório, pela distribuição dos conjuntos nas três (3) regiões administrativas da cidade que são receptoras de grandes conjuntos habitacionais: Oeste, Norte e Sul. O mapa 9 apresenta a localização desses conjuntos e destaca: a área urbanizada da cidade antes da construção dos conjuntos pelo BNH (a partir da Planta da Cidade de 1958), e área da base Militar (que serão frequentemente citadas nas análises).