No trabalho de WERNA et al. (2001) foram encontrados indicadores de provisão habitacional, dentre eles fazem parte os indicadores de financiamento habitacional, pois segundo os autores a “provisão corresponde ao conjunto de ações necessárias para que a produção propriamente dita aconteça. Assim, a provisão envolve decisões sobre políticas e critérios de serviços, sobre arranjos organizacionais, coordenação, financiamento, autorização e regulamentação de produtores”.
O financiamento como uma das etapas da provisão pode ocorrer em dois momentos do processo de provisão de habitação: no financiamento da construção e no financiamento ao mutuário (WERNA et al., 2001).
Entende-se por financiamento da construção quando um determinado agente ou instituição recorre a um agente financeiro para solicitar recursos financeiros com a finalidade de viabilizar a construção das unidades habitacionais.
Os indicadores do financiamento utilizados por WERNA et al. (2001) foram:
1. Origem dos recursos;
2. Instituição responsável pela gestão dos recursos;
3. Forma da realização da gestão. Se indiferenciada em relação a outros recursos da instituição ou de forma isolada;
4. Existência ou não de participação do mutuário na gestão dos recursos. Forma de participação;
5. Com relação ao financiamento da obra, detalhes do financiamento: tipo, possibilidade de retorno a partir do financiamento aos mutuários e a relação entre as taxas de retorno envolvidas em cada uma das etapas do processo;
6. Valor total dos recursos envolvidos por unidade habitacional; 7. Composição de custos para a obra; e
8. Informação sobre o tempo que o processo de financiamento representa na realização da obra, ou se ele é realizado de forma a viabilizar o máximo aproveitamento de tempo possível.
No trabalho de WERNA et al. (2001) não foram apresentados os resultados da aplicação dos indicadores de financiamento da obra, ou seja, os dados obtidos através dos indicadores propostos. Como resultados foram tecidas apenas algumas considerações, não muito objetivas, a respeito da análise de seis modos de provisão de habitação: Mutirão/CDHU, Mutirão/COHAB-SP, Cingapura/Habi-SP, Empreitada Global/CDHU, Plano Empresário/COHAB-SP e Cooperativa Paulicoop. Segundo a pesquisa, a etapa do financiamento da construção foi considerada complexa no processo de Mutirão com base nas respostas obtidas junto aos mutirantes, onde se observou uma confusão entre financiamento da construção e financiamento ao mutuário. Ainda segundo os autores, poder-se-ia apenas avaliar a forma de financiar a obra, já que em tempo e em recursos não é uma etapa essencial.
Através do resultado apresentado, é possível observar que alguns indicadores utilizados por WERNA et al são difíceis de serem obtidos e nem todos podem ser mensurados por um valor ou podem ser definidos de maneira clara e objetiva.
Em relação aos indicadores do financiamento ao mutuário utilizados por WERNA et al (2001) foram:
1. Maneira pela qual é feito o financiamento da compra do imóvel pelo mutuário; 2. Existência da necessidade de comprovação de renda para acesso ao
financiamento. Caso exista, o valor mínimo necessário. Verificação da renda familiar ou de só um membro da família. Caso seja inexistente, maneira como é verificada a viabilidade de pagamento da dívida;
3. Prazo para pagamento da dívida;
4. Maneira em que se baseia o sistema de correção da dívida e das prestações; 5. Existência de finalização da dívida por morte do proprietário;
6. Existência de finalização da dívida depois de um determinado tempo estabelecido;
7. Modo de pagamento por parte dos mutuários;
8. Informação sobre se o retorno do financiamento volta ao sistema e sob que forma;
9. Taxa de inadimplência verificada;
10. Tempo gasto no processo burocrático de concessão de financiamento; 11. Existência de seguro para o caso de perda de emprego do mutuário; e 12. Existência de seguro para o caso de morte do mutuário.
Como resultado WERNA et al. (2001) analisou que três indicadores são importantes para avaliação da etapa de financiamento ao mutuário: a faixa de renda atendida, o tempo máximo de pagamento e o nível de inadimplência.
Os autores ainda fizeram quatro considerações a respeito do financiamento ao mutuário, de acordo com os seis modos de provisão anteriormente mencionados.
1a.) Nos mutirões o acesso ao financiamento ao mutuário é mais facilitado, pois as unidades habitacionais são destinadas às famílias com renda de até 3 (três) salários mínimos no Mutirão COHAB-SP e para as famílias com renda de até 10 (dez) salários mínimos no Mutirão CDHU-SP. O acesso é facilitado pela existência de um valor máximo de renda e não por um valor mínimo como ocorre na maioria dos financiamentos.
2a.) No caso da cooperativa Paulicoop não há agentes financiadores da compra ou da construção das unidades. A construção é paga com recursos próprios dos futuros moradores.
3a.) Os autores admitem como uma lacuna do trabalho a falta de dados para os períodos e as taxas de retorno do financiamento das unidades que não permitiram uma avaliação precisa de aspectos como o Orçamento Anual de algumas instituições provedoras e da sua eficiência financeira.
4a.) Os autores defendem a ampla participação do setor privado fortemente controlada pelo Estado. Assim, como o resultado do estudo revelou que a parceria entre o Estado e
o Setor Privado deu certo no modo Empreitada Global da CDHU, os autores propõem uma parceria entre o Estado e Bancos Privados como tentativa de combater a ineficácia financeira da CDHU, constatada no estudo.
Na pesquisa de WERNA et al. (2001) foram apresentados alguns indicadores sobre a provisão habitacional de uma maneira geral, sendo que para os indicadores das etapas de financiamento não foram apresentadas as informações obtidas com cada indicador, apenas foram feitas considerações.
Levando-se em consideração que o estudo foi desenvolvido sobre o município de Jaboticabal, complementadas por algumas informações obtidas sobre o financiamento habitacional no Estado de São Paulo, os principais critérios utilizados para escolha dos indicadores de financiamento para habitação no presente trabalho foram: disponibilidade e acessibilidade dos dados, capacidade de quantificação, possibilidade de monitoramento e preditividade.
Devido a dificuldade na obtenção de indicadores para financiamento habitacional buscou-se construir alguns indicadores que atendessem aos critérios anteriormente mencionados.
O processo de construção dos indicadores de financiamento para habitação social levou em consideração os dados disponíveis na literatura e foi iniciado a partir de um processo de elaboração de perguntas e hipóteses, com o objetivo de identificar um indicador que pudesse responder ao questionamento levantado.
Nesse processo foram elaboradas três planilhas, uma referente a cada nível de governo: federal, estadual e municipal. Em cada uma delas foram identificados os fatos históricos mais importantes e as suas respectivas datas.
O processo de construção dos indicadores de financiamento para habitação está descrito no Anexo A.
Assim, os indicadores de financiamento habitacional escolhidos foram:
Volume de recursos financeiros aplicados nos financiamentos habitacionais de acordo com a fonte de recursos;
Número de unidades habitacionais financiadas por ano por programa habitacional;
Número de unidades habitacionais financiadas por ano;
Déficit Habitacional.
3.4. Conclusões
O presente trabalho tinha por objetivo utilizar os indicadores de financiamento habitacional existentes na literatura, mas os poucos indicadores encontrados são questionáveis em relação aos critérios de disponibilidade e acessibilidade dos dados, capacidade de quantificação, possibilidade de monitoramento e preditividade.
Assim, com o objetivo de atender aos critérios acima expostos foi desenvolvido nesse trabalho um processo de construção de indicadores de financiamento habitacional. Os indicadores escolhidos podem não ser os ideais, mas espera-se ao menos que o trabalho possa contribuir para a abertura de uma discussão mais ampla sobre os indicadores de financiamento habitacional.
Nos próximos capítulos, esses indicadores foram aplicados para análise dos financiamentos públicos para Habitação Social do Governo Federal, do Governo do Estado de São Paulo e do Município de Jaboticabal.
CAPÍTULO 4
ANÁLISE DOS INDICADORES DE FINANCIAMENTO PÚBLICO PARA