Extraído da minuta da interpretação internacional IFRIC D21 – Real Estate
Sales e emitido pelo CPC em 05 de dezembro de 2008, essa Orientação buscou
esclarecer assuntos que haviam gerado dúvidas quanto a algumas práticas contábeis adotadas pelas entidades de incorporação imobiliária. Sua aplicação prática produziu impactos relevantes nas demonstrações financeiras das companhias de incorporação imobiliária, sobretudo em função de inclusões e exclusões de componentes na determinação do custo dos imóveis e do ajuste a valor presente das vendas e dos custos a prazo.
Quanto à formação do custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária, diz a Orientação que, por custo do imóvel objeto de incorporação imobiliária, entende-se o conjunto de gastos incorridos para a sua obtenção, incluindo o preço do terreno e os respectivos gastos para aquisição e regularização; custo dos projetos; custos diretamente relacionados à construção e gastos de benfeitoria nas áreas comuns; impostos, taxas e contribuições não recuperáveis incorridos durante a construção e que envolvem o empreendimento imobiliário; os encargos financeiros diretamente associados ao financiamento do empreendimento imobiliário e as provisões para garantias (independentemente de serem relativas ao período após a entrega das chaves). Perdas por refazimento de partes das obras devem ser lançadas no resultado como custo incorrido do empreendimento.
Nas situações em que a empresa efetuar adiantamentos a fornecedores, deverá considerá-los como custo incorrido apenas quando os materiais/serviços tiverem sido utilizados na construção. Encargos financeiros diretamente associados aos financiamentos do empreendimento são aqueles que foram vinculados desde o início do projeto, mesmo quando contratados para fins gerais da entidade, e que tenham demonstração comprovada de sua utilização na construção dos imóveis. Tais encargos devem ser registrados na conta de estoques de imóveis a comercializar até a conclusão da construção física da obra, mas não devem impactar os cálculos da evolução da obra para fins de reconhecimento da receita de incorporação imobiliária, devendo ser reconhecidos no resultado, observando os mesmos critérios de apropriação da receita de incorporação imobiliária.
Considerações específicas sobre mensuração, reconhecimento e baixa são detalhadas na orientação, incluindo a necessidade de divulgação nas demonstrações financeiras sobre a política contábil adotada para encargos financeiros de empréstimos. Despesas com comissão de venda devem ser ativadas, e só podem ser apropriadas ao resultado (grupo de despesas com vendas), se atenderem aos critérios de apropriação da receita de incorporação imobiliária.
A cada data de balanço, mesmo que interino, as entidades devem baixar saldos relacionados a cancelamentos de vendas e analisar a capacidade de realização dos montantes ativados. Despesas com propaganda, marketing, promoção e outras atividades correlatas não podem ser diferidas, devendo ser reconhecidas no resultado do exercício (grupo de despesas com vendas) de acordo com o princípio de competência, sem integrar o custo do imóvel. Gastos com a construção do estande de vendas, do apartamento-modelo, da mobília e da decoração de ambos devem ser registrados como ativo imobilizado e depreciados de acordo com sua vida útil estimada. Caso a vida útil seja inferior a 12 meses, o gasto deve ser diretamente reconhecido no resultado do período como despesas de vendas. Se superior a 12 meses, a depreciação desses ativos deve ser registrada como despesas de vendas, sem impactar a determinação do percentual de evolução financeira dos empreendimentos imobiliários.
No que diz respeito à classificação da atualização monetária e dos juros das contas a receber de unidades concluídas e entregues, os juros e a atualização monetária das contas a receber de unidades entregues e concluídas devem ser reconhecidos no grupo de receita financeira, ou como receita bruta operacional quando os juros fizerem parte das atividades operacionais da entidade; devem ser apropriados ao resultado de acordo com o prazo de fluência dos juros ao longo do tempo.
A Orientação também determina que, nas operações de cessão de recebível imobiliário, se uma das condições mencionadas a seguir for atendida pela entidade, esta não poderá proceder à baixa das contas a receber por conta de cessão de recebível imobiliário: i) se o controle sobre o recebível cedido permanecer com a entidade; ii) se, de forma substancial, o direito em relação ao recebível cedido for retido pela entidade; iii) se, de forma substancial, os riscos e as responsabilidades sobre o crédito cedido forem retidos pela empresa; iv) se a entidade estabelecer uma obrigação contratual ou não com os investidores. Caso atenda a uma das
condições acima, a entidade deverá manter os recebíveis no ativo e reconhecerá no passivo os valores recebidos pela cessão dos créditos.
Ajuste a valor presente é outro tema tratado pela Orientação. Caso a taxa de juros considerada nas vendas a prazo de unidades concluídas não seja compatível com a taxa usual de uma negociação similar, os recebíveis devem ser descontados a valor presente. Já nas vendas a prazo de unidades não concluídas, as contas a receber devem ser ajustadas a valor presente, considerando o prazo e a diferença entre a taxa de juros de mercado e a implícita nos contratos de compra e venda de unidades imobiliárias na data de sua assinatura. Uma vez apurado o ajuste a valor presente inicial, os saldos de contas a receber não poderão sofrer revisões de ajuste a valor presente decorrentes de mudanças nas taxas de mercado. Em ambos os casos, o ajuste a valor presente deve ser reconhecido no grupo de receita financeira, ou como receita bruta operacional quando os juros fizerem parte das atividades operacionais da entidade, e devem ser apropriados ao resultado de acordo com o prazo de fluência dos juros ao longo do tempo. Especificamente para as vendas de unidades imobiliárias em fase de construção, a receita deve ser reconhecida na proporção dos custos incorridos na data do balanço em relação ao custo total previsto até a conclusão da obra, e essa proporção deve ser aplicada ao preço de venda, sendo o resultado apropriado como receita de venda de unidades imobiliárias em fase de construção. Assim como a receita da incorporação imobiliária deve considerar como base o valor da venda de um contrato à vista, o custo orçado a incorrer, base para o cálculo do percentual de evolução financeira da obra, deve considerar os preços praticados para compras à vista, ou seja, quando aplicável, descontado a seu valor presente.
Adicionalmente, determina-se que os adiantamentos de clientes não devem ser ajustados a valor presente. E a Orientação aborda ainda o assunto de permuta física, muito comum em tal setor:
20. Quando unidades imobiliárias de mesma natureza e valor são permutados entre si (apartamentos por apartamentos, terrenos por terrenos, etc.), essa troca não é considerada uma transação que gera ganho ou perda.
21. Quando há a permuta de unidades imobiliárias que não tenham a mesma natureza e o mesmo valor (por exemplo, apartamentos construídos ou a construir por terrenos), esta é considerada uma transação com substância comercial e, portanto, gera ganho ou perda. A receita deve ser mensurada pelo seu valor justo. Entende-
se como valor justo a quantia pela qual um ativo poderia ser trocado, ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso em uma transação em que não existe relacionamento entre elas. Neste tipo de operação, a receita é determinada pelo valor de venda dos imóveis ou terrenos recebidos. Excepcionalmente, quando esse valor não puder ser mensurado com segurança, a receita deve ser determinada com base no valor de venda das unidades imobiliárias entregues.
22. No caso de permuta de terrenos, tendo por objeto a entrega de apartamento a ser construído, o valor do terreno adquirido pela entidade de incorporação imobiliária, apurado conforme critérios descritos no item 21; deve ser contabilizado por seu valor justo, como um componente do estoque de terrenos de imóveis a comercializar, em contrapartida a adiantamento de clientes no passivo, no momento da assinatura do instrumento particular ou do contrato relacionado à referida transação. (OCPC 01).
Finalmente, entre outras disposições importantes que traz a Orientação, o custo do imóvel vendido deve compreender os gastos com as garantias existentes relativas ao período posterior à entrega das chaves das unidades imobiliárias, a ser estimada com base em dados técnicos disponíveis de cada imóvel e no histórico de gastos incorridos pela entidade de incorporação imobiliária. E, a contrapartida do valor da garantia apurado deve ser contabilizada a título de provisão para garantias no passivo circulante ou não circulante, conforme aplicável, considerando-se apenas as unidades imobiliárias vendidas e o percentual de evolução dos empreendimentos imobiliários, bem como deve ser, eventualmente, revertida apenas em sua extinção por completo, no momento em que se prescrevem as cláusulas contratuais ou legais que geraram tal obrigação e/ou compromisso. E o efeito da provisão para garantias não deve impactar o cálculo da evolução da obra para fins de apropriação da receita.