3 Teoridel
3.6 Implementering av usikkerhetsstyring
De acordo com o CPC que trata da estrutura conceitual básica da nova contabilidade brasileira, o objetivo da informação contábil é prover informações contábil-financeiras acerca da entidade que reporta essa informação, que sejam úteis a investidores existentes e, em potencial, a credores por empréstimos e a outros credores, quando da tomada decisão ligada ao fornecimento de recursos para a entidade. Essas decisões envolvem comprar, vender ou manter participações em instrumentos patrimoniais e em instrumentos de dívida, e a oferecer ou disponibilizar empréstimos ou outras formas de crédito.
Tal informação, no entanto, tem o caráter de números absolutos, ou seja, números que pouco expressam quando, por exemplo, se compara o lucro de determinada empresa, em R$1 milhão, e outra em R$5 milhões. Não podemos afirmar que uma empresa está em condições melhores que outra no que tange à rentabilidade. Daí surge a necessidade de estabelecer relações entre um valor e outro (lucro sobre receitas líquidas de vendas neste caso) para que a informação adquira sentido e seja efetivamente útil na comparação. Surge, portanto, o índice na análise das demonstrações financeiras.
Iudícibus, Martins e Gelbcke (2007, p. 1) afirmam que a necessidade “de analisar demonstrações financeiras é pelo menos tão antiga quanto a própria origem de tais peças”. Os autores consideram a análise uma arte, uma vez que se espera que dois profissionais que possuam a mesma experiência cheguem a conclusões idênticas, mas isto não pode ser afirmado como verdade absoluta. Isto devido ao fato de não haver forma metodologicamente comprovada ou modo científico de relacionar os índices de modo que se produza um diagnóstico exato.
O setor imobiliário tem características peculiares como ciclo operacional de longo prazo e o desafio, por conseguinte, do descasamento de entradas e saídas no fluxo de caixa durante a construção, além de particularidades contábeis como vimos anteriormente. Deste modo, índices usualmente aplicados por outros segmentos da economia não necessariamente seriam úteis para o setor imobiliário. Têm-se visto estudos acadêmicos que analisam impactos de determinado ajuste contábil sobre índice de liquidez seca, que nenhuma construtora analisa.
Assaf Neto e Bonizio (2001, p.7) buscaram resumir em um quadro (Quadro 17) as deficiências dos índices tradicionalmente utilizados por outras indústrias que se apresentam quando empregados para o setor imobiliário.
Índice Formulação O que representa Limitações da aplicação em Empresas de Construção Civil
Liquidez
corrente Ativo circulante / Passivo circulante Representa a quantidade de recursos ($) para cada unidade monetária ($) de obrigações a saldar em curto prazo.
Alguns itens desses dois grupos de contas (ativo e passivo circulantes) não representam direitos ou obrigações a serem liquidados em moeda, e sim em serviços, além de não contemplarem direitos e obrigações já contratados para curto prazo. Liquidez seca (Ativo circulante – estoques)/ Passivo circulante Representa o quanto ($) a empresa tem a realizar em ativos monetários para cada ($) de obrigações a serem liquidadas em curto prazo.
As mesmas, com a correção de que os itens a serem realizados que não sejam monetários (estoques) já estão eliminados.
Liquidez
imediata Disponibilidades / Passivo circulante Representa o quanto ($) a empresa tem disponível para cada ($) de obrigações a serem liquidadas em curto prazo.
As mesmas da liquidez corrente.
Liquidez geral (Ativo circulante + Realizável a longo prazo) / Passivo circulante + Exigível a longo prazo)
Representa o total ($) que a empresa tem a realizar para cada ($) de obrigações a serem liquidadas.
As mesmas da liquidez corrente.
EBITDA* lucro antes dos juros, impostos,
depreciações/ exaustões e amortizações
Indica a capacidade da empresa em gerar fluxos de disponibilidades.
Podem existir receitas e custos reconhecidos a serem realizados em longo prazo, assim a geração de caixa passa a ser em longo prazo também. Capital circulante Líquido Ativo circulante - Passivo circulante
Indica a folga financeira de curto prazo da empresa.
Cuidados com as contas que deveriam ser classificadas como de longo prazo e podem "por descuido" ser classificadas como de curto para ativos e vice-versa para o passivo.
Cobertura de Juros
EBITDA/ Despesas
financeiras Demonstra a capacidade da empresa de remunerar empréstimos de terceiros.
Excelente indicador para fornecedores de financiamento de longo prazo, porém, deve-se observar dados históricos da empresa e levar em conta que alguns valores podem se realizar em longo prazo (ex.: estoques de imóveis em construção).
(*) explicado mais adiante pelo autor
Quadro 17 – Indicadores usuais e suas deficiências para o setor imobiliário
Nenhuma objeção relevante é levantada pelos autores quanto aos índices de rentabilidade utilizados, como se vê no Quadro 18.
Índice Formulação O que representa Comentários
Margem
bruta Lucro bruto/ Receita líquida de vendas
Percentual das vendas que fica na empresa para cobertura de suas despesas operacionais.
Indicador da eficiência da atividade da empresa. Deve- se levar em consideração que são utilizados custos orçados, quando da utilização de qualquer outro indicador de execução da obra que não sejam os custos incorridos. Margem
líquida Lucro líquido / Receita líquida de vendas
Percentual das vendas que fica na empresa após a cobertura de todas as despesas. As mesmas. Retorno sobre os ativos Lucro operacional (antes das despesas financeiras e dos impostos) / Ativo total Representa o retorno gerado pelos ativos durante um período. Indicador de eficiência operacional da empresa. Retorno sobre o patrimônio líquido Lucro líquido / Patrimônio líquido Indica a rentabilidade
obtida pelos sócios. Indicador fundamental, pois mede a econômico eficiência dos investimentos de risco (dos sócios).
Quadro 18 – Indicadores de rentabilidade – análise para o setor imobiliário
Fonte: Assaf Neto e Bonizio (2001, p.8)
Finalmente, no que diz respeito à análise financeira, o EBITDA, apesar da limitação apontada por Assaf Neto e Bonizio (2001), tem-se visto analistas de mercado e a própria administração das empresas utilizarem tal índice. É a sigla em inglês para earnings before interest, taxes, depreciation and amortization, traduzida para o português como: "Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização" (LAJIDA).
Para se chegar ao EBITDA de uma empresa, é preciso tomar o lucro líquido como ponto de partida, adicionar itens que não tenham afetado o caixa (depreciação e amortização), adicionando, ou excluindo caso seja positivo, o resultado financeiro e os impostos sobre a renda (adicionando no caso de despesas e excluindo em caso de “ganhos” decorrentes da contabilização de imposto de renda diferido).
Trata-se de um índice muito utilizado por todas as empresas, pois representa uma aproximação de quanto caixa as operações da empresa geram. Pode-se comparar o EBITDA com a dívida da empresa para aferir em quantos anos (quantos EBITDA’s) será preciso para saneá-la, por exemplo. Uma crítica usual ao EBITDA é que, com o advento da Demonstração do Fluxo de Caixa (DFC), tem-se claramente em tal demonstrativo o montante de caixa que as operações geraram, inclusive a DFC cobre uma deficiência do EBITDA, que é não levar em conta as vendas não realizadas (ou convertidas em caixa). Todavia, o EBITDA tem sido a preferência dada a facilidade de seu cômputo.
O EBITDA é decerto um indicador importante, mas também é importante o conhecimento e compreensão das suas limitações.
Outros índices são também utilizados pelo setor, embora tenham mais cunho comercial. Um dos termos mais comuns do mercado imobiliário, o VGV (Valor Geral de Vendas - VGV), é um valor calculado pela soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento a ser lançado. Por exemplo: a construtora X pretende lançar um empreendimento com 90 apartamentos, com o preço de cada um, estabelecido a R$ 450.000,00. O VGV deste empreendimento é de R$ 40.500.000,00, ou seja, ele tem o potencial de gerar R$ 40.500.000,00 em receitas. Isto não significa que ele irá, necessariamente, gerar este valor, pois uma série de fatos pode fazer com que a receita total varie, como alteração no preço dos imóveis, margem de negociação e uma série de outros motivos, mas o indicador ajuda a identificar o potencial comercial do empreendimento.
A importância de tal índice é que, além de indicar se o empreendimento é ou não viável do ponto de vista comercial, ajuda na definição do orçamento da obra, no desempenho da empresa no mercado, das verbas administrativas da incorporadora etc.. Algumas construtoras têm a prática de divulgar, em vez de VGV, “os lançamentos”; outras divulgam ainda o “VGV lançado”. Outras mostram o “VGV lançado” para contrapô-lo ao “VGV vendido” (ou “vendas contratadas” como preferem algumas empresas do setor), ou seja, o que a empresa efetivamente vendeu em relação ao valor lançado.
Outro índice muito utilizado e que está relacionado ao risco operacional, é a velocidade de vendas, medida mediante a divisão das vendas (unidades vendidas) em relação à oferta (unidades imobiliárias disponíveis). É fácil inferir que, uma vez conhecido tal índice (geralmente expresso em percentual) desde o seu lançamento
até a venda da última unidade e a maneira em que o pagamento dar-se-á, é perfeitamente factível estimar as receitas de venda (e consequentemente o fluxo de caixa) daquela obra. Constitui-se, portanto, em um índice de elevada importância no setor, dado que ainda serve para indicar a atratividade de um empreendimento.