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O Plano Diretor exclui da obrigação os imóveis nas seguintes condições (art. 45, § 2º):

I.” Garagem de veículos de transporte de passageiros; II. Exercendo função ambiental;

III. De interesse social, ambiental e como patrimônio cultural; IV. Ocupados por clubes ou associações de classe;

V. Imóveis integrantes de massa falida”.

O instrumento não tem sido utilizado por falta de legislação específica que estabeleça as localidades, os casos de forma geral, as alíquotas e procedimentos.

b) Outorga Onerosa do Direito de Construir

É faculdade concedida ao proprietário de imóvel, para que este, mediante contrapartida ao poder público municipal, possa construir acima do coeficiente de aproveitamento básico até o limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento máximo permitido para a zona (art. 60), porém é também faculdade conferida ao poder público a outorga do direito de construir, mediante contrapartida (art. 61).

Contudo, o instrumento dependerá de legislação específica, estabelecendo os procedimentos e as circunstâncias para ser utilizado de forma transparente e democrática.

c) Transferência de Potencial Construtivo

Conforme lei específica a ser elaborada, o poder público poderá, segundo o art. 67 do Plano Diretor, permitir como compensação, ao proprietário de imóveis sobre o qual insere um interesse público, a transferência do potencial construtivo para outro local. As áreas prioritárias para receber o acréscimo se localizam na Área de Intensificação da Ocupação e as ZEIS (art. 67), e as áreas geradoras são as Áreas Urbanas de Recuperação, Conservação e Preservação do Patrimônio Ambiental e Cultural. Porém, deverão ser observados os limites conforme as tabelas de uso e ocupação do solo (Anexo III do PDP). Sem a lei e sem "papas", o instrumento não tem sido aplicado.

d) Operações Urbanas Consorciadas

O Plano Diretor compreende como operação urbana consorciada (art. 72), o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo poder público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar, em uma área, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. Cada operação deverá ser aprovada por Lei específica, conforme o que estabelece o art. 32 da Lei 10.257 / 2001 (Estatuto da Cidade) e art. 74 do PDP. Ainda não existe nenhum caso no município de Operação Urbana Consorciada.

e) EIV Estudo de Impacto de Vizinhança

O art. 81 estabelece que Lei Municipal poderá submeter alguns empreendimentos considerados impactantes do ponto de vista urbanístico e ambiental, a elaboração e aprovação do Estudo de Impacto de Vizinhança.

Consoante art. 82, poderá o poder público, através de Lei específica, submeter ao EIV:

I. “Parcelamentos urbanos com área total igual ou superior a 300.000 m² (trezentos mil metros quadrados) ou quaisquer parcelamentos localizados na Área Urbana de Ocupação Controlada;

II. Empreendimentos comerciais com área construída total superior a 5.000 m² (cinco mil metros quadrados);

III. Cemitério, crematórios e capelas mortuárias;

IV. Plantas industriais com mais de 1.000 m² (mil metros quadrados) de área construída e quaisquer empreendimentos industriais situados na área rural do Município;

V. Aterros sanitários ou outros depósitos de resíduos sólidos; VI. Presídios”.

A lei municipal poderá definir outros empreendimentos e atividades a elaboração e aprovação do EIV.

O EIV deverá esclarecer os aspectos positivos e negativos e qual o impacto sobre a qualidade de vida da população. Deverá conter no mínimo os estudos solicitados no Estatuto da Cidade, sendo analisados, conforme art. 83 deste documento:

Poderão ser exigidas medidas mitigadoras para os impactos negativos do empreendimento, como disponibilidade de cotas de emprego, oferta de cursos profissionalizantes para a população, e/ou melhorias na infra-estrutura e equipamentos urbanos (art. 84).

O EIV não substituirá o Licenciamento Ambiental (art. 85) e todos os documentos integrantes do processo de EIV deverão ficar disponíveis para que qualquer interessado possa conhecê-los, dando-se assim ampla publicidade sobre o empreendimento (art. 86).

Segundo o §2º do art. 85:

“Antes da decisão sobre o projeto, o órgão público responsável pelo exame do EIV deverá realizar audiência pública com os moradores da área afetada ou com suas respectivas associações”.

f) ZEIS

As ZEIS, conforme art. 90 são áreas urbanas delimitadas pelo poder público municipal, que se sobrepõem ao Zoneamento Urbano Municipal, e serão permitidas por meio da elaboração de um plano urbanístico próprio, e lei própria que poderá estabelecer padrões de uso e ocupação diferenciados da legislação em vigor. Contudo, o mapa de zoneamento traz a demarcação de algumas áreas para ZEIS, embora não as vincule a uma lei especial e nem a critérios diferenciados. O zoneamento do Plano Diretor chega a sobrepor ZEIS com área de Conservação Ambiental (por já estar habitada com famílias de baixa renda). Mas a princípio serão aplicadas nas áreas definidas no Plano Diretor, anexo IV, e onde lei especial ainda não elaborada permitir. Se observa que a construção de habitações populares pode ocorrer em qualquer local do município, com poucas restrições, sendo que não se terá nenhuma dificuldade para promover habitações de interesse social em Várzea Grande, inclusive pelo preço da terra no local.

g) Concessão de Uso Especial para Fim de Moradia

Aqueles que habitam áreas públicas do município por cinco anos ou mais, ininterruptamente (até o dia 30 de junho de 2001), terão direito de manter a posse para continuar residindo no local conforme o art. 94. Mas deverá ser elaborada uma Lei para especificar os casos, e deverá atender ainda a medida provisória 2.220 (art. 94). O instrumento aguarda a elaboração do Plano de Habitação para surtir efeitos a partir do conhecimento de quantas famílias se encontram nesta situação e assim estabelecer um plano de ação.

h) Direito de Superfície

Poderá ser autorizado pelo município, o direito de superfície, não sendo delimitada área da cidade e nem especificando condições para tanto. O instrumento não depende de Plano Diretor para ser utilizado, sendo acordo entre as partes, porém não poderá desrespeitar a legislação urbana e municipal.

i) Direito de Preempção

O art. 57 confere ao poder público a preferência para a aquisição de imóvel urbano, objeto de alienação onerosa entre particulares, caso necessite de áreas para:

I. “Regularização fundiária;

II. Execução de programas e projetos habitacionais; III. Implantação de equipamentos urbanos e comunitários; IV. Ordenamento e direcionamento da expansão urbana; V. Criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;

VI. Criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;

VII. Proteção de áreas de interesse histórico, cultural e paisagístico. E nos termos do art. 26 e 27 do Estatuto da Cidade”.

Segundo o Art. 59 do PDP,

“o Poder Público Municipal delimitará, por meio de lei específica, as áreas em que concretamente incidirá o direito de preempção, definindo procedimentos e fixando prazos de vigência, que não poderão exceder a 5 anos, renováveis por igual período”.

Não existe ainda a lei e, portanto, o instrumento não tem sido utilizado.

j) Consórcio Imobiliário

Segundo o art. 52, este instrumento será utilizado para proporcionar melhorias em áreas da cidade que tenham carência de infra-estrutura e serviços urbanos, que contenham imóveis urbanos subutilizados, não utilizados ou utilizados inadequadamente ou que necessitem de intervenções urbanísticas. Tem em vista a cooperação entre o poder público e o setor privado. Não se conhece casos de consórcio imobiliário na cidade de Várzea Grande ainda.

5.2- AÇÕES PARA CONTROLE DO USO E OCUPAÇÃO DO SOLO