4 Material
4.3 Framework of classification
Os regramentos relativos ao uso e ocupação do solo são de extrema importância para o planejamento urbano, considerando que se destinam a controlar o uso da terra, a localização, a dimensão e o volume dos edifícios, visando sempre ao bem estar da coletividade, segundo as diretrizes estabelecidas em planos diretores.
Mais especificamente no caso do Plano Piloto (Brasília), por tratar-se de uma cidade projetada e tombada, há, entretanto, um sistema de zoneamento rígido, que afasta a possibilidade, muitas vezes, de emprego de usos não-incompatíveis61, o que tem resultado na ocorrência de críticas por parte do meio acadêmico.
com função, basicamente, de moradia, o que obriga grande parte da população a deslocar-se para outros núcleos com o fim de trabalhar, estudar e até se divertir.
61 Recentemente, clínicas veterinárias e pet-shops, instaladas no comércio local das entrequadras do Plano
Piloto tiveram pedidos de licenciamento negados pela Administração Regional sob o argumento de que não estavam contempladas pelo zoneamento do setor.
Para Holanda (2003, p. 50 a 58), por exemplo, um dos principais problemas atualmente encontrados no Plano Piloto é a especialização de uso. O autor esclarece que o projeto original da cidade, pautado em pressupostos modernistas, previa a predominância de usos e não a especialização, como de fato ocorreu. Afirma que há uma resistência ideológica para rever-se o zoneamento de áreas vazias no centro da cidade, como o Setor de Autarquias Norte – SAN62, onde sugere a alteração dos usos institucionais para residencial. Essa alteração contribuiria para equilibrar melhor a cidade, considerando que, como dito anteriormente, há uma disparidade evidente entre o número de empregos e habitantes no Plano Piloto.
Nesse sentido, é importante, mais uma vez, retomar os ensinamentos de Campofiorito, no que tange ao tombamento. As escalas de Brasília estão tombadas pelo Decreto nº 10.829, de 1987, que regulamenta a Lei Santiago Dantas (Lei nº 3.751, de 1960), a qual amparou a inscrição da cidade na UNESCO como patrimônio cultural da humanidade e veio a conferir defesas especiais ao bem cultural em questão, sobretudo porque preocupava à instituição apenas a “proposição urbana e arquitetônica original”. Objetivava-se “atender a UNESCO e salvaguardar a cidade modernista”, tombá-la sem imobiliza-lá de maneira física, “permitindo – com a exceção de alguns prédios excepcionais, que as edificações se modifiquem e vivam sua vida e contingências urbanas através do incessante passar do tempo...” (CAMPOFIORITO, 2007).
A necessidade de preservação se justifica, por um lado, como uma forma de proteger a cidade de pressões que são comuns nas áreas centrais urbanas, resguardando, assim os atributos espaciais que a torna interesse do patrimônio da humanidade. A legislação do tombamento, portanto, não adentraria aspectos arquitetônicos (tratamento de fachadas, qualidade plástica, por exemplo), preocupando-se apenas com a “concepção urbanística dos espaços da cidade no que concerne às suas escalas”. Por outro lado, existem posturas conservadoras que buscam a perpetuidade do isolamento de Brasília quanto aos demais núcleos urbanos, sob argumentos de preservação, de maneira que a fronteira entre preservação e isolamento não estão bem definidas (DISTRITO FEDERAL, 2004, p. 112).
O tombamento explicita, ainda, duas conseqüências interessantes ao pretender preservar das pressões do mercado e controlar os processos de uso e ocupação
62 O SAN é um enorme vazio, considerando que, além de problemas de natureza administrativa,
urbanística e jurídico-fundiária que obstaculizam a ocupação do setor, houve uma significativa diminuição da demanda por áreas para implantação de serviços públicos com o encolhimento do estado.
do solo a cidade de Brasília. Uma delas é a proteção das características da cidade, o que resulta na manutenção de uma das melhores qualidades de vida do país, porém, para alguns poucos. A outra é o aumento da pressão, por parte da população, de especuladores e de agentes do mercado imobiliário, que resulta num maior adensamento e numa ameaça a essa qualidade de vida.
Considerando a existência de vazios e a baixa densidade encontrada no Plano Piloto63, parece razoável admitir a necessidade de criação de novas opções de moradia nesse núcleo e naqueles mais próximos. Essa medida, desde que acompanhada da criação de alternativas de emprego e da melhoria e ampliação de equipamentos (saúde, educação, lazer, etc.) nos núcleos urbanos periféricos, permitiria um melhor equilíbrio do território, inclusive com reflexos na redução do número de viagens diárias ao Plano Piloto.
Importante ressaltar que a “população central” (nesse caso incluindo as Regiões Administrativas de Brasília, Lago Sul, Lago Norte, Sudoeste/ Octogonal, Cruzeiro e Candangolândia, portanto, os “lagos” e as RA´s que preenchem o perímetro da área tombada, segundo os dados de 2004, é de pouco mais de trezentos e quarenta e sete mil habitantes, portanto inferior aos quinhentos mil habitantes previstos no projeto original64 .
Mesmo nos núcleos de renda mais elevada do Plano Piloto e RA’s imediatamente contíguas há uma sensível diferenciação interna (Plano Piloto – 19.3 SM- , Lago Sul – 43.4 SM – Lago Norte – 34.3 SM- e Sudoeste/Octogonal – 24.1 SM). Um paralelo com os dados de população demonstra que, somados os números desses núcleos, chegaríamos a um quantitativo de 16% da população do DF, portanto, pouco maior que a população de Ceilândia (15.9%).
Assim sendo, existe uma forte pressão por localização em Brasília e nas áreas mais próximas e uma escassa oferta de novos espaços, devido à especulação imobiliária e ao próprio tombamento65, que tornam o solo extremamente restrito e valorizado.
63 Cerca de 30 habitantes por hectare. Documento técnico do PLC 46/2007 – Plano Diretor de
Ordenamento Territorial.
64 Tabela 2, p. 77.
65 O artigo 10 do Decreto n. 10.829/87 considerou non aedificandi todos os terrenos não destinados a
edificação. Existem ainda limitações de gabarito que impedem a verticalização e uma melhor produtividade do espaço (segundo o artigo 4º, II e III são permitidos seis pavimentos nas Superquadras 100, 200 e 300 e três nas Superquadras 400).
3 Levantamento de dados
a) Alterações formalizadas, identificadas nos normativos legais:
Por meio de pesquisa ao Sistema de Informações Legislativas – LEGIS/CLDF foi possível mapear os locais onde incidia a legislação voltada para alterações ou extensão dos usos de imóveis em várias partes do Distrito Federal, além de identificar os atores diretamente envolvidos.
b) Alterações informais e formais identificadas no decorrer da pesquisa: Matérias jornalísticas, consulta a órgãos públicos, informações colhidas em anúncios comerciais de imobiliária na internet e em classificados e visitas de campo permitiram a elaboração de um rol de alterações de uso que, pelo caráter informal, na sua grande maioria, não podiam ser identificadas por meio de consulta às normas legais.