A região de São José do Rio Preto compreende 31 municípios que, no ano de 2005, totalizavam 711 mil habitantes. A matriz econômica desses municípios é baseada na agricultura, pecuária e serviços, de modo que São José do Rio Preto exerce uma polarização na região, uma vez que seu desenvolvimento como cidade média possibilita uma série de serviços de saúde, educação, ciência, tecnologia e lazer. A urbanização apresentada por Rio Preto, nome pelo qual é conhecida a cidade, atrai a população dos municípios vizinhos.
Em 2000, essa região contava com 649 mil habitantes, portanto o crescimento anual da população entre os anos 2000 e 2005 foi de 1,9%,
percentual superior ao verificado para a Região Metropolitana de São Paulo e de Campinas.
A escolha da cidade de São José do Rio Preto para a aplicação desta pesquisa também deve-se ao fato de o município ser a quarta cidade paulista com maior montante de investimentos do PMCMV (MINISTÉRIO DAS CIDADES, 2015), ser sede de uma das 10 maiores incorporadoras do Brasil (PORTAL RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS), caracteriza-se como uma cidade média que atende aos interesses do projeto de pesquisa elaborado em parceria entre UNESP – Câmpus Araraquara – e UFSCar – Câmpus São Carlos. No referido projeto, propôs-se o estudo da Provisão Habitacional e Inserção Urbana dos Conjuntos nessas duas cidades15.
Já os empreendimentos Parque da Liberdade IV e Parque da Liberdade VI foram escolhidos por serem um produto da incorporadora Rodobens S/A, a qual abriu seu capital na bolsa, pouco antes da crise de 2008. Os produtos da empresa se enquadraram nas fases 1 e 2 de liberação de recursos para o Programa. A escolha da empresa também levou em conta o fato de haver maior governabilidade na obtenção de dados por parte do pesquisador.
O percurso da empresa Rodobens S/A para a aquisição da terra e implantação dos empreendimentos se deu por meio de uma parceria público- privada, que apresentou várias nuances. A área em questão era a Fazenda Felicidade, de propriedade da Encalso Construções, construtora de expressiva atuação nacional no segmento de construção pesada e empreendimentos imobiliários de alto padrão16.
15 Provisão do Programa Minha Casa Minha Vida em Araraquara e São José do Rio Preto (SP):
inserção urbana e adequação socioeconômica, urbana e ambiental. Processo n. 409539/2013-9. Chamada 43/2013-Ciências humanas, Sociais e Sociais Aplicadas do Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico – CNPq. Projeto submetido ao Comitê de Ética e Pesquisa da Unesp - Câmpus Araraquara e aprovado sob Parecer número 947.632.
16 De acordo com o portal oficial da Encalso Construções, a empresa tem participação de
destaque no mercado da construção pesada. Com quase cinco décadas de experiência, desenvolve diversas atividades: terraplenagem, construção e pavimentação de estradas, avenidas, pontes e viadutos, barragens, aeroportos, construção de estações de tratamento de água e esgoto, obras de saneamento básico, oleodutos, gasoduto e infraestrutura urbana. Hoje, a empresa age em áreas diversas, surgindo o Grupo Encalso Damha, um conglomerado empresarial reconhecido nacionalmente nos diversos segmentos em que atua: Engenharia Civil Pesada, Agronegócios, Shopping Center, Concessão de Rodovias e Empreendimentos Imobiliários cujos princípios básicos são a busca da qualidade e da perfeição, sempre respeitando o meio-ambiente.
Quando a área passou a ser de interesse da Prefeitura Municipal para implantar um programa habitacional de interesse social, houve uma proposta da Prefeitura, então representada pelo prefeito Liberato Caboclo, de permuta entre a área da Fazenda Felicidade e uma área entre os empreendimentos Dahma, localizados próximos à Represa Municipal, cartão postal da cidade e, portanto, uma terra de maior valor comercial do que a da Fazenda Felicidade.
Após a permuta realizada, anos depois a administração pública, alegando dificuldades financeiras em arcar com os custos necessários para a implantação da infraestrutura e a construção das unidades habitacionais e dos equipamentos comunitários, em 2006, abriu licitação, na forma de dação em pagamento. Por meia dessa licitação, a Prefeitura daria a referida área de sua propriedade, constituída por cinco glebas encravadas na Fazenda Felicidade, dentro do perímetro urbano como pagamento pela construção dos equipamentos comunitários, à empresa vencedora da concorrência licitatória, o equivalente a R$ 2.741.700,00, que seriam executados no prazo de cinco anos.
A licitação foi vencida pela parceria entre o Grupo Encalso Dahma e a Rodobens Negócios Imobiliários para a implantação de um empreendimento para a classe média. A partir de então, teve início a construção dos Condomínios horizontais Parque da Liberdade I e Parque da Liberdade II, financiados pelo ABNAmroBank, depois comprado pelo Grupo Santander. Nesse ínterim, surgiu o PMCMV, de cuja mesa de negociação e elaboração do Programa fazia parte a Rodobens Negócios Imobiliários, que passou, então, a produzir empreendimentos no segmento econômico em resposta à demanda do PMCMV.
Chama a atenção o fato de a Prefeitura ter optado por licitação, uma vez que terras estão localizadas em área de grande valorização econômica, rodeadas por condomínios horizontais e loteamentos fechados de propriedade das empresas consorciadas que ganharam a licitação: Rodobens e Encalso (BARROZO, 2008).
Fazendo um comparativo entre o valor definido de R$ 2.741.700,00, para a referida área que totaliza 769.075,50m2, e o valor avaliado, pela prefeitura, de duas áreas que totalizam de 84.002,57m2, as quais foram declaradas de utilidade
pública a fim de serem adquiridas mediante desapropriação, em 2010 (Decreto Municipal nº 15.433, de 17 de setembro de 2010), para a instalação da nova rodoviária, encontramos o valor de R$ 8 milhões (Diário da Região, 19/09/2010), lembrando que os equipamentos só seriam entregues em 2012. No primeiro caso, a prefeitura entregou a área por R$ 3,56/m2, e no segundo caso, a mesma pagaria R$ 95,35/m2, e mesmo assim, os proprietários destas reclamaram que o valor está muito abaixo do praticado no mercado (apud SANTOS, 2013, p.256).
A Faixa 2 do PMCMV, considerada neste trabalho como segmento econômico, foi escolhida como objeto de pesquisa, principalmente, por dois fatores: ser adquirida no mercado e ter o valor da parcela consideravelmente mais alto do que as UHs produzidas em parceria com o Governo Federal e os municípios, embora seja subsidiado pela União. Esses fatores sugerem que a faixa 2 seria híbrida, visto que, mesmo recebendo subsídio do Governo Federal, não é mapeada ou acompanhada de modo sistemático pelo Ministério das Cidades, que, por sua vez, entende que a faixa 2 é de responsabilidade do mercado.
Ressalta-se que, na ocasião do início desta pesquisa, entendia-se que a faixa 2, por apresentar valores mais altos nas parcelas, proporcionaria condições de acessibilidade, localização e fluidez urbana “melhores”, ou, até mesmo, “privilegiadas”, bem como atenderia aos objetivos da pesquisa que eram identificar as diferenças na inserção urbana dos empreendimentos da faixa 1 e da faixa 2 do PMCMV.