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EMPREENDIMENTO A PARTIR DE UMA INTERFACE

Nos itens anteriores, foram mapeadas diversas estratégias, procedimentos e exemplos de interfaces com o objetivo de fornecer parâmetros para a concepção de uma interface que possibilite aos usuários decidir sobre os próprios espaços, numa tentativa de conceber edificações mais adequadas a lógica da economia da diversão, ou seja, com foco no uso dos espaços.

Essa interface deve permitir o engajamento dos usuários em todo o processo, partindo do levantamento das demandas, cuja finalidade será desconstruir as percepções e preconcepções espaciais dos usuários, para então descobrir suas demandas particulares por meio da análise de suas atividades e sua relação com o tempo em que ocorrem. O desdobramento dessa análise terá como resultado um aprofundamento na compreensão do usuário sobre suas demandas espaciais, podendo então visualizar com mais clareza as possibilidades de articulação e sobreposição de atividades e espaços, viabilizando o surgimento de espaços transfuncionais ou multifuncionais.

Na etapa de projetos, a interface deve dar condições para que os usuários arbitrem sobre sua própria unidade – o recheio, como definido por Habraken – estudando diversas configurações espaciais que tenham surgido na etapa de levantamento das demandas, negociando com seus vizinhos as possíveis interferências entre unidades e as questões relativas aos espaços coletivos, ao mesmo tempo em que acompanha a evolução da estimativa de custos de sua unidade, que varia em função

de suas decisões projetuais. Ao arquiteto cabe a otimização do desenho do suporte e compatibilização da distribuição dos sistemas da edificação (sistema de abastecimento de água, eletricidade, esgoto, estrutura etc.) em função das unidades residenciais, procedendo na sequência à etapa de construção. Uma interface com as características descritas acima é o ponto de partida para o desenvolvimento de um empreendimento como o que será proposto aqui. O objetivo dessa seção é desenhar um esboço de como seria o processo de concepção e produção de um modelo de empreendimento que aconteça na lógica da economia da diversão, priorizando o valor de uso dos espaços e utilizando para tanto uma interface. Na sequência, serão apresentados os cálculos dos ustos de u e p ee di e to o e io al , os oldes do ue é feito hoje, e desse modelo de empreendimento, comparando os valores e as remunerações dos agentes envolvidos.

No modelo proposto aqui, o arquiteto desempenha algumas funções que variam dependendo da etapa em que se encontra o empreendimento. Num primeiro momento ele é o articulador do processo, buscando pessoas para o grupo de moradores-investidores e auxiliando na negociação do terreno. Posteriormente ele gerencia o processo de projeto por meio da interface, consolidando em seguida o desenho do suporte utilizando as informações colhidas ao longo do processo. Na fase de construção ele é o administrador da obra, controlando a aplicação dos recursos e acompanhando o andamento dos trabalhos.

Nesse processo, espera-se que o envolvimento do arquiteto com o empreendimento seja maior, tanto em termos de horas de trabalho, quanto em dedicação, já que estará operando sob uma lógica econômica alternativa, sendo bem remunerado pelo seu trabalho, contribuindo para a construção de cidades mais justas sob o aspecto socioeconômico e estando a frente da produção de edificações arquitetonicamente interessantes.

Como já dito, o processo inicia-se com a formação do grupo de usuários-investidores e a seleção do terreno. Em cada empreendimento o número de usuários-investidores fica condicionado a alguns parâmetros da regulação urbana, como o número máximo de unidades possíveis de serem construídas no terreno, o que na LPUOS-BH é definido pela QMTUH, pelo potencial construtivo do terreno, ou pela decisão dos próprios usuários em restringir ou ampliar o grupo de usuários- investidores.

Definido o terreno, o arquiteto deve configurar a interface inserindo os parâmetros de topografia, georeferenciamento e regulação urbana, estabelecendo limites para o desenho do suporte. Antes de passar para o projeto das áreas de decisão individual (recheio), os usuários- investidores devem levantar as demandas conjuntas e negociar os usos e dimensionamento das áreas

que envolvam decisões coletivas, ou seja, da existência de áreas de lazer, jardins, garagens, equipamentos para circulação vertical etc. Por existirem algumas restrições legais em relação à essas áreas, o arquiteto pode intervir e apresentar sugestões tecnicamente mais adequadas às escolhas dos usuários-investidores.

Na sequência, os usuários-moradores devem engajar-se no levantamento de suas demandas, por meio dos procedimentos e estratégias descritos anteriormente, e só então passar ao desenho do recheio de suas unidades. Caso haja necessidade, o arquiteto poderá ser consultado para auxiliar as decisões do usuário-morador, o que deve ser feito com muito cuidado, para que haja o mínimo possível de interferência do arquiteto.

Simultaneamente, o arquiteto deve trabalhar na otimização do desenho do suporte e das áreas coletivas, ajustando o projeto para submissão à aprovação na instância municipal. Com o projeto aprovado, o arquiteto pode desenvolver e arquivar o Memorial de Incorporação.

Embora a incorporação imobiliária se relacione diretamente à venda de unidades antes de sua construção, existem vantagens práticas e legais que justificam seu uso mesmo no caso de empreendimentos como o proposto, ainda que inexista a intenção de comercialização das unidades residenciais. Além de possibilitar o acesso dos usuários-investidores a crédito via linhas de financiamento imobiliário, a incorporação imobiliária formaliza legalmente o grupo de pessoas envolvidas no empreendimento, vinculando cada unidade a seu respectivo proprietário, quantificando a área das unidades e áreas comuns, especificando materiais e acabamentos, e atestando a idoneidade de todas as partes envolvidas no empreendimento.