Moderniseringsindikatorer
Overgangen fra det førmoderne til det moderne samfunn har tradisjonelt vært et sentralt forskningsområde innen historie og samfunnsfag.482 Denne fremstillingen tok utgangspunkt i sentrale teoretikere og ville studere denne overgangen i forhold til utviklingen av en type marked.
Den overordnede problemstillingen var om det skjedde en overgang fra et førmoderne til et moderne eiendomsmarked i Bergen i løpet av 1700-tallet. Med utgangspunkt i utvalgte moderniseringsindikatorer ble juridiske, økonomiske og sosiale aspekt ved eiendomsmarkedet studert.
I første del av oppgaven ble den juridiske siden av eiendomsmarkedet i perioden 1660-1802 med utgangspunkt i regelverk og lovgivning studert. Undersøkelsen viste at lovgivningen kunne deles inn i to faser. I første fase fra ca. 1660 og frem til ca. 1700 ble eierskapet til bygrunnen vektlagt, og det var forholdet mellom de to øverste ledd i føydalkjeden, på den ene siden kongen, på den andre magistraten og Manufakturhuset som var sentralt. I andre fase av lovgivningen ca.
1700 til 1780 ble forholdet mellom de to nederste ledd i føydalkjeden: forholdet mellom Manufakturhuset som grunneier og den lokale grunnleier vektlagt. Dette skifte i lovgivningen fra et føydalt regelverk hvor det var det overordnede eierskap som var sentralt, til et regelverk preget av den private bruksretten til grunnen, kan sees som en indikasjon på en endring i det juridisk regelverk fra føydalistisk til moderne økonomisk tenkning. Undersøkelsen av hva regelverket sa om eiendomsforholdene på 1700-tallet viste en annen viktig endring ved lovverket. Krav til sikkerhet i pant, mulighet for tvangssalg i tilfelle av misligholdte lån og en strengere kontroll med eiendomstransaksjoner fra det offentliges side antyder at det skjedde en endring i grunneiendomsmarkedet fra en eldre til en mer moderne markedsorientert tenkemåte i løpet av perioden 1686-1802. Disse to moderniseringsindikatorer antyder at det skjedde endringer i lovverket i retning av et moderne markedsorientert samfunn.
I kapittel 3 ble det økonomiske aspektet ved eiendomsmarkedet i Bergen undersøkt.
Grunneie, grunnleie og bygningsforholdene i Bergen på 1700-tallet var sentrale tema. Disse forholdene ble undersøkt ut fra moderniseringsindikatorene overgang til privat eiendomsrett, økt vekt på og bruk av det juridiske regelverket, økning i grunnleien, en realverdiøkning i bygningsmassen, og en funksjonell spesialisering i bygningsmassen.
Undersøkelsen viste stabile grunneiendomsforhold i byen, med Manufakturhuset som dominerende grunneier. Grunneieforholdene i perioden 1686 til 1753 virket stabile, men både i ACK 1772 og under gjennomgangen av GBB 1781 fantes indikasjoner på at eiendommer ble overført fra Manufakturhuset. Sammenhengen var likevel for uklar til at den rokket ved
482 Kaldal 2002, s. 12-13.
hovedkonklusjonen. En overgang til privat eneeie var altså ikke noen god moderniseringsindikator.
En indikator som derimot tydet på endring i retning av et moderne eiendomsmarked var selve opprydningen i eiendomsforholdene i forbindelse med nedskrivingen av ”Undersøgningsforretningen 1772” (ACK 1772). Opprydningen indikerer en endring i forholdet mellom grunneier og grunnleier. En aktiv lovgivning, og en større vilje til å følge opp regelverket sees i korrespondansen angående, og i kravene om, inndrivelse av grunnleien. De bergenske grunneierne, gjennom Manufakturhuset, utviklet tilsynelatende en aktiv økonomisk politikk omkring grunnleien på slutten av 1700-tallet, hvor oppfyllelse av avtaler, og økonomiske overenskomster ble viktige.
Grunnleien så ut til å være lav og relativt stabil i hele perioden, men også her var enkelte endringstendenser fra 1770-årene. Utvalget av rodenummer som ble fulgt fra 1686 til 1781, viste en svak oppgang i grunnleieprisene fra 1753 til 1781. Undersøkelsen av GBB 1781 viste en svak reduksjon i antall grunnleiere. I enkelte tilfeller var det mulig å påvise at disse ble overført til private grunneiere. En økt grunnleie på enkeltgrunner samtidig som den årlige grunnleieinnbetalingen til Manufakturhuset var stabil, kunne indikere en viss reduksjon i Manufakturhusets grunnleiebetalere. Endringene i grunnleierantall var uklare, og grunnleiens verdiøkning økonomisk ubetydelig, derfor var ikke grunnleien noe godt utgangspunkt for eiendomsspekulasjoner, og tydet ikke på noen utvikling av et moderne eiendomsmarked. Derimot indikerte sammenligningen av verdiutviklingen mellom grunnleie og bygninger innen et enkelt rodenummer at bygningsmassen var utgangspunkt for et eiendomsmarked.
Utviklingen i bygningsforholdene fra 1657 til 1802 antydet i tillegg til en omfattende nybygging og arealekspansjon en kraftig økning i bygningsverdier. Analysen av verdiutviklingen fra 1657 viste lav stabil prisutvikling frem til 1778. Fra 1778 til 1802 økte derimot rodenummernes bygningsverdi i forhold til årlig inflasjonsutvikling. Dette indikerer at bygninger på slutten av 1700-tallet ble et lønnsomt investerings- og spekulasjonsobjekt, og at de kan ha vært basis for et moderne markedsbasert eiendomsmarked i Bergen fra slutten av 1770-årene.
Analysen av bygningsstrukturen i rode 3, 14 og 19 med utgangspunkt i branntaksten 1778 viste at rode 14 hadde høyeste bygningsverdier i hele perioden, mens rode 3 hadde en sterkere verdiutvikling, og fikk en høyere bygningsverdi enn rode 19 i løpet av perioden. Antall bygninger knyttet til det enkelte rodenummer, samt bygningsverdien innad i rodenummeret, var med å bestemme verdien på rodens bygningsmasse. Analysen indikerte videre en sammenheng mellom bygningsverdien knyttet til rodenummerne og at bolighus var viktigste bygningstype. En undersøkelse av geografisk plassering av rodene, og rodenes innbyrdes rodenummerverdi, viste at nærheten til viktige transportårer og hovedgater var med å bestemme bygningsverdiene innen den enkelte rode og det enkelte rodenummer. Analysen av bygningsstrukturen indikerte at funksjonell spesialisering var en god indikator på utviklingen av et eiendomsmarked, og moderne
markedsøkonomiske prinsipper som beliggenhet og bruksfunksjoner innenfor et avgrenset geografisk område påvirket bygningsverdien i Bergen i 1770-årene.
Under det sosiale aspekt var forholdet mellom eiendomsmarkedet og de menneskelige relasjoner tema. Høy andel husleie, vertikale leieforhold, leie som spekulasjonsobjekt, og økt andel huseiendomstransaksjoner var her indikatorer på et moderne eiendomsmarked. Resultatet av undersøkelsen av den sosiale sammensetning og en sosial kategorisering av rodenes hovedpersoner viste at rode 14 hadde størst andel hovedpersoner tilhørende de øverste sosiale lag, fulgt av rode 3.
Rode 19 hadde den høyeste andel av hovedpersoner knyttet til lavere sosiale lag. Den lave andelen fattigfolk var et trekk som skilte de tre rodene fra det Fossen fant for hele byens befolkning i 1801.
I andre del av kapittelet ble forholdet mellom huseiere og husleiere innen de tre roder undersøkt.
Eiendomsmønsteret viste en høy andel leieboere. Gjennom en rekke mindre undersøkelser ble husleiemarkedet i Eliassens småbyer sammenlignet med rodene i Bergen. Enkelte trekk ved eiendomsmarkedet, som geografisk differensiert husleie, og utleie som en økonomisk finansiering av huseie var felles trekk ved småbyene og de tre rodene. Husutleie som aldersfenomen, eller husutleie langs sosialt horisontale linjer som Eliassen påpeker for småbyene var det ikke mulig å påvise, tvert imot virket husutleie mer sosialt vertikalt oppbygget enn hva Eliassen fant, og indikerte et mer moderne eiendomsmarked enn det som finnes i småbyene. Høy andel husleiere og, vertikalt husleiemønster tydet her på et moderne eiendomsmarked.
Undersøkelsen av de praktisk-økonomiske sider av eiendomsforholdene viste at antallet eierskifter i perioden 1772-1778 lå mellom 4 og 6 %. Dette er en indikasjon på at det ble omsatt relativt mange eiendommer i Bergen i 1770-årene. En undersøkelse av BACEs annonser viste en tredobling i eiendomsannonser mellom 1767 og 1800. Dette indikerer et mer offentlig eiendomsmarked og en større omsetning av eiendommer. Antallet auksjoner økte også i perioden, men denne omsetningsformen tapte terreng som viktigste omsetningsmåte i forhold til ”vanlige”
salg. Undersøkelsen av auksjonsmarkedet i BACE viste død som vanligste bakgrunn for auksjon, men bruk av tvangsauksjon virket utbredt i dårlige tider. Sammenligningen av enkelteiendommers auksjonspris og branntakstverdi, antydet at branntaksten ikke tilsvarte reelle eiendomsverdier, men at et marked med tilbud og etterspørsel bestemte verdi. Til slutt i kapittelet ble en enkelt eiendoms historie undersøkt over et lengre tidsrom. Eiendomssalg mellom familiemedlemmer, bruk av hus som pant for lån og tvangsauksjon for misligholdte lån var trekk ved eiendommens historie. Et differensiert eiendomsmarked i endring preget av en økt eiendomsomsetning og et økt antall eiendomstransaksjoner var konklusjonen etter å ha sett på de praktisk-økonomiske sider av eiendomsmarkedet. En økt andel eiendomstransaksjoner ble altså her en indikator på et eiendomsmarked med moderne trekk.
Endret økonomisk tankegang
Undersøkelsen av den juridiske siden av grunneiendomsforholdene indikerte et skifte fra et føydalt preget regelverk, til et regelverk der det privatrettslige kom i fokus. I forholdet mellom grunneier og grunnleier på det lokale plan skjedde også et skifte. Allerede i slutten av 1730-årene ble det utformet reskripter som skulle sikre Manufakturhusets rettigheter i forhold til grunnleier. En ytterligere skjerpelse fra midten av 1770-årene, hvor krav til sikkerhet i pant, mulighet for tvangssalg i tilfeller av misligholdte lån og en strengere kontroll hvor magistraten var pålagt overoppsyn med eiendomstransaksjonene er indikasjoner på et nytt syn på eiendomsmarkedet.
Til tross for tendenser til endring i eierskapsforhold og grunnleie, ble konklusjonen i forhold til grunneiendomsforholdene stabilitet, både med hensyn til Manufakturhuset som sentral grunneier, og i forhold til at grunnleien var stabilt lav og økonomisk ubetydelig i hele perioden.
Opprydningen i byens grunneiendomsforhold i forbindelse med nedskrivingen av ACK 1772, og en vilje til å bruke det nye regelverket fra 1774, indikerte likevel en mentalitetsendring i forhold til grunneiendomsmarkedet. I motsetning til grunneiendomsmarkedet, var realverdiøkningen i bygningsmassen, og en verdivurdering påvirket av funksjonell spesialisering, tegn på at det ble utviklet et eiendomsmarked knyttet til bygningsmassen i byen.
Da det sosiale aspektet ved eiendomsforholdene ble undersøkt viste det store antallet husleiere, husleiemarked etter sosialt vertikale bånd og et økende antall eiendomstransaksjoner i det offentlige rom, trekk som indikerte et moderne eiendomsmarked, og et endret syn på eiendomstransaksjoner. I tillegg antydet eiendomsdokumentene lån med pant i eiendom og tvangsinndrivelse av misligholdte lån som viktige trekk ved eiendomsmarkedet. På den andre siden fantes Eliassens småbytrekk igjen i eiendomsoverføringer mellom slektninger, bruk av utleie som husfinansiering, og et geografisk leiemønster med utleie i bakgater. Ser en nærmere på de to siste fellestrekkene mellom denne undersøkelsens og Eliassens funn, var vel ikke husleie konsentrert i bakgatene, eller utleie for å finansiere huseie, noe spesielt førmoderne trekk, men kan like gjerne vise en moderne økonomisk nyttetenkning, som sannsynligvis har ligget nærmere et moderne enn et førmoderne samfunn.
Konklusjon
Denne undersøkelsen av det bergenske eiendomsmarkedet viste endringer i regelverket, endrede menneskelige relasjoner i forhold til dette, økonomiske endringer hvor økonomiske vurderinger ble viktigere, et husleiemønster med mange moderne trekk, og en utvikling hvor kjøp og salg – tilbud og etterspørsel var i ferd med å bli stadig viktigere. Dette er trekk som stemmer overens med dem Tönnies brukte for å beskrive det moderne kapitalistiske samfunn. På denne bakgrunn kan en si at det bergenske eiendomsmarked endret seg fra et førmoderne til et marked med karakteristiske moderne kapitalistiske trekk.
Problemet var grunneiendomsforholdene. Disse hadde fremdeles en tilsynelatende førmoderne struktur. En forklaring på dette måtte finnes. Tönnies forgjenger, Karl Marx påpeker flere steder i ”Kapitalen”, at ved overgangen til det moderne kapitalistiske samfunn, ble menneskene frarøvet garantiene i de gamle føydale institusjonene.483 Manufakturhusets historie kjennes etter hvert godt, det fikk retten til grunnleien i len fra kongen på slutten av 1600-tallet. Her var det snakk om en forlening, og et føydalt trekk. Til forskjell fra Marx’ institusjoner som eksproprieres og privatiseres, beholdt Manufakturhuset sine forlente rettigheter helt frem til 1854. Dette innebar en rett til å innkreve grunnleie, og et formelt eierskap til grunnen. Ser man grunneiendomsforholdene, og det manglende grunneiendomsmarkedet i Bergen ut fra et slikt perspektiv, ser en hvordan den føydale institusjon vernet mot markedskrefter, og hindret utviklingen av et moderne grunneiendomsmarked.
Manufakturhusets rettigheter til bygrunnen ble overført til Bergen kommune i 1854.484 Den 6. desember 1888 ble innløsningsbeløpet for bygrunnene fastslått og grunnene kunne overføres til private.485 Fra og med den dag var det markedskreftene som styrte eiendomsmarkedet i Bergen.
483 Marx 1995, s. 183-184.
484 Vogt 1856, b. 14, s. 602.
485 Bergen kommune. Forhandlinger. Innstilling 53 (1888).