3 Det økonomiske aspekt ved eiendomsmarkedet
3.6.8 Bygningsverdier og verdivurderinger innen den enkelte rode i 1778
I denne siste delen av kapittelet om bygningsforholdene i rode 3, 14 og 19 foretas en geografisk oppdeling av bygningsmassen for undersøke om det er noen geografiske områder eller strøk innen den enkelte rode som har høyere verdi enn andre. Dette kan gi indikasjoner på om geografisk beliggenhet innad i roden har noe å si for verdivurderingen. 340
Metoden brukt her, går ut på å dele den enkelte rodes bygningsmasse inn etter beliggenhet i den enkelte rode. Rodenummersystemet ligger fast fra 1778.341 Dette gjør det mulig å bruke rodekartene som blir utarbeidet i 1887/88 i forbindelse med overgangen fra det gamle rode- til det nye gatesystemet, for å måle størrelsen på den enkelte bygningsgrunn i byen i 1778. Med dette utgangspunktet er det mulig å regne ut tomtestørrelsen i kvadratmeter på det enkelte rodenummer innen den enkelte rode.
340 Strøk – betegnelse mye brukt i Bergen for å betegne et mindre geografisk område.
341 Solli 2006, http://bergis.uib.no/sources/Rodesystemet.html, lest 13/5-07.
Størrelsen og bygningsverdiene på det enkelte rodenummer, gir en mulighet for en inndeling innen den enkelte rode etter forskjellige geografiske kategorier. Hovedprinsippet er å bruke rodekartene og dele roden inn etter nærhet til sentrale ferdselsårer. Den ene hovedkategorien er knyttet bygningenes plassering i forhold til hovedgater og sjøgrunner, altså i forhold til sentralitet og atkomst. Den andre kategorien domineres av bakgater, bakgårder. 342 Da det er store geografiske forskjeller mellom rodene, vil en nærmere beskrivelse av disse kriteriene være knyttet til den enkelte rode. På bakgrunn av arealberegningene for det enkelte rodenummer, branntakseringen av 1778 og kategoriseringen som gjøres under den enkelte rode er tabellene og figurene under utarbeidet.
Tabell 3. 13 Gjennomsnittlig kvadratmeterverdi innen rode 3, 14 og 19 i 1778
Rode m2 Rd Skilling
3 12348 33900 462
14 8755 44590 826
19 18331 27210 142
Total: 39434 105700 257
Kilde: Branntakst 1778
Tabell 3.13 viser den samlede arealmengde, samlet bygningsverdi, samt bygningsverdien pr.
kvadratmeter i skilling innen den enkelte rode. Rode 14 har det minste arealet, men den høyeste gjennomsnittsverdien knyttet til det enkelte rodenummer innen den enkelte rode. Rode 3 har den nest høyeste gjennomsnittlige verdi pr. kvadratmeter, men verdien utgjør bare ca. halvparten av kvadratmeterverdien i rode 14. Verdiene i rode 19 utgjør under en tredjedel av verdiene i rode 3.
Konklusjonen er store forskjeller på bygningsverdiene knyttet til den enkelte rode i 1778.
Undersøkelsen har vist at det er store forskjeller mellom rodene både i antall bygningsgrunner, bygninger og verdien på disse. Rode 14 har høyest verdi innen det enkelte rodenummer, fulgt av rode 3 og 19. Det er også antydet at forskjeller i bygningsstrukturen er en mulig forklaring på disse forskjellene. Bygningsgrunnen målt i kvadratmeterverdi viser hvordan denne fordeler seg prosentvis mellom de forskjellige rodene. Rode 14 nærmest det som i dag oppfattes som byens sentrum, Torvalmenningen og Strandgaten, har høyest verdi. Rode 3 med en bedre nærhet til de samme områdene enn rode 19 kommer nestbest ut, og rode 19 med lengst avstand til dagens sentrum har lavest verdi.
Dataene i fra tabell 3.13 brukes i det følgende for å se om det er geografiske ulikheter innen den enkelte rode som sier noe om bygningsmønsteret i rodene. Tabell 3.14 viser verdifordeling i areal og mellom geografiske grunnkategorier i rode 3 i 1778.
342 Kategoriseringen baserer seg delvis på Tore Sunds doktoravhandling fra 1947, hvor det understrekes at bygninger som grenser til gateløp og sjøgrunn har en spesielt høy verdi i Bergen. (Sund 1947, s. 132-133.)
Tabell 3. 14 Areal og verdifordeling etter geografisk kategorisering i rode 3
Gatekategori Bygningsgrunn Areal Verdi Rodenr. Antall m2 Rd. Sk/ m2 Gate+sjøgrunn nr. 1-31 31 7771 28920 357
Bakgater nr. 32 - 76 45 4577 4980 104 Total: nr.1-76 76 12348 33900 264 Kilde: Branntakst 1778
Tabell 3.14 baserer seg på rodekartet for rode 3, og viser rodenummerfordeling, arealberegning og verdivurderinger innen to geografiske kategorier. I rode 3 er 31 rodenummer kategorisert som gate- og sjøgrunn. Dette er rodenummer som ligger i Strandgaten, til Nykirkealmenningen eller med direkte atkomst til sjøen, og utgjør hovedsaklig rodenummer 1 – 31. Rodenummer 32 -76 er i all hovedsak bygningsgrunner mot mindre gater, smug, eller bakgårder, og er kategorisert som
”bakgater”.343 Tabellen viser at bygningsverdien knyttet til ”gate og sjøgrunn” i rode 3, har høyere kvadratmeterverdi enn den kvadratmeterverdien som er knyttet til rodenummerne i
”bakgatekategorien”. Figur 3.8 viser den geografiske verdifordelingen innen rode 3.
Figur 3.8 Rode 3 etter geografisk fordeling av bygningsgrunnverdier
343 For større oversiktskart se også tillegg D. 2. Arealberegningene er foretatt ved hjelp av Bergis^4. Et program utviklet av Arne Solli, med utgangspunkt i ArcGIS. Dataselskapet ESRIs gruppe med GIS-produkter.
Bergisdemo er tilgjengelig på: http://noa.uib.no/kart/bergen75/viewer.htm. (lest 10/4-07).
Programmet er utviklet i sammenheng med prosjektet ”Urbane landskap”: http://bergis.uib.no/(lest 10/4-07).
Tabell 3. 15 Areal og verdifordeling etter geografisk kategorisering i rode 14
Gatekategori Bygningsgrunn Areal Verdi Rodenr. Antall m2 Rd. Sk/ m2 Gate+sjøgrunn nr. 1-29 29 7154 39690 533
Bakgater nr. 30 - 39 10 1601 4900 294 Total: nr. 1-39 39 8755 44590 489 Kilde: Branntakst 1778
Tabell 3.15 tar utgangspunkt i rodekartet for rode 14, og viser rodenummerfordeling og arealberegning innen to kategorier. Her er 29 rodenummer kategorisert som ”gate- og sjøgrunn”, disse utgjør rodenummer 1-29, og ligger til Torvalmenningen eller i Strandgaten. Rodenummer 29 til 39 er i all hovedsak rodenummer mot mindre gater, smug, eller bakgårder og er kategorisert som
”bakgater”.344 Tabell 3.15 viser på samme måte som i rode 3, at ”gate og sjøgrunn” i rode 14, har en betydelig høyere kvadratmeterverdi enn kvadratmeterverdien knyttet til rodenummer i
”bakgatekategorien”. Figur 3.9 viser den geografiske verdifordelingen innen rode 14.
Figur 3.9 Rode 14 etter geografisk fordeling av bygningsgrunnverdier
344 For større oversiktskart se også tillegg D. 3. Arealberegningene er foretatt ved hjelp av Bergis^4. Et program utviklet av Arne Solli, med utgangspunkt i ArcGIS. Dataselskapet ESRIs gruppe med GIS-produkter.
Bergisdemo er tilgjengelig på: http://noa.uib.no/kart/bergen75/viewer.htm. (lest 10/4-07).
Programmet er utviklet i sammenheng med prosjektet ”Urbane landskap”: http://bergis.uib.no/(lest 10/4-07).
Tabell 3. 16 Areal og verdifordeling etter geografisk kategorisering i rode 19
Gatekategori Bygningsgrunn Areal Verdi
Rodenr. Antall m2 Rd. Sk/ m2
Nedre strøk nr. 1-29 29 7280 12680 167
Midtre strøk nr. 30-46 16 6178 9600 149
Øvre strøk nr. 47-71 26 4873 4930 97
Total: nr. 1 - 71 71 18331 27210 142
Kilde: Branntakst 1778
Med utgangspunkt i rodekartet er rode 14 geografisk avgrenset i tre deler. ”Nedre strøk” er rodenummer 1-29, som grenser til Kong Oscarsgate, Skostredet, og Korskirkesmauet og
- almenningen. Det som kalles ”Midtre strøk” avgrenses av Øvre Korskirkealmenning, Kong Oscarsgate og Lille Øvregate. Dette strøket utgjør rodenummer 30 – 46. ”Øvre strøk” består av rodenummer 46 til 71 og avgrenses geografisk av Øvre Korskirkealmenning og Lille Øvregate.345
Tabell 3.16 viser at rodenummernes bygningsverdi målt i skilling pr. kvadratmeter innen det enkelte strøk fordeler seg etter samme tendens som i de andre rodene. ”Nedre strøk” som grenser til de viktigste ferdselsårer, og er mest sentral har den høyeste verdien pr. m2. Deretter synker verdien jo lengre ut i fra sentrum rodenummerne ligger, og laveste verdi er knyttet til ”Øvre strøk”. Figur 3.10 viser den geografiske verdifordelingen innen rode 19.
Figur 3.9 Rode 19 etter geografisk fordeling av bygningsgrunnverdier
345 For større oversiktskart se også tillegg D. 4. Arealberegningene er foretatt ved hjelp av Bergis^4. Et program utviklet av Arne Solli, med utgangspunkt i ArcGIS. Dataselskapet ESRIs gruppe med GIS-produkter.
Bergisdemo er tilgjengelig på: http://noa.uib.no/kart/bergen75/viewer.htm. (lest 10/4-07).
Programmet er utviklet i sammenheng med prosjektet ”Urbane landskap”: http://bergis.uib.no/(lest 10/4-07).
Den geografiske gjennomgangen av de tre roder viser interessante trekk ved bygningsforholdene innen den enkelte rode. For det første at jo nærmere 1770-årenes roder ligger det som i dag kalles byens geografiske sentrum, områdene rundt Torvalmenningen og Strandgaten, jo høyere er kvadratmeterverdien på bygningsgrunnen. Dette resultatet er parallelt med det Tore Sund påviser i sin doktoravhandling ”Bergens byområde og dets geografiske utvikling 1900 – 1940.” Sund påpeker at det i første del av 1900-tallet er slik at jo nærmere gatelinjen et hus ligger, jo høyere grunnverdi pr. m2 har bygningsgrunnen. I tillegg peker han på at sjøgrunner, grunner nær lokale sentre i byen samt i tilknytning til sentrale og viktige lokale kommunikasjonslinjer har høye verdier.346 Dette mønsteret gjenfinnes når 1770-tallets bygninger kategoriseres og den enkelte rode deles opp i mindre geografiske enheter. Jo nærmere rodenummerne ligger sjøgrunn og hovedgater innen den enkelte rode, jo høyere er bygningsverdien på den enkelte grunn. 347 Med denne siste brikken på plass er det i grove trekk mulig å danne seg et bilde av bygningsstrukturen i byen.
3.6.9 Bygningsforholdene i rode 3, 14 og 19 – oppsummering og konklusjon