Det økonomiske aspekt – oppsummering og konklusjon

I kapittel 3 ble det økonomiske aspektet ved eiendomsmarkedet i Bergen undersøkt.

Innledningsvis ble det satt opp indikatorer for å undersøke om det som kalles den økonomiske siden av eiendomsmarkedet viste et marked preget av førmoderne eller moderne økonomiske trekk. Reduksjon, eller bortfall av delt eiendomsrett til fordel for privat eneeie av hus og grunn, økt vekt på det kontraktsmessige, en økning i grunnleie, samt en realverdiøkning, og en funksjonell

spesialisering i bygningsmassen er indikasjoner som velges ut for å vurdere den økonomiske siden av eiendomsmarkedet.

Første del av kapittelet undersøkte grunneiendomsforholdene i rode 3, 14 og 19.

Undersøkelsen viste at grunneiendomsforholdene i byen var stabile i hele perioden, med Manufakturhuset som dominerende grunneier. En nærmere undersøkelse viste likevel en svak endring i perioden. Grunneiendomsforholdene i perioden 1686 til 1753 virker stabile, men både i ACK 1772 og under gjennomgangen av GBB 1781 finnes det indikasjoner på at grunneiendommer overføres fra Manufakturhuset, sannsynligvis til private. Sammenhengen er likevel for uklar til at den rokker ved hovedkonklusjonen: delt eiendomsrett var i hele perioden et stabilt trekk ved eiendomsforholdene i de tre rodene, og man kan ikke ved hjelp av denne indikatoren påvise noen overgang til et moderne eiendomsmarked.

En indikator som derimot tyder på endring i retning av et moderne eiendomsmarked er selve opprydningen i grunneiendomsforholdene i forbindelse med nedskrivingen av ACK 1772.

Opprydningen indikerer en endring i forholdet mellom grunneier og grunnleier. Den stadig mer aktive grunnleiepolitikk som påvises i forbindelse med regelverket, kan gjenfinnes i grunneiendomsforholdene. Både korrespondansen om, og kravene om inndrivelse av grunnleiene støtter opp under dette. De bergenske grunneierne, gjennom Manufakturhuset, utviklet tilsynelatende en aktiv økonomisk politikk omkring grunnleien på 1700-tallet, hvor avtaler, og økonomiske overenskomster var viktige.

Grunnleien som et økonomisk objekt eller indikator for utviklingen av et moderne eiendomsmarked ser ut til å være av liten betydning. Leien var lav, og relativt stabil i hele perioden.

På tross av dette var her også en viss endring fra 1770-årene. Det lille utvalget av rodenummer som følges gjennom hele perioden 1686 til 1781, viste en svak oppgang i grunnleiene fra 1753 til 1781. Undersøkelsen av Manufakturhusets grunnleier i perioden etter 1776, støtter også oppunder funnene som fremkommer i forbindelse med grunneiendomsforholdene. En mindre reduksjon i antall rodenummer knyttet til Manufakturhuset i GBB 1781, og en redusert innbetaling av grunnleier i Manufakturhusets regnskaper, indikerer at her skjedde en mindre endring i grunneie- og leieforholdene fra slutten av 1770-årene. Undersøkelsen av GBB 1781 og Manufakturhusets regnskaper viste at dette sannsynligvis har sammenheng med grunnleieføringen. Endringene i grunneiendomsantall er uklare, og grunnleiens verdiøkning økonomisk ubetydelig, så det er liten sannsynlighet for at dette kan ha vært utgangspunkt for noen omfattende grunneie- eller grunnleie- spekulasjoner, eller -marked. En marginal økning i grunnleien er derfor en svak indikator på utviklingen av et moderne eiendomsmarked. Sammenligningen av verdiutviklingen i grunnleie- og bygningsverdier innen et enkelt rodenummer, gir en pekepinn på at det var i bygningsforholdene man fant objekter for et omfattende eiendomsmarked.

Siste del av kapittel 3 omhandlet strukturelle trekk ved bygningsforholdene i Bergen.

Analysen av utviklingen i bygningsverdi fra 1657 til 1802 antydet, i tillegg til en omfattende nybygging og ekspansjon i de tre rodene, en kraftig økning i bygningsverdier. Verdiutviklingen 1657 – 1778 viste en lav prisutvikling frem til 1778. I perioden 1778-1802 var det derimot en verdiøkning i rodenummernes bygningsverdi som samlet sett lå godt over årlig inflasjonsutvikling i perioden. Dette indikerer at bygninger på slutten av 1700-tallet ble et lønnsomt investerings- og spekulasjonsobjekt og er en indikasjon på utviklingen av et moderne markedsbasert huseiendomsmarked i Bergen fra slutten av 1770-årene.

Den videre analysen så på byens bygningsstruktur med utgangspunkt i branntaksten 1778.

Analysen viste at rode 14 har den høyeste bygningsverdien av de tre rodene i hele perioden, mens det ser ut til at rode 3 hadde en sterkere verdiutvikling enn rode 19. Videre viste undersøkelsen at antall bygninger knyttet til det enkelte rodenummer, samt bygningsverdien på bygningene innad i rodenummeret, var med å bestemme verdien på rodens bygningsmasse. Analysen indikerte videre at det var en sammenheng mellom bygningsverdien knyttet til rodenummerne og type bygning innen den enkelte rode, og at bolighus her var den viktigste bygningstype. Undersøkelsen av den geografiske plassering av rodene, og rodenes innbyrdes rodenummerplassering, viste at det var nærheten til de viktigste transportårene, og lokalisering i forhold til hovedgater, som var med på å bestemme verdiene innen den enkelte rode og det enkelte rodenummer. På bakgrunn av analysen av bygningsstrukturen i 1778, så man dermed at funksjonell spesialisering, eller et trekk som tidligere var påpekt som en moderniseringsindikator ved det moderne eiendomsmarkedet var med på å bestemme bygningsverdien i Bergen i 1770-årene.

Undersøkelsen av eiendomsforholdene i rode 3, 14 og 19 viste at perioden fra slutten av 1600-tallet og frem til og med første halvdel av 1700-tallet var preget av stabile grunneiendomsforhold, stabile grunnleieforhold, og lav verdiutvikling på bygninger. Før slutten av 1730-årene ble tilsynelatende lite gjort for å rydde opp i økonomiske forhold knyttet til grunneiendomsforholdene for byen. Dette indikerer at økonomien i hele denne perioden var preget av eldre økonomiske trekk, og en by som sannsynligvis lå nærmere det bildet de tradisjonelle samfunnsforskerne har hatt av de førmoderne byene. Dette underbygger en antagelse om at et aktivt eiendomsmarked i liten grad var noe viktig fenomen. Det ble omsatt grunneiendommer, men at denne omsetningen var sentral i byens økonomi er det få trekk som støtter opp under. Perioden i siste del av 1700-tallet domineres også av stabile grunneiendomsforhold og grunnleie. Her var allikevel en svak tendens til oppløsning av gamle grunneiendomsforhold.

Indikasjoner på endret økonomisk praksis, en høyere utvikling i bygningsverdi enn inflasjonen, og en verdivurdering basert på moderne prinsipper, er likevel trekk som er med å indikere at Bergen i hvert fall fra 1770-årene var en by i endring, hvor ny økonomisk praksis og

markedsøkonomiske prinsipper ble en stadig viktigere del av samfunnet. Disse endringene i retning et samfunn basert på økonomiske og ikke sedvanebaserte prinsipper, har sannsynligvis vært en viktig del av utviklingen av eiendomsmarkedet i byen.

Hvordan disse endringene ser ut nedenfra ut fra menneskets liv og økonomiske atferd vil være tema for det neste kapittelet som undersøker det sosiale aspektet ved eiendomsforhold og eiendomsmarkedet i Bergen.