Por fim, merece reflexão uma questão bastante tormentosa na doutrina e jurisprudência.
O que deve ocorrer se o adquirente compra imóvel com dívidas tributárias através de instrumento particular de promessa de compra e venda e não leva referido documento a registro? Quem deve responder pelas dívidas do bem, o possuidor/adquirente ou o proprietário/vendedor?
No Superior Tribunal de Justiça, o entendimento consolidado é no sentido de que tanto o promissário-comprador, quanto o promissário-vendedor devem responder, conjuntamente, pelo pagamento dos débitos tributários do imóvel negociado. Segue a ementa146:
146 Recurso Especial nº 979.970-SP, 1ª Turma, Relator: Ministro Luiz Fux, data de julgamento
PROCESSO CIVIL. TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU.
COBRANÇA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.
LEGITIMIDADE PASSIVA. DILAÇÃO PROBATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA-E-VENDA. PROPRIETÁRIO E POSSUIDOR. CONCOMITÂNCIA.
1. A exceção de pré-executividade é servil à suscitação de questões que devam ser conhecidas de ofício pelo juiz, como as atinentes à liquidez do título executivo, aos pressupostos processuais e às condições da ação executiva.
2. A invocação de ilegitimidade passiva ad causam, via exceção de pré-executividade, afigura-se escorreita, uma vez cediço na Turma que o novel incidente é apto a veicular a ausência das condições da ação. Faz-se mister, contudo, a desnecessidade de dilação probatória (exceção secundum eventus probationis), porquanto a situação jurídica a engendrar o referido ato processual deve ser demonstrada de plano.
3. In casu, o indeferimento do pedido deveu-se à inexistência de comprovação do compromisso de compra e venda e do registro translatício do domínio no cartório competente, malogrando o recorrente a infirmação da certeza, da liquidez ou da exigibilidade do título, mediante inequívoca prova documental.
4. Ademais, o possuidor, na qualidade de promitente-comprador, pode ser considerado contribuinte do IPTU, conjuntamente com o proprietário do imóvel, responsável pelo seu pagamento. (Precedentes: RESP n.º 784.101/SP, deste relator, DJ de 30.10.2006; REsp 774720/RJ; Relator Ministro Teori Albino Zavascki DJ 12.06.2006; REsp 793073/RS Relator Ministro Castro Meira DJ 20.02.2006; REsp 712.998/RJ, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJ 08.02.2008; REsp 774720 /RJ, Relator Ministro Teori Albino Zavascki, DJ 12.06.2006).
5. O art. 34 do CTN estabelece que contribuinte do IPTU "é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título".
6. A existência de possuidor apto a ser considerado contribuinte do IPTU não implica a exclusão automática, do pólo passivo da obrigação tributária, do titular do domínio (assim entendido aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis).
7. Recurso Especial desprovido.
O Tribunal de Justiça de São Paulo, por seu turno, considerada nestas hipóteses, que tão somente o promitente-comprador é quem pode ser responsabilizado pelo pagamento dos tributos devidos. A ementa demonstra este entendimento147:
EXECUÇÃO FISCAL - EXCEÇÃO DE PRÉ- EXECUTIVIDADE. Decisão que a rejeita que não pode prevalecer. Devidamente comprovada a venda do imóvel sobre o qual recai a tributação, mediante instrumento particular de compromisso de venda e compra, ainda que não registrada, fica afastada a responsabilidade tributária da promitente vendedora, nos termos dos artigos 34 e 130 do Código Tributário Nacional. Agravo de instrumento provido.
Analisando o disposto no artigo 34 do Código Tributário Nacional, extrai-se que o contribuinte do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana é o proprietário do imóvel, aquele que é titular do seu domínio útil ou o possuidor do bem a qualquer título.
Utilizando-se dos conceitos de Direito Civil148, e dos ensinamentos de Sílvio Rodrigues149, tem-se que:
147 Agravo de Instrumento nº 711.224-5/0. 14ª Câmara de Direito Público. Relator: Desembargador
Marcondes Machado, data de julgamento 27/03/2008.
148 Neste ponto fica evidente aquilo que se afirmou no primeiro capítulo deste trabalho, no sentido de
que o Direito Tributário somente pode ser considerado um ramo autônomo do Direito para fins exclusivamente didáticos. Isto porque, o sistema do Direito Positivo é uno e indecomponível. Todos os ramos se relacionam entre si e, em diversas oportunidades, é necessário utilizar-se de conceitos e definições de outros ramos, para que se extraia a norma jurídica completa de natureza tributária.
149 RODRIGUES, Sílvio.
Direito Civil – Direito das Coisas. Volume 5. Saraiva. 1997. São Paulo. p.
“A posse se distingue da propriedade, - Sim, porque enquanto a propriedade é a relação entre a pessoa e a coisa, que assenta na vontade objetiva da lei, implicando um poder jurídico e criando uma relação de direito, a posse consiste em uma relação de pessoa e coisa, fundada na vontade do possuidor, criando mera relação de fato. Tal relação de fato talvez nada mais seja do que a exteriorização do direito de propriedade.”
Justamente pelo fato de que a posse, em determinadas situações, exterioriza o direito de propriedade, é que o ordenamento jurídico brasileiro previu meios para a sua devida proteção, isto é, aquele indivíduo que prova ter a posse de boa-fé e que preencha todos os requisitos legais tem meios de defender tal posse de ameaças ou abusos cometidos por terceiros.
No entanto, a posse é apenas uma relação de fato existente entre a pessoa e a coisa. O direito de propriedade, por outro lado, é uma relação jurídica entre o proprietário e a coisa, sendo muito mais forte do que a relação desencadeada pela posse.
Por tal motivo é que Sílvio Rodrigues afirma: “Costuma-se dizer que o direito de propriedade é um direito absoluto, exclusivo e perpétuo”.150
Trata-se de um direito absoluto, pois o proprietário pode usar, gozar e dispor da coisa da forma mais ampla possível, que mesmo assim, será amparado juridicamente. É um direito exclusivo, visto que o titular da propriedade utiliza a coisa sem a concorrência de terceiros. Por fim, é um direito perpétuo, pois a propriedade somente se extingue pela vontade do proprietário ou por expressa disposição de lei.
Assim, a propriedade somente se extingue por determinação legal ou pela alienação do bem pelo proprietário.
Ocorre que, em se tratando de bens imóveis, não basta a alienação e a entrega do bem ao comprador (que passará a ter a posse do imóvel), através da mera assinatura de instrumento particular, para que haja a efetiva transferência da propriedade.
Socorrendo-se, uma vez mais, das lições de Sílvio Rodrigues151:
“Acabamos de ver que os contratos não bastam, no sistema brasileiro, para transferir o domínio, mister se fazendo, para completar o processo translativo, a formalidade da tradição. Quando se trata de imóvel, entretanto, o procedimento adequado é a transcrição do título aquisitivo no Registro de Imóveis, o que corresponde à tradição solene.”
Portanto, mesmo que haja a assinatura de um contrato particular de promessa de compra e venda, sem ser levado a registro, o promitente-vendedor ainda será considerado o proprietário do imóvel, ao passo que o promitente- comprador será tido como possuidor do bem.
Tanto é assim que, caso o promitente-vendedor venha a falecer, o imóvel alienado deverá ser inventariado pelos herdeiros do falecido, pois ainda compõe o seu patrimônio.
Desta forma, pelo disposto no artigo 34 do Código Tributário Nacional, o IPTU é devido tanto pelo proprietário, quanto pelo possuidor do bem imóvel, sendo que o município competente pela cobrança de tal tributo pode escolher de quem cobrar.
Por tal motivo, nas hipóteses da existência de contrato particular de promessa de compra e venda não registrado, as dívidas tributárias referentes ao imóvel negociado podem ser cobradas tanto do promitente-vendedor, quanto do promitente- comprador, posição esta concorde com a defendida pelo Superior Tribunal de Justiça.
O posicionamento exposto pelo Tribunal de Justiça de São Paulo não parece ser o mais correto, pois deixa de levar em consideração os conceitos, retirados do Direito Civil, dos institutos da posse e da propriedade, fazendo uma interpretação literal do disposto no artigo 130 do Código Tributário Nacional.
Por isso é que o sistema do direito positivo deve ser considerado uno e indecomponível. Todos os ramos do direito se inter-relacionam, fazendo com que somente haja a construção da norma jurídica de forma perfeita, com a interpretação sistemática do ordenamento jurídico.
O único ponto que se deve ressaltar é de quem a dívida deve ser cobrada em primeiro lugar: do proprietário ou do possuidor.
Depreende-se do artigo 34 do Código Tributário Nacional que são contribuintes do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana o proprietário, aquele que é titular do domínio útil e o possuidor do imóvel. Tal concepção está de acordo com o estabelecido pela Constituição Federal, já que, conforme defendido, o contribuinte das exações tributárias pode ser extraído do texto constitucional, ainda que implicitamente.
Por tal motivo é que o ente competente pode, no caso concreto, escolher tanto o proprietário, quanto o possuidor para satisfazer a obrigação tributária, efetuando o pagamento do tributo devido.
Trata-se de um verdadeiro caso de solidariedade tributária natural, prevista no artigo 124, inciso I, do Código Tributário Nacional, em que dois ou mais indivíduos possuem interesse comum sobre o critério material que compõe o antecedente da regra-matriz de incidência tributária.
Assim, o promitente-vendedor e o promitente-comprador respondem solidariamente pelo pagamento das dívidas tributárias.
Caso, no entanto, o proprietário/promitente-vendedor seja compelido a pagar dívida tributária do imóvel, que tenha surgido após ser firmado o instrumento particular de promessa de compra e venda, ou seja, quando o promitente-comprador já estava na posse do imóvel, e ficar demonstrada a responsabilidade do adquirente, sem dúvida, o proprietário poderá manejar uma ação de regresso contra aquele, a fim de se ressarcir do que pagou indevidamente. Nesta hipótese, sim, ficaria configurada a existência de um enriquecimento sem causa, proibido no ordenamento jurídico brasileiro.
Finalizadas essas considerações, passa-se à análise das outras formas de responsabilidade dos sucessores.