2.1 Word order of English Particles
2.1.4 Analysis
A a lise de ia ilidade e o i a pode se defi ida o o a a lise dos ustos e receitas de u p ojeto o se tido de dete i a se esse ou o l gi o e possí el de se o pletado 41. Nesse
sentido, a análise de viabilidade econômica difere da análise de viabilidade econômico-financeira por não fazer uso das ferramentas da engenharia econômica, tais quais Valor Presente Líquido, Taxa
40 Depoimento do aluno de graduação Magno Rizzi, ver Apêndice K.
41 A al sis of a p oje t's osts a d e e ues i a effo t to dete i e hethe o ot it is logi al a d possi le to o plete. BUSINESS DICTIONARY. Economic feasability. Disponível em: <http://www.businessdictionary.com/definition/economic-feasibility.html>. Acesso em 26 dez. 2014.
Interna de Retorno, Payback et ., ue le a e o ta, e t e out as oisas, a dispo i ilidade de apital o p ese te e o futu o 42.
Embora nossa análise seja simplificada se comparada a análise de viabilidade econômico- financeira, ela foi desenvolvida tendo como referência a NBR 12.721 – Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios — criada em atendimento ao artigo 53 da Lei n.º 4. ue disp e so e o o do í io e edifi aç es e as i o po aç es i o ili ias 43. Essa lei define, entre outras coisas, que o incorporador para dar início
às vendas das unidades, deve registrar em cartório uma série de documentos, entre eles a avaliação do custo global da construção calculado conforme a NBR 12.721 e obtido ao final da análise de viabilidade econômica44.
Durante a disciplina, os grupos analisaram a viabilidade econômica do empreendimento por meio de uma planilha eletrônica, elaborada e disponibilizada por mim. Os dados necessários ao preenchimento da planilha deveriam ser extraídos do projeto arquitetônico e das pesquisas realizadas durante a etapa de diagnóstico e escolha dos lotes. A planilha, composta por 16 seções, é preenchida linearmente de cima para baixo, e tem boa parte de seus campos automatizados, permitindo a rápida simulação de diferentes cenários.
Na seção 1 é calculado o potencial construtivo a partir da área do terreno e do coeficiente de aproveitamento definidos pela LPUOS-BH. Da seção 2 a 6 são calculados os custos referentes a construção das unidades residenciais. Da seção 7 a 11 os cálculos são repetidos para a construção das unidades comerciais.
Antes de prosseguir com a descrição das outras seções da tabela, é necessário explicar no que consistem as diferentes áreas utilizadas para o cálculo. A metodologia definida pela NBR 12.721 para o cálculo do custo global da construção baseia-se na
utilização do custo unitário básico divulgado pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil da localidade correspondente ao padrão mais semelhante ao do imóvel incorporado, e corresponde ao somatório dos seguintes itens:
a) valor resultante da multiplicação desse custo unitário básico pelo somatório de todas as suas áreas equivalentes à área de custo-padrão; e
42 COSTA, NETO et al. Estudo de um modelo para Análise Prévia de Viabilidade Econômico-Financeira de Empreendimentos Imobiliários em Salvador. Monografia apresentada ao Curso de Especialização em Gerenciamento de Obras da Universidade Federal da Bahia, Salvador, 2003. (p.10-11)
43 BRASIL. Lei n.º 4.591, de 16 de Dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Diário Oficial da União, Brasília, 1964. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm>. Acesso em 26 dez. de 2014.
b) valor de todas as demais despesas não incluídas no cálculo do custo unitário básico [... ]45.
Portanto, todo o cálculo baseia-se o CUB, ue o usto po et o uad ado de o st uç o do projeto-pad o o side ado 46, porém, para assegurar maior precisão nos cálculos, a NBR 12.721
definiu quatro tipos de áreas diferentes baseadas em seu custo com relação ao CUB, sendo elas as áreas cobertas-padrão referentes a
medidas de superfícies de quaisquer dependências cobertas, nelas incluídas as superfícies das projeções de paredes, de pilares e demais elementos construtivos, que possuem áreas de padrão de acabamento semelhantes às respectivas áreas dos projetos-padrão adotados47,
as áreas cobertas de padrão diferente, sendo essas as eas o e tas de pad o de a a a e to su sta ial e te i fe io ou supe io ao tipo es olhido e t e os pad o izados 48 e ainda as áreas
descobertas defi idas o o se do a edida da supe fí ie de uais ue depe d ias o o e tas que integram a edificação, tendo como exemplos a área de serviço e estacionamento descobertos, te aço p i ati o et . 49 e, por último, a área equivalente à área de custo padrão total, sendo essas
estabelecidas pelas seguintes condições:
a) as áreas cobertas-padrão, com suas medidas reais; b) as áreas equivalentes virtuais [...] e,
c) as somas das áreas cobertas-padrão e equivalentes relativas a uma determinada unidade autônoma ou a um pavimento, ou a determinadas dependências de uso comum ou privativo ou de toda a edificação50.
A área equivalente virtual, ou simplesmente área equivalente, é o tipo mais importante de área descrito pela norma por dar condições para a utilização do valor padrão definido pelo CUB em áreas não-padronizadas. É definida como:
Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real, utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção, adotado como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a área real correspondente.51
Logo, para o cálculo da área equivalente multiplica-se a área real, seja ela coberta de padrão diferente ou descoberta, por um coeficiente médio estabelecido pela própria norma. A tabela abaixo (TAB. 2) apresenta as seções de 1 a 11 da planilha utilizada na disciplina, onde são calculadas as áreas
45 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 12.721: Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliário e outras disposições para condomínios edilícios. Rio de Janeiro, 2006. (p.5)
46 Ibidem. 47 Ibidem, p.4. 48 Ibidem. 49 Ibidem. 50 Ibidem. 51 Ibidem, p.8.
equivalentes totais, bem como o custo de construção total para as partes residenciais e comerciais de um empreendimento hipotético.
Tabela 2 - Trecho da planilha de estudo de viabilidade, seções 1 a 11
ÁREA DO TERRENO (m²) COEF. APROVEITAMENTO POTENCIAL CONSTRUTIVO (m²)
TOTAL DE UNIDADES AUTÔNOMAS TOTAL DE VAGAS DE ESTACIONAMENTO CUB MENSAL
TIPO REAL COEF. EQUIVALENTE
COBERTA PADRÃO (m²) 200 1 200
COBERTÃO PADRÃO DIFERENTE (m²) 300 0,9 270
DESCOBERTA (m²) 400 0,6 240
TOTAL ÁREAS PRIVATIVAS 900 710
TIPO REAL COEF. EQUIVALENTE
COBERTA PADRÃO (m²) 200 1 200
COBERTÃO PADRÃO DIFERENTE (m²) 100 0,8 80
DESCOBERTA (m²) 200 0,5 100
TOTAL ÁREAS COMUNS 500 380
TIPO REAL COEF. EQUIVALENTE
ÁREA VAGAS SUBSOLOS (m²) 100 1 100
ÁREA VAGAS SOBRE TERRENO (m²) 150 0,6 90
CIRCULAÇÃO SUBSOLO (m²) 230 1 230
CIRCULAÇÃO SOBRE TERRENO (m²) 150 0,6 90
TOTAL ÁREAS ESTACIONAMENTO 630 510
ÁREA REAL TOTAL RESIDENCIAL ÁREA EQUIVALENTE TOTAL RESIDENCIAL CUSTO BÁSICO GLOBAL RESIDENCIAL
TOTAL DE UNIDADES AUTÔNOMAS TOTAL DE VAGAS DE ESTACIONAMENTO R$ CUB
TIPO REAL COEF. EQUIVALENTE
COBERTA PADRÃO 205 1 205
COBERTÃO PADRÃO DIFERENTE 300 0,8 240
DESCOBERTA 400 0,5 200
TOTAL ÁREAS PRIVATIVAS 905 645
TIPO REAL COEF. EQUIVALENTE
COBERTA PADRÃO 200 1 200
COBERTÃO PADRÃO DIFERENTE 130 0,8 104
DESCOBERTA 200 0,5 100
TOTAL ÁREAS COMUNS 530 404
TIPO REAL COEF. EQUIVALENTE
ÁREA VAGAS SUBSOLOS 100 1 100
ÁREA VAGAS SOBRE TERRENO 520 0,6 312
CIRCULAÇÃO SUBSOLO 230 1 230
CIRCULAÇÃO SOBRE TERRENO 150 0,6 90
TOTAL ÁREAS ESTACIONAMENTO 1000 732
ÁREA REAL TOTAL COMERCIAL ÁREA EQUIVALENTE TOTAL COMERCIAL CUSTO BÁSICO GLOBAL COMERCIAL
ÁREAS DE USO COMUM
9 10 ÁREA DE ESTACIONAMENTO 11 2435 1781 ÁREAS PRIVATIVAS 1 2 6
CÁLCULOS UNIDADES RESIDENCIAIS
8
QUADRO DE ÁREAS CÁLCULOS UNIDADES COMERCIAIS
QUADRO DE ÁREAS 3 4 5 7 2.400.000,00 R$ 540 15 15 1.500,00 R$ 5 ÁREAS DE USO COMUM
ÁREA DE ESTACIONAMENTO 5 1.100,00 R$ ÁREAS PRIVATIVAS 1.959.100,00 R$ 2030 1600 PLANILHA DE ESTUDO DE VIABILIDADE DISCIPLINA PFLEX - O ARQUITETO EMPREENDEDOR
PROF GUILHERME DE VASCONCELOS 360 1,5
FONTE: do autor.
A NBR 12.721 estipula que os seguintes itens não devem ser considerados na formação dos custos unitários básicos, devendo ser acrescidos posteriormente e conforme cada caso:
a) fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático;
b) elevador(es);
c) equipamentos e instalações, tais como: fogões; aquecedores; bombas de recalque; incineração; ar-condicionado; calefação; ventilação e exaustão; outros;
d) playground (quando não classificado como área construída);
e) obras e serviços complementares; urbanização; recreação (piscinas, campos de esporte); ajardinamento; instalação e regulamentação do condomínio; e
f) outros serviços [...];
g) impostos, taxas e emolumentos cartoriais;
h)projetos: projetos arquitetônicos; projeto estrutural; projeto de instalação; projetos especiais;
I) remuneração do construtor; j) remuneração do incorporador52.
Portanto, a partir da seção 12 da planilha foram acrescidos ao estudo de viabilidade os itens mencionados acima. Na próxima tabela (TAB. 3) são apresentados os cálculos dos valores estimados para o projeto arquitetônico e projetos complementares, sendo eles, nesse caso, o projeto estrutural, elétrico e hidrossanitário. Para obter resultados mais precisos, o ideal seria solicitar a cotação de cada um dos projetos aos prestadores de serviço, porém, por se tratar de uma simulação didática onde tal opção não era viável, optou-se pelo orçamento por estimativa. Os valores são estimados proporcionalmente ao valor total da obra, sendo o projeto arquitetônico correspondente a 1,5% deste valor, o projeto estrutural corresponde a 0,75% e o projeto elétrico e hidrossanitário 0,375% cada. Estes percentuais foram arbitrados tendo como base minha prática de escritório e consulta a outros profissionais sobre os valores praticados no mercado de Belo Horizonte.
Tabela 3 - Seção 12 da planilha de estudo de viabilidade
ARQUITETÔNICO ESTRUTURAL ELÉTRICO HIDROSSANITÁRIO TOTAL PROJETOS 65.386,50 R$ 32.693,25 R$ 16.346,63 R$ 12 CUSTOS DE PROJETOS 130.773,00 R$ 16.346,63 R$ FONTE: do autor.
A seção 13 (TAB. 4) apresenta os cálculos relativos aos custos com terreno, fundações, elevadores e outros. No caso das fundações, a obtenção de uma estimativa com maior precisão demandaria a realização de sondagem em cada terreno, o que foi, obviamente, inviável. Utilizou-se então o percentual de 5% do custo total do empreendimento, conforme sugerido por Mascaró (2006)53. O custo unitário do elevador foi cotado diretamente com um fornecedor do equipamento.
52 Ibidem, p.53.
Tabela 4 - Seção 13 da planilha de estudo de viabilidade TERRENO
FUNDAÇÕES 5%
ELEVADORES OUTROS TOTAL EXTRA CUB
- R$ 577.955,05 R$ 300.000,00 R$ 217.955,00 R$ 13
OUTROS CUSTOS EXTRA CUB
60.000,00 R$
FONTE: do autor.
Na tabela 5 (TAB. 5), apurou-se a estimativa do custo total da obra, bem como o custo unitário da o st uç o ue o uo ie te da di is o do usto glo al da o st uç o pela ea e ui ale te e ea de usto pad o total 54. A planilha de estudo de viabilidade em questão trabalha somente com
o egi e de o a po ad i ist aç o, ta ha ado de o a a p eço de usto , o de o o st uto é remunerado conforme taxa de administração pré-estipulada. A taxa habitualmente praticada varia entre 10% e 15% do custo total da obra55.
A escolha por construir a planilha de viabilidade somente com a opção de obra por administração vem das vantagens ao comprador que esse regime oferece, pois permite que os custos da obra sejam plenamente conhecidos e passíveis de serem auditados, ao contrário do que acontece na construção a preço fechado. Para a construtora, a obra por administração também apresenta vantagens por garantir que a obra não dará prejuízos, já que a remuneração da construtora se dá em função do capital despendido, em oposição à obra a preço fechado (ou obra por empreitada) onde a construtora determina um preço para um determinado conjunto de serviços e arca com as variações que porventura ocorram. Do ponto de vista didático a opção pelo regime de obra por administração é vantajosa por discriminar os custos de construção e a remuneração do construtor, permitindo aos alunos uma maior compreensão dos custos envolvidos.
O cálculo da remuneração do incorporador foi simplificado, já que esse normalmente depende de outros parâmetros que variam em função da área de cada unidade autônoma, das áreas comuns e da relação dessas com a área total da edificação, dificultando o entendimento dos alunos e demandando um tempo maior para realização dos cálculos. Segundo a construtora de capital aberto Ezte , até o término da construção, o incorporador recebe, em média, de 20% a 40% do valor total, a depender do perfil do empreendimento e do comprador 56, porcentagem esta que
inviabilizaria o empreendimento nos moldes e portes propostos pela disciplina. Optou-se por deduzir
54 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 12.721: Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliário e outras disposições para condomínios edilícios. Rio de Janeiro, 2006. (p.5)
55 MATTOS, Aldo D. Construção a Preço de Custo Vale a Pena?. Disponível em: < http://blogs.pini.com.br/posts/Engenharia- custos/construcao-a-preco-de-custo-vale-a-pena-319447-1.aspx>. Acesso em 26 dez. 2014.
56 EZTEC. Mercado Imobiliário Brasileiro. Disponível em:
empiricamente e para cada caso, a maior remuneração possível ao incorporador respeitando a TMA de 1,2% ao mês, o que consistiu em uma remuneração média de 5% à 8% do VGV.
Tabela 5 - Seção 14 da planilha de estudo de viabilidade CUSTO GLOBAL DA OBRA
CUSTO UNIT. DE CONSTRUÇÃO (R$/m²)
REMUNERAÇÃO CONSTRUTOR 15% REMUNERAÇÃO INCORPORADOR 8% CUSTO TOTAL 14 4.937.055,05 R$ 1.460,24 R$ 6.072.577,71 R$ 394.964,40 R$ 740.558,26 R$ FONTE: do autor.
A seção 15 (TAB. 6), Cálculos Financeiros Finais, calcula o impacto das unidades sub-rogadas no Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento, caso haja sub-rogação (permuta) de unidades com o proprietário do terreno.
Tabela 6 - Seção 15 da planilha de estudo de viabilidade UN. RESIDENCIAIS SUB-ROGADAS
UN. RESIDENCIAIS A COMERCIALIZAR MÉDIA VGV UN. RESIDENCIAL UN. COMERCIAIS SUB-ROGADAS UN. COMERCIAIS A COMERCIALIZAR MÉDIA VGV UN. COMERCIAL VGV TOTAL DO EMPREENDIMENTO 5 10 3 300.000,00 R$ 7.900.000,00 R$ 2 700.000,00 R$ 15
CÁLCULOS FINANCEIROS FINAIS
FONTE: do autor.
Na última seção (TAB. 7) são apresentados os resultados do estudo de viabilidade, nos campos lucro bruto, lucro líquido, bem como a estimativa do tempo de obra e a rentabilidade líquida mensal.
Tabela 7 - Seção 16 da planilha de estudo de viabilidade
LUCRO BRUTO 1,30
LUCRO LÍQUIDO
TEMPO ESTIMADO DE OBRA (MESES) RENTABILIDADE LÍQUIDA MENSAL
16 21,8%
18 1,21%
30% RESULTADOS DO ESTUDO DE VIABILIDADE
FONTE: do autor.
Na disciplina, os resultados da planilha foram meramente referenciais, ou seja, independentemente da rentabilidade do empreendimento, o projeto continuava a ser desenvolvido sem modificações, por não haver tempo disponível para revisões. Nas raras ocasiões em que o projeto não foi considerado viável, foram identificadas duas causas principais: o preço do terreno estava muito alto em relação ao número de unidades previstas para o empreendimento ou a proporção entre áreas comuns e áreas privativas elevava significativamente o custo da unidade, inviabilizando o empreendimento.
Dos 17 projetos de empreendimentos desenvolvidos durante a disciplina, 16 optaram por trabalhar com múltiplos tipos de unidades por empreendimento, em grande parte influenciados pelas referências e justificativas apresentadas em sala de aula. Contudo, as opções de unidades desenvolvidas não apresentaram diferenças significativas se comparadas ao que há disponível no mercado. Por outro lado, o aspecto plástico das edificações, trabalhado por todos os grupos com o objetivo de diferenciação e destaque na paisagem, manifesta a importância da questão estética do objeto arquitetônico para os alunos.
Tabela 8 - Planilha de viabilidade utilizada na disciplina.