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A disciplina foi ofertada aos alunos do 3º ao 9º período o o u a das dis ipli as de PFLEX , sendo sua função apresentada no trecho abaixo.

Desenvolvimento de habilidades e competências para conceber projetos de arquitetura, urbanismo e paisagismo. Capacidade de problematizar situações por meio de análise crítica dos aspectos sociais, econômicos, ambientais, técnicos, legais e do espectro de necessidades, aspirações e expectativas individuais e coletivas relativos à produção e ao uso do espaço. Proposição e representação do projeto para realização da construção31_.

Com 60 horas de duração, a disciplina desenvolveu-se em três módulos subsequentes, sendo o primeiro módulo teórico, com aproximadamente 12 horas-aula, quando eram apresentadas aos alunos as dificuldades de gestão de um escritório de projetos, os gastos e a necessidade constante de captação de projetos. Após desanimá-los com esse cenário, eram apresentadas explicações sobre o processo de incorporação imobiliária, a possibilidade de participação do arquiteto nesse processo e um breve apontamento sobre os problemas urbanos e limitações do processo de incorporação. No segundo módulo do curso, com quatro horas-aula de duração, os alunos concebiam o empreendimento, escolhendo a região de intervenção, indo a campo visitar os lotes, definindo o tipo de empreendimento e levantando, junto ao mercado, os preços dos terrenos, apartamentos e espaços comerciais na região escolhida. O empreendimento era validado por um rápido estudo de viabilidade preliminar que será apresentado adiante. Nas próximas 44 horas-aula, quando acontecia o terceiro módulo, o anteprojeto arquitetônico era desenvolvido tendo como diretrizes os dados levantados durante o segundo módulo. Quando o empreendimento encontrava-se razoavelmente definido em termos de tipos de unidades, estratégia de implantação etc., realizava-se a análise consolidada de viabilidade econômica do empreendimento e mesmo havendo algumas (raras) propostas que não eram aprovadas na análise de viabilidade, os alunos continuavam com o desenvolvimento do anteprojeto arquitetônico.

Desde a primeira aula os alunos foram orientados a produzir material para a elaboração de um caderno comercial em formato digital, com conteúdo a ser definido pelo próprio grupo, que seria hipoteticamente apresentado a possíveis investidores. Ao final da disciplina, este caderno serviu como único material de apresentação à banca avaliadora. Deste modo, deveria conter informações suficientes para a compreensão total do empreendimento, tanto de seus aspectos arquitetônicos, como localização, implantação no terreno, tecnologia construtiva, plantas, cortes, layouts, volumetria,

31_{ESCOLA DE ARQUITETURA E URBANISMO DA UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS – EAUFMG. Ementário. Disponível em:} <https://www2.ufmg.br/arquitetura/arquitetura/Colegiado-Home/Curso-Diurno/Ementario>. Acesso em 23 de dez. 2014.

acabamentos etc., como os aspectos econômicos, tais quais os custos de projeto, remunerações, preço da obra, taxa de lucratividade esperada etc.

Durante o segundo módulo, na concepção do empreendimento, a partir de suas percepções sobre a cidade de Belo Horizonte, os grupos de alunos elegiam regiões possíveis de serem trabalhadas e levantaram alguns dados, tais quais:

a) Dados censitário do IBGE: número estimado de habitantes, renda familiar média etc.; b) Aspectos físicos: relevo, condição ambiental, existência de rios, córregos e nascentes, áreas de

proteção ambiental etc.;

c) Localização: situação no contexto urbano, com identificação dos principais polos de influência, acessos e etc.;

d) Infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, esgotamento sanitários, tubulação de águas pluviais e gás canalizado;

e) Caracterização das atividades existentes na região: comércio, indústria e serviços;

f) Levantamento de equipamentos comunitários: praças, parques, museus, bibliotecas, escolas, posto de saúde, delegacias, prisões e outros ligados a segurança, educação, cultura e lazer; g) Uso e ocupação do solo: levantamento dos usos e tipos de ocupação existentes e cotejamento

com os parâmetros previstos na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de Belo Horizonte (LPUOS-BH), para avaliação das tendências de modificação da região no curto e médio prazo;

h) Levantamento de imóveis disponíveis para venda e locação para caracterização da oferta existente.

Com estes dados, os grupos avançavam para a escolha dos lotes32_{, levantando a área}

dos terrenos, plantas de parcelamento junto à prefeitura e principalmente as restrições legais relativas ao aproveitamento dos lotes, como zoneamento, coeficiente de aproveitamento, taxa de permeabilidade, afastamentos e quota mínima por unidade habitacional33_{. A partir}

daí avançavam para a definição dos: a) Usos: comercial, residencial ou misto;34

32 _{Na primeira edição da disciplina, durante a definição dos lotes, os alunos tinham a opção de escolher um ou mais lotes para realização do} trabalho. Dos 04 grupos, 03 optaram pela escolha de um lote padrão de 360m² com dimensões de 12x30m. Um dos grupos optou por uma área maior, com 1.200m², o que possibilitou uma exploração maior do potencial do terreno e de suas formas de ocupação. A partir desta experiência optei por, a partir da segunda edição da disciplina, restringir a escolha dos lotes a no mínimo 02 lotes por grupo.

33 _{Vale a pena comentar que alguns alunos estavam cursando pela primeira vez uma disciplina de projetos e relataram dificuldades em} compreender os conceitos da LPUOS-BH mencionados acima.

34 _{A partir da terceira edição da disciplina, exigiu-se que o empreendimento fosse de uso misto, ou seja, comercial e residencial, com áreas e} programas a serem definidas pelos grupos de trabalho.

b) Número e áreas das unidades a serem comercializadas;

c) Cálculo do aproveitamento do potencial construtivo do empreendimento (que deveria ser superior a 90%);

d) Número de vagas de garagem com base na LPUOS-BH; e) Estudo de estratégias para intervenção no terreno.

O material produzido até o momento era então compilado pelos grupos num primeiro trabalho apresentado em sala de aula, seguido por uma rodada de críticas entre os grupos a respeito das propostas apresentadas. Em seguida, era apresentado aos alunos a metodologia do cálculo preliminar de viabilidade econômica (TAB. 1) como forma de familiarizá-los com os montantes financeiros envolvidos na construção do empreendimento. Esses cálculos permitiam aos grupos avaliarem se o preço do lote estava adequado, bem como se os valores de venda por metro quadrado estimados davam condições para que o empreendimento fosse lucrativo e, portanto, viável.

Estipulou-se um percentual mínimo de lucratividade de 30% do valor de venda do empreendimento para que esse fosse considerado viável. Esta porcentagem foi escolhida tendo como referência o conceito de Taxa Mínima de Atratividade (TMA), definido por Galesne apud Sartori (2008) o o usto de opo tu idade do apital ou ta a defi ida pela e p esa e fu ç o de sua políti a de investimentos"35. Pa a St ohhe ke , pa a se at ati o, u i esti e to deve render, no

í i o, a ta a de ju os e ui ale te e ta ilidade das apli aç es o e tes e de pou o is o 36_{, o}

que, no Brasil, corresponde a rentabilidade da caderneta de poupança, que encontrava-se próxima a 0,06%37_{. Ao considerar o porte médio dos empreendimentos desenvolvidos na disciplina, estipulou-se}

um prazo de 18 a 24 meses para conclusão da edificação e, para garantir a atratividade do empreendimento, foi definida uma TMA correspondente ao dobro do rendimento da caderneta de poupança, ou seja, pelo menos 0,012%. Optou-se pela utilização da taxa de rentabilidade da caderneta de poupança como referência por ser esse um investimento tradicional e considerado seguro, garantido em até R$250.000,00 pelo Fundo Garantidor de Crédito. Como o estudo de viabilidade preliminar opera apenas com as áreas privativas médias das unidades, desconsiderando todos os outros custos, a majoração da TMA é justificada, pois nesse momento interessa ao incorporador apenas uma noção da viabilidade do empreendimento com alguma margem de segurança, já que ao incidirem outros custos não contemplados pelo CUB — como por exemplo, projetos, fundações, equipamentos etc. — a TMA será invariavelmente menor do que a estipulada inicialmente.

35 _{SARTORI, Viviana I. Análise de Investimento no Mercado Imobiliário: Um estudo de caso (Monografia). Florianópolis, 2008. Disponível em:} <http://tcc.bu.ufsc.br/Economia293325>. Acesso em: 23 de dez. de 2014.

36 _{STROHHECKER, Fernando M. Análise da Viabilidade Econômica de um Empreendimento Imobiliário (Monografia). Ijuí, 2010. Disponível} em: < http://goo.gl/yFjJYp>. Acesso em: 23 de dez. de 2014.

37 _{BCB. Remuneração dos Depósitos de Poupança (Online). Disponível em: <http://www4.bcb.gov.br/pec/poupanca/poupanca.asp>. Acesso} em: 23 de dez. 2014.

Atualmente, considero que este estudo de viabilidade preliminar é incipiente justamente por ser muito simplificado e não levar em conta outras variáveis além da área privativa média das unidades, do valor do Custo Unitário Básico (CUB) e do valor de venda do metro quadrado na região. Para que o estudo de viabilidade ganhasse mais relevância, seria interessante estudar o impacto de outros parâmetros como o custo do terreno ou da área de sub-rogação, bem como o custo das áreas comuns e de itens não considerados no cálculo do CUB.

Tabela 1 - Exemplo de cálculo do estudo de viabilidade preliminar realizado em sala de aula Número de unidades

residenciais a comercializar

6 Nu

Área privativa média

das unidades (m²) 60 Aun

R$ CUB/m² R$ 1.500,00 A R$ venda/m² R$ 3.500,00 B Número de unidades comerciais a comercializar 20 NuC

Área privativa média das unidades comerciais (m²) 30 AunC R$/m² (80% CUB) R$ 1.200,00 C R$ venda/m² comercial R$ 1.900,00 D Lucro Estimado _35,0%

(Nu x Aun x B) + (NuC x AunC x D)

R$ 2.400.000,00

840.000,00 R$

R$ Terreno R$ 300.000,00 T

(Nu x Aun x A) + (NuC x AunC x C) + T

R$ 1.560.000,00 Preço de custo do empreendimento Valor de venda do empreendimento FONTE: do autor.

Após os cálculos preliminares, os grupos davam início ao desenvolvimento dos projetos arquitetônicos a partir dos programas de necessidades preestabelecidos. Durante a quarta edição da disciplina, conforme mencionado anteriormente, foi inserido nesse momento um personagem, por meio de um texto com a descrição de demandas diferentes daquelas levantadas pelos grupos.

A adição dessas novas demandas ao processo perturbou positivamente o andamento do trabalho ao expor os limites da metodologia utilizada na fase de levantamento e diagnóstico da região. O personagem, que simulava um investidor disposto a aplicar capital no empreendimento desde que suas demandas fossem atendidas, não aparecia nos diagnósticos por escapar à generalização, condição para aplicação do método de diagnóstico.

Entretanto, esse escape revelou, dentre outras coisas, a ideologia subentendida no método de pesquisa. Segundo Zizek (1996),

A definição mais elementar da ideologia é, provavelmente, a famosa frase de O capital de Ma : Sie isse das i ht, a e sie tu es — disso eles ão sa e , as o faze . O próprio conceito de ideologia implica uma espécie de ingenuidade constitutiva básica: o desconhecimento de seus pressupostos, de suas condições efetivas, a distância, a divergência entre a chamada realidade social e nossa

representação distorcida, nossa falsa o s i ia dela. É po isso ue tal o s i ia

i g ua pode se su etida a u p o esso íti o-ideológico. A meta desse processo

é levar a consciência ideológica ingênua a um ponto em que ela possa reconhecer suas próprias condições efetivas, a realidade social que ela distorce e, mediante esse ato mesmo, dissolver-se.38

Sendo assim, a aplicação de qualquer método, por mais competente e bem intencionado que seja o pesquisador, resultará na percepção de características circunscritas pela ideologia subjacente ao método. De forma geral, como o método de diagnóstico foi desenvolvido para dar subsídios ao incorporador na concepção de um empreendimento, o que está em jogo é, inevitavelmente, o valor de troca do negócio como um todo, ou seja, as conclusões advindas da aplicação do método apontarão para as qualidades desejáveis do empreendimento sob o ponto de vista do empreendedor e não do possível usuário.

Embora a ideologia do método não seja explicitamente perceptível, alguns alunos perceberam que a etapa de diagnóstico, que informa a concepção do empreendimento, trabalha exclusivamente sob a ótica do incorporador, analisando e prevendo cenários de forma empírica e sem consultar os usuários sobre suas demandas e preferências:

Ah, eu acho que tem um pouco assim do feeling mesmo né, de não ser uma coisa super embasada que você bate o martelo falando que vai ser pra esse tipo de público que você vai construir. Mas, eu acho que é válido porque te dá uma segurança de que, aquilo que você tá fazendo, é um negócio que realmente, assim, vai atender. Porque também não daria pra fazer um estudo perfeito pra saber assim, sei lá, como é que é a tendência pro futuro daquela região que aquele empreendimento atenderia perfeitamente. Mas acho que, é bom você dar uma pesquisada, assim, no local pra, nem que... você ter uma ideia do que você tá fazendo se tá dentro de... se é possível...

se o pessoal compraria, se haveria demanda pra esse tipo de empreendimento.39

O contraponto a este depoimento veio de um outro aluno, que ao procurar por apartamentos para morar com sua família, viu-se limitado não pelo número de apartamentos para venda, mas pela pouca diferença entre eles:

Eu fico imaginando o outro lado, o lado do consumidor, que até andei procurando uns apartamentos recentemente e... o que eu senti era falta de diferenças mesmo, de

38 _{ZIZEK, Slavoj. Como Marx inventou o sintoma? In: ZIZEK, Slavoj, (Org), Um mapa da ideologia. Rio de Janeiro: Contraponto, 1996. p.297-} 332.

possibilidades. Tudo muito igual, e o perfil que eu procurava era apartamentos de quatro quartos pro pessoal lá de casa. E não achava assim, diferenças que você pudesse escolher... que talvez você nem pensou e que pudesse te atender. É... por exemplo, pro padrão, cozinha bem pequena, sala dois ambientes ali, sala de estar, jantar, quartos menores, tamanho geral pequeno. Mas, não tinha a possibilidade de, por exemplo, diminuir a sala de dois ambientes e fazer uma cozinha maior, com a copa integrada. Não vi essas tipologias assim, sem diferença. E aí eu senti falta disso, porque atualmente a gente mora numa cozinha com copa e a gente meio que sentiria falta assim, sabe [...]40

As diferenças entre os depoimentos revela a existência de uma falha na ferramenta de diagnóstico tradicional que conforma a produção de empreendimentos muito similares e desconectados das demandas dos usuários. O primeiro depoimento mostra que sobre o ponto de vista do incorporador, o importante é conceber empreendimentos que tenham liquidez no mercado, ou seja, empreendimentos que possam ser adquiridos por moradores-usuários, que por sua vez, como mostra o segundo depoimento, não veem seus usos particulares atendidos nas unidades produzidas pelos incorporadores. Esse hiato entre incorporador e usuário reflete o aspecto dual das mercadorias, tendo por um lado um valor quantitativo (valor de troca) que interessa especialmente ao incorporador e um lado qualitativo (valor de uso) de interesse do morador-usuário. Esse assunto será retomado e aprofundado no Capítulo V.

Retomando a discussão sobre a metodologia da disciplina, após a inserção do personagem ao processo, o projeto continuava a ser desenvolvido convencionalmente. Em alguns grupos foi observado que os programas de necessidades das edificações foram sendo modificados à medida que esses avançavam no desenvolvimento dos projetos, seja em função da morfologia do terreno ou de adequações em função de um melhor aproveitamento do potencial construtivo.

Durante essa etapa, as aulas aconteceram em formato de orientações aos grupos até a data da entrega dos trabalhos e foi dividida em uma fase coletiva, quando os grupos apresentavam o que haviam desenvolvido até o momento para a turma e uma fase de orientação particular, quando o grupo era orientado separadamente, enquanto o restante da turma seguia trabalhando.