2. Theoretical Part
2.3 Youth in the post-crisis areas
Incorporadoras imobiliárias repentinamente obtiveram grandes somas de capital para investimento com a abertura de suas empresas na Bolsa de Valores, com bilhões de reais disponíveis em caixa para os futuros negócios. Com isso, a estrutura tradicional de financiamento imobiliário se alterou. Desde o BNH, os financiamentos concedidos eram direcionados para empreendimentos específicos, ou seja, o incorporador produzia o edifício X, construído no terreno Y, localizado na cidade Z e o agente financiador liberava um capital que correspondia aos gastos
192 desse empreendimento e que poderia ser utilizado exclusivamente nele. Capitais disponibilizados estavam vinculados a edifícios específicos. Se o promotor imobiliário construísse dez prédios, em dez cidades diferentes, era provável que o banco demandasse dez pedidos de financiamento para a construção dessas edificações. Atualmente, com a captação bilionária realizada na Bolsa de Valores, o capital captado pôde ser direcionado mais livremente, para quaisquer ou para quantos empreendimentos fossem possíveis produzir a partir desse capital financeiro captado, em qualquer lugar do país. A rapidez como esses investimentos são feitos é outra e, por isso, a rapidez com que o território das cidades é modificado é outra. Além disso, o aparato governamental não pode mais controlar nem direcionar os investimentos imobiliários (crédito) de acordo com um planejamento urbano ou regional.
Nesse contexto, o crescente aumento da produção imobiliária dessas incorporadoras passou a ser uma premissa, não só dos dirigentes das empresas, mas também dos acionistas: “os
investidores nacionais e estrangeiros não só compram as ações dessas empresas, mas, sobretudo, compram a perspectiva de crescimento imobiliário e de valorização das ações de base imobiliária” (SHIMBO, 2010, p. 104). Quanto mais uma empresa aumentar sua produção, quanto mais vender seus produtos e ampliar seus lucros, mais dividendos ela pode gerar e mais retorno financeiro obteriam seus sócios ou acionistas. Esse talvez seja um princípio válido para qualquer empresa financeirizada e capitalizada com a abertura de seu capital na Bolsa de Valores.
Até 2008, as 25 empresas listadas no segmento „construção civil‟ da BOVESPA haviam captado mais de 20 bilhões de dólares através de oferta pública de ações, em seus IPO280 ou em
ofertas posteriores. Uma única empresa, estudada por Shimbo (2010)281, arrecadou
aproximadamente 1,8 bilhão de reais em duas captações. Na primeira captação, os recursos foram utilizados sobretudo na compra de terrenos e na incorporação de novos empreendimentos. Na segunda captação, os recursos foram principalmente empregados na construção de empreendimentos já lançados. Essas captações de recursos financeiros via Bolsa de Valores seriam, em grande medida, equivalentes a captação de recursos anteriormente realizada junto aos bancos privados ou públicos. Essa empresa estudada pela autora exemplifica o impacto sobre a produção de edifícios: em 2008, ela implementou 180 canteiros de obras, o que totalizava mais de 24 mil unidades habitacionais produzidas simultaneamente282. Ao que parece, começa a se
280 IPO - Initial Public Offering.
281 A autora apenas a nomeou como ECP
– empresa construtora pesquisada.
282 Ao considerar, hipoteticamente, um edifício de apartamentos com 10 pavimentos e 4 unidades
habitacionais por andar, se teria, entre essas 24 mil unidades, cerca de 600 edifícios construídos ao mesmo tempo. Essa conta dá alguma ideia do volume de edifícios e dos possíveis impactos sobre o território. Outra comparação possível é com a cidade de São Paulo, o maior mercado imobiliário do país. Segundo dados de 2010 da EMBRAESP, foram produzidos na capital paulista cerca de 51 mil unidades habitacionais. Portanto, essas 24 mil unidades produzidas apenas pela empresa estudada por Shimbo (2010) seriam o equivalente a quase metade da produção paulistana de um ano inteiro.
193 criar outro circuito imobiliário no qual o Governo não precisa, necessariamente, participar em termos de aporte de recursos para a produção283.
Quando se compara as produções anterior e posterior de certas empresas financeirizadas, as implicações que elas teriam gerado sobre a paisagem das cidades causam mais espanto. A Rodobens, por exemplo, aumentou cerca de 30 vezes sua produção, ao passar de 600 unidades habitacionais por ano para 18 mil (FIX, 2011). A empresa, fundada nos anos 1940 no interior de São Paulo284, hoje atua em 11 estados brasileiros e em 52 cidades285. Além do substancial
crescimento, a nova produção parece estar associada à expansão geográfica da atuação. Os
websites dessas incorporadoras normalmente confirmam essa expansão: antes mesmo de
acessar os imóveis disponíveis, primeiramente, o comprador escolhe a cidade, o estado ou a região em que procura o seu apartamento. Nesse novo contexto, portanto, tratam-se de empresas nacionais. São muitos os exemplos dessas incorporadoras capitalizadas286.
A abertura de capitais parece consolidar um novo circuito imobiliário. Nesse circuito, que inclui a Bolsa de Valores, a oferta pública de ações não é a única maneira de capitalizar financeiramente uma incorporadora. Os debêntures também são uma importante opção. Trata-se de uma forma de captação de recursos por meio de títulos emitidos287. As incorporadoras emitem
papéis negociados na Bolsa, os investidores pagam dinheiro por esses papéis e criam expectativa futura de recebimento do capital investido, acrescido de juros. O capital arrecadado é investido pelas incorporadoras em seus negócios imobiliários. Novamente, aqui, como já apontado no tópico anterior, essa condição pode pressionar a incorporadora a investir em negócios mais rentáveis e com lucros mais garantidos. Isso pode significar investimentos direcionados para parcelas da população com mais renda. Portanto, esse circuito, utilizado nessas condições, parece visar mais atender os interesses dos novos investidores do que a ajudar a resolver o problema do acesso à moradia no Brasil. Uma consequência é que, para que esses investimentos se consolidem e se ampliem, a habitação produzida precisa, necessariamente, ser entendida restritamente como uma mercadoria. A noção mais abrangente da habitação como um direito inalienável se torna secundária.
283 Esse cenário em que preponderam negócios comerciais privados sobre assuntos de Estado, como é o
tema da produção de habitação, já foi largamente discutido no capítulo 1.
284 Foi fundada em 1949 em São José do Rio Preto. Atua em diversas áreas, entre elas, os negócios
imobiliários. É preciso lembrar que a origem da empresa não estava ligada diretamente ao setor da construção civil. Disponível em: www.rodobens.com.br/empresasrodobens/PT- BR/Institucional/Paginas/Historia.aspx?R=1. Acesso em: 26 maio 2014.
285 Disponível em: rodobensimoveis.com.br/empresa/atuacao.php. Acesso em: 26 maio 2014.
286 A incorporadora paulistana Cyrela, por exemplo, nos anos de 2005, 2006 e 2009, em três ofertas
públicas de ações, conseguiu arrecadar cerca de 2,5 bilhões de reais (SANFELICI, 2013).
287 Disponível em: www.bmfbovespa.com.br/pt-br/renda-fixa/o-que-sao-debentures.aspx?Idioma=pt-br.
194 A Cyrela, por exemplo, entre 2007 e 2008, emitiu dois debêntures cujo valor somado chega a 870 milhões de reais, segundo Sanfelici (2013). Em princípio, a empresa somente participaria de empreendimentos cujo VGV – Valor Geral de Vendas - seja superior a 50 milhões de reais288. Isso
certamente significaria que o preço de custo de cada um desses empreendimentos seria menor que esses 50 milhões. Significaria também que o montante arrecadado por ela através desses debêntures seria suficiente para construir mais de 17 empreendimentos289. Esses números
dimensionam o impacto desses novos aportes de capitais. Reforçando essa tendência, Sanfelici (2013) cita também o caso da Gafisa290, que parece ser ainda mais significativo. Segundo o autor,
mais de 50% do endividamento de longo prazo da Gafisa são debêntures. Além de participação significativa, ela é crescente e, nos últimos anos, tem diminuído a dependência da empresa de empréstimos de bancos públicos ou privados. Outra forma de colocar a questão é afirmar que aumentou a dependência da empresa junto ao mercado financeiro ou, ainda, que pode ter aumentado a influência do mercado financeiro sobre os negócios imobiliários da empresa. Quais seriam os empreendimentos em que os empréstimos com debêntures seriam investidos? Qual o retorno financeiro previsto em cada um desses empreendimentos? Como a empresa formata as características arquitetônicas dos edifícios de apartamentos de modo a preservar os lucros esperados? Esses são questionamentos prováveis de investidores dos debêntures, que agora são os novos credores da empresa e credores de parte dos lucros oriundos da construção dos edifícios.
288 COUTINHO, Gustavo. Depoimento. Entrevistador: Felipe Anitelli. Recife: Cyrela, 2012.
289 Lembrando que cada empreendimento pode ter vários edifícios. Por isso, os 870 milhões arrecadados
pela Cyrela em debêntures provavelmente são suficientes para construir centenas de edifícios.
290 A incorporadora Gafisa, que é de origem carioca, fundada nos anos 1950, tem sua matriz hoje na cidade
195
Figura 27: Origem do endividamento da incorporadora Gafisa ao longo do tempo (SANFELICI, 2013, p.
140).
Uma constatação é que os negócios das incorporadoras que abriram capital na Bolsa de Valores cresceram exponencialmente, tanto em número de lançamentos quanto no tamanho médio de cada lançamento. Na incorporadora paulistana Rossi, por exemplo, a partir de 2006, o número de unidades por empreendimento subiu rapidamente de uma média próxima a 100 para mais de 200, praticamente o dobro. Esses números, apresentados por Sanfelici (2013), estariam relacionados com outro fator, com o qual essa pesquisa de doutorado corrobora: a capitalização das incorporadoras estaria direcionando seus investimentos aos megaempreendimentos, com um número de unidades muito superior ao normalmente praticado até então. Os impactos arquitetônicos e urbanísticos dessa questão serão discutidos no capítulo 3. Aqui, nesse capítulo, cabe confirmar o aumento da escala, dimensioná-lo e relacioná-lo com a financeirização do setor imobiliário:
o reforço do poder econômico das incorporadoras, favorecido pela captação de recursos de investimentos financeiros no mercado de capitais, traduziu-se em estratégias de investimento que priorizam os megaempreendimentos em virtude dos ganhos adicionais que são capazes de gerar. Em outras palavras, haveria ganhos de escala importantes que justificariam a decisão de ofertar empreendimentos de maior porte (SANFELICI, 2013, p. 160-161).
Essas colocações são fundamentais aos interesses dessa pesquisa de doutorado, pois estão indiretamente ligadas a uma de suas principais hipóteses: a de que o mercado imobiliário de São Paulo, especificamente os produtos imobiliários produzidos por incorporadoras com matriz atualmente na capital paulista, influenciariam a produção imobiliária em outras regiões brasileiras. A maioria das incorporadoras que abriu seu capital tem matriz atualmente na cidade de São
196 Paulo, a exemplo de Cyrela, Living, Even, Gafisa, Tenda291, PDG, Brookfield, Rossi, Tecnisa,
Helbor, etc.292. O que se aponta aqui é que esses megaempreendimentos citados por Sanfelici
(2013), se são feitos principalmente por incorporadoras que abriram capital na Bolsa de Valores, significa também que são feitos, principalmente, por incorporadoras de São Paulo. Essa é uma constatação importante, já que uma das principais características arquitetônicas dos edifícios estudados – que serão detalhadas no capítulo 3 - é justamente a presença, por vezes maciça, de megaempreendimentos.
“A produção do espaço urbano metropolitano está fortemente determinada pela
necessidade de reprodução dos níveis de rentabilidade financeiros mundiais, esses obedecendo às medidas e desmedidas do capital fictício”. É dessa forma que Martins (2010, p. 125-126) associa a produção do espaço urbano e a produção de renda oriunda do mercado financeiro. Uma dessas medidas e desmedidas seria a produção dos megaempreendimentos, ou seja, o aumento do volume dos empreendimentos imobiliários justificaria os ritmos e níveis de rentabilidade requeridos. Ainda segundo a autora, seria possível “arriscar dizer que os agentes imobiliários
atualmente só consideram a sua produção se esta produção for realizada em larga escala, em escala massiva e suficiente para remunerar o capital financeiro internalizado às estruturas destas empresas”. São muitos exemplos encontrados de megaempreendimentos realizados por incorporadoras com matriz atualmente em São Paulo e construídos nas cidades estudadas. A relação delas com o mercado financeiro pode ampliar a hipótese da pesquisa colocada no parágrafo anterior. Mais precisamente, os ritmos e os níveis de lucros demandados pelo mercado financeiro influenciariam a produção e os produtos dessas incorporadoras de São Paulo, que, por sua vez, influenciariam a conformação físico-territorial e arquitetônica das cinco cidades em questão. Nesse contexto, o mercado imobiliário paulistano influencia os demais, como supõe a hipótese inicial dessa pesquisa de doutorado, mas, ao mesmo tempo, é influenciado. A cidade de São Paulo não parece ser a origem das premissas arquitetônicas adotadas em empreendimentos brasileiros. Por isso, São Paulo seria mais uma peça desse novo circuito imobiliário em que o mercado financeiro foi incluído. São Paulo seria o ponto do território nacional em que essas características arquitetônicas se materializariam primeiro e, pela importância e representatividade desse mercado, o ponto de partida para as outras localidades ou o principal nó.
Esses megaempreendimentos também são observados, obviamente, na cidade de São Paulo: a média de apartamentos por empreendimento era de 76 entre os anos 1985 e 2008. Esses apartamentos estariam distribuídos em um ou mais prédios. Já em 2007, a média anual foi
291 A Tenda, apesar de origem mineira, transferiu sua matriz para a cidade de São Paulo no momento em
que foi comprada pela Gafisa.
292 Todas essas empresas, apesar de terem matriz atualmente em São Paulo, atuam em diferentes regiões
197 de 110; em 2008, a média anual foi de 121. Shimbo (2010, p. 131), que apresenta esses dados293,
afirma que isso reflete duas questões: “a tendência de crescimento da produção de unidades com
menor área útil e de empreendimentos com maior densidade habitacional”. A diminuição da área útil da unidade mencionada pela autora e a associação dessa questão aos megaempreendimentos serão bastante abordadas no capítulo 4, que tratará, entre outras questões, da unidade habitacional: apesar de viver em condomínios maiores e mais densos, os apartamentos são menores.
O crescimento da produção imobiliária é notório em quase todas as incorporadoras que abriram o capital na Bolsa. Os dados mencionados a seguir são de empresas com matriz atualmente em São Paulo, mas correspondem aos seus respectivos empreendimentos localizados em todas regiões brasileiras em que elas atuam: a PDG, por exemplo, lançou 9 empreendimentos em 2005 e 160 empreendimentos em 2011294; a Rossi lançou uma média de 104 unidades por
empreendimento, em 2003, e uma média de 242 unidades por empreendimentos, em 2009295; a
Cyrela lançou 2.444 unidades, em 2004, e 27.589 unidades em 2010296; a Even teve um VGV de
cerca de 744 milhões de reais em 2006 e de cerca de 2,4 bilhões de reais em 2011297
(SANFELICI, 2013). Sem a abertura de capitais dessas empresas e sua aproximação com o mercado financeiro, é pouco provável que um crescimento nesses termos ocorresse. Da mesma forma, sem a participação do mercado financeiro e o crescimento a ele associado, a morfologia das metrópoles brasileiras provavelmente seria outra. Considerando que as resultantes arquitetônicas interferem no cotidiano das pessoas, aufere-se que o modo de vida dessas populações metropolitanas também seria provavelmente outro se o mercado imobiliário não tivesse se aproximado do mercado financeiro.
O mercado de origem dessas incorporadoras que abriram capital, ou seja, a cidade em que elas originalmente atuavam, mostrou-se relativamente limitado diante das novas possibilidades de negócios existentes e do volume de crédito imobiliário disponível para consumo. Fix (2011) afirma que, anteriormente, o mercado imobiliário brasileiro era territorialmente segregado. Em todas as cidades estudadas já existiam grandes incorporadoras locais, mas que atuavam pontualmente em alguma capital ou na região metropolitana e eventualmente em estados vizinhos298. Antes do IPO
293 Extraídos de estudos da EMBRAESP.
294 Sanfelici (2013) extraiu os dados a partir de relatórios anuais da PDG. 295 Sanfelici (2013) extraiu os dados a partir de relatórios anuais da Rossi.
296 Sanfelici (2013) extraiu os dados a partir de relatórios trimestrais e anuais da Cyrela. 297 Sanfelici (2013) extraiu os dados a partir de relatórios trimestrais da Even.
298 Alguns exemplos são a Moura Dubeux em Recife (que estabeleceu posteriormente parcerias com a
MRV), a Goldsztein em Porto Alegre (comprada posteriormente pela paulistana Cyrela), a Leal Moreira em Belém (que estabeleceu posteriormente parcerias com a PDG), a Opus em Goiânia e a Líder em Belo
198 dessas empresas, a mesma situação era verificável também entre incorporadoras paulistanas: atuavam apenas na cidade de São Paulo ou nas cidades vizinhas, no interior do estado e, eventualmente, em outro estado, normalmente vizinho, como Rio de Janeiro. Todas elas tinham participação marcante em suas respectivas cidades de origem, mas presença insignificante no restante do Brasil. Atualmente, com a vultosa capitalização ocorrida na Bolsa de Valores, formou- se um panorama inédito: grandes conglomerados empresariais se formaram e iniciaram uma atuação em escala nacional, em praticamente todas as regiões ou estados, em dezenas de grandes cidades. Nesse contexto, empresas de certas regiões sobressaem mais do que as restantes, de outras localidades299. Shimbo (2010, p. 107-108) afirma que
o mercado imobiliário da RMSP [região metropolitana de São Paulo] ganha centralidade no Brasil, diante do volume de sua produção e de suas tendências mercadológicas, que acabam por influenciar as demais regiões. Ademais, é de São Paulo que sai a maioria das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto que vão atuar em outros estados.
Mapear a centralidade do mercado imobiliário de São Paulo sobre o restante da produção no Brasil, especialmente o impacto sobre os edifícios de apartamentos, é uma das principais tarefas desse trabalho. Um caminho para isso é observar essa centralidade através do impacto que incorporadores originalmente de São Paulo geraram sobre trechos da paisagem das cidades de outras regiões onde atuaram, inclusive através da ação de incorporadores locais, dessas respectivas cidades. A autora também afirma que “mensurar o impacto nacional dessa produção
seria uma missão quase impossível, diante da ausência de fontes de dados voltadas especificamente para esse fim” (SHIMBO, 2010, p. 126). Ela se refere a levantamentos quantitativos que dimensionem a produção de empresas oriundas de São Paulo sobre outras regiões como, por exemplo, os estudos que a EMBRAESP desenvolve para São Paulo. O levantamento realizado pela presente pesquisa mostrou que também são raros os estudos bibliográficos sobre o mercado imobiliário brasileiro, especialmente aqueles que incluem análises sobre a arquitetura dos edifícios de apartamentos. Esses limites valorizam certas estratégias metodológicas adotadas aqui como, por exemplo, as viagens acadêmicas a cada uma das cidades estudadas e as visitas técnicas a empreendimentos imobiliários construídos recentemente por tais empresas. Shimbo (2010, p. 145) confirma a origem dessa expansão geográfica ao estudar relatórios elaborados e publicados por incorporadoras que abriram capital. Esses documentos mostram que apenas 41% dos empreendimentos lançados por incorporadoras
Horizonte. As empresas que se associaram a incorporadoras paulistanas ampliaram substancialmente sua produção.
299 Utilizando dados da EMBRAESP, Shimbo (2010) afirma que das mais de 300 incorporadoras que
lançaram empreendimentos em São Paulo, apenas 22 eram de capital aberto. Porém, a produção somada dessas 22 empresas correspondeu em 2008 a cerca de 45% do total, em termos de valor do produto lançado. Isso mostra a concentração e o impacto da produção dessas empresas.
199 paulistas se localizavam no estado de São Paulo. “Esse dado reforça a origem das sedes das
empresas, localizadas, em sua maioria, na cidade de São Paulo”. Os gráficos a seguir mostram o peso relativamente menor de incorporações realizadas especificamente na cidade de São Paulo ao longo do tempo, comparativamente com os lançamentos em outras cidades.
Figura 28: Distribuição geográfica dos lançamentos da incorporadora paulistana Cyrela (SANFELICI, 2013,
200
Figura 29: Distribuição geográfica dos lançamentos da incorporadora paulistana PDG (SANFELICI, 2013, p.
153).
Sanfelici (2013)300 corrobora a relação de causa/efeito que envolve o enorme volume de
recursos captado no mercado de capitais e a adoção de estratégias comerciais agressivas de expansão geográfica. Outro indício importante é o recente aumento da produção imobiliária em grande metrópoles brasileiras. É evidente que apenas a expansão geográfica das incorporadoras SA não explica sozinha o aumento da produção. Porém, essas são duas questões que ocorreram concomitantemente e certamente, em grande medida, estão co-relacionadas, como é possível observar no gráfico a seguir. Ele mostra a evolução dos lançamentos imobiliários nos anos 2000 em cidades da região Sul, Sudeste e Nordeste. Um ponto de inflexão importante é o ano de 2005, em que muitas incorporadoras abriram seu capital na Bolsa de Valores.